2025年想買樓上車，但首期不足仍是最大難關？隨著香港金管局最新放寬按揭政策，加上按揭保險計劃（按保）的配合，想借盡9成按揭的機會大增。然而，新例下如何計盡首期及供款？不同樓價、物業種類（如私樓、居屋、村屋）及申請人身份（如首置、換樓、投資者），最高按揭成數有何分別？申請高成數按揭時，又有哪些「陷阱」需要避開？本文將為你一站式拆解2025年放寬按揭成數的5大關鍵，由最新政策影響、按保申請資格、首期及入息計算，到實際申請的注意事項全攻略，助你清晰規劃置業藍圖，順利上會。
2025/25最新放寬按揭政策核心詳解
最新的放寬按揭成數措施，可以說是近年樓市政策的一大轉變。以往複雜的計算方式，現在變得直接清晰。這次放寬按揭的核心精神，就是「簡化」與「統一」。無論你是首次置業，還是投資老手，了解這些新規定，都能讓你更準確地規劃財務。接下來，我們就逐點拆解這次放寬樓宇按揭的重點。
核心變動一：住宅物業按揭成數上限劃一至七成
這次放寬按揭政策最核心的變動，就是將住宅物業的基本按揭成數上限，統一設定為七成。以前計算按揭成數，需要考慮樓價、是否首次置業、物業是用於自住還是出租等多個因素，過程相對繁複。現在，這些不同的階梯和限制基本上都取消了。
適用範圍：涵蓋所有價值、首置及投資物業
這個七成上限的適用範圍非常廣泛。首先，它不再設有樓價分層限制。不論物業價值是幾百萬，還是在千萬元以上，基本按揭成數上限都是七成。其次，它也適用於所有買家身份。無論你是首次置業人士，還是已經持有物業的換樓客或投資者，申請按揭的成數上限都看齊。這次放寬按揭成數的影響，對投資者尤其顯著，因為過往他們可做的按揭成數較低。
公司持有物業：按揭成數同步提升至七成
另一個重點，是透過公司名義持有的住宅物業，按揭成數上限也同步提升至七成。在舊有政策下，公司名義購物業的按揭成數通常會更低，但現在也受惠於這次的放寬措施，與個人名義的申請看齊。
核心變動二：供款與入息比率（DTI）上限統一至五成
除了按揭成數，另一個關鍵指標「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）的上限，也統一放寬至五成。這個比率是銀行審批按揭時，用來評估你還款能力的重要關卡。
DTI計算方式與應用
DTI的計算方式很直接，就是將你每月所有的債務總供款額，除以你的每月總收入。在新政策下，這個計算出來的比例，不可以超過50%。簡單來說，你每個月的總還款額，不能佔據你總收入的一半以上。銀行會根據你提供的入息證明文件，去計算這個比率。
放寬影響：對非自用及多於一項按揭人士的利好
統一DTI上限至五成，對非自住物業的投資者，以及本身已有多於一項按揭在身的人士來說，是一個好消息。在舊政策下，這類申請人的DTI上限通常會被收緊至四成。現在上限劃一至五成，意味著他們的借貸能力有所提升，財務安排也更具彈性。
新舊政策對比表：一圖看清按揭放寬前後差異
文字解釋可能有點抽象，透過一個簡單的對比表，你可以更清晰地看到這次放寬按揭前後的分別。
比較項目：物業價值、按揭成數、DTI上限
我們會從物業價值、基本按揭成數上限，以及供款與入息比率上限這三個核心項目，來比較新舊政策的差異。
舊有政策：過往分層式按揭限制
在過去，按揭成數採用分層式設計。樓價越貴，按揭成數上限就越低。同時，非首次置業或非自用物業的按揭成數和DTI上限，都會比首次置業的自住買家更嚴格，限制較多。
最新政策：劃一按揭成數及DTI上限
最新政策的最大特點就是「劃一」。所有住宅物業的基本按揭成數上限統一為七成，而DTI上限則統一為五成。整個框架變得簡單明瞭，申請人更容易評估自己的借貸能力。
如何突破7成按揭上限？最新按揭保險計劃（MIP）全攻略
政府放寬按揭成數至七成，確實為不少置業人士帶來方便，但對於首期預算有限的朋友來說，七成按揭可能仍然是一個門檻。好消息是，要申請七成以上的按揭，是有一個官方而且相當普遍的方法，那就是透過「按揭保險計劃」（Mortgage Insurance Programme，簡稱MIP）。這個計劃正是為協助大家申請高成數按揭而設的關鍵工具。
什麼是按揭保險？申請高成數按揭的關鍵
簡單來說，按揭保險就像是為銀行購買的一份「保險」。當銀行批出高於金管局規定成數上限（即七成）的按揭貸款時，例如八成或九成，銀行需要承擔的風險自然更高。為了管理這些額外風險，銀行便會要求申請人參與按揭保險計劃。
按揭保險原理：HKMC如何為銀行提供擔保
按揭保險是由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的。當你申請按揭保險，HKMC會為銀行就高於常規成數上限的貸款部分提供擔保。萬一借款人未來無法償還貸款，HKMC會向銀行賠償這部分的損失。正因為有了這層保障，銀行才放心批出高成數的樓宇按揭。有一點需要清楚，這份保險的保障對象是銀行，而不是借款人。
申請基本資格：須為自住物業申請人
要申請按揭保險，最基本也是最重要的一個條件，就是所購買的物業必須為自住用途。申請人需要在申請時聲明物業是供自己或家人居住。如果是打算將物業用作出租投資，就不符合申請按揭保險的資格了。
最新按揭保險樓價階梯及成數上限
自從政府放寬按保，不同樓價的物業可以申請的按揭成數上限也有所不同。以下為你整理了最新的樓價階梯，讓你一目了然。
樓價$1,000萬或以下：最高按揭成數90%
對於樓價在$1,000萬或以下的物業，這是最能受惠的價格區間。合資格的申請人最高可以申請到九成按揭，大大減輕首期負擔。這也是市場上最多首置人士能夠成功「上車」的途徑。
樓價$1,000萬至$1,125萬：最高按揭成數80-90%（貸款上限$900萬）
當樓價稍微超過$1,000萬，按揭成數會以一個「貸款額上限」的方式計算。在這個價格範圍內，最高可申請八成至九成按揭，但是總貸款額不能超過$900萬。舉例來說，一個$1,100萬的物業，貸款上限就是$900萬，相當於按揭成數約82%。
樓價$1,125萬至$1,500萬：最高按揭成數80%
如果物業價格介乎$1,125萬與$1,500萬之間，最高可以申請的按揭成數劃一為八成。這個級別的放寬，讓更多換樓客或預算較充裕的買家，能夠更容易地購入心儀單位。
樓價$1,500萬至$1,715萬：最高按揭成數70-80%（貸款上限$1,200萬）
對於更高價值的物業，按揭成數同樣設有貸款額上限。在這個區間，最高可申請七成至八成按揭，而總貸款額的上限為$1,200萬。因此，樓價越高，實際的按揭成數會越貼近七成。
申請按揭保險的關鍵注意事項
了解了基本的成數上限後，還有幾個申請時的關鍵細節需要留意，它們會直接影響你的申請結果。
入息要求：固定收入 vs 非固定收入的成數差異
申請人的收入性質，是銀行審批的重要考量。如果你是固定月薪的受薪人士，而且符合首置資格，申請九成按揭一般沒有問題。但是，如果你的收入屬於非固定性質（例如以佣金、花紅為主，或是自僱人士），即使是首置，最高按揭成數通常會降至八成。
保費計算：一筆過或分期支付及其影響
使用按揭保險需要支付保費。你可以選擇一次過將保費加進總貸款額中，分期與按揭一同攤還，這樣做的好處是前期現金支出較少。另一個選擇是每年支付保費，但這會增加一項固定的年度開支。大部分申請人都會選擇前者，但你需要知道，這會輕微增加你的總貸款額和每月供款。
壓力測試：暫停後的銀行內部評估標準
雖然金管局已暫停了統一的壓力測試要求，但這不代表銀行完全沒有評估標準。銀行內部仍然會根據自身的風險管理政策，評估你的供款與入息比率（DTI）。一般來說，銀行會確保你的每月總債務供款，不超過你月入的50%。所以，在申請放寬樓宇按揭前，管理好個人信貸狀況及其他債務，仍然非常重要。
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為何需要使用按揭計算機？
告別複雜計算：綜合最新政策，提供個人化評估
政府放寬按揭成數的政策雖然簡化了基本門檻，但要計算按揭保險下的最高貸款額，仍然涉及不同樓價階梯的成數上限。一部好的按揭計算機，已經綜合了最新的放寬按揭規定，包括七成基本按揭上限，與及按揭保險計劃的各項細則。你只需要輸入基本資料，計算機就能提供一個清晰的個人化評估，讓你省去自己研究和計算的繁瑣步驟。
模擬銀行審批：即時了解你的按揭潛力
在正式向銀行遞交申請前，很多人都想知道自己大概能借到多少。按揭計算機就像一個初步的銀行審批模擬器，它會根據你提供的物業價格和入息狀況，模擬銀行的基本審批框架。這樣一來，你可以即時了解自己的按揭潛力，為置業預算和財務規劃提供一個實在的參考基礎，更清晰地掌握放寬按揭成數帶來的影響。
計算機如何運作？只需三步
步驟一：輸入物業價格
首先，填寫你心儀物業的價格。這是所有計算的基礎，無論是計算基本按揭貸款額，還是評估按揭保險的適用樓價範圍，都由此開始。
步驟二：選擇申請人身份（首置、換樓等）
你的身份是申請高成數按揭的關鍵。計算機會根據你選擇的身份，例如首次置業人士、換樓客或投資者，去判斷你是否符合申請按揭保險的資格，以及適用的最高按揭成數。
步驟三：填報你的入息狀況
最後，輸入你的每月總收入。這個數字主要用來評估你的供款與入息比率（DTI），確保你的還款能力符合金管局在放寬樓宇按揭政策下的最新指引。
你將獲得的個人化報告
基本按揭上限（七成）及所需首期
報告會首先清晰列出在現行政策下，物業的基本按揭上限（即七成貸款），以及你為此需要準備的首期金額。這是你毋須申請按揭保險便可獲得的標準貸款方案。
按揭保險資格及最高可造按揭成數
報告的重點部分，是根據你的個人情況，評估你申請按揭保險的資格。如果符合資格，報告會顯示透過放寬按保計劃，你可以達到的最高按揭成數（例如八成或九成），以及在這種情況下，你的首期可以降低至多少。
初步每月供款及所需入息評估
最後，報告會基於不同的貸款額，提供一個初步的每月供款估算。同時，它還會計算出要成功申請該筆貸款，你最低需要達到的月入水平，讓你對未來的供款負擔有一個具體的概念。
各類人士及物業按揭成數上限總覽
政府最新的放寬按揭成數政策，對不同背景的買家和各類物業都帶來了影響。想知道自己屬於哪一類，以及可以申請到多高的按揭成數嗎？這部分會為你詳細拆解私人住宅、資助房屋、特殊物業，甚至是工商舖的按揭上限，讓你對自己的借貸能力有一個清晰的藍圖。
私人住宅：首置、換樓、投資者
首置人士：申請9成按揭的資格與條件
對於首次置業人士來說，最大的好消息就是有機會申請高達9成的按揭。這裡的「首置」身份，指的是在申請按揭時，申請人並未持有任何香港的住宅物業。
要借足9成，關鍵在於申請按揭保險計劃（MIP）。基本條件是你買入的物業是用作自住，並且樓價在$1,000萬或以下。申請人的入息狀況也相當重要，如果你有穩定的固定月薪，獲批的機會和成數通常會是最高的。如果收入非固定，例如主要來自佣金或自僱，最高按揭成數可能會降至8成。
換樓人士：「先賣後買」與「先買後賣」的按揭策略
換樓人士的情況比較特別，按揭成數會因為你的買賣次序而有很大分別。
「先賣後買」策略：如果你想以首置身份申請最高9成按揭，就需要採用這個策略。你必須在簽署新物業的正式買賣合約前，先完成舊物業的「轉讓契約」（Assignment），而不僅僅是簽了臨時買賣合約。這樣，你在法律上就恢復了「無殼蝸牛」的身份，可以享受首置的按揭優惠。
「先買後賣」策略：如果資金充裕，選擇先買入新單位再賣出舊單位，你在申請新按揭時就會被視為非首次置業。在這種情況下，即使物業是自住用途，透過按揭保險最高也只能申請8成按揭。
投資者：非自用物業按揭成數上限
在最新的放寬樓宇按揭措施下，投資門檻實質上降低了。以往非自用物業的按揭成數上限只有5至6成，但現在已經劃一。即使你買樓的目的是用作出租投資，銀行按揭的基本成數上限也提升至7成，與自住物業看齊。不過要留意，投資物業是無法申請按揭保險來進一步提高按揭成數的。
資助房屋：居屋、房協單位
一手居屋：綠表及白表買家按揭成數
購買一手居屋的最大優勢，是按揭申請有香港房屋委員會作為擔保人。因為有政府擔保，買家不需要通過銀行的壓力測試，也不用購買按揭保險，就能輕鬆獲得高成數按揭。
綠表買家：最高可申請九成半（95%）按揭，還款期最長25年。
白表買家：最高可申請九成（90%）按揭，還款期同樣最長25年。
二手居屋（未補地價）：政府擔保期與按揭年期計算
購買二手未補地價居屋，按揭成數同樣受惠於政府擔保。但這裡有一個關鍵因素，就是「政府擔保期」。擔保期由屋苑的首次發售日期起計，為期30年。銀行在審批按揭時，會考慮剩餘的擔保期。如果剩餘擔保期充足，買家仍然可以輕鬆借足9成或以上。但如果單位樓齡較高，剩餘擔保期不足，銀行有機會削減按揭成數或縮短還款年期。
房協資助出售房屋：按揭成數及限制
房協的資助出售房屋（例如「煥然懿居」、「翠嶺峰」等）與房委會居屋的按揭安排有所不同。房協同樣會為買家做擔保，讓買家可以申請高成數按揭，通常可達9成。但擔保的細節和年期會因應不同項目而定，申請前需要向相關機構查詢清楚。
特殊住宅物業：村屋、唐樓
村屋：申請按保資格及銀行估價考慮
村屋的按揭申請相對複雜。雖然放寬按保後，村屋理論上最高可申請8成半按揭（樓價$1,000萬以下），但銀行審批非常審慎。銀行會重點考慮村屋的路權問題、是否有僭建物，以及估價。很多時候，村屋的銀行估價會比成交價保守，變相需要準備更多首期資金。此外，樓花、地權不清晰（如祖堂地）的村屋，一般都難以申請按揭。
唐樓：按揭成數與樓齡限制
唐樓的主要按揭限制來自其樓齡。銀行普遍會用「75減」或「80減」樓齡來計算最長還款年期。例如，一幢60年樓齡的唐樓，若銀行用「75減」，最長還款期就只有15年。還款期過短會導致每月供款額大增，令申請人難以通過入息審查，最終影響獲批的按揭成數。因此，購買高樓齡唐樓，一般較難申請高成數按揭。
非住宅物業：工商舖及車位
工商舖：最新按揭成數上限（6成）
最新的政策亦有放寬非住宅物業的按揭，包括工商舖（即工業大廈、商業樓宇及店舖）。現時，工商舖的最高按揭成數上限為6成。這對於打算投資非住宅物業市場的人士，提供了更大的資金彈性。
車位：獨立或連住宅買賣的按揭差異
車位的按揭成數，取決於你是獨立購買還是連同住宅一併購入。
連住宅買賣：車位價值會被加到住宅樓價中，一同申請按揭，可跟隨住宅的按揭成數計算。
獨立買賣：如果車位是獨立一個契約，會被視為非住宅物業，按揭成數上限與工商舖看齊，即最高6成。
注意事項：按揭保險不適用於非住宅物業
最後一點必須記住，按揭保險計劃只適用於住宅物業。所有非住宅物業，包括工商舖和獨立車位，都不能透過按揭保險來突破銀行的基本按揭成數上限。
按揭申請陷阱及特殊個案分析
在政府宣布放寬按揭成數後，置業或轉按的門檻看似降低，但在實際操作中，仍然有不少細節和特殊情況需要留意。以下我們將逐一剖析轉按、樓花按揭及擔保人這三個環節中常見的陷阱與最新規則，助你更順利地完成按揭申請。
轉按與加按套現：最新成數上限及規則
平手轉按：最高按揭成數
平手轉按是指將現有按揭由一間銀行轉移至另一間銀行，目的通常是為了獲取更優惠的利率或現金回贈，貸款額則維持不變。在最新的放寬樓宇按揭政策下，平手轉按的最高按揭成數，一般與新買賣個案看齊，上限為七成。
假如你的物業估價下跌，導致現有貸款額高於估價的七成，部分銀行仍然可以透過申請按揭保險，處理最高八成的平手轉按申請，讓你順利轉會，但前提是不能增加任何貸款額。
加按套現：申請按保的條件與貸款額上限
加按套現是指在轉按時，利用物業的升值空間，向新銀行申請比原有貸款額更高的按揭，從而套取一筆現金作其他用途。一般情況下，加按套現的最高按揭成數同樣是七成。
如果想透過按揭保險（放寬按保）借取高於七成的貸款並同時套現，條件就變得非常嚴格。根據現行規定，只有樓價$600萬或以下的物業，才可以申請按揭保險作轉按套現，最高按揭成數為八成（貸款上限$480萬），而且還款期最長只能為25年。
樓花按揭：建期付款的估價風險與新安排
「估價不足」的成因及應對策略
選擇建築期付款（建期）購買樓花，意味著買家在物業臨近落成時才正式向銀行申請按揭。這當中存在一個時間差，如果期間樓市向下調整，收樓時銀行的估價便可能低於當初的買入價，這就是「估價不足」。由於銀行會以買入價及估價中的較低者計算貸款額，估價不足會直接導致最終批出的貸款減少，買家需要準備更多首期資金。
要應對這個風險，最直接的方法是在置業初期預留一筆充裕的流動資金，以備不時之需。同時，買家亦應留意市場變化，了解是否有任何針對性的新安排。
發展商現金回贈對實際貸款額的影響
一手樓盤的發展商現金回贈，是另一個常見的按揭陷阱。發展商通常會在成交後才將回贈金額發放給買家，但銀行在審批按揭時，會先將回贈金額從物業買入價中扣除，並以這個「淨樓價」作為計算貸款額的基礎。
舉例來說，一個$800萬的單位，發展商提供$40萬現金回贈。銀行會視其實際樓價為$760萬。若申請七成按揭，貸款額會以$760萬計算（即$532萬），而不是以$800萬計算（即$560萬），兩者相差了$28萬，這筆差額需要由買家自行填補。
高溢價樓花買家的一次性特別安排
針對在樓市高峰期（2021年至2023年期間）買入樓花，並選用建築期付款的買家，金融監管機構推出了一項一次性的特別安排。如果這批買家在收樓時面臨估價不足的困難，銀行可以酌情處理，提供最高八成的按揭貸款（以當時估值計算），並將供款與入息比率上限放寬至六成。這項安排旨在幫助有實際困難的用家上會，但必須強調，這並非永久措施。
擔保人：資格及對按揭申請的影響
擔保人資格：只限直系親屬
若申請人的入息不足以通過壓力測試，增加擔保人是常見的解決方法。不過，對於需要申請按揭保險的高成數按揭個案，擔保人的資格有嚴格限制，通常只接受直系親屬，即申請人的父母、配偶或子女。朋友、兄弟姊妹等關係，一般不獲接納。在決定邀請家人作擔保前，應清楚了解這是一項長期的財務承擔。
擔保人按揭狀況如何影響DTI計算
擔保人自身的財務狀況，對按揭審批有直接影響。在計算供款與入息比率（DTI）時，銀行會將申請人與擔保人的每月總收入相加，同時也會將雙方的所有債務（包括擔保人自身的按揭供款、私人貸款等）一併計算在內。
換言之，如果擔保人本身亦有按揭在身，其每月供款會計入總債務之中，這會大幅拉高DTI比率。因此，申請人與擔保人的總收入，必須足以覆蓋兩人所有的債務供款，並且不超過DTI五成的上限，申請才有機會獲批。