與家人、伴侶聯名買樓是人生大事，但選擇用「長命契」（聯權共有）還是「分權契」（分權共有）持有物業，更是個牽一髮動全身的關鍵決定。您知道嗎？長命契最核心的「生存者取得權」，效力原來可以凌駕遺囑，直接影響您苦心經營的資產傳承部署。
究竟長命契是什麼？它與分權契在業權繼承、買賣自由度及法律效力上有何天淵之別？本文將為您一文拆解長命契的6大關鍵，由法律意思、繼承優劣、實際的「拆契」方法，到與分權契的深入比較、業權轉移手續及印花稅考慮，助您全面比較兩種業權模式，為您的資產規劃作出最明智的抉擇。
聯權共有 (長命契) vs 分權共有 (分權契)：核心分別快速看
快速比較表格：秒懂長命契與分權契
當你與其他人一同置業，選擇業權的持有方式是相當重要的一步。香港物業的聯名方式主要有兩種，一種是「聯權共有」，也就是大家常說的長命契；另一種是「分權共有」，即分權契。兩者在業權本質、繼承安排和買賣自由度上都有根本性的分別。為了讓你更容易掌握，下面會逐一拆解它們的核心差異，助你作出最適合自己情況的選擇。
核心分別逐點睇
業權本質：一體 vs 獨立份額
要理解長命契意思，首先要明白它的業權本質。聯權共有（長命契）將所有業主視為一個不可分割的單一整體，大家是共同擁有整個物業，沒有人可以聲稱自己擁有某個特定比例或部分。可以想像成大家共同持有一個完整的蘋果。
相反，分權共有就清晰得多。每位業主都擁有一個獨立和明確的業權份額，例如你佔60%，你的夥伴佔40%。這些份額是獨立計算的，就像將一個蘋果預先切開，每人拿著屬於自己的那一份。
業權繼承：生存者取得權 vs 遺囑繼承
這是兩種共有方式最關鍵的分別，也直接解答了許多人對長命契是什麼的疑問。在長命契之下，設有「生存者取得權」。如果其中一位業主離世，他或她的業權會自動、依法地轉移給其他在生的共有人，並由他們平均繼承。
分權共有則完全不同。每位業主的份額會成為其個人遺產的一部分。當業主離世後，其持有的物業份額會根據其訂立的遺囑來繼承。如果沒有遺囑，則會按照無遺囑繼承法例處理，轉移給法定繼承人。
遺囑效力：業權凌駕遺囑 vs 遺囑決定一切
這一點需要特別留意。長命契的「生存者取得權」在法律上的效力，是凌駕於遺囑之上的。即使你在遺囑中清楚寫明，要將物業權益留給你的子女，只要物業是以長命契形式持有，這個安排在法律上也是無效的，業權最終依然會歸屬其他聯名業主。
而在分權共有的世界，遺囑就是最高指令。你的業權份額會完全按照你的遺囑意願去分配，你可以自由決定將份額留給配偶、子女或任何指定人士，遺產規劃的自由度極高。
業權處分：須全體同意 vs 可自由買賣
如果想出售或抵押物業，兩者的處理方式也有很大差異。持有長命契物業，任何出售或再做按揭的決定，都必須得到「所有」聯名業主的一致同意，並共同簽署法律文件。任何一個人不同意，交易都無法進行。
分權共有的業主就有更大的自由度。他可以獨立出售、轉讓或抵押自己名下的業權份額，理論上不需要其他共有人同意。當然，這也可能衍生出業權不完整的「碎契樓」問題。這也是部分人會考慮進行長命契拆契，轉為分權共有，以取回個人業權處分權的原因。
適用對象：夫妻、家人 vs 投資夥伴、朋友
綜合以上幾點，可以看到兩種方式的適用對象明顯不同。長命契的設計，非常適合關係穩定、互相信任的合法配偶或核心家庭成員。它的目的是確保業權能順利無縫地過渡給在生者，簡化繼承手續，保障對方日後的生活。
分權共有則更適合需要清晰劃分出資比例和資產權益的關係，例如生意夥伴、投資者，甚至是朋友之間合資買樓。它能清晰保障個人資產的獨立性，並在遺產規劃上給予最大的彈性。
深入剖析：長命契的法律效力與重大影響
要清楚理解長命契意思，不能只看字面。它不單純是聯名持有物業的方式，更是一套具有深遠法律效力的契約安排。這種安排直接影響業權的繼承方式、業主的處分權利，甚至凌駕個人遺囑的意願。接下來，我們會一層層拆解長命契是什麼，由其法律基礎、核心機制，到實際生活中的優點和潛在風險，讓你全面掌握它的真正面貌。
長命契的法律基礎：「四大統一體」 (Four Unities)
長命契的成立，建基於一個稱為「四大統一體」的普通法概念。這四個條件必須同時存在，缺一不可，它們共同構成聯權共有人之間「一體」的業權關係。聽起來好像很複雜，但其實每個概念都很直接。
共同佔用權 (Unity of Possession)
所有聯名業主都擁有使用和佔用整個物業的權利。沒有任何一位業主可以將物業的某個部分據為己有，或阻止其他業主使用物業的任何一部分。簡單來說，就是大家都有權住在物業的每一個角落。
同等權益 (Unity of Interest)
所有聯名業主的權益性質和份額必須完全相同。例如，不能一個是永久業權，另一個是租賃權益。大家在物業中的權益是均等而且不可分割的，沒有誰多誰少的分別。
同一業權文件 (Unity of Title)
所有聯名業主的業權，都必須來自同一份法律文件。這通常是指同一份轉讓契約（樓契）。大家是通過同一份文件，一同成為業主。
同時取得業權 (Unity of Time)
所有聯名業主必須在同一時間點取得物業的業權。不能一個業主今天獲得業權，另一個業主明天才獲得。這個條件確保了業權的起始點完全一致。
長命契的核心機制：凌駕遺囑的「生存者取得權」
「生存者取得權」(Right of Survivorship) 是長命契最關鍵，也是最多人產生誤解的機制。這個機制賦予了長命契獨特的繼承效果，直接影響你的遺產規劃。
運作原理：業權如何依法自動轉移
在這個機制下，當其中一位聯名業主離世，他所持有的業權並不會成為其遺產的一部分。相反，他的業權會像「自動蒸發」一樣，並依法即時、自動地轉移給其他在生的聯名業主，由他們平均承繼。假如物業原本由兩人持有，其中一人離世後，尚存的另一人就會自動成為物業的唯一擁有人。
法律優先性：對遺產規劃的關鍵影響
這一點非常重要。「生存者取得權」的法律效力，是凌駕於任何遺囑之上的。即使離世的業主在遺囑中清楚寫明，要將物業業權留給自己的子女或其他人，這份遺囑中關於此物業的部分將會完全無效。業權依然會按照長命契的法則，轉移給在生的聯名業主。這個特性，是選擇長命契時必須考慮清楚的關鍵因素。
長命契的優點
長命契之所以在家庭成員，特別是夫婦之間如此普遍，是因為它在特定情況下確實有明顯的好處。
簡化繼承：免除遺產承辦程序
最大的優點是業權轉移手續簡單快捷。由於業權是自動轉移，尚存的業主只需將離世業主的死亡證在土地註冊處登記，便可更新業權記錄。整個過程無需經過複雜、耗時且昂貴的遺產承辦法律程序，大大簡化了手續。
穩定業權：防止任何一方單獨出售
在關係穩固的前提下，長命契能有效「鎖定」業權。因為物業被視為一個不可分割的整體，任何出售、轉讓或按揭等重大決定，都必須得到所有聯名業主的共同同意並簽署文件。這可以防止任何一方在未經其他人同意下，單獨將物業的「份額」出售或抵押。
長命契的潛在陷阱與風險
雖然長命契有其便利之處，但它的捆綁特性也帶來了不少潛在風險。當情況出現變化時，當初的優點很可能變成難以解決的困局。
共同債務風險：一方財困或牽連物業
長命契的業權是「一體」的，債務風險也是共同承擔。如果其中一位聯名業主陷入財務困難，例如欠債或被申請破產，其債權人有權追討整個物業，而非僅僅是該業主的「個人份額」。這意味著，一個人的財務問題，可能會導致整個物業被查封或拍賣，牽連到其他無辜的業主。
決策僵局：關係破裂時出售困難
當聯名業主（例如夫婦或生意夥伴）的關係破裂，需要出售物業套現時，長命契的「集體決策」要求便會成為巨大障礙。只要其中一方不同意出售，或對售價有異議而拒絕簽署買賣合約，交易就無法進行。這種決策僵局，常常令物業變成無法動用的「死資產」，甚至需要訴諸法庭解決，考慮進行長命契拆契程序。
規劃失效：無法將業權留給指定後人
這正是「生存者取得權」的另一面。很多人希望將自己的資產傳承給子女，但如果物業是以長命契形式與配偶持有，一旦自己先行離世，業權就會全歸配偶。配偶日後如何處置該物業，就完全不受你的遺願影響。這對有特定傳承計劃，例如希望照顧前段婚姻子女的人士來說，是一個重大風險。
真實案例剖析：長命契的家庭抉擇
理論聽起來可能有點抽象，讓我們看看一些真實生活中經常發生的案例，你會更明白長命契在不同家庭結構下的具體影響。
案例：再婚家庭的繼承糾紛
陳先生與前妻育有一子，離婚後再婚，並與現任太太以長命契形式購入一個單位。陳先生訂立遺囑，希望將物業屬於自己的那一半權益留給兒子。不幸地，陳先生突然離世。根據長命契的法則，整個物業的業權自動轉移給他的現任太太，遺囑的相關部分完全無效。兒子最終無法繼承任何物業權益，引發了家庭糾紛。
案例：父母與子女聯名的潛在矛盾
李氏夫婦為了方便申請較高成數的按揭，將剛投身社會的兒子加入為長命契的聯名業主。數年後，李氏夫婦希望賣樓換取現金退休，但兒子認為樓價仍會上升，堅決反對出售。由於需要所有業主同意，李氏夫婦的退休計劃被迫擱置。此外，假如兒子在外有債務問題，整個家庭的安樂窩亦可能受到牽連。
案例：情侶聯名與出資不均問題
一對情侶聯名購入物業，男方支付了七成首期，女方支付三成，並以長命契形式持有。法律上，他們的權益是均等的。後來兩人感情破裂，需要出售物業。女方堅持要平分賣樓所得的全部收益，男方雖然出資較多，但在法律上卻處於不利位置，難以取回與其出資比例相應的款項。
分權共有 (分權契)：保障資產彈性與傳承自由
聊完長命契是什麼，就一定要認識它的「另一面」——分權共有（Tenancy in Common），俗稱「分權契」。與長命契意思中業權是「一體」的概念完全不同，分權共有提供了另一種截然不同的資產持有方式，更著重於保障個人的資產獨立性與傳承的彈性。
分權共有的核心特點
按自訂份額持有獨立業權
分權共有的最基本概念是，每位共有人都擁有物業中一個清晰、獨立的業權份額。這些份額不一定要均等，可以按照大家當初的出資比例或協議來決定，例如業主A持有70%業權，而業主B持有30%。每個人都清楚自己擁有物業的「多少份」，這份權益是獨立於其他共有人的。
業權份額按遺囑或繼承法處理
這一點是分權共有與長命契最根本的分別。在分權共有下，並沒有「生存者取得權」。當其中一位共有人離世，他所持有的業權份額會成為其個人遺產的一部分，並會按照其遺囑內容來分配。如果沒有訂立遺囑，則會根據無遺囑繼承法例處理。簡單來說，業主可以自由決定將屬於自己的那一份業權留給任何人。
分權共有的主要優勢
清晰保障個人資產與出資比例
分權共有可以準確地反映每位共有人的出資比例，這對於非夫妻關係的聯名者，例如生意夥伴、朋友或兄弟姊妹，尤其重要。它能清晰界定各人的資產，避免日後因出資不均而產生爭拗，提供了更公平的保障。
高度配合複雜遺產規劃
由於業權份額可以按遺囑自由傳承，分權共有給予業主極高的遺產規劃彈性。例如，再婚家庭的業主可以將自己的業權份額指定留給與前配偶所生的子女，而不是自動轉移給現任配偶。這種安排能確保資產可以按照個人意願傳承下去。
可獨立抵押或出售個人份額
在法律上，每位分權共有人都有權獨立處理自己名下的業權份額，包括將其抵押給銀行申請貸款，或甚至出售給第三方，而無需得到其他共有人的同意。這種彈性在需要資金周轉時可能很有用。
分權共有的潛在風險
業權不完整：「碎契樓」的買賣困難
正是因為業權份額可以被獨立出售，市場上便出現了所謂的「碎契樓」或「半契樓」。想像一下，如果有人只買入一個單位30%的業權，這個業權是不完整的。銀行幾乎不會為這類不完整的業權承造按揭，所以在市場上極難轉售，價值也大打折扣。
業權不穩定：共有人可將份額售予第三方
你的共有人可以將他的份額賣給一個你完全不認識的陌生人，這可能是分權共有最大的潛在風險。你可能突然需要與一個陌生人共同擁有一項物業，這會令物業的管理和未來出售決策變得非常複雜和不穩定。這種不確定性，也是部分人寧願選擇長命契的原因。不過，即使最初選擇了長命契，共有人仍有機會透過長命契拆契的法律程序，將業權轉為分權共有，然後再將其份額出售。
業權變動實務指南：聯名物業的後續操作
當初決定聯名持有物業後，生活或關係的變化，都有可能需要調整業權。這部分會實際地探討，當持有長命契物業後，如果想作出變動，例如解除關係、其中一方離世，或者想轉讓業權時，實際上應該如何操作，以及當中涉及的法律程序與財務考慮。
如何「長命契拆契」轉為分權契？
許多人選擇長命契是基於互信，但當關係生變，或者有新的遺產規劃需要時，便可能想取回对自己業權份額的控制權。這時候，「長命契拆契」就是一個可行的法律途徑，將聯權共有關係，正式轉變為分權共有。
拆契的法律基礎：分割業權 (Severance)
長命契並非一個無法解除的捆綁。法律上，任何一位聯權共有人，都有權單方面啟動分割業權（Severance）的程序。這個程序的法律目的，是將原本聯名人共同持有的單一業權，分割成每人獨立擁有的清晰份額，例如二人各佔50%，從而將業權形式由聯權共有（Joint Tenancy）轉為分權共有（Tenancy in Common）。
關鍵程序：送達分割通知書及註冊
要進行長命契拆契，關鍵在於兩個步驟。第一，啟動分割的一方，必須以書面形式，向所有其他的聯權共有人送達一份「分割通知書」，清楚表明其分割業權的意圖。然後，需要委託律師草擬一份正式的「分割業權契據」（Deed of Severance），並將這份契據交往土地註冊處註冊。契據一經註冊，業權的分割便正式生效，具有法律約束力。
時間與費用：律師收費及注意事項
分割業權是一個正式的法律程序，所以必須經由律師處理，當中會涉及律師費及土地註冊處的註冊費用。具體收費會因律師行而異，建議事前先作查詢。整個過程所需時間，由數星期到數月不等，視乎個案的複雜程度。雖然任何一方都可以單方面啟動，但如果所有共有人能夠達成共識並共同合作，整個過程自然會更加順暢。
長命契共有人去世後的業權轉移手續
長命契意思中最核心的「生存者取得權」，在其中一位共有人離世時便會自動觸發。在生的共有人需要辦理一些手續，去正式更新業權記錄。
目的：更新土地登記冊紀錄
這裡有一個重要的概念需要釐清。辦理手續的目的，並不是「繼承」或「轉移」業權，因為在法律上，業權在共有人離世的一刻，已經自動轉移到在生的共有人身上。辦理手續的真正目的，是為了更新土地註冊處的公開紀錄（即土地登記冊），以正確反映物業現時的擁有人是誰。
所需文件：死亡證核證副本
在整個流程中，最關鍵的文件就是已故共有人的死亡證。你需要向律師提供一份由入境事務處生死登記總處發出的死亡證核證副本（Certified True Copy），作為業權因死亡而變更的法律證據。
辦理流程與律師角色
在生的共有人一般會委託律師處理後續事宜。律師會協助準備所需文件，包括一份用作登記的摘要表格（Memorial Form），然後連同死亡證的核證副本一併提交到土地註冊處進行註冊。雖然業主理論上可以自行辦理，但由於土地註冊條例對文件格式有嚴格要求，為確保過程順利，絕大部分人都會選擇由律師代為處理。
聯名物業轉名（加名／除名）的印花稅考慮
除了拆契或離世，聯名業主有時也可能想在生時轉變業權組合，例如夫妻間加名，或父母想將名字從聯名中除去轉給子女。這些操作在稅務上都有特定的考慮。
稅務基礎：業權轉讓視作買賣並繳付從價印花稅 (AVD)
不論是加名還是除名，稅務局都會將其視為業權的轉讓，等同一次物業買賣。因此，轉讓方需要就其轉讓的業權份額的市值，繳付「從價印花稅」（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）。例如，若你將自己持有的一半業權轉給另一人，便要以該一半業權的當時市值作為基礎去計算應繳的印花稅。
近親轉讓的稅務優惠：可按較低稅率計算
不過，如果業權轉讓是在近親之間進行，例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹，稅務上則有優惠。這種情況下，印花稅可以按照相等於首次置業稅率的「第2標準稅率」來計算，稅款會較低，而且可以豁免繳付「額外印花稅」（SSD）和「買家印花稅」（BSD）。
決策指引：我應選擇長命契還是分權契？
理解了長命契是什麼之後，如何選擇最適合自己的方式？這沒有絕對的答案，完全取決於你的個人情況和目標。以下幾個常見情境，可以作為一個清晰的決策參考。
情境一：合法配偶，期望業權無縫轉移
如果你們是合法夫妻，關係穩定，並希望萬一其中一方離世後，另一方可以最簡單、最直接地取得整個物業的業權，避免繁複的遺產承辦程序，那麼長命契通常是最佳選擇。
情境二：希望將業權按遺囑留給指定子女或後人
如果你有特定的傳承計劃，例如是再婚家庭，希望將自己的業權份額留給前一段婚姻的子女，或者想指定將業權留給父母，你就應該選擇分權契。因為只有分權契，才能讓你的業權份額成為個人遺產的一部分，並按照你的遺囑意願分配。
情境三：生意夥伴或投資者，需劃分出資比例
如果是朋友、生意夥伴或投資者合資買樓，分權契是唯一合適的選擇。它不但可以清晰地按照各自的出資比例設定業權份額（例如70%對30%），而且可以確保任何一方離世後，其業權份額會歸入其個人遺產，而不會自動轉移給其他生意夥伴。
情境四：擔心聯名人財困，想隔離風險
如果你擔心聯名持有人的個人財政狀況不穩，選擇分權契可以提供一定程度的風險隔離。在分權契下，如果其中一位共有人破產或被追債，理論上債權人只能針對其持有的獨立業權份額，而不會直接牽連到你擁有的另一部分業權。
長命契與分權契常見問題 (FAQ)
長命契其中一位共有人過身，物業按揭需要重新申請嗎？
這是一個非常實際的問題。一般來說，如果物業仍有按揭，銀行通常不會要求在生的共有人立即重新申請按揭或進行新的壓力測試。在生的業主可以繼續沿用原有的按揭安排，繼續供款。
不過，銀行保留最終的決定權。理論上，由於借款人組合發生了變化，銀行有權重新審視該筆貸款。雖然在實際操作中，只要供款正常，銀行很少會主動要求更改，但這點是需要留意的。最穩妥的做法是，在生的業權持有人應主動通知按揭銀行，並根據銀行的指引辦理相關手續。
未補地價居屋，可以更改長命契的聯名人或拆契嗎？
未補地價的資助房屋，例如居屋，其業權轉讓受到房屋條例的嚴格限制。不論是想增加或刪除長命契的聯名人，還是想進行長命契拆契，將業權轉為分權共有，都不能像處理私人樓宇那樣自由操作。
所有業權的變動，都必須先向房屋委員會（房委會）提交申請，並闡述更改的理由，例如家庭狀況出現重大變化。房委會將會按個別情況酌情審批。只有在獲得房委會的書面同意後，才可以委託律師辦理相關的法律手續。
長命契共有人離世後，可以自行到土地註冊處辦理轉名手續嗎？
從法律程序上說，這是可行的，但過程相當複雜，對一般人來說難度極高。長命契的其中一個核心意思，就是當一位共有人離世，其業權會依法自動轉移給在生的共有人。因此，到土地註冊處辦理手續的目的，並非「轉名」，而是「更新紀錄」，將已故共有人從業權紀錄中移除。
這個程序要求提交的文件（包括死亡證核證副本及註冊摘要）必須完全符合《土地註冊條例》的嚴格格式要求。任何微小的錯誤都可能導致文件被拒絕註冊。由於程序非常講求法律專業知識，絕大部分人都會委託律師代為處理，以確保過程順利，避免因文件問題而引發後續麻煩。
訂立長命契後，是否就完全無法取回業權控制權？
並不是完全無法改變。如果聯名人之間的關係出現變化，任何一方想取回自己那部分業權的獨立控制權，可以透過法律程序進行「長命契拆契」（Severance of Joint Tenancy）。
業主可以委託律師，向另一位或所有聯名業主發出書面通知，表明分割業權的意向，並將相關文件在土地註冊處登記。完成後，物業的持有方式就會由「聯權共有」轉為「分權共有」。這樣，每個人就擁有獨立的業權份額，可以按照自己的意願，透過遺囑將其傳承給指定的人。
如果聯名物業要出售，是否必須所有業主同意？
是的，這是絕對必要的。長命契是什麼？它的法律結構是所有共有人被視為一個單一的整體業主。因此，任何關於出售物業的決定，例如簽署臨時買賣合約及正式買賣合約，都必須得到全體聯權共有人的一致同意並共同簽署，交易才能合法生效。
這既是長命契穩定業權的優點，也是潛在的缺點。如果共有人之間意見不合，例如對售價或出售時機有分歧，任何一方都無法單獨出售物業，很容易造成僵局。
分權契的業權份額可以是不對等的嗎？例如70%和30%？
完全可以。這正是分權契（Tenancy in Common）與長命契最大的分別之一，也是其靈活之處。分權共有的業主可以根據各自的出資比例，或者雙方的協議，來訂立不同的業權份額。
例如，在簽訂樓契時，可以清晰列明A業主佔有70%業權，B業主佔有30%業權。日後不論是租金收入的分配，還是出售物業後所得的款項，都會按照這個預設的比例來劃分。這種方式非常適合出資比例不同的生意夥伴、朋友，或希望清晰界定個人資產的家庭成員。