面對資金周轉需要，樓宇二按憑藉其相對寬鬆的審批門檻，成為不少業主的快捷選項。然而，其標榜的初期「蜜月期」極低利率，背後往往隱藏著「先甜後苦」的陷阱，一旦利率躍升，隨時可能令您陷入財務困境。二按利息真的是洪水猛獸嗎？本文將為您由淺入深，全面拆解二按利息的魔鬼細節：從利率結構、5大核心風險，到如何精準計算真實成本，並比較四大替代融資方案的優劣。更重要的是，我們將提供獨家的「終極退場攻略」，教您如何規劃逃生門，避免被高息長期鎖死。在您簽署任何二按合約前，這是一份您必須詳閱的全方位避險指南。
樓宇二按利息全解析：利率結構與實際成本
談及樓宇二按利息，許多人首先會被其初期極低的利率吸引，但深入了解其利率結構與實際成本是申請前必須完成的功課。樓宇二按揭的利息計算方式與傳統一按有很大分別，其獨特的結構往往隱藏著後期的財務壓力。要全面評估一個二按計劃是否適合自己，就需要拆解它整個貸款年期的利率變化，並且計算出最終的總利息支出。
二按的「先甜後苦」利率結構
市場上大部分樓宇二按產品，都採用一種俗稱為「先甜後苦」的利率結構。這是一種常見的推廣策略，目的是在貸款初期以極具吸引力的條件，減低申請人的戒心與前期的供款壓力。不過，這種結構的關鍵點在於優惠期結束後的利率變化，這才是決定整個貸款成本的核心。
蜜月期（首1-3年）的極低利率
所謂的「甜」，就是指貸款首一至三年，財務公司會提供一個非常低的利率，這個時期可稱之為「蜜月期」。這個利率有時甚至會貼近，或略低於當時銀行一按的最優惠利率，讓申請人覺得供款相當輕鬆，與一般按揭無異。這個設計令二按在初始階段看起來非常划算，容易令人忽略長遠的利息負擔。
蜜月期後的利率斷崖式躍升
當一至三年的「蜜月期」結束後，「苦」的部分便會隨之而來。二按合約中訂明的利率會出現斷崖式躍升，利率不再與市場基準利率有太多關聯，而是直接跳升至一個預設的較高水平。這個轉變並非逐步遞增，而是一次性的大幅上調，令每月的供款額隨即倍增，對借款人的現金流造成巨大衝擊。
市場普遍的二按利率範圍 (P+X% vs APR)
在蜜月期後，二按利率普遍會以「P+X%」的形式計算，其中「P」是最優惠利率，「X」則是一個較大的數值，例如P+3%至P+8%不等，視乎不同財務公司的條款。需要注意的是，這個P+X%只是名義上的利率。若要真正比較借貸成本，必須參考「實際年利率」（APR）。APR已將所有費用及整個貸款期內不同階段的利率變化計算在內，更能反映二按的真實成本，其數字通常遠高於蜜月期的宣傳利率。
如何準確計算二按總利息支出？
要準確計算二按的總成本，不能只看蜜月期的每月供款。最務實的方法是分開兩個階段計算，然後將其相加，才能得出整個貸款期的總利息支出。第一階段是計算蜜月期內的總還款額，第二階段則是計算蜜月期結束後，餘下年期的總還款額。將兩者加總再減去貸款本金，就是你需要付出的真實利息成本。
實例剖析：計算二按的真實利息成本
讓我們以一個簡單例子來剖析。假設你申請一筆100萬元的二按，還款期為25年。
* 首2年蜜月期： 利率為5厘。每月供款約5,846元。
* 第3至25年： 利率躍升至12厘。每月供款會急升至約10,240元。
我們來計算總支出：
* 首2年總供款：5,846元 x 24個月 = 140,304元
* 後23年總供款：10,240元 x 276個月 = 2,826,240元
* 總還款額： 140,304元 + 2,826,240元 = 2,966,544元
* 總利息支出： 2,966,544元 – 1,000,000元本金 = 1,966,544元
從這個例子可見，一筆100萬的貸款，最終的利息支出接近200萬元，遠超本金。這個計算清楚地展示了「先甜後苦」結構下，樓宇二按利息的真實成本。
為何二按利息遠高於一按？剖析5大核心風險
談到樓宇二按利息，很多人第一個問題就是，為何它會比一按的利息高出這麼多？這並非隨意定價，高昂的樓宇二按利息背後，其實直接反映了貸款機構需要承擔的額外風險。簡單來說，風險越高，利息作為回報的要求自然越高。接下來，我們將會逐一拆解構成樓宇二按揭高利率的五個核心風險因素，助你更全面地評估當中的利弊。
風險一：不受金管局監管，風險溢價推高利率
豁免壓力測試與入息審查的代價
提供樓宇二按的機構，絕大部分是財務公司，而不是銀行。它們最大的特點，就是不受香港金融管理局（金管局）的嚴格監管。這意味著，它們可以豁免銀行的壓力測試、供款與入息比率限制，甚至對入息證明的要求也相對寬鬆。這聽起來很吸引，但天下沒有免費的午餐。因為審批門檻降低，貸款機構面對的壞帳風險就相應提高。為了彌補這種潛在損失的風險，它們必須在利率中加入「風險溢價」（Risk Premium），這正是推高二按利息最根本的原因。
《放債人條例》的年利率上限與灰色地帶
雖然財務公司不受金管局規管，但它們仍需遵守香港法例中的《放債人條例》。該條例規定，任何貸款的實際年利率不得超過48%。表面上看，這條法例提供了保障，但是48%的年利率上限，與銀行一按普遍只有4%左右的水平相比，依然是天壤之別。這就形成了一個合法的「高息灰色地帶」。財務公司可以在這個寬闊的利率空間內，根據市場情況和申請人的風險水平，設定遠高於一按的利息。
風險二：高昂利息令「轉按」極度困難
轉按甩二按的數學陷阱
不少人申請二按時，會盤算在低息蜜月期結束後，透過「轉按」將一按及二按的總結欠轉到另一家銀行，從而擺脫高息。這個想法理論上可行，但實際上卻面對一個嚴峻的數學陷阱。當你申請轉按時，新銀行會根據物業當時的估值，以及金管局的指引（例如最高六成按揭）來批出貸款額。問題是，一按與二按的總貸款額往往遠高於樓價的六成。除非物業在短期內大幅升值，否則新銀行批出的貸款額，將不足以完全清還舊有的一按及二按欠款，令轉按計劃無法實行。
被高息「鎖死」的潛在後果
一旦轉按失敗，後果就是業主會被原有的二按計劃「鎖死」。當首1-3年的低息期一過，利率將會斷崖式躍升，每月的供款額可能倍增，對家庭的現金流造成極大壓力。這種情況下，業主只能被迫捱下高昂的利息支出，財務狀況變得非常被動。
風險三：利率週期逆轉的直接衝擊
加息週期下的還款壓力倍增
香港的按揭利率，不論一按或二按，絕大部分都是跟隨最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）的浮動利率。當市場進入加息週期，一按和二按的供款會同時增加。由於二按本身已經是在一個較高的基礎利率上計算（例如P+5%），每一次加息所帶來的額外利息負擔會更加沉重，令還款壓力以倍數級增加。
H44: 樓價下跌與負資產的雙重夾擊
市場風險最壞的情況，是加息週期與樓價下跌週期同時出現。這會對二按業主構成雙重夾擊。一方面，每月供款因加息而大增。另一方面，物業的市場價值下跌，導致總貸款額（一按加二按）可能高於物業的現有價值，形成「負資產」。一旦成為負資產，業主不但無法出售物業來償還債務，轉按的可能性也基本上降至零，陷入一個極度困難的財務困境。
風險四：一按銀行的絕對同意權
法律前設：必須獲得一按銀行書面同意
這是一個經常被忽略，卻極其重要的法律程序。根據香港的法律及一般按揭契據的條款，業主在申請任何形式的第二份按揭前，必須先取得第一份按揭貸款機構（即一按銀行）的書面同意。如果銀行認為增加二按會提高其信貸風險，銀行絕對有權拒絕。若業主在未獲同意下私自承造二按，即屬違反一按的合約條款，銀行有權要求借款人立即全數償還貸款（俗稱call loan）。
土地註冊處的電子提示服務 (e-Alert)
有些人可能會想，能否隱瞞銀行悄悄地申請二按？答案是完全不可能。自2017年起，土地註冊處已推出電子提示服務（e-Alert）。當你的物業有任何新的文書（例如二按的按揭契）提交註冊時，系統便會自動向現有的承按人（即你的一按銀行）發出電子通知。因此，任何二按的舉動，一按銀行都會即時知悉。
風險五：對信貸評級 (TU) 的潛在負面影響
申請及持有一筆樓宇二按，會在你的環聯（TU）信貸報告中清晰記錄。向財務公司申請高息的按揭貸款，在信貸評級機構眼中，可能是一個信號，顯示申請人正面對較大的財務壓力或信貸風險較高。這有機會對你的信貸評分構成負面影響，未來若要申請其他貸款，例如私人貸款、信用卡，甚至想將按揭轉按時，都可能影響銀行對你的審批結果及利率條款。
樓宇二按與壓力測試：高息如何影響您的借貸能力？
申請樓宇二按時，很多人會聚焦在樓宇二按利息的高低，但另一個關鍵影響，就是它如何左右您在銀行壓力測試中的表現。即使提供二按的財務公司可能豁免壓力測試，但持有您一按的銀行，在批出同意書前，絕對會將二按納入計算，而且計算方式比您想像中更嚴格。
銀行如何將二按納入壓力測試計算？
當您申請二按時，一按銀行需要確保您在增加額外按揭後，依然具備足夠的還款能力。所以銀行會重新審視您的總負債，並將樓宇二按揭的供款，合併到原有的壓力測試計算中。整個過程有兩個核心原則。
關鍵原則：採用二按合約的「最高利率」作計算
銀行在計算時，並不會採用二按計劃首一、兩年極具吸引力的「蜜月期」低利率。銀行會直接選用二按貸款合約上列明的「最高」或「其後」利率作為計算基礎。這個利率通常遠高於蜜月期利率，所以會大幅推高壓力測試中的假設供款額。
壓力測試的「懲罰性」計算方式
銀行不單採用二按的最高利率，而且會在這個利率基礎上，再額外增加2%（金管局規定的壓力測試加息幅度）來計算。舉例來說，如果二按合約的最高利率是15%，銀行就會用17%的利率來計算您在壓力測試下的每月供款。這種計算方式，是為了模擬在極端加息環境下，您的還款能力是否依然穩健。
實戰演練：以800萬物業為例，計算二按後總入息要求
讓我們透過一個實際例子，看看申請樓宇二按後，對總入息要求有多大影響。
假設：
* 物業價格：800萬
* 一按貸款：480萬 (60%)，利率4.125%，還款期30年
* 二按貸款：160萬 (20%)，還款期25年，首2年利率5%，其後最高利率為15%
* 壓力測試要求：假設利率上升2厘後，總供款不得高於月入50%
步驟一：計算一按部分的供款與壓力測試
首先，計算一按部分的供款。
* 正常月供：約 $23,212
* 壓力測試下（利率 4.125% + 2% = 6.125%）月供：約 $29,310
步驟二：計算二按部分的供款與壓力測試
然後，計算二按部分的供款。銀行會直接使用15%的最高利率作基礎。
* 正常月供（以最高利率15%計算）：約 $20,230
* 壓力測試下（利率 15% + 2% = 17%）月供：約 $22,866
步驟三：合併計算總供款佔入息比率 (DSR)
最後，將兩者的壓力測試供款相加，計算最終的入息要求。
* 總壓力測試月供：$29,310 (一按) + $22,866 (二按) = $52,176
* 最低入息要求：$52,176 ÷ 50% = $104,352
從這個計算可見，加入了樓宇二按後，由於其高利率的特性，以及銀行嚴格的壓力測試計算方式，最終對申請人的入息要求會大幅提高。所以在考慮申請二按前，務必準確評估自己的財務狀況。
二按利息太高？比較四大物業融資替代方案
談到樓宇二按利息，很多人都覺得那是一個難以負擔的重擔。當二按的低息蜜月期結束，利率急升，還款壓力便會倍增。其實，除了硬食樓宇二按的高息，市場上還有其他更穩健的物業融資方法。以下將會為你逐一分析三大替代方案，並且將它們與樓宇二按作一個橫向比較，助你找到最適合自己的出路。
方案一：銀行加按或轉按套現
這是最傳統，也是最受業主歡迎的套現方法。當你的物業升值，你就可以向原來承造按揭的銀行申請「加按」，或者將整筆按揭轉到另一間能提供更優惠條件的銀行，同時套現一筆資金，這就是「轉按」。
優點：利率低、還款期長、受金管局規管
銀行提供的加按或轉按，其利率基本上與市場的一按利率看齊，通常是H按或P按，遠低於一般財務公司的二按利率。而且，還款期可以長達30年，大大減輕每月的供款壓力。最重要的一點是，整個過程受到香港金融管理局的嚴格規管，透明度高，對借款人的保障也較為充足。
缺點：審批嚴格、需通過壓力測試
由於受金管局規管，銀行審批自然非常嚴謹。申請人需要提交詳盡的入息證明，信貸紀錄（TU）必須良好，並且要成功通過壓力測試，即假設利率上升2厘後，總供款額不能超過月入的特定比例。對於入息不穩定或信貸評級稍遜的業主，申請門檻會比較高。
方案二：申請高成數按揭保險
這個方案主要適用於準備置業的買家，可以視為一個從源頭避免墮入二按陷阱的預防性措施。透過購買按揭保險，買家可以直接向銀行申請高達八成至九成的按揭貸款，無需再尋求發展商或財務公司的二按。
優點：全期享一按低息、無需捱二按高息
最大的好處是，整筆高成數的貸款都屬於一按，全期都能享受銀行的低按揭利率。這樣就完全避開了樓宇二按「先甜後苦」的高息結構，財務規劃上會穩定得多，不會有幾年後供款突然暴增的驚嚇。
缺點：需支付按揭保費、對申請人要求高
申請按揭保險需要支付一筆保費，金額視乎貸款額和按揭成數而定，可以是一筆過支付或分期融入貸款額中。此外，按揭保險公司對申請人的審批要求同樣嚴格，特別是對入息的穩定性有較高要求，自僱或非固定收入人士的申請難度會較大。
方案三：業主私人貸款
這是一種專為業主而設的無抵押私人貸款。雖然稱為「業主貸款」，但物業本身只是作為你財務狀況良好的證明，並不需要作實質抵押，貸款紀錄也不會在土地註冊處登記。
優點：審批快、無需抵押、不影響按揭
業主私人貸款最大的優勢是審批速度極快，有些甚至可以即日批核現金到手，非常適合應對突發的資金需求。由於無需抵押物業，所以手續簡單，也不會影響到你現有的一按。即使是聯名物業，其中一位業主通常也可以獨立申請。
缺點：利率高於按揭，但還款期較短
作為無抵押貸款，其利率無可避免會高於按揭貸款，但通常會低於信用卡現金分期。不過，它的還款期相對較短，一般最長為5至7年，適合用於小額、短期的資金周轉，而非長遠的大額融資。
四大方案橫向比較
為了讓你更清晰地了解各個方案的分別，以下用一個表格總結它們在各個範疇的表現：
利率、年期、審批難度及風險一覽表
| 融資方案 | 利率水平 | 還款年期 | 審批難度 | 適合情況 |
|---|---|---|---|---|
| 樓宇二按 | 首1-3年低，其後極高 | 一般最長25年 | 較寬鬆，部分豁免壓測 | 首期不足，且預期短期內樓價大升或收入大增，有能力轉按離場 |
| 銀行加按/轉按 | 全期低，與一按相若 | 最長可達30年 | 嚴格，需通過壓力測試 | 物業已大幅升值，業主入息穩定且信貸紀錄良好，追求低息大額資金 |
| 高成數按揭保險 | 全期低，與一按相若 | 最長可達30年 | 嚴格，對入息穩定性要求高 | 首次置業人士，資金有限但想避免二按，希望以低息承造高成數按揭 |
| 業主私人貸款 | 中等偏高，高於按揭 | 短期，一般最長5-7年 | 寬鬆，審批速度快 | 需要小額、緊急的短期資金周轉，不想影響現有按揭 |
獨家策略：樓宇二按的退場機制與避險藍圖
面對高昂的樓宇二按利息，很多人會問，申請了樓宇二按是否就代表往後要一直承受高息壓力。其實，只要有周全的計劃，預先規劃好退場路線，就可以有效管理風險。這部分內容就是為你準備的避險藍圖，教你如何規劃「逃生門」，一步步拆解高息枷鎖。
規劃你的「逃生門」：二按的黃金規劃期
為何要在低息期完結前6-12個月開始部署？
規劃退場並非等到高息期殺到才行動，黃金時機是在二按低息「蜜月期」完結前的6至12個月。這是因為，「轉按」至傳統銀行是避開二按高息的主要方法，而整個轉按流程與申請一筆全新按揭無異，過程需要時間。
銀行需要重新評估你的物業價值、審核你的入息證明及信貸報告（TU），然後再經由律師樓處理贖契及重簽按揭契等法律文件。整個流程由申請到成功批核及提取貸款，動輒需要數個月時間。提早部署，可以給予自己充足的時間尋找最合適的銀行方案，並且處理過程中可能出現的各種文件往來，確保能在高息期開始前順利完成轉按，避免捱上哪怕只是一個月的高息供款。
如何避開二按高息？計算轉按所需的物業升值幅度
提供計算公式，評估轉按甩二按的可行性
想成功「轉按甩二按」，關鍵在於銀行批出的新按揭貸款額，是否足以清還原有的一按及二按的總結欠。而銀行批出的貸款額，則直接取決於物業當時的估值。你可以透過以下簡單公式，初步評估轉按的可行性：
（一按剩餘貸款額 + 二按剩餘貸款額）÷ 銀行最高按揭成數 = 成功轉按所需的最低物業估值
例如，銀行最高按揭成數普遍為六成（60%）。假設你的物業在兩年後，一按結欠為460萬，二按結欠為150萬，總欠款就是610萬。那麼，你的物業估值最少需要達到 610萬 ÷ 0.6 = 約1,017萬，銀行才有可能批出足夠貸款讓你清還所有舊債。
了解物業需升值多少才能成功轉按
利用上述公式，就能推算出物業需要有多少升幅才能達到轉按門檻。以上述例子為例，如果當初物業買入價為800萬，那麼物業估值就需要由800萬升至1,017萬，即需要有217萬或約27%的升值幅度，轉按計劃才有可能實現。這個計算讓你對市場有更實在的期望，明白到單靠樓價升值去解決樓宇二按揭問題，並非必然。
提升信貸及財務狀況的行動清單
增加轉按成功率的5個關鍵步驟
除了寄望物業升值，你自身的財務狀況更是銀行審批的關鍵。以下五個步驟，有助於你在規劃期內優化財務狀況，增加轉按成功率：
- 維持良好還款記錄：確保所有貸款，包括一按、二按及信用卡數，都準時還款，這是建立良好信貸評級（TU）的基礎。
- 減低總債務佔比：如果身兼其他私人貸款或卡數，嘗試在申請轉按前盡量清還，以降低你的「供款與入息比率」（DSR），讓銀行對你的還款能力更有信心。
- 整理及準備入息證明：確保擁有穩定及清晰的收入證明文件，例如稅單、糧單及銀行月結單。如果你是自僱人士，更需要提早整理好公司財務報表。
- 預留一筆儲備資金：銀行戶口中保持一定的流動資金，能向銀行展示你有穩健的財政儲備，足以應付突發情況。
- 預先查閱信貸報告：在申請前自行查閱自己的信貸報告，了解評級之餘，亦可檢查報告中有否任何過時或錯誤的負面記錄，並及早處理。
當轉按不可行時的備用方案
方案B：與二按財務公司協商重組
如果物業升值未如理想，或者自身財務狀況未能通過銀行的壓力測試，轉按之路暫時行不通。這時候，可以主動聯絡提供樓宇二按的財務公司，坦誠溝通還款壓力，並查詢能否進行債務重組，例如延長還款期以降低每月供款額，或者協商一個比原訂合約略低的利率。雖然成功與否視乎個別公司的政策，但這不失為一個可嘗試的應對方案。
方案C：尋求家人資金協助或出售物業
當以上方法都不可行時，便要考慮最後的備用方案。其中一個可能是尋求家人的資金支持，先清還利息極高的二按部分，以大幅減輕每月供款負擔，然後再慢慢償還給家人。如果財務壓力極大，而物業仍有一定市值，出售物業或許是終止高息負擔、讓財務狀況重新出發的最終選擇。這是一個艱難的決定，卻是最能徹底解決問題的方法之一。
樓宇二按申請流程及文件清單
充分了解樓宇二按利息的結構和潛在風險後，下一步就是掌握實際的申請操作。整個樓宇二按揭的申請過程其實脈絡清晰，只要按部就班準備，便能順利完成。以下為你拆解整個流程與所需的文件清單，讓你更有預算。
申請二按流程四步曲
申請樓宇二按的過程，主要可以歸納為四個核心步驟。由取得一按銀行的首肯，到最後收取款項，每一步都環環相扣。
第一步：向一按銀行申請同意書
這是整個流程的起點，也是法律上的關鍵前設。你必須先向持有一按的銀行提出書面申請，獲取他們發出的「同意書」，允許你在物業上設立第二項按揭。銀行會評估你的還款記錄和現有貸款狀況，才決定是否同意。跳過此步，不僅無法繼續申請，更可能構成違反一按合約的行為。
第二步：向財務公司提交申請及文件
獲得一按銀行的同意書後，你便可以正式向提供二按的財務公司提交貸款申請。你需要遞交一系列證明文件，讓財務公司評估你的財務狀況、還款能力及信貸風險，從而審批你的貸款額、年期以及最終的樓宇二按利息。
第三步：經由律師樓處理法律文件
申請獲財務公司初步批核後，便會進入法律程序。你需要委託律師樓，草擬及處理所有與二按相關的法律文件，當中最重要的就是「第二法定押記」（2nd Legal Charge）。律師會確保文件符合法律規定，並安排到土地註冊處進行登記，保障借貸雙方的權益。
第四步：簽署貸款合約並收取款項
當所有法律文件準備妥當，律師會安排你與財務公司的代表會面，詳細解釋合約條款，並簽署正式的貸款合約。簽署完成後，財務公司便會按照合約協議，將貸款金額發放給你，整個樓宇二按申請流程便告完成。
申請二按必備文件清單
準備齊全的文件，是加快審批流程的關鍵。雖然每間財務公司的要求或有細微差異，但以下文件可說是申請時的基本盤。
身份及住址證明
這部分最為簡單，主要包括你的香港永久性居民身份證副本，以及最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤費單或銀行月結單。
入息及工作證明
這是財務公司評估你還款能力的核心依據。你需要準備最近三個月的糧單、顯示薪金入賬的銀行戶口月結單、最新的稅務局評稅通知書，以及強積金（MPF）供款結單等。
一按貸款確認信及物業文件
你需要提供現時一按的貸款確認信或最近期的供款通知書，以證明尚欠的貸款餘額。同時，亦需準備物業的買賣合約及樓契副本，以證明你對該物業的擁有權。
環聯 (TU) 信貸報告
雖然財務公司的審批標準普遍較銀行寬鬆，但一份良好的信貸報告絕對是你的重要籌碼。財務公司會透過你的環聯信貸報告，評估你的信貸紀錄與習慣，這將直接影響批核結果，以及你能否爭取到一個較理想的樓宇二按利息。
關於樓宇二按利息的常見問題 (FAQ)
在考慮申請樓宇二按時，許多朋友都會遇到相似的疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望能夠幫助你更全面地理解相關細節。
可否隱瞞一按銀行申請二按？
這是一個非常關鍵的問題，答案是絕對不可以。首先，根據法律與合約精神，任何樓宇二按揭申請，都必須事先取得一按銀行的書面同意。其次，自2017年起，土地註冊處已實施電子提示服務 (e-Alert)。當你的物業有任何新的押記文件（例如二按合約）進行註冊時，系統會自動通知作為第一債權人的一按銀行。因此，試圖隱瞞申請在技術上已不可能，而且這樣做會嚴重違反你與一按銀行的貸款協議，銀行有權視為違約，並要求你立即全數清還貸款（俗稱call loan），後果可以非常嚴重。
發展商「呼吸Plan」的二按是否完全免審查？
「呼吸Plan」這個名字確實很吸引，給人一種申請極度寬鬆的感覺。事實上，提供這類樓宇二按的發展商關聯財務公司，並不受香港金融管理局（HKMA）的嚴格監管。這代表它們可以豁免銀行的壓力測試及嚴謹的供款與入息比率計算。然而，「免審查」的說法略有誇大。它們仍然會進行基本的財務背景審核，例如要求申請人提供簡單的入息證明，以確保你具備基本的還款能力。這種寬鬆審批的代價，就是其後的樓宇二按利息通常會遠高於市場水平，申請人是以高昂的利息成本換取較低的入場門檻。
首兩年極低息的二按計劃是否划算？
首1至3年的「蜜月期」極低利率，是二按計劃最吸引人的地方，它能大幅降低初期的供款壓力。不過，判斷它是否划算，關鍵並不在於這兩年的低息期，而是你是否有清晰的「退場策略」。當蜜月期結束後，樓宇二按利息會斷崖式躍升至一個非常高的水平（例如 P+X%）。屆時如果你的物業升值幅度不足，或者個人財務狀況未有顯著改善，便可能無法成功轉按至銀行，結果就會被高息「鎖死」，長期承擔沉重的利息支出。所以，除非你有十足把握在低息期完結前能夠轉按或清還二按，否則這份「先甜後苦」的計劃便存在相當大的風險。
P按（最優惠利率）的變動對二按利息有何影響？
影響非常直接。大部分樓宇二按計劃在渡過初期的低息蜜月期後，其利率結構都會轉為與最優惠利率（P）掛鈎，通常是「P+某個百分點」。這意味著，當銀行公佈上調最優惠利率時，你的二按實際利率和每月供款額也會隨之即時增加。例如，如果P由5%上調至5.25%，你的按揭利率也會同步增加0.25厘。在加息週期中，這種影響會特別明顯，因為一按與二按的供款可能同時上升，對你的現金流造成雙重壓力。因此，在評估一個樓宇二按揭計劃時，必須考慮未來利率走勢的潛在風險。