在樓價高企的香港，想以較相宜價錢「上車」，免補地價的居屋是不少人的首選。然而，「免補地價」主要分為兩大途徑：主流的「居屋第二市場」（居二市場）交易，以及市場上極罕有的「永久免補地價」初代居屋。兩者在買家資格、按揭申請、轉售潛力上截然不同。本文將為你一文詳解免補地價居屋的所有細節，從居二市場買賣流程、白居二揀樓攻略，到最新及歷年轉售限制、補地價計法，並附上全港19個永久免補地價居屋的完整名單及分析，助你作出最精明的置業決策。
免補地價居屋是什麼？兩大途徑「居二市場」與「永久豁免」
談及免補地價居屋，許多人會立即聯想到以較市價便宜的價格上車，這確實是其最大優勢。簡單來說，「免補地價」是指居屋業主在出售單位時，無需向政府補回當年購樓時的土地差價，但交易過程和對象會受到一定限制。要理解這個概念，需要知道市場上存在兩種截然不同的「免補地價」途徑：一種是主流的「居屋第二市場」交易，另一種是極為罕有、因歷史政策形成的「永久豁免補地價」單位，後者更會有一份特定的免補地價居屋名單。
「免補地價」的由來：轉讓限制與政策背景
核心概念：政府資助與轉售限制的關係
居屋全名為「居者有其屋計劃」，是政府為協助市民置業而設的資助房屋。政府以低於市值的折扣價將單位出售予合資格市民，這個「折扣」的部分，實質上就是政府資助的土地價值。因為業主享受了這個資助，所以政府在轉讓契約中加入了限制條款，規定業主不能隨意將單位在公開的自由市場上出售或出租，以防止業主短期圖利。換言之，政府的資助與單位的轉售權利是互相平衡的。如果業主希望解除這些限制，就需要透過「補地價」程序，將當年的折扣差價歸還給政府。
兩大類別：「居屋第二市場」交易 vs 永久豁免的「初代居屋」
基於上述的政策背景，「免補地價」主要體現在兩個層面。第一種，也是最常見的，是透過「居屋第二市場」（俗稱「居二市場」）進行交易。在這個市場中，未補地價的業主，可以將單位直接賣給另一批同樣符合政府資助房屋資格的買家（例如「白居二」中籤者或「綠表」人士）。整個交易過程無需補地價，形成一個封閉的資助房屋流轉鏈。
第二種，是市場上極為稀有的「初代居屋」。這批居屋因為是在1982年5月相關補地價政策正式確立前發售的歷史產物，其轉讓契約中並沒有補地價的限制。因此，這些單位的業主在符合最初的轉讓限制年期後，便可以像私樓一樣，直接在自由市場上將單位出售予任何人士，而永久都無需補地價。
如何選擇？快速比較居二市場與自由市場（已補地價）
決策指南：居二市場 vs 自由市場點揀好？
對於準買家而言，究竟應該選擇在居二市場購買免補地價的單位，還是在自由市場選擇一個已經補妥地價的單位，主要取決於三大因素：買家資格、資金預算，以及對物業未來用途的規劃。如果你持有有效的「購買資格證明書」（例如白居二中籤者），並且希望以較低的入場門檻置業自住，居二市場無疑是理想選擇。相反，如果你不符合申請資格，或者希望購入單位後能自由出租或轉售予任何人士，那麼只能在自由市場尋找已補地價的單位。
優劣分析：樓價、買家資格、按揭及回報潛力比較
為了讓你更清晰地作出判斷，以下從四個核心層面比較兩者的分別：
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樓價： 這是最顯著的分別。居二市場的單位因為未補地價，其售價遠低於同區已補地價的單位甚至私樓，是上車的最大誘因。自由市場的單位則完全反映市值，價格自然較高。
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買家資格： 這是兩者之間最大的分野。居二市場的買家必須是持有有效資格的「綠表」或「白表」人士，買家基礎相對較窄。自由市場的單位則無任何買家身份限制，任何人或公司皆可購買。
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按揭： 居二市場的單位在按揭申請上存有優勢。因為房委會為單位提供由首次發售日期起計的擔保期（現時為30年），在此期限內，銀行較願意批出高成數的按揭（最高可達九成）及較長的還款期，而且對買家入息審查的要求也相對寬鬆。自由市場的已補地價居屋，則與一般私樓無異，按揭成數及年期會嚴格按照樓齡及金管局指引審批，樓齡較高的單位或難以借足年期。
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回報潛力： 自由市場的單位彈性最高，業主可隨時將單位出租以賺取租金回報，亦可隨時售予市場上任何買家，潛在升值空間完全跟隨大市。居二市場的單位只可作自住用途，不能出租；而且，業主日後若想在自由市場放售獲利，仍需先完成補地價程序，屆時的補價金額會按當時的市價計算，這會直接影響最終的賣樓收益。
居屋第二市場（居二市場）：免補地價買賣主流方案
提到免補地價居屋，最主要的交易平台就是「居屋第二市場」，一般簡稱為「居二市場」。這是一個由香港房屋委員會（房委會）設立的平台，專門讓合資格的居屋業主，在毋需補地價的情況下，將單位轉售予合資格的買家。對於市場上絕大多數的未補價居屋而言，居二市場是買賣雙方進行交易最正規且最普遍的途徑。以下將分別從賣家與買家的角度，詳細拆解整個流程。
【賣家篇】如何在居二市場出售單位
作為居屋業主，若計劃在居二市場放售單位，整個過程其實相當清晰，主要分為三個關鍵步驟。只要按部就班，便能順利完成交易。
第一步：確認單位放售資格
出售單位前，首要任務是確認單位是否已符合在居二市場轉售的資格。根據房委會的規定，所有居屋單位均設有轉讓限制期（俗稱禁售期）。業主必須待這個期限屆滿後，才可以免補地價於居二市場出售單位。不同年份首次發售的居屋，其禁售期長短不一，但大部分早期落成的居屋早已過了相關期限，可以自由放售。
第二步：申請「可供出售證明書」流程、時間與費用
確認資格後，下一步便是向房委會申請一份名為「可供出售證明書」的重要文件，這份文件是單位在居二市場放售的「入場券」。業主需要填妥指定申請書，連同樓契副本及一筆指定行政費，親身或郵寄遞交至房委會。房委會批核後會發出證明書，整個過程一般需時約兩至三星期。此證明書由簽發日期起計，有效期為12個月，業主必須在有效期內簽署臨時買賣合約。
第三步：定價策略與尋找合資格買家
取得「可供出售證明書」後，業主便可以正式為單位定價並尋找買家。定價時，建議參考銀行對單位的估價，以及同屋苑或同區類似單位的近期成交價，從而訂立一個具競爭力的價格。居二市場的買家僅限於兩類人士：持有有效「綠表資格證明書」的公屋租戶或合資格人士，以及成功抽中「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）並持有有效「購買資格證明書」的人士。業主可委託熟悉居屋買賣的地產代理，協助尋找這些合資格的買家。
【買家篇】「白居二」中籤後選購攻略
對於成功抽中「白居二」的幸運兒，中籤只是置業旅程的開始。接下來的選購與交易過程，有幾個重點必須留意，才能順利覓得心儀的安樂窩。
買家資格：「白居二」入息、資產限制與關鍵條款
「白居二」申請設有嚴格的入息及資產限額，申請者在遞交申請時必須符合當時的規定。更重要的是一項關鍵條款：由申請截止日期前的24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，申請者及其名列申請表上的家庭成員，都不能在香港擁有任何住宅物業。一旦違反此條款，其購買資格便會被取消。
申請及購買流程：由抽籤、領證到完成交易
整個流程環環相扣。成功中籤後，申請者會收到房委會的通知，並需在指定時間內接受詳細的資產及入息審查。審查通過後，申請者會收到「批准信」，然後必須在指定期限內繳付費用，申領「購買資格證明書」。這份證明書的有效期同為12個月，持證人可在此期間內，於居二市場物色合適的免補地價居屋單位，並與賣方簽訂臨時及正式買賣合約，然後辦理按揭及完成交易。
揀樓、驗樓及按揭注意事項
在揀選單位時，除了考慮地點、座向及間隔外，樓齡是極為重要的因素，因為它直接影響銀行的按揭審批。大部分居屋的政府擔保期為30年，若單位樓齡太高，已超出擔保期或所剩無幾，銀行批出的按揭年期可能會較短，或要求買家提供更高比例的首期。同時，由於二手居屋有一定樓齡，買家在簽約前應仔細驗樓，檢查單位內部結構、喉管及有否滲漏等問題，確保單位狀況良好。
按年份剖析：各時期居屋的轉售限制
想了解心儀的免補地價居屋單位是否可以自由買賣，關鍵在於弄清楚它的「出世年份」。不同時期首次發售的居屋，都受制於當時的轉讓限制政策。這些政策直接影響業主何時、以及用什麼方式轉售單位。要掌握箇中玄機，最直接的方法就是按年份劃分，逐一剖析。
轉售限制政策演變：為何新居屋限制愈來愈嚴格？
你可能會好奇，為何近年新居屋的買賣限制愈來愈多、愈來愈長？這其實反映了政府房屋政策的思路轉變。早期居屋政策較側重於協助市民置業，轉售限制相對寬鬆。但隨着樓價持續上升，市場上出現了利用居屋短期炒賣圖利的情況，這偏離了資助房屋的原意。所以，政府逐步收緊轉售限制，目的是為了打擊短期投機活動，確保寶貴的房屋資源能優先給予有自住需要的家庭，讓居屋回歸其「自住為本」的初心。
最新轉售限制 (2022年或以後首次發售)
來到最新的2022年以及之後首次發售的居屋，其轉售限制是歷來最嚴格的，清晰地劃分了三個階段。
首5年：只可以不高於原價在第二市場轉售
由首次轉讓契據日期起計，首五年內，業主只可以在居屋第二市場（居二市場）轉售單位。而且，售價不能高於當年買入時的原價。這個規定基本上杜絕了任何在短期內獲利的可能。
第6至15年：只可在第二市場自由定價轉售
踏入第六年，直至第十五年，業主仍然只可以在居二市場轉售單位。不過，這個階段的限制有所放寬，業主可以按市場情況自由定價，不再受原價限制。
15年後：才可補地價於自由市場出售
業主需要等待足足十五年，才可以向房委會申請補地價。完成補地價手續後，單位才正式「鬆綁」，可以在自由市場上賣給任何買家，或者將單位出租。
過往轉售限制 (2019年至2021年首次發售)
在2019年至2021年期間首次發售的居屋，限制比最新政策稍為寬鬆，但禁售期也相當長。
首2年：只可以不高於原價在第二市場轉售
由首次轉讓契據日期起計，首兩年內，業主同樣只可以在居二市場轉售單位，並且售價不得高於原價。
第3至10年：只可在第二市場自由定價轉售
到了第三年，直至第十年，業主可以在居二市場按市價自由出售單位給合資格的買家。
10年後：才可補地價於自由市場出售
業主需要持有單位滿十年，才可以申請補地價，繼而在自由市場出售。這個年期比2022年後的政策短了五年。
早期轉售限制 (1982年至2018年首次發售)
至於在更早期，即1982年至2018年期間首次發售的居屋，情況就簡單得多。
大部分已過禁售期，可自由選擇於第二市場或補價後在自由市場出售
這些年份的居屋，絕大部分都已經度過了五年或更早期的轉讓限制期。所以，業主現在擁有很大的靈活性，可以自由選擇在居二市場免補地價出售，或者隨時向房委會申請補地價，然後在自由市場上出售單位。在二手市場上流通的免補地價居屋盤源，主要就是來自這個時期的屋苑。
永久免補地價：市場罕見的「初代居屋」完整名單
在香港樓市中，除了大家熟悉的居屋第二市場，其實還存在一批極為稀有、可以永久免補地價的居屋。這些單位猶如市場上的「隱藏版」，可以直接在自由市場上出售，買家身份不受任何限制。以下就為你詳細介紹這批「初代居屋」的來龍去脈，並附上完整的免補地價居屋名單。
歷史解密：為何這批「初代居屋」能永久免補地價？
政策背景：1982年5月前的歷史產物
這批居屋能夠永久免補地價，並非因為有特別的優惠政策，而是源於歷史因素。在1982年5月之前，政府推出的居屋計劃，其轉讓契約中並未包含現時常見的補地價條款。換句話說，當時的政策根本未有補地價這個概念。因此，所有在該日期前首次發售的居屋，就成為了不受補價限制的歷史產物。
與「居二市場」的根本區別：買家身份不受限制
這就是「初代居屋」與現時「居二市場」單位最根本的分別。居二市場的單位雖然也免補地價，但買家必須是持有「綠表」或「白居二」資格的人士。而這批「初代居屋」的業主，則可以像一般私樓業主一樣，將單位放售給任何人士，買家完全無需經過資格審查，交易過程與買賣私樓無異。
「初代居屋」的特點與考量
優點：間隔實用、免資格審查
這些早期居屋的一大賣點是間隔非常實用，單位內的實用面積高，俗稱「廳大房大」，很多單位甚至沒有窗台，空間感遠勝今天的新樓。加上買家無需任何資格證明，市場流通性相對較高，吸引了一些不符合申請居屋資格，但又希望尋找實用單位的上車客或家庭。
缺點：樓齡極高、按揭審批及維修保養挑戰
優點的背後，最明顯的缺點就是樓齡極高，普遍已超過40年。這為買家申請按揭帶來挑戰，銀行有機會因樓齡問題，縮短按揭還款年期或降低貸款額。同時，樓宇日久失修，未來可能需要面對大額的維修保養開支，這些都是準買家必須仔細衡量的因素。
全港19個永久免補地價居屋屋苑名單
以下是全港19個可以永久免補地價的居屋屋苑，遍佈港九新界。
香港島（4個）：漁暉苑、宏德居、山翠苑、怡翠苑
九龍區（8個）：順緻苑、俊民苑、悅麗苑、油塘中心、翠瑤苑、清麗苑、康田苑、怡閣苑
新界區（7個）：穗禾苑、置樂花園、愉城苑、汀雅苑、兆安苑、安定邨、象山邨
精選屋苑鑑賞
沙田穗禾苑：獲獎建築設計
沙田穗禾苑是當中規模較大的屋苑，以其獨特的風車形大廈設計而聞名，這個設計不單外型美觀，更曾獲得建築獎項。其設計有利於通風和採光，而且單位間隔方正實用，深受用家歡迎。
觀塘順緻苑：香港首個居屋，設罕有複式戶
作為香港歷史上第一個落成的居屋屋苑，順緻苑具有非凡的歷史意義。屋苑最特別之處，是頂層設有少量複式單位，這種設計在資助房屋中極為罕見，空間感媲美私人住宅，是市場上難得一見的特色戶型。
香港仔漁暉苑：間隔極實用，全屋無窗台
漁暉苑的單位以極高的實用率見稱，最吸引人之處是全屋不設窗台，讓每一吋空間都能被充分利用。對於追求實用至上的家庭來說，漁暉苑的間隔設計無疑具有很大吸引力。
居屋補地價教學：計算方法、申請流程與慳錢策略
想將手上的居屋單位在自由市場出售或出租，補地價就是必須完成的步驟。雖然大部分單位不像上文提到的「永久免補地價居屋」那樣可以直接交易，不過完成補地價程序後，你的單位就能像私樓一樣自由買賣，盡享市場潛力。整個過程聽起來可能很複雜，但只要了解清楚計算方式、申請流程和一些實用策略，其實相當直接。以下就為你詳細拆解。
補地價金額如何計算？
官方計算公式：補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值
這個官方公式看起來有點複雜，其實可以簡化理解為一個核心概念：
補價金額 = 補價時的單位市值 x 當年買入時的折扣率
這裡有兩個關鍵變數。「補價時的單位市值」是由房署委派的測量師在你提出申請時評估的，會反映當時的市況。「當年折扣率」則是你買入單位時，政府所提供的折扣，這個比率是固定的，可以在樓契中找到。
實例解說：不同折扣率下的補價金額差異
假設你的單位在申請補地價時，房署評估的市值為600萬港元。我們看看不同折扣率下的分別：
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情況一：當年以七折（30%折扣率）買入
補價金額 = $6,000,000 x 30% = $1,800,000 -
情況二：當年以五二折（48%折扣率）買入
補價金額 = $6,000,000 x 48% = $2,880,000
由此可見，當初買入的折扣率愈高，日後需要補回的金額亦會愈多。
補地價申請全流程五大步驟
步驟一：向房署提交申請
業主需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本和指定金額的行政費（劃線支票或銀行本票），親身或郵寄到房委會總辦事處或相關的租約事務管理處提交。
步驟二：房署委派測量師上門估價
房署收到申請後，會安排認可的測量師行聯絡你，預約時間上門視察單位。測量師會評估單位的狀況、座向、景觀等因素，以釐定單位的市值。
步驟三：接收「評估補價通知書」
完成估價後，大約一個月內，你就會收到由房署發出的「評估補價通知書」，上面會清楚列明你需要繳付的補價金額。
步驟四：繳付補價或提出上訴
收到通知書後，你有兩個月的時間繳清補價款項。如果你對評估的市值有異議，必須在通知書發出後的28日內以書面形式提出上訴。如果逾期未繳款，這次的申請就會作廢，已付的行政費亦不會退還。
步驟五：領取「解除轉讓限制證明書」
繳付補價後，房署就會發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件非常重要，代表你的單位已正式解除轉讓限制。你應盡快將證明書交往土地註冊處進行登記，之後便可在自由市場上合法地將單位出售或出租。
補地價慳錢策略與注意事項
策略一：善用銀行免費估價作參考
在正式向房署提交申請和繳付不能退還的行政費前，一個聰明的做法是先向幾間不同的銀行查詢單位的免費估價。這樣做有兩個好處：第一，你可以對可能要支付的補價金額有個心理預算；第二，萬一將來房署的估價遠高於銀行估價，這些紀錄亦可以成為你提出上訴時的有力理據。
策略二：把握樓市下行週期申請補價
補價金額與申請時的物業市值直接掛鈎。因此，如果你並不急於出售單位，可以考慮在樓市較為淡靜或處於下行週期時提出補價申請。因為當時的估價會相對較低，需要繳付的補價金額自然會減少。完成補價後，你可以等待市況回暖時才將單位放售，爭取更理想的回報。
策略三：估價前避免進行豪華裝修
這是一個很實用的貼士。因為測量師評估單位市值時，會將單位的內部維修狀況考慮在內。如果單位剛剛完成了簇新的豪華裝修，很可能會被評定為質素較佳而獲得更高的估價，這直接導致你要支付更多的補地價。所以，如果計劃裝修，建議在完成整個補地價程序之後才進行。
免補地價居屋常見問題 (FAQ)
Q1：是否所有未補價居屋都可在居二市場出售？
並非所有未補價居屋都能隨時在居二市場出售。單位的可售性，視乎其首次出售的年份和當時的轉讓限制條款。政府為了確保資助房屋資源的合理運用，不同時期推出的居屋計劃，其轉售限制都有所不同，而且近年有愈趨嚴格的趨勢。例如，較新期數的居屋設有禁售期，在指定年期內（例如首五年），業主只能以不高於原價的價格轉售予房委會提名的買家。只有在禁售期屆滿後，業主才可以在居二市場自由定價出售單位。因此，在考慮出售前，業主必須先查閱自己單位的轉讓契據，確認其所屬的轉售限制。
Q2：未補地價的居屋可以加按或轉按套現嗎？
一般情況下，未補地價的居屋業主是不可以透過加按或轉按方式套取現金的。房屋委員會的政策原意是資助市民自住，所以不鼓勵業主利用物業作財務融資。不過，凡事總有例外。若業主遇到突發的個人財務困難，例如需要支付緊急的醫療開支、家庭成員的殮葬費或教育費用等，可以備妥證明文件向房委會提出特別申請，房委會會按個別情況酌情審批。另外，假如業主只是希望轉到另一間銀行以獲取更優惠的按揭利率，而不涉及增加貸款額，這種「平手轉按」通常較易獲批。
Q3：補地價的款項可以申請按揭嗎？
補地價的款項是不可以申請按揭貸款的。這筆費用必須以一筆過現金方式支付，業主需要準備銀行本票或經由律師樓發出的支票繳付給房屋委員會。這點對於計劃補地價的業主或考慮「包補」交易的買家尤其重要，因為這意味著需要預備一筆可觀的流動資金，而這筆資金是無法透過物業按揭分期攤還的。在制定財務預算時，必須將這筆款項計算在內。
Q4：「初代居屋」因樓齡太高會否影響按揭申請？
樓齡是銀行審批按揭時的一個重要考慮因素，這一點對樓齡普遍超過四十年的「初代居屋」確實會構成一些挑戰。許多銀行會以「75減」或「80減」樓齡來計算最長按揭還款年期。假設銀行用「75減」，一個45年樓齡的單位，最長還款期就可能是30年。雖然目前住宅物業的最長還款期上限是30年，但部分銀行對高齡物業的取態可能更為審慎，或會縮短還款年期，這會直接導致每月供款額增加。同時，政府為居二市場單位提供的按揭擔保期早已不適用於這批初代居屋，所以銀行會完全基於自身的風險評估來審批，包括物業質素和申請人的還款能力。雖然申請按揭不成問題，但準買家應有心理準備，按揭條款可能不及新樓盤或年輕物業般理想。
Q5：由買家負責補地價（俗稱「包補」）有什麼風險？
由買家負責補地價的交易模式，雖然看似能為賣家提供便利，但對買家而言，當中潛藏數個重要風險。第一，補價金額存在不確定性。補價金額是由房署在申請一刻評估的市價來計算，而非簽訂臨時買賣合約時的估價。如果由簽約到房署評估期間樓市上升，最終的補價金額可能遠高於預期，買家需要承擔這筆額外開支。第二，現金壓力巨大。如上所述，補價款項不能納入按揭，買家除了要準備首期資金，還需要額外準備一大筆現金來支付補價。第三，可能涉及印花稅問題。假如合約只列明未補價的樓價，並以此計算印花稅，稅務局日後有權根據單位補價後的十足市值追討印花稅差額及罰款。所以，這種安排將主要的財務風險和不確定性轉移至買家身上，買家在同意前必須仔細衡量。