對於持有綠表資格的公屋住戶而言，購買二手居屋是實現置業夢想的重要途徑。然而，由搜尋心水放盤、準確計算開支預算，到處理繁複的法律及按揭程序，當中涉及不少細節與竅門，稍有不慎或會大失預算。為此，我們特意為您準備這份2025年綠表居屋終極攻略，全面拆解由搵盤、預算、申請按揭到完成交易的四大核心步驟，並附上最新放盤搜尋技巧及常見問題解答，助您釐清所有疑慮，輕鬆規劃上車之路，順利購入安樂窩。
即時搜尋全港最齊綠表居屋放盤
要尋找心儀的綠表居屋放盤，一個全面而且方便的搜尋平台是成功的第一步。我們明白在茫茫盤海中尋找理想家園的挑戰，因此整合了全香港最新的綠表居屋盤資訊，讓你能夠輕鬆掌握市場動態，省時又省力。接下來，我們會分享如何利用平台的強大功能，助你快速鎖定目標。
使用進階篩選，精準鎖定心水單位
每個人的置業需求都不同，一個好的搜尋工具，應該能夠讓你根據自己的條件，篩走不合適的選項。我們的進階篩選功能，就像你的私人置業顧問，助你一步步收窄範圍，只看最符合你要求的樓盤。
按地區及校網搜尋
地點是置業的首要考慮因素。你可以根據自己的生活圈或工作地點，選擇心儀的地區，例如由九龍的鑽石山、黃大仙，到新界的沙田、將軍澳。對於有子女的家庭，校網更是重中之重。我們的平台特設校網搜尋功能，讓你直接按心儀的小學或中學校網篩選，為下一代的教育做好部署。
按預算、面積及間隔設定
設定清晰的預算是置業的基礎，這直接關係到日後的綠表居屋供款壓力。你可以輸入價格範圍，系統會自動過濾超出預算的放盤。同時，你也可以根據家庭人數及需要，設定實用面積的大小，以及睡房的數量，無論是溫馨的二人世界，還是三代同堂的大家庭，都能找到合適的間隔。
按樓齡、特色及景觀篩選
除了基本條件，生活品質的細節也同樣重要。你可以按樓齡篩選，選擇較新的屋苑或是有特定房委會擔保年期的單位。此外，你還可以透過特色標籤，尋找擁有特定優點的單位，例如「鄰近港鐵站」、「已補地價」、「開揚景觀」等。想每日享受開闊海景或寧靜山景？只需輕輕一按，便能篩選出擁有理想景觀的單位。
利用VR睇樓及其他特設選項
為了節省你親身睇樓的時間，我們平台部分樓盤提供VR虛擬導覽功能。你安坐家中，便能720度全方位預覽單位內部間隔與狀況，作初步篩選。此外，你也可以選擇只顯示「業主盤」，直接與業主溝通，或是利用其他特設選項，讓你的搜尋過程更個人化、更有效率。
最新綠表居屋放盤列表
完成篩選設定後，系統會即時為你呈現所有符合條件的最新绿表居屋放盘。列表的設計清晰簡潔，旨在讓你能夠快速比較不同單位的優劣，作出明智決定。
樓盤核心資訊一目了然 (呎價、面積、特色標籤)
在列表上，每個綠表居屋盤的核心資訊都會清晰展示，包括售價、實用面積、呎價，讓你對單位的性價比有初步概念。我們還會用特色標籤，例如「獨家代理」、「新上架」或「減價盤」，讓你一眼就能掌握每個單位的最大賣點，不會錯過任何筍盤。
彈性排序與檢視功能 (按價格、時間排序)
為了方便你整理搜尋結果，列表提供多種排序方式。你可以按「最新發佈時間」排序，確保自己走在市場最前線；也可以按「價格由低至高」排序，優先考慮預算內的選擇。這些彈性的功能，讓你能夠根據自己的策略，主導整個搵樓過程。
精明置業：綠表居屋開支預算與按揭全攻略
決定入手心儀的綠表居屋放盤後，下一步就是計清數目，為置業做好財務規劃。這一步非常關鍵，清晰的預算可以讓整個買賣過程更加順暢。我們將由上車總開支開始，一步步拆解首期、雜費，再深入探討綠表居屋供款與按揭的細節。
計算總上車開支：首期及前期雜費一覽
樓價不等於上車的全部開支。除了樓價本身的首期款項，還有一系列前期必須支付的雜費需要準備。將兩者相加，才是你需要準備的「上車現金」。
最低首期估算 (高達95%按揭)
綠表居屋最大的優勢之一，就是可以申請高達九成半的按揭貸款。換句話說，買家最低只需準備樓價5%的資金作為首期。
舉個例子，如果一個綠表居屋盤的售價是400萬港元：
最低首期：400萬 x 5% = 20萬港元
這筆相對輕鬆的首期，讓綠表買家上車的門檻大大降低。
必要雜費清單 (印花稅、律師費、代理佣金)
除了首期，以下幾項雜費也需要預留現金應付，它們是交易中不可或缺的部分。
- 印花稅： 這是向政府繳交的稅項。合資格的綠表買家通常是香港永久性居民及首次置業，可以按較優惠的「第二標準稅率」計算。稅率按樓價而定。
- 律師費： 買賣雙方都需要聘請律師處理法律文件，例如查閱樓契、草擬買賣合約及辦理業權轉讓等。費用視乎律師樓及交易的複雜程度，一般約數千至一萬港元不等。
- 代理佣金： 如果是透過地產代理購入單位，買賣雙方通常需要支付樓價1%作為佣金。
以一個400萬的單位為例，雜費估算如下：
* 印花稅 (按第二標準稅率2.25%)：9萬港元
* 律師費 (估算)：約8,000港元
* 代理佣金 (1%)：4萬港元
* 雜費總計：約13.8萬港元
因此，購買一個400萬的綠表居屋單位，你需要準備的總現金大約是：20萬 (首期) + 13.8萬 (雜費) = 33.8萬港元。
深入了解綠表居屋按揭：每月供款及銀行選擇
準備好首期與雜費後，接下來就要面對長期的綠表居屋供款。了解按揭的運作方式，能幫助你選擇最有利的方案。
房委會擔保優勢：高成數按揭與免壓力測試
綠表居屋買家能夠輕鬆申請高成數按揭，全因有房屋委員會作為擔保人。由於房委會承擔了部分風險，銀行更樂意批出高成數貸款。
更重要的是，綠表買家申請按揭時，毋須通過「壓力測試」。壓力測試是金融機構用來評估借款人在利率上升後還款能力的審查，未能通過是很多人申請私樓按揭失敗的主因。豁免此項要求，讓綠表買家的按揭申請過程簡單得多。
影響每月供款的關鍵因素 (還款期、按揭利率)
每月供款額主要由兩個因素決定：
- 還款期： 房委會為居屋單位提供的擔保期，是由單位首次出售日期起計30年。銀行批出的還款年期，一般不會超過這個期限。例如，一個樓齡10年的綠表居屋盤，最長還款期通常剩下20年。還款期越長，每月供款額越低，但總利息支出會較多。
- 按揭利率： 利率高低直接影響每月供款。市場上主要有利率較穩定的P按，以及波動較大但通常更低的H按。
P按 vs H按：如何選擇最適合的按揭計劃
P按和H按是香港最常見的兩種按揭計劃，選擇哪一種，要視乎你對利率走勢的預期和風險承受能力。
- P按 (最優惠利率按揭)： 以銀行的「最優惠利率 (Prime Rate)」為計算基礎，再減去一個固定百分比 (例如 P-2.5%)。P按利率相對穩定，波幅不大，適合追求穩定供款、方便做預算的業主。
- H按 (銀行同業拆息按揭)： 以「銀行同業拆息 (HIBOR)」為基礎，再加上一個固定百分比 (例如 H+1.3%)。HIBOR每日浮動，利率波動較大。H按通常設有「鎖息上限 (Cap Rate)」，其上限一般等同於P按的利率，為業主提供保障。在低息環境下，H按的實際利率通常比P按低，所以較受市場歡迎。
如何選擇？可以考慮當時的利率環境。如果預期利率持續上升，P按的穩定性會帶來安心感。如果利率平穩或處於低位，附有鎖息上限的H按，往往能讓你享受到更低的利息開支。建議申請前，向滙豐銀行、中國銀行(香港)等多間主要銀行查詢最新的按揭優惠。
買賣流程全拆解：由申請到收樓四大步驟
睇啱心儀的綠表居屋放盤，只是漫長置業路的第一步。想順利由申請走到收樓，清楚了解整個買賣流程就至關重要。我們將整個過程拆解成四大步驟，讓你對每一個環節都心中有數，無論是尋找綠表居屋盤，還是計算綠表居屋供款，都能應付自如。
步驟一：確認資格與申請準備
綠表資格定義 (公屋住戶、房協住戶等)
首先，你需要百分百確定自己符合「綠表」資格。這份資格並非人人都有。一般來說，以下幾類人士符合資格：
- 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
- 香港房屋協會（房協）轄下出租屋邨的住戶。
- 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如名列公屋輪候冊的申請者。
- 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
申請「購買資格證明書」流程與有效期
確認資格後，下一步就是向房委會或房協遞交申請，領取「購買資格證明書」。這份文件是你在居屋第二市場置業的入場券，證明你的購買資格已獲官方核實。整個申請過程並不複雜，只需填妥指定表格及提供所需文件。要留意的是，這份證明書設有有效期，通常為一年。你必須在證明書失效前，與賣方簽訂臨時買賣合約，所以時間規劃相當重要。
步驟二：物色樓盤與實地睇樓
網上篩選技巧：解讀樓盤描述與相片
手持資格證明書，就可以正式開始尋找樓盤。網上平台是效率最高的工具。除了基本的地區、價錢和面積篩選，你可以多留意樓盤描述的細節，例如「裝修企理」、「間隔四正」等字眼，這些都能反映單位的基本狀況。相片方面，除了客飯廳，記得仔細查看廚房和洗手間的相片，因為這兩處最能反映單位的保養情況及潛在維修問題。
實地睇樓 Checklist：5大必睇重點
網上篩選始終有限，親身睇樓是絕對不能省略的步驟。實地視察時，建議你帶備一份清單，有系統地檢查，以下是五個必睇重點：
- 滲漏與結構：仔細檢查天花板、牆角及窗邊有沒有水漬或剝落，這些都是滲漏的跡象。
- 座向與採光：感受單位的通風和光線是否充足，這會直接影響日後的居住舒適度。
- 內部狀況：評估現有裝修及附送傢俬電器的狀況，衡量需要額外花費多少資金進行翻新。
- 周邊環境：留意大廈公用地方的整潔度，以及附近有沒有厭惡性設施，例如垃圾站或嘈雜的商舖。
- 鄰里與管理：可以的話，向代理或業主了解一下鄰居的情況，以及大廈的管理質素。
步驟三：簽署合約與法律程序
臨時買賣合約注意事項
當你找到理想單位並與業主達成價格共識後，便會簽訂臨時買賣合約。這是一份具有法律約束力的文件。簽署前，必須核對清楚合約上的各項條款，包括成交價、成交日期、雙方姓名、單位地址，以及任何特別協議，例如是否包含傢俬電器等。
聘請律師及申請「提名信」
簽署臨約後，買賣雙方都需要各自聘請律師代表處理後續的法律文件。對綠表買家而言，最關鍵的一步，是由你的代表律師向房委會申請「提名信」。這封信是房委會正式同意將該單位售予你的官方文件。沒有提名信，交易便無法繼續。律師會協助你準備所需文件並提交申請，確保流程順暢。
步驟四：完成交易與交還公屋
簽署正式買賣合約及辦理按揭
收到「提名信」後，你的律師便會與賣方律師安排簽署正式買賣合約。與此同時，你需要向銀行申請按揭貸款。由於有房委會做擔保，綠表買家通常能獲批較高成數的按揭（最高可達九成半），而且豁免壓力測試，這大大減輕了計算綠表居屋供款的壓力。
交還公屋單位的責任與時限
完成所有交易，順利收樓後，還有最後一項重要責任。作為公屋住戶，你在正式成為居屋業主後，必須在指定期限內（通常是簽署轉讓契據後的60天內）交還你現居的公屋單位。這是確保公共房屋資源能公平流轉的重要規定，必須準時履行。
綠表居屋常見問題 (FAQ)
在瀏覽各區的綠表居屋放盤時，您可能會遇到一些關於資格、財務或樓宇狀況的疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，助您在置業路上走得更順暢。
「綠表」與「白居二」有何分別？
資格來源、申請方式與配額差異
「綠表」與「白居二」雖然同樣可以在居屋第二市場購買未補地價的單位，但是兩者的資格來源與申請機制完全不同。
綠表資格主要來自現有的公共房屋資源，例如公屋租戶或持有有效《綠表資格證明書》的人士。他們可以隨時申請證明書，並在一年有效期內物色市場上的綠表居屋盤。基本上，只要符合身份，就不設申請配額限制。
「白居二」的全名是「白表居屋第二市場計劃」。申請人通常是符合指定入息及資產限額的香港永久性居民，但並非公屋住戶。他們需要每年在指定時間內遞交申請，再經由政府抽籤決定資格。由於每年配額有限，競爭相當激烈，申請成功與否帶有運氣成分。
簡單來說，綠表是身份資格，而白居二則是抽籤得來的購買名額。
未來想在自由市場出售，如何計算「補地價」？
補地價官方計算公式及影響因素
購入綠表居屋單位後，若將來希望在公開的自由市場出售或出租，就必須先向政府補回地價。補價金額並非一個固定數目，而是會隨市場樓價浮動。
官方的計算公式如下：
補價金額 = 單位補價時的市值 × (購入單位時的十足市值 – 當年首次買入價) ÷ 購入單位時的十足市值
這個公式可以簡化理解為：
補價金額 = 單位補價時的市值 × 當年首次出售時的折扣率
舉例來說，假設一個單位在首次發售時的十足市值是200萬元，當時的買入價是120萬元，折扣率就是40%。若您決定出售時，該單位的市值已升至600萬元，您需要補回的金額就是600萬元的40%，即240萬元。所以，影響補價金額的最關鍵因素，就是您決定出售時該單位的市場價值。
高樓齡綠表居屋會否影響按揭申請？
政府擔保期與銀行審批年期的關係
樓齡是影響綠表居屋供款預算與按揭審批的重要因素。這是因為房委會為所有居屋單位提供了一個由首次發售日期起計30年的擔保期。
在擔保期內，銀行承擔的風險較低，因此非常樂意批出高成數按揭（最高95%）及長還款期（最長25年）。但是，如果一個單位的樓齡已經20年，其剩餘的政府擔保期就只有10年。在這種情況下，銀行有機會將最長按揭還款期縮短至與剩餘擔保期相符的10年。還款期大幅縮短，意味著每月的供款額將會顯著增加，直接影響您的財務安排。
評估高樓齡物業的潛在維修成本
除了按揭，高樓齡物業的維修保養也是一項需要正視的開支。樓宇結構、水管、電梯等設施經過長年使用，自然會出現損耗。
根據法例，樓齡達30年或以上的私人樓宇須強制驗樓。雖然居屋目前未有硬性規定，但大型維修工程始終無可避免。作為業主，您需要分攤數以萬計甚至十萬元計的維修費用。建議在睇樓時，多加留意大廈的公共空間，例如大堂、走廊及外牆的保養狀況。您也可以主動向地產代理查詢，或查閱業主立案法團的會議紀錄，了解屋苑是否有即將進行的大型維修工程，以及其維修基金的財政狀況。