居屋戶主不幸離世，家人在悲痛之餘，往往對如何處理物業感到徬徨無助。有別於一般私人樓宇，未補地價的居屋遺產繼承，牽涉到房屋委員會的審批，當中的資格要求、轉名程序、潛在費用及法律陷阱，都比想像中複雜。究竟誰有權繼承？自己名下有樓會否影響資格？整個流程需時多久？本文將為您提供一站式完整指南，清晰拆解由申請遺產承辦到成功轉名的四大步驟，詳述不同情況下的繼承資格，並整理所需費用及時間，助您妥善處理故人遺產，避免誤墮陷阱。
居屋戶主去世後的第一步：快速解答核心問題
面對居屋戶主去世這個突發情況，心中總會浮現許多疑問。這裏為你整理了幾個最核心的問題，讓你先有一個清晰的概念，了解整個流程的基本框架。
問：居屋業主過身，物業可由家人繼承嗎？
答案：可以，但繼承人須符合房委會資格。
答案是肯定的，家人可以繼承。不過，由於居屋屬於資助房屋，整個繼承和轉名過程，都需要跟從房屋委員會（房委會）的特定規矩，並非像繼承一般私人樓宇那樣簡單。繼承人需要向房委會提交申請，並獲得批准。
繼承人身份：無需是單位認可家庭成員。
這裏有一個重要的細節，根據現行政策，因業主去世而產生的合法繼承，繼承人並不需要是原本單位內的登記家庭成員。這是《房屋條例》中一個非常特殊的豁免情況，讓直系親屬（例如子女）即使沒有與戶主同住，也有權利繼承物業。
問：我是否有權繼承未補地價居屋？
繼承資格的關鍵：「防止雙重福利」原則。
能否繼承的關鍵，在於房委會的一項核心原則，就是「防止雙重福利」。簡單來說，房委會的政策目標是確保公共房屋資源能公平分配，避免任何人同時享有多於一項的房屋資助。因此，你的繼承資格，很視乎你本身是否已經擁有其他住宅物業，特別是另一間資助房屋。
繼承人自身物業狀況的三種處理方式。
根據你名下持有物業的情況，大致可分為三種處理方式。第一，你本身沒有任何香港住宅物業；第二，你已持有私人樓宇；第三，你已是另一間未補地價資助房屋的業主。這三種情況的審批要求和處理手續都有所不同，後續章節會再深入解析。
問：整個居屋轉名流程需時多久？
由辦理遺產承辦到成功轉名的主要階段。
整個過程並非一步到位，而是涉及多個法律和行政程序。它主要包含幾個關鍵階段：首先是向高等法院申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」；然後是向房委會申請「業權轉讓同意書」；最後才是聘請律師辦理正式的樓契轉名手續。
時間預估：一般需時 6 個月至 1 年以上。
綜合以上所有程序，整個流程所需時間一般由 6 個月至 1 年不等，有時甚至會更長。所需時間的長短，取決於個案的複雜程度，例如逝者有否留下遺囑、遺產的構成、以及法庭和房委會的處理速度等因素。
居屋繼承資格深度解析：誰有權繼承？
當不幸發生居屋戶主去世的情況，很多繼承人都會關心自己是否有資格繼承單位。房委會的審批核心，其實是基於繼承人本身的物業持有狀況。我們可以將其分為三大情況，逐一為你拆解。
情況一：繼承人自身並無持有任何香港住宅物業
這是最簡單直接的情況。如果你是合法繼承人，而且在香港沒有任何住宅物業，基本上繼承居屋的過程會相當順利。
申請流程及所需文件
首要步驟是辦理遺產承辦，取得法庭頒發的「遺囑認證書」或「遺產管理書」。然後，你需要準備好這份法律文件，連同業主死亡證、你的身份證明文件等，向房委會提交業權轉讓申請。整個流程的關鍵，在於先完成法律上的承辦手續。
是否需要進行入息及資產審查？
這是一個常見的疑問。答案是不需要。由於這是遺產繼承，並非一個新的資助房屋申請，所以房委會豁免了繼承人的入息及資產審查。換言之，即使你的收入或資產水平已超出申請居屋的上限，你仍然有資格繼承該單位。
情況二：繼承人已擁有私人樓宇
另一個常見的處境是，繼承人本身已經是私人物業的業主。
政策釐清：擁有私樓不影響繼承未補地價居屋的資格
房委會的政策清晰指出，持有私人住宅物業，並不會影響你繼承未補地價居屋的資格。因為房委會的主要原則是防止市民享有多於一份的「資助房屋」福利，而私人樓宇並不屬於資助房屋的類別。
處理程序上與無物業者是否有分別
處理程序上，與第一種情況（無持有任何物業）基本上完全相同。你同樣需要先完成遺產承辦的法律程序，然後憑藉法庭文件向房委會申請轉名。你的私人樓宇狀況，並不會為申請過程增添額外的步驟或文件要求。
情況三：繼承人本身已是另一未補地價資助房屋業主
這是三種情況中最複雜的一種，需要特別注意房委會的規定。
詳解房委會「防止雙重福利」原則
房委會所有關於資助房屋的政策，都建基於一個核心原則，就是「防止雙重福利」。這個原則旨在確保珍貴的公共房屋資源能夠公平分配，避免任何個人或家庭同時享有多於一份由政府提供的房屋資助。
為何觸犯此原則會導致繼承申請被拒？
如果你本身已經是一個未補地價資助房屋（例如另一個居屋、綠置居或租置計劃單位）的業主，現在又想繼承另一個未補地價居屋，你就同時持有了兩份房屋資助。這個情況直接觸犯了「防止雙重福利」原則，因此房委會將會拒絕你的業權轉讓申請。
解決方案：在指定期限內出售其中一個單位
要解決這個問題，房委會通常會提供一個有條件的方案。你會被要求在指定期限內（一般為十二個月內），將你本身持有或計劃繼承的其中一個資助房屋單位，透過補地價後在公開市場出售，或在第二市場轉售予合資格人士。當你完成出售並解除其中一份房屋福利後，便可繼續辦理另一單位的繼承手續。
【實用指南】居屋業主過身後轉名及遺產承辦四部曲
當居屋戶主去世，繼承人要處理物業轉名，看似複雜，但只要跟隨清晰的程序，就能順利完成。整個過程主要分為四大步驟，由處理法律上的遺產承辦開始，到向房委會申請，再處理按揭，最後完成轉名。以下為你詳細拆解每一步的關鍵。
第一步：向法庭申請遺產承辦
這是所有繼承程序的法律基礎。不論逝者有沒有留下遺囑，第一步都是要向高等法院遺產承辦處申請一份法律文件，證明你有權處理逝者的遺產，當中包括該居屋單位。
有遺囑：申請「遺囑認證書」 (Grant of Probate)
如果戶主生前已訂立遺囑，並在遺囑中指定了遺產執行人，那麼執行人就需要向法庭申請「遺囑認證書」。這份文件等於是法庭發出的官方許可，確認遺囑的有效性，並授權執行人依照遺囑內容處理遺產。
無遺囑：申請「遺產管理書」 (Letters of Administration)
假如戶主未有訂立遺囑，法律上會根據《無遺囑者遺產條例》訂明的繼承順序（通常是配偶、子女、父母等）來決定誰有權繼承遺產。合資格的繼承人需要向法庭申請「遺產管理書」，由法庭委任其成為遺產管理人，去管理和分配遺產。
[實用清單]：遺產承辦所需文件 Check List
準備向法庭申請時，一般需要備妥以下文件：
* 死亡證
* 逝者的身份證副本
* 遺囑正本（如有）
* 結婚證書、子女出世紙等，用作證明你與逝者的關係
* 一份詳列逝者所有資產與負債的清單（包括居屋物業的資料）
第二步：向房委會申請「業權轉讓同意書」
取得了法庭的遺產承辦文件後，下一步就要處理居屋本身的業權問題。由於未補地價的居屋受《房屋條例》規管，任何業權轉讓都需要先得到房屋委員會（房委會）的批准。
填寫「業權轉讓申請書 (表格HD7)」的注意事項
你需要填寫一份名為「業權轉讓申請書（表格HD7）」的表格。填寫時要確保所有資料準確無誤，特別是業主和承讓人的資料。簽名式樣最好與樓契上的簽名保持一致，避免因資料有誤而延誤申請。
證明文件清單：死亡證、遺產承辦文件等
提交申請書時，必須附上證明文件，主要包括：
* 已故業主的死亡證副本
* 由法庭發出的「遺囑認證書」或「遺產管理書」副本
* 遺囑副本（如有）
* 承讓人與已故業主的關係證明文件副本
房委會審批時間：一般需時約六星期
房委會的房屋資助分處在收齊所有文件後，便會開始審批。根據官方指引，審批過程一般需時約六個星期。批准後，你會收到一份「業權轉讓同意書」。
第三步：處理單位的現有按揭
如果該居屋單位仍有銀行按揭尚未供完，這一步便相當關鍵。在處理轉名前，必須先妥善安排好按揭事宜。
若居屋仍有按揭：如何處理轉按或更改按揭人
繼承人需要主動聯絡承按銀行，通知對方業主已過身的情況。銀行一般會要求繼承人提供遺產承辦文件，然後商討處理方案。你可以選擇一次過清還餘下貸款，或者申請將自己列為新的按揭人，繼續供款。
提交「更改按揭安排申請書 (表格HD64)」的作用
假如你需要更改按揭人或進行轉按，這同樣需要房委會的同意。你需要另外提交一份「更改按揭安排申請書（表格HD64）」。房委會批准後，你才能與銀行正式辦理新的按揭手續。
與銀行溝通按揭安排的專家提示
建議你儘早與銀行展開溝通。帶齊所有法律文件，清晰向銀行職員解釋情況。每間銀行的審批程序和要求或有不同，及早查詢可以讓你預留充足時間準備所需文件，避免影響後續的轉名進度。
第四步：完成法律轉名手續
取得房委會的「業權轉讓同意書」和處理好按揭事宜後，就來到最後一步，正式在法律上完成業權轉移。
聘請律師草擬「允許契據」 (Deed of Assent)
你需要聘請一位律師，為你草擬一份名為「允許契據」的法律文件。這份文件是專門用於遺產繼承的樓宇轉名，作用是將物業的業權，由已故業主的遺產，正式轉移到繼承人名下。
留意「業權轉讓同意書」一年有效期
請緊記，房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期只有一年。你必須在這一年內完成所有法律轉名手續，包括簽署允許契據和到土地註冊處登記。如果逾期，同意書便會失效，屆時你需要重新申請。
更新土地註冊處的業權記錄
律師會協助你將已簽署的「允許契據」送到土地註冊處進行註冊。完成註冊後，土地註冊處的業權記錄便會更新，正式確立你作為居屋新業主的法律地位。整個轉名程序至此便大功告成。
處理居屋繼承的潛在陷阱與特殊情況
處理居屋戶主去世的程序，除了依循標準步驟，有時還會遇到一些特殊情況。這些情況處理起來比較棘手，但只要了解清楚當中的關鍵，就能找到解決方法。下面我們會探討幾種常見的複雜情況，讓你對整個過程有更全面的準備。
棘手問題：「長命契」聯名居屋業主其中一方去世
「長命契」如何自動轉移業權，無需辦理遺產承辦
如果居屋是由兩位或以上業主以「長命契」（即聯權共有）形式持有，情況會相對簡單。當其中一位聯名業主不幸離世，根據「長命契」的生存者權利原則，該單位的業權會自動轉移到其他在生的聯名業主身上。這個過程最大的好處，是無需經過繁複的遺產承辦程序，省卻了向法庭申請遺囑認證書或遺產管理書的時間。
需向房委會呈報及更新業權紀錄
雖然業權在法律上是自動轉移，但是文書工作仍然是必須的。在生的業主需要委託律師，將離世業主的死亡證在土地註冊處進行註冊，以正式更新物業的業權資料。同時，你亦必須將業權變動的情況通知房屋委員會，並提交相關文件副本，確保房委會的紀錄得到更新。這一步非常重要，能避免將來處理業權時出現不必要的麻煩。
棘手問題：準業主揀樓後、簽契前不幸離世
遺產承辦人面臨的困境：有責任付清樓價但無法申請按揭
這是一個令人非常頭痛的狀況。你可以想像，家人剛揀好心儀的居屋單位，還未等到正式簽署樓契（轉讓契）便不幸離世。此時，其遺產承辦人（例如配偶或子女）在法律上有責任繼續完成交易，也就是付清樓價的餘額。但困難在於，銀行通常不會向一位名字還未正式出現在買賣合約或業權記錄上的人批出按揭貸款。這就形成了一個僵局：承辦人有責任買樓，卻又無法透過按揭集資。
解決方案：如何向房委會爭取先完成轉名再申請按揭
要打破這個困局，關鍵在於主動與房屋委員會溝通。遺產承辦人應透過律師，正式向房委會提出申請，解釋因準業主已離世，請求房委會行使酌情權，批准將買賣合約上的準買家姓名，更改為遺產承辦人的姓名。申請時需要附上死亡證、遺產承辦證明文件等。一旦房委會批出「同意書」，承辦人就能以正式準買家的身份向銀行申請按揭。有了這份關鍵文件，銀行批核按揭的機會便會大大提高。
完成居屋繼承後的下一步：不自住單位的處理選項
當你成功繼承居屋業權後，下一步就是決定如何處理這個單位。根據房委會政策，因業主去世而繼承單位的個案是特別的，承讓人無需遵守必須在單位內居住的規定。因此，你有以下兩個主要選項。
選項一：補地價後在公開市場自由出售或出租
如果你希望將單位完全私有化，可以向房委會申請評估補地價金額。繳付補價後，單位的轉讓限制就會被解除。屆時，這個單位就與一般私人樓宇無異，你可以在公開市場上自由出售給任何人士，或者將其出租，獲取租金收入。
選項二：在「居屋第二市場」將單位轉售予合資格人士
另一個選擇，是在毋需補地價的情況下，將單位在「居屋第二市場」出售。這個市場的買家必須是持有「綠表」或合資格「白表」的人士。雖然買家群體受到限制，但這個方法的好處是能省下一筆可觀的補地價費用，讓你可以更快將資產套現。
居屋繼承費用與時間線總覽
處理居屋戶主去世後的繼承事宜，除了要清楚了解程序，預算好相關費用與時間都非常重要。整個過程牽涉到幾項主要的律師費及行政開支。以下為你整理好一份清晰的清單，以及各個階段所需的時間，讓你對整個流程有更實在的掌握。
居屋轉名及遺產承辦費用清單
遺產承辦律師費估算
第一筆費用來自辦理遺產承辦。不論逝者有否留下遺囑，你都需要委託律師向高等法院申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」。這份文件是後續所有手續的基礎。律師費會根據遺產的複雜程度而定。如果遺產結構簡單，主要資產就是一間未補地價的居屋，一般律師樓的收費大約由港幣 $15,000 至 $30,000 不等。
房委會行政費用：申請手續費及審批樓契費
取得法庭的遺產承辦文件後，下一步是向房委會申請「業權轉讓同意書」。這個過程涉及兩項固定的行政費用。第一項是遞交申請時需要支付的申請手續費，現時為港幣 $3,020。第二項是在律師草擬好樓契文件後，交給房委會法律事務分處審批時，需要支付的審批樓契費，現時為港幣 $2,630。這兩筆費用不論申請最終成功與否，都不會退還。
樓契轉名律師費估算
在獲得房委會的同意書後，你需要再次聘請律師，為你草擬一份名為「允許契據」(Deed of Assent) 的法律文件，並到土地註冊處正式辦理轉名手續。這部分的律師費是獨立計算的，與遺產承辦的費用分開。市場上處理這類樓契轉名的律師費，一般約為港幣 $8,000 至 $15,000 左右。
居屋繼承是否需要繳付印花稅？
這是一個好消息。由於居屋繼承是透過遺產分配的方式進行，而非買賣交易，因此整個轉名過程是豁免繳付印花稅的。這可以為繼承人省下一筆可觀的費用。
總時間線估算
整個居屋繼承轉名流程，由開始辦理遺產承辦到最終成功「轉名」，所需時間長短因個案而異。一般來說，整個過程預計需時 6 個月至 1 年以上。如果遺產情況較為複雜，或文件處理上出現延誤，時間可能會更長。
各階段所需時間分解：遺產承辦、房委會審批、律師及銀行處理
首先，申請遺產承辦是整個流程中最耗時的階段。在文件齊備的情況下，向法庭申請遺囑認證書或遺產管理書，一般需要 4 至 8 個月。
然後，當你取得遺產承辦文件後，便可以向房委會遞交業權轉讓申請。根據官方指引，房委會的審批時間大約需要 6 個星期。
最後，在收到房委會的同意書後，律師便會著手準備允許契據及處理轉名手續。這個階段通常需要 1 至 2 個月。如果該居屋單位仍有按揭，你還需要聯絡銀行處理更改按揭人事宜，這亦會增加額外的處理時間。
[互動工具]：估算您的居屋繼承個案總費用與所需時間
每個家庭的情況都是獨一無二的。想更準確地了解你個案中可能涉及的總費用及所需時間嗎？不妨試用我們設計的互動估算工具。只需回答幾條簡單問題，系統就能為你提供一個更貼近你實際情況的預算參考，助你更好規劃。
關於居屋戶主去世及繼承的常見問題 (FAQ)
處理好居屋戶主去世後的主要繼承程序，心中可能仍有一些特定的疑問。這部分我們整理了幾個最常見的問題，希望為你提供更清晰的解答。
居屋繼承後，繼承人是否必須在單位內居住？
解答：因業主去世而繼承是唯一例外，承讓人無需在單位內居住。
一般來說，根據房屋委員會的政策，申請更改未補地價居屋的業權，新的承讓人必須是單位內的認可家庭成員，並且需要在單位內居住。不過，凡事總有例外。
因業主去世而引發的遺產繼承，正是這項居住規定的唯一例外情況。由於繼承屬於法律指定的業權轉移，並非業主主動選擇的轉讓，所以房委會理解到繼承人的個人情況各有不同。因此，繼承人並無法律責任必須搬入該單位自住。這項安排給予繼承人更大的彈性，可以根據自身需要，決定如何處理繼承得來的物業，例如是申請補地價後出租或出售，還是在居屋第二市場轉售。
如果有多於一名合法繼承人，應如何處理居屋業權？
法律上的業權處理方式與家庭內部協商建議。
當居屋戶主去世後，若遺產由多於一名繼承人（例如多名子女）共同繼承，處理業權便需要所有繼承人達成共識。
法律上，所有合法繼承人均擁有該物業的份額。遺產管理人有責任根據法律及繼承人的意願處理。一般有幾種處理方式：
1. 出售單位，分配資產：這是最常見和直接的方法。由遺產管理人向房委會申請，補地價後在公開市場出售，或是在居屋第二市場轉售單位。出售後所得的款項，再按照法定繼承份額分配給所有繼承人。
2. 由其中一名繼承人承繼：如果其中一位繼承人希望保留單位，他可以與其他繼承人協商，以特定金額「買斷」其他人的業權份額。當達成協議後，律師便可草擬法律文件，將業權完全轉至該名繼承人名下。
3. 共同持有業權：所有繼承人也可以選擇共同成為單位的聯名業主。不過，這種做法可能引致日後管理或出售物業時的意見分歧，所以作出決定前應審慎考慮。
家庭內部協商至關重要。建議各繼承人坦誠溝通，並在需要時尋求專業法律意見，以書面形式記錄共識，避免日後產生不必要的爭拗。
居屋繼承轉名，應該用「允許契據」還是「饋贈契據」？
根據《房屋條例》，遺產繼承個案必須使用「允許契據」(Deed of Assent)。
在處理居屋業權轉讓時，契據的種類非常重要，用錯了會導致轉名失敗。
「饋贈契據」(Deed of Gift) 主要用於在生的業主，因特定原因（例如年滿65歲）將物業無償轉讓給家庭成員。這是一個「贈送」的行為。
然而，當居屋戶主去世，業權的轉移是源於遺產繼承，並非在生人士的贈予。在這種情況下，法律規定必須使用「允許契據」(Deed of Assent)。這份文件由遺產的執行人或管理人簽署，表示其「允許」將物業的法定權益，正式轉移到指定的繼承人名下。這是遺產承辦程序中一個標準的法律步驟。所以，處理遺產繼承時，必須聘請律師辦理「允許契據」。