想慳盡物業貸款利息？2025按揭全攻略：6大關鍵拆解最新利率、壓力測試、計算方法及利息扣除

在香港置業是人生中最大投資之一，而按揭貸款往往是開支最大、年期最長的一環。要成功「上會」兼慳盡每分每毫的利息，全面掌握按揭市場的最新資訊至為關鍵。

本文將為你提供2025年最全面的按揭攻略，由比較各大銀行最新H按/P按利率及現金回贈，到深入拆解壓力測試的計算方法與申請流程，再一步步教你如何善用Mortgage-Link（按揭存款掛鈎戶口）及居所貸款利息扣稅等慳息工具。無論你是首次置業、換樓或考慮轉按，此攻略都能助你掌握申請關鍵，鎖定最優惠方案，輕鬆上會。

最新按揭利率及現金回贈比較

想盡量減低物業貸款利息，第一步就是要清晰比較市場上最新的按揭計劃。各大銀行的利率與優惠時有變動，識得揀，隨時能節省一筆可觀的開支。我們一起來看看現時市場的最新形勢，從利率、現金回贈到個人因素，一步步拆解如何選擇最適合自己的方案。

【即時更新】主要銀行H按/P按利率及優惠一覽

現時香港的物業抵押貸款利率主要分為H按和P按兩種。H按的利率跟隨銀行同業拆息（HIBOR）浮動，而P按則基於銀行的最優惠利率（Prime Rate）。一般來說，H按會設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常就是銀行的P按利率，為供款人提供保障。

以下是幾間主要銀行的按揭計劃概覽，資料僅供參考，最終利率及優惠會因應申請人的財務狀況而定：

• 滙豐銀行 (HSBC) / 中國銀行 (BOC) / 恒生銀行 (Hang Seng Bank):
• H按利率：H+1.3%
• 鎖息上限：P-1.75% (P=5.875%)

• 現金回贈：視乎貸款額，一般可達1.5% – 1.7%

• 渣打銀行 (Standard Chartered):

• H按利率：H+1.3%
• 鎖息上限：P-2% (P=6.125%)
• 現金回贈：同樣視乎貸款額及客戶關係，市場上普遍為1.5%以上

由此可見，雖然各銀行的H按計劃表面上都是「H+1.3%」，但由於它們採用的P及鎖息上限不同，實際的封頂利率會有差異。選擇時除了看眼前的利率，更要留意鎖息上限這個重要的保障。

現金回贈的秘密：如何計算真正賺蝕

現金回贈是申請按揭時一個非常吸引的誘因，但當中其實藏有一個小細節。根據金管局規定，如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，超出的部分就需要從貸款本金中扣除。

這聽起來有點複雜，我們用一個簡單例子說明。假設你申請500萬的物業貸款，銀行提供1.6%的現金回贈。

1. 總回贈金額：$5,000,000 x 1.6% = $80,000
2. 回贈1%的上限：$5,000,000 x 1% = $50,000
3. 需要扣除的金額：$80,000 – $50,000 = $30,000

在這個情況下，銀行批出的貸款本金會由500萬減至497萬（$5,000,000 – $30,000）。雖然你實際到手的現金少了，但好處是總貸款額減少，長遠來看總利息支出也會隨之下降。所以，高現金回贈依然有其價值，只是計算方式需要清晰了解。

影響按揭利率及批核的個人因素

銀行網頁上看到的「最低利率」，通常是給予最優質客戶的。實際上，銀行審批每個人的按揭申請時，都會根據一系列個人因素去評估風險，從而決定最終的利率、貸款額甚至是否批核。

• 信貸評級 (TU Score): 這是最關鍵的一環。銀行會查閱你的環聯信貸報告，一個良好的信貸評級（例如A級或B級）代表你過往有良好的還款紀錄，銀行自然更願意提供優惠利率。相反，如果評級欠佳，利率可能會較高，甚至申請被拒。

• 入息穩定性: 銀行偏好收入穩定的人士，例如公務員、專業人士或大型公司的固定受薪僱員。如果你的收入主要來自佣金、花紅或自僱，銀行在計算你的還款能力時會比較審慎，或會要求你提供更長時間的入息證明。

• 供款與入息比率 (DTI): 即使你的入息能夠通過壓力測試，如果本身已有其他私人貸款、信用卡分期等債務，導致總供款佔入息比例偏高，銀行亦會視為較高風險，可能會影響最終的批核條款。

• 與銀行的關係: 如果你是銀行的長期客戶，例如持有出糧戶口、信用卡或有一定存款，有時候在洽談利率或優惠時，或會有一點微小的協商空間。

H按、P按、定息按揭：三大主流計劃全面拆解

選擇按揭計劃，就好像選擇一份長達二、三十年的合約，直接影響著你的總物業貸款利息支出。市面上的計劃五花八門，但主流選擇主要離不開H按、P按和定息按揭這三種。它們各有捧場客，運作原理和適合的客群也大不相同。了解清楚它們的分別，是為自己未來財務做好規劃的第一步。

H按（銀行同業拆息按揭）

市場上超過九成的業主選用H按，可見其受歡迎程度。H按的全名是「銀行同業拆息按揭」，它的物業抵押貸款利率計算方式是浮動的，公式為「銀行同業拆息 (HIBOR) + 銀行利潤率」。例如，若一個月HIBOR為3.5%，銀行利潤率為1.3%，實際利率就是4.8%。

HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，每日都會浮動。因此，H按的最大特點就是利率波動較大，供款額會跟隨市況變化。它的優點是在低息環境下，HIBOR處於低位時，供款利率會非常吸引，能節省不少利息開支。

不過，為了保障業主，銀行為H按設立了一個非常重要的機制，稱為「鎖息上限」或「封頂利率 (Cap Rate)」。這個上限通常會與P按利率掛鈎（例如P-1.75%）。意思是，即使HIBOR大幅抽升，你的實際按揭利率最高也只會升至鎖息上限的水平，為你的供款提供了一個安全網。所以，H按適合那些希望在低息週期享受較低利率，同時又需要封頂機制帶來保障的供款人。

P按（最優惠利率按揭）

如果說H按是靈活進取型，那麼P按就是穩健保守型。P按的全名是「最優惠利率按揭」，利率計算方式為「最優惠利率 (Prime Rate) – 銀行回贈率」。最優惠利率由各銀行自行釐定，雖然也會調整，但頻率遠比每日變動的HIBOR低得多，有時甚至幾年才變動一次，因此利率環境相對穩定。

香港市場主要有兩種P，大型銀行（如滙豐、中銀、恒生）採用的「大P」，以及其他銀行採用的「細P」，兩者利率會有輕微差別。P按的最大優點就是穩定和可預測性高，每月供款額不會有太大驚喜，方便業主規劃個人或家庭財政。

在加息週期或利率波動較大的時期，P按的穩定性就顯得特別重要。雖然在低息環境下，它的利率通常不及H按吸引，但對於不喜歡風險、追求預算安穩的業主來說，P按是一個實在的選擇。想知道不同計劃下的供款差異，可以使用物業貸款計算機作詳細比較。

定息按揭

定息按揭是一種玩法完全不同的計劃。它允許你在指定年期內（例如首兩年、三年甚至更長），鎖定一個固定不變的按揭利率，完全不受市場利率波動影響。不論HIBOR或P怎樣升跌，你的供款額在這段期間都維持不變。

定息按揭的最大優勢，並非利率本身，而是它通常可以豁免壓力測試。由於利率固定，不存在利率上升的風險，申請人一般只需符合「供款與入息比率」不超過每月收入50%的基本要求便可。這對於一些收入剛好未能通過壓力測試，或者選用了發展商提供的高成數按揭計劃（俗稱呼吸Plan）的買家來說，是一個可以成功上會的關鍵。

當然，這種穩定性和便利性是有代價的。定息計劃鎖定的利率，通常會比當時市場上的H按或P按浮動利率為高。定息期結束後，計劃會自動轉回與H按或P按掛鈎的浮動利率計劃。選擇定息按揭與否，更多是一種策略上的考量，而非單純比較利率高低，它也關係到你未來可以申請的物業利息扣除總額。

按揭申請及審批：由壓力測試、計算供款到所需文件

要成功申請按揭並鎖定理想的物業貸款利息，清晰了解整個申請和審批流程是第一步。這不僅能讓你預先做好準備，更能增加順利獲批的機會。整個過程大致可分為幾個關鍵步驟，由評估還款能力開始，到計算實際開支，再到準備文件，每一步都環環相扣。

第一步：評估還款能力 (供款與入息比率)

以往，申請按揭最令人緊張的一關，莫過於銀行的「壓力測試」。不過，金融管理局已在2025年2月底宣布暫停實施這項要求。雖然如此，銀行審批按揭時，仍然會以「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DSR) 作為基本門檻，去評估你的還款能力。

簡單來說，在沒有其他按揭貸款在身的情況下，你每月的總供款額，不可以超過你每月總收入的50%。

計算時，銀行的標準相當嚴謹。「收入」方面，除了固定月薪，花紅、佣金、津貼，甚至租金收入都可以計算在內，但銀行通常會打個折扣去計算，例如將非固定收入平均計算或只計部分。「負債」方面，除了按揭供款，你現有的私人貸款、信用卡分期等債務都會一併計算。所以，在申請按揭前，最好先整理好自己的財務狀況，確保符合基本要求。

第二步：計算每月供款及總利息

了解自己的還款能力後，下一步就是具體計算開支。這時候，一個方便的物業貸款計算機就能派上用場。你只需要輸入三個主要資料：貸款額、還款年期和預計的物業抵押貸款利率，就能即時估算出每月供款和整個貸款期的總利息支出。

這三個因素會直接影響你的物業貸款利息總額。例如，選擇較長的還款期（如30年）可以降低每月供款壓力，但總利息支出會比較高。相反，縮短還款期，雖然每月供款增加，但長遠能節省一筆可觀的利息。透過物業貸款計算機反覆試算，你可以找到最適合自己財務狀況的貸款方案，為日後申請物業利息扣除做好預算。

第三步：準備申請文件及流程

當你心中有數後，就可以著手準備向銀行提交申請。所需文件因應你的職業和收入來源而稍有不同，但一般包括以下幾類：

• 身份證明文件： 香港永久性居民身份證。
• 住址證明： 最近三個月內的水電煤費單或銀行月結單。
• 物業證明： 臨時買賣合約。
• 收入證明：
• 固定收入人士： 最近3至6個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單、最新的稅單及僱傭合約。
• 非固定收入人士： 最近6至12個月的銀行月結單及稅單，以證明收入水平。

整個申請流程大致如下：遞交申請表及文件後，銀行會為物業進行估價，並審核你的信貸報告和還款能力。成功批核後，銀行會發出正式的「貸款確認信」，之後便可交由律師處理後續的法律文件和交易事宜。

高成數按揭與按揭保險 (HKMC)

如果你的首期資金有限，希望申請六成以上的按揭貸款，就需要認識按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme）。這個計劃由香港按證保險有限公司（HKMCI）提供，讓合資格的置業人士可以申請高達九成的按揭。

申請高成數按揭有幾個要點。首先，按揭保險的原意是保障貸款銀行，而非借款人。當你購買了按揭保險，銀行因為風險降低，便願意批出更高的貸款額。其次，你需要為此支付一筆保險費用，費用可選擇一次過繳清，或加進總貸款額中分期攤還。最後，申請人必須是首次置業人士（或符合相關條件），而且購買的物業必須作自住用途，並符合當時的樓價上限要求。雖然壓力測試暫停，但申請高成數按揭的審批依然會比較嚴謹，穩定的收入證明尤其重要。

善用按揭工具與稅務優惠慳到盡

要減輕長期的物業貸款利息負擔，除了比較不同銀行的物業抵押貸款利率，其實還有一些聰明的理財工具和政府提供的稅務優惠可以善加利用。只要了解清楚當中的運作原理，就能夠在漫長的供款路上，為自己節省一筆可觀的開支。以下將會介紹兩個香港業主必須知道的慳息方法。

Mortgage-Link (按揭存款掛鈎戶口)

Mortgage-Link，中文全稱是「按揭存款掛鈎戶口」，是很多銀行為按揭客戶提供的一種高息存款戶口。它的最大特點是，你在這個戶口內的存款，可以享有與你的按揭貸款利率完全相同的利息回報。簡單來說，如果你的按揭利率是3%，你放在這個戶口的錢就能賺取3%的年利率，遠高於一般的活期存款。

這個戶口的目的，就是讓你用存款賺取的利息去抵銷部分按揭利息支出，變相降低了你的實際供款負擔。不過，這個高息優惠通常設有上限，普遍是你剩餘貸款額的50%至60%。假如你手上有一筆閒置資金，與其放在普通戶口收取微薄利息，不如存入Mortgage-Link戶口，讓資金發揮最大的慳息作用，直接對沖你的物業貸款利息開支。

居所貸款利息扣稅

另一個非常實際的慳錢方法，就是善用政府稅務局提供的「居所貸款利息扣稅」。這是一項專為業主而設的稅務優惠，讓你每年所支付的物業貸款利息，可以用作扣減你的應課稅入息，從而達到減稅的效果。可以說，善用物業利息扣除是每一位業主的必修課。

根據現時稅例，每位納稅人每年最高可以扣除10萬港元的居所貸款利息，而扣除年期上限長達20個課稅年度，而且這些年度不需要連續。要符合申請資格，你必須是物業的業主，該物業位於香港境內，並且在該課稅年度內是你主要的居住地方。如果你是與家人聯名持有物業，扣除額則會按業權比例或人數平均分配。申請手續很簡單，只需在填寫報稅表時，在相關部分填上該年度已繳付的利息總額即可。記得要保留好銀行發出的還款紀錄，以備稅務局日後查核。

不同物業類型按揭須知：私樓、居屋、村屋

計劃置業時，除了比較各銀行的物業貸款利息，更要了解不同物業類型在申請按揭上的差異。銀行對各類物業的風險評估都不同，這會直接影響物業抵押貸款利率、最長還款期及最終批核的貸款額，所以在您使用物業貸款計算機初步估算前，先掌握這些基本知識，自然更有預算。

私人住宅 (一手樓花 vs 二手樓)

對於私人住宅，一手樓與二手樓的按揭申請重點有所不同。購買一手樓花，發展商通常提供「即供付款」及「建築期付款」兩種計劃。「建期」是指物業接近落成時才正式申請銀行按揭，這類計劃可以申請按揭保險，承造高達九成的按揭。相反，「即供」雖然或有較高的樓價折扣，但在現行規定下，一般難以申請高成數按揭。選擇哪種付款方式，會直接影響您的首期預算及總貸款額。

至於二手樓，銀行審批按揭時最關注兩大因素：物業估價及樓齡。銀行會自行委託測量師行為物業估價，批核的貸款額會以估價或成交價的較低者為準。另外，樓齡是決定還款年期的關鍵，銀行普遍會以「75減」或「80減」樓齡來計算最長還款期。樓齡越高，還款期越短，意味著每月供款額會相應增加。

資助房屋 (居屋、綠置居、白居二)

資助房屋的最大優勢，在於有房屋委員會作為擔保人。因此，不論是新居屋或經由「白居二」計劃購買二手未補地價單位，申請人通常毋須通過壓力測試，亦不需要額外購買按揭保險，便可承造高達九成至九成半的按揭。這大大減輕了上車的首期負擔。不過，由於涉及政府擔保，大部分承造居屋按揭的銀行只會提供P按（最優惠利率按揭）計劃，選擇相對較少。值得留意的是，如果二手居屋已過了政府的擔保期，銀行便會視之為一般私人樓宇處理，按揭成數會大幅下調。由於資助房屋必須作自住用途，業主亦符合資格申請物業利息扣除，以減輕稅務負擔。

特殊物業 (村屋、唐樓)

村屋與唐樓這類物業，由於情況較為特殊，銀行在審批按揭時會比較審慎。申請村屋按揭的挑戰在於估價及業權問題。村屋的成交參考數據較少，加上可能涉及路權、丁權等複雜因素，銀行的估價往往較為保守，批出的貸款額有機會與成交價有較大差距。即使透過按揭保險，最高按揭成數一般也只在八成半左右。

而唐樓的主要考慮因素是高樓齡。大部分唐樓樓齡已達五十年或以上，這會嚴重縮短銀行願意批出的還款年期，有時可能短至二十年。同時，銀行亦會特別關注單位有沒有僭建物或結構問題，任何潛在風險都會影響批核結果。因此，考慮購買這類物業時，必須預留更充裕的首期資金。

香港物業按揭常見問題 (FAQ)

在處理物業按揭的過程中，總會遇到各種疑問，從轉按的利弊到估價不足的應對，每一個決定都影響著最終的物業貸款利息支出。這裡整理了幾個最常見的問題，希望用最直接易明的方式，為你逐一解答，讓你對物業按揭有更通透的理解。

轉按（Refinance）有什麼好處和成本？

轉按，簡單來說就是將現有的物業按揭由一間銀行轉移到另一間銀行。這樣做最吸引的地方，通常是為了賺取新銀行提供的現金回贈，或者轉到一個物業抵押貸款利率更低的計劃，從而減輕長遠的利息負擔。部分業主亦會利用轉按，為物業重新估價後進行「套現」，將物業升值的部分變為流動資金。

不過，決定轉按前必須計清楚成本。主要開支包括律師費，以及如果你在舊有按揭的「罰息期」內轉出，就需要支付一筆罰款。因此，轉按是否划算，關鍵在於現金回贈的金額是否足以覆蓋這些成本。建議使用物業貸款計算機，仔細估算轉按後能節省的利息，再與總成本比較，才能做出最精明的決定。

申請高成數按揭後，單位可以出租嗎？

答案是絕對不可以。不論是透過按揭保險公司申請八成或九成的高成數按揭，申請的基本條件之一就是物業必須用作「自住」。這個條款會清晰列明在你的貸款協議之中。

假如你將自住用途的按揭單位出租，便違反了與銀行的協議。一旦銀行發現，後果可以相當嚴重。銀行有權要求你立即全數清還貸款（俗稱call loan），更可能影響你的信貸紀錄，甚至涉及法律問題。因此，在申請時所申報的物業用途，必須貫徹始終。

什麼是「罰息期」？提前還款是否划算？

「罰息期」是指在按揭貸款開始後的首兩至三年內，如果你選擇全數清還或償還大部分貸款，銀行會收取一筆額外費用的時期。這筆費用通常是貸款額或還款額的一個百分比。設立罰息期的目的，是為了保障銀行能賺取一定的利息收入。

那麼，提前還款是否划算？如果在罰息期內，除非你有非常特殊的原因，否則通常並不划算，因為罰款金額可能高於你所能節省的利息。若已過了罰息期，提前還款確實能減少整體的物業貸款利息支出。不過，你也要考慮機會成本：這筆資金若用作其他投資，回報率會否比節省的按揭利息更高？對於擁有高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）的業主，將閒置資金放入戶口對沖利息，亦是個既能慳息又不失靈活性的好方法。

加息週期下，應選擇H按還是P按？

在加息週期，銀行同業拆息（HIBOR）的上升速度通常比最優惠利率（Prime Rate）更快更頻密，所以H按的利率很容易觸及「鎖息上限」（Cap Rate）。這個鎖息上限，其實就是一個與P按利率掛鈎的封頂息率。

當H按觸及封頂利率時，你實際支付的利率就與P按相差無幾。那麼該如何選擇？H按的優勢在於，一旦加息週期放緩或逆轉，HIBOR回落，你的供款利率便能隨之下降，享有潛在的減息好處。而P按的利率相對穩定，變動較少。現時大部分銀行的按揭計劃都容許客戶在期內有一次免費轉換H按或P按的機會，因此選擇H按的彈性相對較高，即使利率高企，亦有鎖息上限作為保障。

銀行估價不足應如何處理？

當銀行的物業估價低於你的買入價時，意味著銀行願意批出的貸款額會減少，你需要準備更多首期資金去填補差額。遇到這種情況，可以嘗試以下幾個方法。

首先，向多幾間銀行申請按揭。不同銀行的估價標準或有不同，或能取得更理想的估價。其次，可以向銀行提供正式的買賣合約，證明物業的實際成交價，有時銀行會參考市場成交而作出調整。假如時間許可，亦可以嘗試與賣方商討，看看是否有調低成交價的空間。如果以上方法都不可行，你便需要動用額外儲備去完成交易。為避免這個情況，最穩妥的做法是在簽署臨時買賣合約前，先找幾間銀行為心儀單位做一個初步的網上或電話估價，心中有數。