親人離世後，繼承其留下的居屋單位，是不少家庭都會面對的法律程序。然而，居屋作為資助房屋，其業權承繼程序遠比私樓複雜，當中涉及房委會的特定規條、繁複的法律步驟，以及最令人困擾的「防止雙重福利」原則。究竟誰有資格繼承？整個流程需時多久、牽涉多少費用？若繼承人本身已是資助房屋業主，又該如何解決「雙重福利」的難題？本文將為你詳細拆解居屋承繼的完整手續，由釐清承繼資格、破解「雙重福利」限制，到詳列辦理繼承的五大步驟、費用預算及時間線，助你清晰掌握整個流程，順利完成業權轉讓。
釐清居屋承繼資格：誰有權繼承？
要順利辦理居屋承繼手續，第一步就是要釐清居屋承繼權誰屬。居屋作為資助房屋，其業權轉讓與私人樓宇大相逕庭。繼承，作為其中一種特殊的業權轉讓情況，亦有自己的一套規則。理解這些規則，是整個流程的基礎。
居屋承繼權的兩大類別
在討論居屋承繼時，我們首先要分清兩個經常被混淆的概念，這有助你準確判斷自己的角色和權利。
法定繼承人 vs. 已登記家庭成員
法定繼承人，是指根據離世業主的遺囑或無遺囑繼承法例，有法律權利繼承其遺產（包括居屋單位）的人。而已登記家庭成員，則是指在房屋委員會（房委會）紀錄上，獲批准在該單位居住的家庭成員。
在居屋承繼的法律程序中，關鍵身份是「法定繼承人」。即使一位家庭成員在單位內居住多年，如果他並非業主的法定繼承人，他只擁有居住權，而沒有業權的繼承權。相反，一位法定繼承人即使從未在單位居住，甚至不是登記家庭成員，他依然擁有繼承業權的法律基礎。
豁免入息資產審查：繼承與購買的核心差異
一般市民申請購買一手或二手居屋，都需要通過房委會嚴格的入息及資產限額審查。不過，居屋承繼手續則完全豁免了這個環節。
這是因為繼承屬於一項法定的權利轉移，並非一項新的購買申請。房委會的角色是審批業權轉讓的行政程序，而不是重新評估繼承人的置業資格。所以，繼承人的入息或資產水平，並不會影響他繼承居屋的權利。
三大常見情況：評估你的繼承資格
了解基本原則後，我們可以看看在不同物業持有狀況下，繼承資格會受到怎樣的影響。
無物業者：最直接的繼承情況
這是最簡單直接的情況。假如你是單位的法定繼承人，並且在香港沒有持有任何住宅物業，那麼繼承居屋的過程通常會十分順利。你只需要按照法律及房委會的程序辦理相關手續，便可以繼承單位業權。
私樓業主：一般可順利繼承
如果你本身已經是私人住宅的業主，你依然可以繼承未補地價的居屋單位。房委會的資助房屋政策，主要是為了防止市民佔用多於一份的「房屋資助」，而私人樓宇並不屬於資助類別。所以，持有私樓並不會構成你繼承居屋的障礙。
資助房屋業主：「雙重福利」下的挑戰
這是居屋承繼中最常見的難題。房委會的政策核心是「防止雙重福利」原則，即不容許任何人士同時享有多於一項由政府提供的房屋資助。
假如你本身已經是另一個未補地價居屋、公屋或其他資助房屋計劃單位的業主，房委會一般不會批准你再繼承另一個未補地價的居屋單位。這個限制非常嚴格，是處理居屋承繼時必須正視的一大挑戰。
破解「雙重福利」限制：已持有資助房屋的繼承難題
在處理居屋承繼手續時，最常遇到的障礙之一，就是「防止雙重福利」原則。這個原則直接影響本身已持有資助房屋的繼承人，令整個居屋承繼過程變得複雜。
「防止雙重福利」原則的政策原意
首先要理解，政府推出居屋等資助房屋，是為了幫助合資格市民置業安居。這些單位的售價遠低於市價，屬於珍貴的社會資源。因此，政策的原意是確保資源能公平分配，避免單一個人或家庭同時享有多於一份房屋資助，這就是「防止雙重福利」原則的基礎。房委會的立場很清晰，不希望有人透過繼承，變相持有多於一個未補地價的資助單位。
不同物業持有情況對繼承的影響
繼承人本身持有哪一類物業，會直接決定居屋承繼權的處理結果。
私樓業主：可直接繼承，無需額外稅項
如果繼承人本身只持有私人樓宇，情況就相對簡單。因為私樓不屬於政府資助，所以不會觸及「雙重福利」原則。繼承人可以順利辦理居屋承繼，而且由於遺產繼承不屬於買賣，所以無需繳付印花稅。
資助房屋業主：原則上不獲批，是繼承最大障礙
真正的難題在於，如果繼承人本身已經是另一個未補地價居屋，或其他類型資助房屋（例如綠置居）的業主。在這種情況下，房委會原則上會拒絕其繼承申請。因為一旦批准，該繼承人便會同時擁有兩個資助單位，直接違反了政策原意，這是目前居屋承繼手續中的最大障礙。
如何處理「雙重福利」衝突？
面對這個困局，很多人會思考有沒有解決辦法。
誤區：先賣後繼是否可行？
一個常見的想法是：我先把自己的資助房屋單位賣掉，恢復「無殼」身份，然後再申請繼承離世親人的單位，這樣是否可行？答案是，這種做法的成功機會極低。房委會審批時，會考慮申請人是否意圖透過程序操作來獲取雙重利益。即使你先賣掉自己的單位，房委會很大機會仍然會視之為規避政策的行為，從而拒絕申請。
為何必須尋求專業法律意見？
由於「雙重福利」的規定非常嚴格，幾乎沒有彈性空間。自行處理不但耗時，更可能因為不理解法律細節而令申請被拒。在這種複雜情況下，尋求專業律師的意見至關重要。律師能夠根據你的家庭具體狀況，評估個案的獨特性，解釋相關法律條文，並指導你完成所有必要的法律程序，確保每一步都符合法規要求。這不單是為了處理文件，更是為了在複雜的規則中找到最穩妥的前行路徑。
【完整流程】居屋繼承五大步驟全攻略
談及居屋承繼手續，過程確實比一般私樓多幾個步驟，因為當中涉及與房屋委員會（房委會）的溝通。整個居屋承繼流程，可以清晰地劃分為五大核心步驟。只要按部就班，逐一完成，便能順利辦妥業權轉移。接下來，我們將會一步步拆解，讓你對每個環節都有清晰的了解。
步驟一：申請遺產承辦，取得法律基礎
辦理「遺囑認證書」或「遺產管理書」
整個居屋承繼的第一步，也是最關鍵的法律程序，就是向高等法院遺產承辦處申請遺產承辦。這份法律文件是繼承人處理已故業主所有遺產的正式授權。假若業主生前立有遺囑並指定了遺囑執行人，執行人便需要申請「遺囑認證書」。如果業主未有留下遺囑，其近親繼承人則需要申請「遺產管理書」。無論是哪一種，這份文件都確立了你的法律地位，是進行後續所有手續的入場券。
遺產承辦所需時間及法律程序
申請遺產承辦通常需要委託律師處理。律師會協助你整理所需文件，例如死亡證、業主與繼承人的關係證明等，然後入稟法庭。整個過程由準備文件到法庭正式批出承辦書，時間長短視乎個案的複雜程度，一般需時約四至八個月。取得這份法律文件後，你才正式擁有處理該居屋業權的權力。
步驟二：向房委會遞交業權轉讓申請
填寫「表格HD7」及注意事項
獲得遺產承辦書後，下一步就是向房委會提出正式的業權轉讓申請。你需要填寫一份名為「業權轉讓申請書（表格HD7）」的文件。填寫時要特別留心，資料必須準確無誤，尤其是簽署式樣，最好能與原有樓契上的簽名保持一致。在申請原因一欄，清楚註明是因業主去世而辦理遺產繼承。
遞交申請地點：分區租約事務管理處
填妥申請表格後，連同申請費用及所需文件的副本，一併遞交至該居屋所屬地區的「分區租約事務管理處」。遞交前，建議先影印一份完整的申請文件作個人紀錄，方便日後跟進。
步驟三：備妥繼承所需證明文件
要順利推進申請，一份齊全的文件清單至關重要。向房委會遞交申請時，你需要準備好以下幾類核心文件：
法律文件：遺囑認證書、死亡證副本
這部分是證明繼承合法性的關鍵。你需要提交由高等法院發出的「遺囑認證書」或「遺產管理書」的核證副本，以及已故業主的死亡證副本。
身份證明：繼承人身份證副本
作為新的業權繼承人，你需要提供自己的香港身份證副本，以證明你的身份。
物業文件：原有樓契
你需要提交原有樓契的副本，即「轉讓契據」。這份文件記錄了物業的詳細資料及上一手業主的資料，是房委會審核的重要依據。
步驟四：獲取房委會「業權轉讓同意書」
審批時間及流程
房委會在收齊所有文件後，便會開始審批你的業權轉讓申請。這個過程一般需時約六個星期。審批完成後，房委會會以書面形式發出「業權轉讓同意書」，代表官方批准這次的業權變更。
同意書一年有效期
收到這份同意書後，要特別注意信件上列明的有效期。這份同意書的有效期通常為一年。你必須在一年內完成所有後續的法律轉名手續，否則同意書將會失效，屆時便需要重新申請。
步驟五：由律師辦理轉名契（轉讓契據）
律師樓辦理轉名手續
取得房委會的同意書，就代表已進入最後的法律程序階段。你需要再次委託律師，由律師根據同意書及遺產承辦文件，草擬一份新的樓契，即「轉讓契據」（或稱「轉名契」）。這份文件會將物業業權正式由已故業主轉移至你的名下，並會送到土地註冊處進行登記。
更新房署及管理處業主紀錄
當土地註冊處完成登記手續後，整個居屋承繼的法律程序便告完成。最後一步，記得將新的轉讓契據副本分別交予房委會的租約事務管理處及屋苑的管理處，用作更新業主紀錄。這樣，整個居屋承繼手續才算圓滿結束。
【成本預算】居屋繼承總費用與時間線
講到錢同時間，相信是大家處理居屋承繼手續最關心的部分。整個過程涉及幾項固定收費同浮動開支，時間上亦有幾個關鍵階段。我們一齊拆解一下，讓你更有預算。
居屋繼承費用清單詳解
要順利完成居屋承繼，有幾筆費用是無法避免的。主要可以分為三大類：
房委會行政收費
首先是向房屋委員會（房委會）遞交申請時的行政費用。第一筆是遞交業權轉讓申請時的手續費，目前大約是三千元左右。之後，當申請獲批，律師將草擬好的轉讓契據交給房委會審批時，需要再支付一筆批核契據的費用，現時大約是二千多元。這兩筆費用是固定的，而且不論申請最終是否成功，都不會退還。
律師費（遺產承辦及樓宇轉名）
律師費是整個開支中佔比最大，而且最具彈性的一部分。費用主要包含兩個環節。第一是處理遺產承辦，即申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」。這個程序的收費視乎遺產的複雜程度而定，一般由數萬元起。第二是辦理樓宇轉名手續，當取得承辦文件及房委會同意書後，律師便會處理轉讓契據，這部分的收費相對固定，市價大約在一萬元上下。
雜費（查冊費、印花稅等）
最後是一些零散的雜項開支。例如向土地註冊處進行物業查冊的費用，金額不大。至於大家很關心的印花稅，由於居屋承繼是基於遺產繼承，並非買賣，所以繼承人是豁免繳付任何印花稅的。這點與一般物業轉讓有很大分別。
居屋繼承真實時間線估算
整個居屋承繼權的轉移過程，並非一時三刻可以完成。我們可以將它分為三個主要階段，每個階段都需要一定的時間。
階段一：遺產承辦（4-8個月）
這是整個流程中最耗時的階段。由律師準備文件，入稟遺產承辦處，到最後成功取得「遺囑認證書」或「遺產管理書」，整個過程順利的話也需要4至8個月。如果遺產情況比較複雜，例如涉及多位繼承人或爭議，時間可能更長。
階段二：房委會審批（約2個月）
當你取得法律上的承辦文件後，下一步就是向房委會遞交業權轉讓申請。房委會收到所有文件後，一般需要大約6個星期至2個月時間進行審批，然後發出「業權轉讓同意書」。
階段三：律師轉名（約1個月）
這是最後衝刺階段。拿到房委會的同意書後，律師便可以正式草擬及簽署轉讓契據，然後到土地註冊處登記。這個純法律文件的處理過程相對快捷，通常一個月內便可完成。
總需時：最短6個月起
總結以上三個階段，整個居屋承繼手續，由開始到新業主的名字正式出現在樓契上，最理想的情況下也需要至少6至8個月。因此，處理這件事需要一定的耐性，及早規劃十分重要。
繼承後事宜：按揭與業權限制
完成所有居屋承繼手續，正式成為新業主之後，還有兩個重要的後續事項需要處理，就是原有的銀行按揭和物業的業權限制。這兩項都直接影響你的財務安排和未來對單位的規劃，所以值得花時間了解清楚。
如何處理原有銀行按揭？
如果已故業主的單位仍有按揭貸款尚未還清，這筆債務並不會自動消失，需要由繼承人接手處理。你需要主動聯絡相關的銀行或金融機構，處理後續的按揭事宜。
聯絡承按銀行或金融機構
第一步是準備好相關文件，主動聯絡為單位承造按揭的銀行。你需要帶同遺產承辦文件（例如遺囑認證書或遺產管理書）、死亡證副本和你的身份證明文件，正式通知銀行有關業權的變更。銀行職員會根據你的情況，說明接下來的具體程序和所需文件。
更改按揭人或為新業權重新申請按揭
一般來說，銀行有兩種處理方式。第一種是更改按揭人，直接將貸款轉到你的名下。但是，更常見的做法是第二種，銀行會要求你以新業主的身份，重新申請一次按揭貸款。銀行會評估你的入息、信貸紀錄和財務狀況，然後批出新的貸款，用來清還原業主剩餘的按揭欠款。由於居屋有政府作為擔保，即使是透過繼承獲得業權，申請按揭的過程通常會比私人樓宇的送契樓順利。
繼承後的業權轉售限制
繼承了居屋承繼權，代表你也同時繼承了單位的轉讓限制。資助房屋與私人樓宇不同，不能隨意在市場上出售，必須遵守房屋委員會訂立的規則。
轉售限制年期會否重新計算？
這是一個很常見的問題。答案是轉售限制年期並不會由你繼承的那一刻重新計算。轉讓限制的年期，是從原業主首次購入單位當日起計。例如，如果單位設有五年轉售限制，而原業主在三年前購入，那麼你繼承後，只需要再等兩年，便可符合在第二市場出售的年期要求。
在公開或第二市場出售前的補地價要求
當你符合出售年期的要求後，可以選擇在兩個市場放售單位。
- 居屋第二市場：你可以在毋需補地價的情況下，將單位出售給持有「購買資格證明書」的人士（即綠表或白表資格人士）。
- 公開市場：如果你想將單位賣給任何人士（包括非合資格人士），就必須先向房屋委員會申請評估補價，繳付所需的地價差額後，才能解除轉讓限制，像一般私樓一樣自由買賣。
居屋繼承常見問題 (FAQ)
在處理居屋承繼手續的過程中，你可能會遇到一些 spezifische 的疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠幫助你更清晰地理解整個居屋承繼權的細節。
Q1：兄弟姊妹能否共同繼承同一居屋單位？
可以的。法律上，兄弟姊妹可以共同繼承同一個物業。在辦理居屋承繼時，只要遺囑或遺產管理書上列明所有兄弟姊妹均為繼承人，他們便可以「聯權共有」（俗稱「長命契」）或「分權共有」的形式，共同擁有該單位的業權。關鍵在於，所有共同繼承人都必須符合房委會的規定，最主要是不能違反「防止雙重福利」原則，即任何一位繼承人本身都不能已是另一個未補地價資助房屋的業主。
Q2：在整個繼承過程中，是否必須聘請律師？
是的，必須聘請律師。整個居屋承繼過程涉及兩個核心的法律程序，兩者都需要由專業律師處理。第一是辦理「遺產承辦」，即向高等法院申請遺囑認證書或遺產管理書，這是確立遺產處理權的法律基礎。第二是物業的「業權轉讓」，律師需要草擬轉名契，並向房委會及土地註冊處辦理相關手續。這些程序都涉及複雜的法律文件，所以必須委託律師代為辦理。
Q3：居屋繼承需要繳付印花稅嗎？
不需要。根據香港稅務條例，透過遺產繼承方式獲得的物業，並不需要繳付買賣印花稅（例如從價印花稅、買家印花稅）或額外印花稅。因為這種業權轉移是基於法律傳承，而非買賣交易或贈與行為，所以享有豁免。這對於繼承人來說，可以省下一筆可觀的費用。
Q4：完成繼承後，新業主可以馬上將單位出租嗎？
不可以。即使完成了居屋承繼，只要單位尚未補地價，新業主仍然需要遵守與原業主相同的轉讓限制。這些限制包括不能將單位在公開市場上出售、出租或以其他方式轉讓。如果新業主希望將單位出租，必須先向房屋署申請評估補價，並在繳付所需的地價後，才能解除轉讓限制，像一般私人物業一樣自由出租。
Q5：繼承人是否需為原業主留下的管理費或其他欠款負責？
是的，需要負責。繼承物業代表同時繼承了與該物業相關的權利與義務。如果原業主有任何未繳清的管理費、差餉、地租或水電煤費用，這些欠款會跟隨物業轉移給新的繼承人。通常，在辦理轉名手續時，律師會進行查冊，釐清所有欠款，並建議從遺產中先支付這些款項，確保業權的完整性。