家人離世後，繼承居屋單位所涉及的程序，遠比一般私樓複雜。繼承人不但要釐清自身的承繼資格，更要處理繁複的遺產承辦、向房屋署申請轉名，以及面對最關鍵的補地價問題，稍一不慎便可能延誤整個過程。
為此，我們為您準備了這份終極「居屋承繼全攻略」，將整個流程拆解成三大核心步驟。由法律上的遺囑認證或遺產管理，到房署的轉名手續，再到決定單位自住、出售或出租時的補地價計算，本文將一文為您清晰導航，並附上真實個案及專家解答，助您順利完成所有程序。
居屋承繼入門：核心流程、繼承資格及文件清單
處理居屋承繼的過程，初聽起來可能覺得千頭萬緒，但只要掌握核心概念，整個流程就會變得清晰。這個部分會為你拆解居屋承繼的基礎知識，從繼承資格的自我評估，到三大核心階段的流程，再附上實用的文件清單，讓你對整個居屋承繼手續有個全面的初步了解。
我有資格繼承嗎？一分鐘自我評估
在開始辦理任何手續前，首要解決的問題就是「居屋承繼權」。你是否符合資格，其實比想像中簡單。
繼承人資格基本要求
居屋繼承人的資格，主要取決於法律上的繼承權，而不是房屋署的買家資格。換句話說，只要你是已故業主在遺囑中指定的受益人，或根據《無遺囑者遺產條例》的法定繼承人，你就擁有繼承資格。這與申請新居屋時需要通過入息及資產審查是完全不同的概念，繼承人並不需要符合這些條件。
若繼承人已擁有其他物業，對承繼權有何影響？
這是最常見的居屋承繼問題之一。即使繼承人本身已經持有其他私人住宅物業，這並不會影響其繼承居屋的權利。你的繼承權是基於遺產法，房屋署無權因你持有其他物業而取消你的繼承資格。你只需要在成功繼承後，再考慮如何處理這兩項物業資產。
三大階段流程圖：由遺產承辦到正式轉名
整個居屋承繼手續可以簡單歸納為三個主要階段，讓你對全局一目了然。
(流程圖位置：確立繼承權 → 房署轉名 → 資產處理)
首先是「確立繼承權」，這一步是透過法律程序，例如辦理遺囑認證或遺產管理，取得正式的法律文件證明你是合法繼承人。然後是「房署轉名」，你需要將法庭頒發的承辦文件提交給房屋署，申請將單位業權正式轉到你的名下。最後是「資產處理」，在完成轉名後，你可以決定如何處理這個單位，例如是自住、在適當市場出售或出租。
[實用工具] 居屋承繼文件清單及時間線 (可下載PDF)
為了讓你更順利地處理繁複的文件，我們特別準備了一份詳細的清單和預計時間線。
下載文件清單，辦理手續零遺漏
這份清單詳列了由遺產承辦到房署轉名各階段所需的文件，讓你按部就班，避免因為遺漏文件而延誤進度。建議你立即下載，讓整個辦理過程更有預算。
步驟一：辦理遺產承辦，確立法律繼承權
要順利完成整個居屋承繼流程，首要任務是辦理遺產承辦。這個法律程序是確立您合法居屋承繼權的基石，也是後續向房署申請轉名的必要前提。無論已故業主是否留有遺囑，都需要經由法庭的遺產承辦處處理，才能正式接手單位，所以這是不可或缺的第一步。
情況一：業主有訂立遺囑 (Testate)
如果已故的居屋業主生前已經訂立了有效的遺囑（俗稱「平安紙」），並在遺囑中指定了遺產執行人，整個承辦過程會相對直接和清晰。遺產執行人的角色就是按照遺囑的指示，處理和分配遺產，包括辦理居屋承繼手續。
申請「遺囑認證書」(Grant of Probate) 流程與文件
遺囑執行人需要向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證書」，這份文件是法庭確認遺囑有效性和執行人身份的官方證明。
申請流程大致如下：
1. 準備文件：執行人需要準備好已故業主的死亡證、遺囑正本、一份詳列所有遺產與負債的清單，以及執行人的身份證明文件。
2. 辦理手續：將備妥的文件交由律師處理，或親自到遺產承辦處提交申請表格和相關證明文件，並進行宣誓。
3. 法庭審批：遺產承辦處在核實所有文件無誤後，便會發出「遺囑認證書」。
處理時間及相關費用預算
在文件齊全的情況下，申請遺囑認證書的處理時間一般約需 3 至 6 個月，實際時間會因個案複雜程度而異。費用方面，除了數百元的法庭固定收費外，主要開支是律師費。律師費會根據遺產的總值和複雜性而定，市面上一般由數千元至數萬元不等，建議事前向律師查詢清楚。
情況二：業主未訂立遺囑 (Intestate)
如果業主不幸突然離世，並未訂立任何遺囑，這就屬於「無遺囑」的情況。在這種情況下，遺產的分配和居屋承繼權的次序，會嚴格按照香港法例第73章《無遺囑者遺產條例》來決定。
《無遺囑者遺產條例》下的法定繼承順序
法例清晰訂明了誰有權優先繼承遺產。一般的繼承順序如下：
1. 配偶
2. 子女
3. 已故業主的父母
4. 已故業主的兄弟姊妹
舉例來說，如果業主遺下配偶和子女，遺產通常由他們共同繼承。如果沒有配偶和子女，則由父母繼承。了解這個法定順序，對於處理無遺囑的居屋承繼問題至關重要。
申請「遺產管理書」(Letters of Administration) 流程與文件
沒有遺囑的情況下，合資格的繼承人（或其授權人）需要向法庭申請「遺產管理書」，才能成為合法的遺產管理人，去處理遺產。
申請流程與遺囑認證相似，但需要提交的文件有所不同：
1. 準備文件：申請人需要準備已故業主的死亡證、遺產清單、申請人的身份證明文件，以及能證明申請人與死者關係的文件（例如結婚證書、出世紙等）。
2. 確定優先權：遺產承辦處會根據法定繼承順序，決定誰有優先權申請成為遺產管理人。
3. 辦理手續及審批：提交文件並宣誓後，待法庭審批，成功後便會發出「遺產管理書」。
處理時間與費用預算與申請「遺囑認證書」相若，但因為可能涉及確認繼承人身份等額外步驟，時間或會稍長一些。
[專家影片] 律師講解「遺囑認證」與「遺產管理」的關鍵分別
雖然兩者都是處理遺產的法律文件，但「遺囑認證書」和「遺產管理書」在申請資格和法律基礎上有根本分別。為了讓您更清晰地理解，我們特別準備了一段專家影片，由專業律師深入淺出地講解兩者的差異，以及在申請過程中需要注意的細節。
步驟二：向房屋署申請業權轉讓 (轉名手續)
當你成功辦理遺產承辦，取得了關鍵的法律文件後，下一步就是處理居屋承繼的核心環節：向房屋署（房署）正式申請業權轉讓。這個步驟是將單位的業權，由已故親人名下轉到你名下的必經之路，亦是整個居屋承繼手續中與政府部門溝通最重要的一環。
遞交「轉讓居者有其屋單位業權申請書」
整個轉名程序的起點，是向房署遞交一份名為「轉讓居者有其屋單位業權申請書」的表格。這份文件是向房署表明你的承繼意願，並且申請將你「提名」為新業主的正式通知。
申請表格索取途徑及填寫教學
這份申請書可以透過幾個途徑索取。最直接的方法是親身前往樂富的房委會客戶服務中心索取，你也可以在房屋署的官方網站下載表格。填寫時，你需要準備好已故業主、所有繼承人，以及單位本身的詳細資料，例如單位地址、業主姓名、身份證號碼等。你需要準確無誤地填寫每一項，以確保申請流程順暢。
關鍵欄目注意事項
在填寫表格時，有幾個欄目要特別留意。在「轉讓原因」一欄，你必須清晰註明是基於「遺產承繼」。另外，如果有多於一位繼承人，所有繼承人的資料都需要清楚列出。最重要的是，表格上的簽名必須與你的身份證明文件一致。任何資料錯漏都可能導致申請被退回，延誤整個居屋承繼手續。
轉名必須提交的證明文件
遞交申請表時，你需要一併附上幾份關鍵的證明文件副本，以證明你的居屋承繼權。房署需要這些文件來核實你的身份和繼承資格。
遺產承辦書（遺囑認證書／遺產管理書）副本
這是在第一步中，你費盡心力從高等法院取得的法律文件。它直接證明了你是單位的合法繼承人。無論是「遺囑認證書」還是「遺產管理書」，你都需要提交清晰的副本。
死亡證及繼承人身份證明文件
你需要提交已故業主的死亡證副本，以及所有繼承人的香港身份證副本。這些文件是用來核對各方的身份，確保資料準確。
樓契副本（如有）
如果可以找到單位的樓契，提交一份副本會對申請有幫助。它能為房署提供最原始的業權記錄。如果暫時找不到樓契，也不用過於緊張，房署仍然會處理你的申請，但建議盡力尋找，因為在後續的法律程序中可能需要用到。
房署審批流程及時間線
提交所有文件後，你需要耐心等候房署的審批。了解整個流程和預計時間，可以讓你更有預算。
由遞交申請到獲發「提名信」的程序
在你遞交完整的申請文件後，房署職員會進行審核，確保所有資料齊備且符合規定。一般情況下，如果文件沒有問題，房署大約需要四至六個星期的時間處理。審批成功後，房署會向你發出一封非常重要的文件——「提名信」(Nomination Letter)。
收到「提名信」後的後續轉名步驟
這封「提名信」是房署同意你成為新業主的官方證明。收到信件後，你並不是馬上就完成所有手續。你需要帶著這封信，連同其他法律文件，交給你委聘的律師。律師會為你草擬一份「轉讓契約」(Deed of Assignment)，然後到土地註冊處進行正式的業權註冊。當土地註冊處完成登記後，整個居屋承繼的轉名程序才算大功告成。
步驟三：計算及處理補地價 (出售或出租關鍵)
完成了居屋承繼的法律程序後，下一步便是決定如何處理這份資產，而「補地價」正是當中無法迴避的核心環節。許多居屋承繼問題都圍繞著補地價而生，因為它直接影響你是否能夠將單位在市場上自由出售或出租，是釋放物業全部價值的關鍵一步。
為何居屋承繼後，出售或出租或需「補地價」？
理解居屋的資助性質與轉讓限制
要明白補地價的原因，首先要了解居屋的本質。居者有其屋計劃（HOS）是政府的資助房屋政策，目的是協助合資格市民以低於市值的折扣價置業。這個折扣，就是政府資助的部分，也就是所謂的「地價」。因此，業主享有的業權並不完整，並受到房委會的轉讓限制。如果繼承人希望將單位在公開市場（即自由市場）出售或出租，就需要先向政府「買回」這份資助，即是「補地價」，解除轉讓限制，讓物業變成一個可以自由買賣的私人物業。
判斷是否需要補地價的三種情況
承繼居屋後，是否需要立即補地價，完全取決於你對單位的未來規劃。主要有以下三種情況。
情況一：繼承後自住（一般無需即時補地價）
如果你計劃將繼承的居屋單位用作自住，那麼你並不需要立即補地價。你可以像原業主一樣，繼續在這個單位居住。只要單位不出售或出租，轉讓限制就對你沒有實際影響。
情況二：於「公開市場」出售或出租（必須補地價）
如果你希望將單位賣給任何人士（不論其是否持有綠表或白表資格），或者打算將單位放租以賺取收入，就必須先完成補地價手續。只有補妥地價，取得房委會發出的補價證明書後，你才能像處理一般私樓一樣，自由地在市場上進行買賣或租賃。
情況三：於「居屋第二市場」轉售（無需補地價）
這是一個特別的渠道。你可以在毋須補地價的情況下，將單位轉售予合資格的綠表或白表人士。這個市場通稱為「居屋第二市場」或「未補地價市場」。買家同樣是政府資助房屋政策的受惠者，所以單位仍會保留其轉讓限制，等於是將資助福利轉移給下一手合資格的買家。
補地價金額如何計算？
補地價的金額並非固定不變，它會隨市場樓價浮動。了解其計算方式，有助你作出更準確的財務預算。
官方補價計算公式詳解
房屋署的補價計算公式是清晰的，主要基於物業的市值和當年的折扣率。
公式如下：
補價金額 = 補價時的物業評估市值 x (購入時十足市值的樓價 – 原業主買入樓價) / 購入時十足市值的樓價
簡單而言，公式的後半部分就是當年的「折扣率」。所以，計算方式可以理解為：
補價金額 = 單位當時的市值 x 當年買入時的折扣率
例如，如果單位在補價時的市值為600萬港元，而原業主當年是以七折（即30%折扣）買入，那麼你需要補上的地價就是：600萬 x 30% = 180萬港元。
如何評估單位的當前市值？
單位的「評估市值」並非由業主自行決定，而是由房屋署署長委派的測量師行進行評估。在你正式向房屋署提交補地價申請後，他們會安排專業人士為單位估價，這個估價結果就是計算補價的基礎。評估會參考單位的大小、座向、樓層以及當時的市場成交數據。
[互動工具] 居屋補地價網上估算機
想即時對補地價金額有個初步概念？你可以使用我們的網上估算工具。只需輸入單位的基本資料，例如地區、屋苑、面積和首次發售年份，系統便能為你提供一個參考估算，助你輕鬆規劃下一步。
繼承居屋後的三大出路：自住、出售、出租全分析
完成繁複的居屋承繼手續後，繼承人便要面對一個實際的抉擇：如何處理這個單位？這不單是資產規劃，更可能影響未來的生活方式。一般來說，繼承居屋後有三個主要方向，就是自住、出售或出租。每個選擇都有其考慮因素和獨特的程序，以下將為你逐一深入分析，助你解決這個重要的居屋承繼問題。
選擇一：作為自住物業
將繼承的單位用作自住，是最直接和簡單的做法。這不僅解決了個人或家庭的居住需要，而且在手續上相對簡便，因為它不涉及補地價或尋找買家等複雜程序。
繼承人是否需要通過入息及資產審查？
這是一個常見的疑問。答案是不需要的。居屋承繼權是基於法律上的繼承順位或遺囑安排，與新申請者購買居屋的資格審查是兩回事。因此，即使繼承人的入息或資產超出了新申請居屋的上限，房屋署也不會對其進行審查，繼承人仍然可以合法地持有和居住在該單位內。
如何處理原業主未供完的按揭？
如果原業主尚有未供完的按揭，繼承人需要主動聯絡相關銀行或財務機構，處理按揭轉名事宜。通常銀行會要求繼承人提供遺產承辦文件，並對繼承人的財政狀況進行重新評估，以決定是否批准將按揭轉到繼承人名下。繼承人可以選擇繼續供款，或如果財政能力許可，亦可選擇一次過付清餘下貸款。
選擇二：出售物業套現
若繼承人沒有自住需要，或希望將資產轉為現金，出售單位便是一個可行的選擇。出售未補地價的居屋主要有兩個途徑，分別是「公開市場」和「居屋第二市場」。
方案A：補地價後在「公開市場」自由出售（優劣分析）
首先，你可以在繳付補地價後，將單位放到公開市場（或稱自由市場）出售。
- 優點：最大的好處是單位的潛在買家範圍廣泛，任何香港市民（包括公司）都可以購買，不受綠表或白表資格限制。因此，單位的叫價可以更貼近市值，成交價有機會更高。
- 缺點：最大的障礙是必須先籌集一筆可觀的資金來支付補地價。補地價金額按單位現時市值計算，動輒數十萬甚至過百萬元，對繼承人的現金流是一大考驗。整個補地價申請及評估過程亦需要一定時間。
方案B：免補地價在「居屋第二市場」售予綠白表人士（優劣分析）
另一個方案是，將單位在毋需補地價的情況下，於居屋第二市場（或稱居二市場）轉售予合資格的綠表或白表人士。
- 優點：此方案的最大好處是省卻了補地價的步驟和龐大開支，繼承人毋需預先支付大筆資金。整個交易流程相對直接，可以更快將單位售出套現。
- 缺點：由於買家必須是持有「購買資格證明書」的綠表或白表人士，客源相對較少，可能會影響單位的議價能力和最終成交價。售價一般會較公開市場的同類單位低。
選擇三：將單位出租
有些繼承人或會考慮將單位出租以賺取穩定收入。但是在作出這個決定前，必須清楚了解其法律限制。
未補地價出租居屋的法律風險與後果
必須強調，將未補地價的居屋單位出租是違法行為。房屋署對此有嚴格規定，因為資助房屋的原意是協助市民自置居所，而非用作投資牟利。一旦被發現，業主（即繼承人）不但會被檢控，面臨罰款甚至監禁，房屋署更有權收回該單位。因此，絕對不應冒險以身試法。
補地價後合法出租的流程與回報分析
要合法地將繼承的居屋出租，唯一方法是先向房屋署申請評估及繳付補地價。完成補地價手續後，該單位的業權便與私人樓宇無異，業主便可以自由地將其出租、出售或作任何形式的轉讓。繼承人可以評估單位的租金回報率，計算扣除補地價成本、裝修費及其他雜費後，出租是否一個符合經濟效益的長遠選擇。
真實個案分析：拆解三大居屋承繼難題
處理居屋承繼，除了要清楚基本流程，更重要是懂得應對現實中各種複雜的居屋承繼問題。理論歸理論，但每個家庭的情況都獨一無二。以下我們將透過三個真實常見的個案，一步步分析如何拆解這些棘手的難題。
個案一：多名子女共同繼承一個單位如何處理？
這是最常見的情況之一，當父母離世後，留下一個居屋單位由幾名子女共同繼承。這時候，居屋承繼權的分配便成為焦點。大家都是業主，但一個單位無法分割居住，應該如何處理才最公平妥當？
協商業權分配：出售分錢 vs 一人買斷其他業權
一般而言，有兩個主要解決方向。第一，也是最直接的方法，就是將單位出售套現，然後按繼承權益比例分配所得金額。這需要兄弟姊妹間達成共識，決定是在居屋第二市場出售，還是補地價後於公開市場放售。這個方法的好處是乾淨利落，能避免日後因業權共享而可能產生的紛爭。
第二個方法，是其中一位繼承人買斷其他人的業權，將單位完整地歸於自己名下。如果某位家庭成員對單位有特別感情，或者有實際居住需要，這會是一個理想選擇。執行這個方案的關鍵，是為物業進行專業估價，以一個公平的市價計算出每位繼承人應佔的份額，然後透過正式的法律程序完成內部轉讓。
個案二：繼承人本身已是私樓業主怎麼辦？
另一個常見的居屋承繼問題是，繼承人自己本身已經擁有私人住宅物業。這會影響他的繼承資格嗎？答案是，通常不會。繼承遺產與申請購買資助房屋是兩回事。房屋署一般不會因為繼承人已是私樓業主，而剝奪其居屋承繼權。
法律及資產規劃上的考量與策略
雖然可以繼承，但繼承人需要從個人資產規劃的角度作出考量。他現在同時擁有居屋和私樓，下一步應該如何部署？選擇可以很靈活。例如，他可以選擇保留兩者，將私樓出租以賺取租金收入，自己則搬入已承繼的居屋單位自住。或者，他也可以評估兩個物業的升值潛力、地點、個人需要等因素後，決定出售其中一個單位，將資金整合，作其他投資或用途。這完全取決於繼承人自身的財務狀況和長遠規劃。
個案三：無遺囑下家庭關係複雜的處理方法
假如業主在生前未有訂立遺囑，而家庭成員間的關係本身又比較緊張或複雜，處理居屋承繼手續時就很容易陷入僵局，甚至引發家庭爭議。
如何處理成員間爭議及尋求法律協助
在沒有遺囑的情況下，遺產的分配是依據《無遺囑者遺產條例》的法定繼承順序來決定的。第一步，必須先釐清誰是合法的繼承人。面對爭議，溝通是解決問題的第一步。建議召開家庭會議，讓所有相關成員平心靜氣地表達自己的想法和期望。
如果家庭成員之間無法達成共識，就應該及時尋求專業法律協助。律師可以客觀地分析各方的法律權益，提供專業意見，並協助進行調解。在必要時，律師可以代表當事人處理法律程序，透過法律途徑尋求解決方案，確保整個承繼過程在合法、公正的框架下進行，避免因家庭內部矛盾而令事情停滯不前。
居屋承繼常見問題 (FAQ) — 律師專家解答
在處理居屋承繼的過程中，大家總會遇到各式各樣的疑問。我們整理了幾個最常見的居屋承繼問題，並參考了律師的專業意見，希望能夠為你提供清晰的解答，讓你對整個流程更有把握。
Q1：整套居屋承繼手續需時多久？
居屋承繼手續的辦理時間，並沒有一個絕對的標準答案，它取決於個案的複雜程度。一般來說，整個過程可以分為兩大階段。第一階段是向高等法院申請遺產承辦書，如果文件齊備而且沒有爭議，這個步驟通常需要6至9個月。第二階段是向房屋署申請業權轉名，審批時間大約需要2至4個月。因此，一個順利的承繼個案，由開始到完成，預計需時約一年或以上。如果個案涉及家庭糾紛或文件不全等問題，時間便可能更長。
Q2：繼承人若非家庭成員，可以繼承嗎？
這個問題的答案，關鍵在於先人是否有訂立遺囑。如果有訂立具法律效力的遺囑，業主可以將物業指定給任何人士繼承，即使對方並非其家庭成員。換言之，遺囑的指定是凌駕於家庭關係之上的。相反，如果業主未立遺囑，遺產便會根據香港的《無遺囑者遺產條例》進行分配，這條例規定了法定的繼承順序，只有在法定順序內的親屬才擁有居屋承繼權，非家庭成員則無法繼承。
Q3：繼承居屋後，會否影響我申請公屋或綠置居？
會的，這一點需要特別留意。根據房屋委員會的現行政策，任何在香港擁有住宅物業業權的人士，均不符合申請公屋或購買綠置居的資格。當你完成居屋承繼手續後，你的名字便會註冊在土地註冊處的紀錄上，正式成為業主。這意味著你將不再是「無殼蝸牛」，因此會失去申請或輪候公營資助房屋的資格。在決定繼承前，應先考慮清楚這對你未來房屋規劃的長遠影響。
Q4：承辦遺產的律師費預算多少？
承辦遺產的律師費用並非劃一收費，主要視乎遺產的複雜性。一個最簡單直接的個案，例如遺囑清晰、受益人單一、資產項目簡單，律師費可能由港幣$15,000至$30,000起。如果遺產結構複雜，例如涉及多名受益人、海外資產，或者在承辦過程中出現爭議，律師需要投入更多時間和專業工作，費用自然會相應增加。建議在委託前，先向幾家律師事務所查詢報價，了解清楚收費結構和服務範圍。
Q5：找不到先人樓契應如何處理？
找不到樓契正本是居屋承繼中一個頗為常見的問題。你可以委託律師，代為向土地註冊處申請一份樓契的核證副本（Certified Copy）。這份核證副本在法律上具備同等效力，可以用於辦理遺產承辦及向房屋署申請轉名。申請核證副本需要支付指定費用，並且可能令整個承繼手續的時間輕微延長，但這是一個標準的解決程序。
Q6：除了律師費和補地價，還有哪些隱藏費用？
處理居屋承繼，除了律師費和日後可能需要支付的補地價外，你還需要預算一些雜項開支。這些費用包括：向法庭申請遺產承辦書的法庭費用、向土地註冊處查冊或索取文件的費用、物業估價報告費（如有需要），以及單位本身的持續支出，例如由業主過身後累積的管理費、差餉和地租等。這些費用雖然單項金額不大，但加起來也是一筆需要考慮的開支。
Q7：繼承後，單位的轉售限制年期會重新計算嗎？
不會。單位的轉售限制年期（例如五年或十年），是由原業主與房屋署簽訂首次轉讓契據的日期開始計算。承繼業權屬於業權的轉移，並不會導致轉售限制年期「重新歸零」或重新計算。舉例來說，如果單位有五年的轉售限制，而原業主在第三年過身，繼承人在完成承繼手續後，只需要等多兩年，便可以達到五年期的要求，繼而選擇在居屋第二市場轉售或補地價後在公開市場出售。