2025年2月28日，金管局宣布暫停實施多年的按揭壓力測試，為樓市投下震撼彈。然而，取消壓力測試是否代表從此上車「無王管」？答案是否定的。銀行的審批核心，已全面轉向更直接、更嚴格的「供款與入息比率」（DTI）。究竟DTI如何計算？您的花紅、佣金、甚至租金收入會如何被「打折」？信用卡數和私人貸款又如何影響您的最高貸款額？本文將為您一文拆解DTI的計算方法、入息要求及5大關鍵，並附上最新壓力測試計算機，助您在新制度下準確評估借貸力，為成功上車做好萬全準備。
壓力測試暫停：2025年最新按揭政策變動
政策核心：2025年2月28日起暫停壓力測試
以往，壓力測試計算是申請按揭最重要的一環。不過，自2025年2月28日起，香港金融管理局宣佈暫停實施物業按揭貸款的利率壓力測試要求。這項調整的主要原因，是考慮到美國加息週期有機會見頂，香港按揭利率再大幅上升的機會相對較低。所有在該日期或之後簽訂臨時買賣合約的住宅物業交易，都會採用這個新標準。換言之，銀行在審批按揭時，不再需要假設利率上升2厘後，申請人的供款能力是否仍然符合標準。現在的審批核心，回歸到基本的「供款與入息比率」(DTI)。
暫停壓力測試對首次置業及換樓人士的影響
那麼，這個變動對你來說有什麼實際影響呢？
對於首次置業的朋友來說，這絕對是一個好消息。以往的壓力測試計算方法，要求在假設利率上升後，供款佔入息比率不能超過60%。這個門檻令不少人卻步。現在，申請人只需符合基本的「供款與入息比率」(DTI) 上限，即每月總供款不超過入息的50%，便符合資格。這代表在同樣的入息水平下，可承造的貸款額增加了，置業的門檻也實質地降低了。
至於換樓人士，暫停壓力測試同樣帶來了便利。特別是採用「先買後賣」策略的換樓客，在賣出舊有物業前，銀行會視其為持有多於一個物業，審批標準會更嚴格。雖然他們的DTI上限（40%）仍然比首次置業人士緊，但現在毋須再通過以往更嚴苛的壓力測試要求（加息後DTI上限為50%）。這無疑減輕了換樓過程中的財務壓力，令資金調動更具彈性。雖然銀行不再強制要求，但我們仍然建議大家可以利用網上的壓力測試計算器，為未來的利率變動做好準備，這也是一份個人的財務安全網。
供款與入息比率 (DTI)：壓力測試暫停後的核心審批準則
隨著金管局暫停壓力測試計算的要求，銀行審批按揭的重心回歸到一個更基本的指標，這就是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio，簡稱 DTI）。可以說，DTI 是現時衡量您能否成功申請按揭的關鍵，了解它的運作方式，比起研究舊有的壓力測試計算方法更為重要。
什麼是供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio)？
DTI：銀行審批按揭的「第一道防線」
供款與入息比率，顧名思義，就是計算您每月所有債務供款總額佔您每月總收入的百分比。這項指標是銀行評估您還款能力的最直接工具，就像是審批過程中的「第一道防線」。它反映了您在現有收入水平下，承擔包括新造按揭在內所有債務的實際財務壓力。銀行需要確保您在應付每月供款後，仍有足夠資金維持日常生活，因此會為這個比率設定一個上限。
DTI 計算公式與實例 ((每月總債務供款 ÷ 每月總收入) x 100%)
DTI 的計算方法相當直接。許多網上的壓力測試計算機或壓力測試計算器，現在都已更新為主要計算這個比率。
公式是：(每月總債務供款 ÷ 每月總收入) x 100%
「每月總債務供款」包括您正在申請的新造按揭供款，以及其他現有債務，例如私人貸款、學生貸款、信用卡分期還款等。
舉個例子：
假設您的每月總收入為 HK$60,000。
您申請的按揭每月供款為 HK$22,000。
您另外有一筆汽車貸款，每月供款為 HK$5,000。
您的每月總債務供款 = HK$22,000 + HK$5,000 = HK$27,000
您的 DTI = (HK$27,000 ÷ HK$60,000) x 100% = 45%
這個計算出的百分比，將會用來對比金管局設定的上限要求。
不同申請人類別的 DTI 上限要求
DTI 的上限並非劃一標準，而是根據申請人的背景而有所不同。主要分為首次置業和非首次置業兩大類別。
首次置業人士：DTI 上限為 50%
如果您是首次置業人士，即在申請按揭時未持有任何香港住宅物業，銀行審批的標準會相對寬鬆。您的供款與入息比率上限為 50%。以上述例子計算出的 45% DTI 為例，由於低於 50% 的門檻，因此符合基本要求。
非首次置業或擔保人：DTI 上限收緊至 40%
如果申請人本身已經持有其他按揭物業，或者正在為其他按揭作擔保人，銀行會視其財務風險較高。因此，DTI 上限會收緊至 40%。同樣以上述例子計算，45% 的 DTI 就會超出 40% 的上限，意味著按揭申請將不會獲批。申請人可能需要想辦法增加收入證明，或者先清還部分債務，以降低 DTI 水平。
壓力測試計算機：計算 DTI 及模擬未來還款壓力
想知道自己能夠負擔多高的樓價，最直接的方法就是進行壓力測試計算。市面上的壓力測試計算機或壓力測試計算器，正是一個為此而設的實用工具。它不單純是一個計算每月供款的樓按計算機，更是協助你全面評估財務狀況、計算供款與入息比率 (DTI)，以及模擬未來還款壓力的好幫手，讓你對整個置業預算更有掌握。
如何使用壓力測試計算機？
使用壓力測試計算機的過程非常直觀，你只需要按照指示，在相應欄位填寫個人財務資料，然後點擊計算，就能即時獲得結果。整個壓力測試計算方法的核心，不在於操作的複雜性，而在於你所輸入的資料是否準確，以及你如何解讀最終的結果。
輸入欄位詳解 (入息、現有債務、按揭資料)
要獲得貼近現實的估算，準確輸入以下三類資料至關重要：
- 每月總入息： 這是計算 DTI 的基礎。你需要輸入所有固定收入，例如你的月薪。如果收入包含花紅或佣金等非固定部分，亦應參考銀行的普遍計算方法，估算一個平均數值一併計入。
- 現有每月總債務供款： 這一欄經常被忽略，卻是影響審批的關鍵。你需要將所有現存的債務還款額相加，包括私人貸款、學生貸款、稅務貸款，甚至是信用卡的每月分期供款。
- 按揭資料： 這裡包括你預計的貸款額、按揭利率和還款年期。年期越長，每月供款越低，但總利息支出會增加；利率則直接影響你的還款成本。
計算結果解讀：不只計算貸款額
當你輸入所有資料後，一份個人化的壓力測試計算表結果便會呈現眼前。計算機輸出的結果，遠不止一個冰冷的貸款數字，它包含了兩大核心資訊，幫助你從不同層面審視自己的負擔能力。
最高貸款額及每月供款 (根據DTI上限)
計算機首先會根據你提供的入息和債務資料，並按照金管局現行的 DTI 上限（例如首次置業的 50%），計算出銀行理論上願意批出的最高貸款額，以及相對應的每月供款金額。這代表在目前的入息和負債水平下，你最多可以借到多少錢，以及每個月需要承擔的還款額。
模擬加息後風險評估 (個人化財務安全網)
更重要的一項功能，是模擬利率上升後的情況。計算機會假設在現有利率上增加2%（即過往壓力測試的要求），然後重新計算你的每月供款。雖然官方壓力測試已暫停，但這個模擬功能就像為你建立一道個人化的財務安全網，讓你清晰看到在加息環境下，還款負擔會增加多少，從而評估自己是否有足夠的財務緩衝能力。
壓力測試暫停後，為何仍要模擬加息風險？
既然壓力測試已經暫停，為什麼我們還需要關心加息後的還款壓力？答案很簡單，這關乎你長遠的財務穩健，主要有兩個原因。
預視未來利率變動，穩健規劃置業
香港的利率環境並非一成不變，它會跟隨環球經濟，特別是美國的利率政策而變動。暫停壓力測試，不代表未來完全沒有加息的可能。透過模擬，你可以預先了解在加息環境下，自己的還款負擔會增加多少，確保自己有足夠的緩衝能力應對市場變化，避免日後因供款壓力大增而陷入財困。
銀行內部風險評估的參考
即使金管局暫停了統一要求，銀行內部的風險評估從未停止。銀行作為商業機構，批出每一筆貸款前，都會用自己的一套準則去評估風險。模擬加息後的還款能力，依然是它們內部評估申請人財政健康狀況的重要參考指標。因此，主動進行這個模擬，有助你了解自己的申請在銀行眼中是否足夠穩健。
影響 DTI 計算的關鍵：銀行如何審批您的「入息」？
要準確進行壓力測試計算，理解銀行如何審核您的「入息」是關鍵的第一步。這並非單純看月薪數字，銀行會依據一套嚴謹的標準，評估您各項收入的穩定性。這個審核結果會直接影響您的供款與入息比率 (DTI) 最終數字，決定您能獲取的貸款額。接下來，我們將逐一拆解，看看不同收入類型在銀行眼中是如何被計算的。
固定收入人士的入息計算
對於每月領取固定薪金的上班族而言，銀行審批的流程相對直接和簡單。因為收入穩定且有跡可尋，銀行普遍視為最可靠的還款能力證明。
所需證明文件 (糧單、稅單、銀行月結單)
銀行為了核實您的固定收入，通常會要求您提供幾項核心文件。您需要準備最近三個月的糧單、清楚顯示薪金入賬紀錄的銀行月結單，以及最新年度的稅務局評稅通知書 (稅單)。這三份文件互相印證，構成您穩定收入的有力證明。
花紅、雙糧等非固定獎金的計算方法
那麼，花紅、年終雙糧或績效獎金這類非固定收入又如何處理呢？銀行一般會將這類收入視為輔助入息。計算方法通常是將您過去一至兩年獲得的總獎金金額，除以12個月 (或24個月)，然後將得出的平均數加到您的每月基本薪金之上，用作最終的入息評估。
非固定收入人士 (自僱/佣金制) 的入息計算
如果您是自僱人士、自由工作者，或收入主要依賴佣金，銀行在審批時會採取更審慎的態度。這主要是因為收入的波幅相對較大，穩定性不及固定月薪。
銀行審批的挑戰與收入證明要求
由於收入不固定，銀行需要更長時間的紀錄來評估您的平均收入水平與還款能力。因此，您需要提供的證明文件會更多，時間跨度也更長。一般而言，銀行會要求您出示最少六個月，甚至長達一至兩年的收入證明，例如公司損益表、個人利得稅稅單、以及相關的業務戶口銀行紀錄。
收入折算：「打折」計算方式 (平均數再打6至8折)
在收集了足夠的證明文件後，銀行並不會將您的平均收入全額計算。這是一種常見的風險管理措施。普遍的做法是，先計算出您過去一段時間（例如半年或一年）的平均月入，然後再將這個平均數「打折」，通常折扣率為六成至八成。這個經過折算的金額，才會被銀行納入正式的 DTI 計算中。您可以利用壓力測試計算表，預先模擬這種折算對您貸款能力的影響。
租金收入與資產水平如何納入計算？
除了薪金收入，租金回報和個人資產也是銀行考慮的重要因素，它們可以有效提升您的借貸能力。
租金收入的計算方式 (連租約 vs 擬定租金)
如果您名下有物業正在出租，其租金可以計入總入息。若物業已簽訂有效租約，銀行通常會將每月租金收入打七折計算。如果物業是新購入或正待出租，未有租約在手，銀行則會參考市場數據進行租金估值，並以估值的六成作為「擬定租金」計入您的入息。
以資產水平申請按揭的計算方法
另一種情況是透過資產水平申請按揭。若您擁有可觀的淨資產，例如大量現金、股票、基金或已完全還清按揭的物業，即使收入證明不強，部分銀行也會接納您的申請。這種壓力測試計算方法相對特殊，銀行一般會將您的資產淨值（扣除所有負債後）除以一個特定年期（例如按揭還款期），用以評估您的還款能力。每間銀行的審批標準和計算方式均有不同，需要直接向銀行查詢。一個功能齊全的壓力測試計算器，未必能完全模擬這種複雜情況。
DTI 計算中的隱藏陷阱：全面審視您的「總債務」
要準確完成壓力測試計算，除了清楚計算自己的入息，全面審視「總債務」同樣是關鍵一步。很多人在自行使用壓力測試計算機時，往往只記得計算每月供款，卻忽略了一些隱藏的債務，結果令銀行的最終審批結果與預期出現落差。想掌握整套壓力測試計算方法，就要先學會如何定義及整理自己的總債務。
哪些債務會被納入 DTI 計算？
在銀行的審批過程中，「總債務」幾乎涵蓋了所有你需要定期償還的款項。銀行會透過你的信貸報告 (TU) 查閱所有信貸紀錄，所以任何一筆貸款都很難被遺漏。這些債務主要可以分為兩大類。
明確債務：私人貸款、學生貸款、稅貸
首先是一些非常明確的債務。例如你正在償還的私人貸款、政府的學生貸款，或是每年為交稅而申請的稅貸。這些貸款的每月還款額會被銀行直接計入你的每月總債務之中，用來計算你的供款與入息比率。
易被忽略的債務：信用卡分期、循環貸款結欠
另一類是大家很容易忽略的債務。最常見的就是信用卡分期付款。你可能覺得這只是每月的消費開支，但銀行會視之為一筆正式的貸款。銀行會將你每月的還款額計入總債務。另外，循環貸款戶口中的結欠也是一樣。即使你沒有用盡全部信貸額，已提取並尚未清還的金額，其每月最低還款額或按比例計算的還款額，也會被納入計算。
申請按揭前如何處理現有債務？
了解清楚哪些項目會被視為債務後，下一步就是在申請按揭前，策略性地處理好它們。一個清晰的財務狀況，能讓整個審批過程更加順暢。
清還短期債務對審批的正面影響
如果你的財政狀況許可，一個非常有效的做法，是在申請按揭前的三至六個月，優先清還一些利息較高或還款期較短的債務，例如信用卡結欠或金額較小的私人貸款。這樣做可以直接降低你的每月總債務支出，讓供款與入息比率的計算結果更好看。當你在壓力測試計算表上填寫現有債務時，一個較低的數字會顯著提升你的預計可借貸額度。
銀行如何評估您的信貸報告 (TU)
銀行審批按揭時，一定會查閱你的環聯 (TransUnion) 信貸報告，這份報告就是你個人財務的「成績表」。報告會清晰列出你所有的信貸帳戶、貸款總額、還款紀錄等。準時還款會為你建立良好的信貸評級 (Credit Score)。相反，任何逾期還款紀錄都會對審批構成負面影響。因此，在申請按揭前處理好債務，不僅能改善 DTI，更能向銀行展示你是一個負責任的借款人，從而增加成功獲批的機會。
常見問題 (FAQ)：關於 DTI 計算與按揭申請
如果入息不足以通過 DTI 要求，有什麼解決方法？
當發現自己的入息未能符合銀行的供款與入息比率 (DTI) 要求時，申請人普遍會考慮以下兩種主流方案，以增加成功獲批按揭的機會。
方案一：增加首期，減少貸款額
最直接的方法就是增加首期金額。因為貸款額減少，每月需要償還的供款自然會隨之下降。在 DTI 的計算公式中，每月供款是分子，入息是分母，當分子變小，計算出來的比率就會降低，從而更容易達到銀行的審批標準。這個做法的關鍵在於，額外投入的首期資金必須是自有資金，不能是來自其他私人貸款，否則會增加總債務，影響 DTI 計算。
方案二：增加擔保人
另一個常見的解決方法是增加擔保人。擔保人可以是申請人的親屬，例如父母或配偶。銀行在審批時，會將申請人與擔保人的收入合併計算，同時也會將兩者的總債務一併納入考量。因為合併後的總收入提高了，所以能夠承擔更高的每月供款，令 DTI 比率符合要求。這是不少年輕置業人士在家人協助下成功上車的常用途徑。
擔保人的角色是什麼？對他自己有什麼長遠影響？
為按揭申請增加擔保人，是一個重要的財務決定，擔保人本人需要清楚了解其角色所帶來的責任與長遠影響。
擔保人如何幫助通過入息審查
擔保人的主要作用，是將其入息及資產納入按揭申請的審核範圍，藉此強化申請人的還款能力。銀行會將申請人與擔保人的每月總收入相加，再用來計算 DTI 比率。簡單來說，就是利用擔保人穩健的財務狀況，去補足申請人入息上的不足。不過，擔保人同時亦要承擔法律責任，假如借款人未來無法償還貸款，銀行有權向擔保人追討所有欠款。
擔保人日後自行置業將面臨的審批標準
成為擔保人最深遠的影響，體現在他日後自己申請按揭之時。由於他已經為一筆按揭貸款作出擔保，銀行會視其為已有按揭在身。當他為自己置業申請按揭時，便不能再以首次置業人士的身份申請，而是需要遵循更嚴格的審批標準。例如，其 DTI 上限會由 50% 收緊至 40%。這意味著他的借貸能力會顯著下降，所以在作出擔保決定前，必須審慎評估對自己未來置業計劃的影響。
壓力測試未來會否重啟？應如何準備？
雖然目前壓力測試已經暫停，但許多人仍會使用壓力測試計算機作個人財務評估，這是因為大家明白壓力測試計算背後的風險管理原則。政策始終存在變數，為未來做好準備是明智之舉。
壓力測試作為逆周期措施的角色
壓力測試本質上是香港金融管理局用作調節物業市場的「逆周期措施」。意思是當市場過熱、樓價急升時，當局便會收緊審批（如實施壓力測試），以控制信貸風險。相反，當市場轉趨平穩或向下調整時，則會放寬措施（如暫停壓力測試），以穩定市場。因此，壓力測試並非永久取消，如果未來樓市再度熾熱，或者環球利率環境出現重大變化，當局絕對有可能重啟相關的壓力測試計算方法，作為管理銀行體系風險的工具。
保持良好信貸紀錄與儲蓄習慣的重要性
無論壓力測試政策如何改變，置業人士最好的準備，就是維持健康的個人財務狀況。這包括準時償還所有貸款與信用卡結欠，以建立良好的信貸評級 (TU)，因為這是銀行評估借款人信譽的首要指標。此外，養成穩定的儲蓄習慣，不斷累積資本，不僅能增加首期資金的靈活性，更能為未來可能出現的利率上升或其他經濟波動提供緩衝。這些基本功，遠比揣測政策走向更為重要，是成功置業和穩健理財的基石。