手持物業想靈活周轉，卻因沒有固定入息證明而處處碰壁？無論您是自僱人士、自由工作者或已退休，想將物業價值轉化為流動資金，物業套現都是您的理想選擇。本文將為您拆解物業套現的全部細節，深入比較毋需入息證明的兩大主流方案，並提供由網上估價到成功收款的4大步驟教學，助您一文看清申請資格、利息成本及流程，輕鬆將「磚頭」變現金。
甚麼是物業套現？與加按、轉按、二按有何分別？
物業套現的定義與原理
核心概念：釋放物業價值，轉化為流動現金
所謂物業套現，就是將您持有的物業作為抵押品，向銀行或財務機構申請貸款，把物業中未被使用的價值，轉化為一筆流動現金。當物業升值，或者您已償還大部分按揭貸款後，物業的淨值便會增加。這個過程就好像將「磚頭」變成靈活周轉的「活錢」，讓您不動用原有儲蓄，也能應付各種財務需要。
常見資金用途：生意周轉、子女升學、投資增值
這筆資金的用途非常廣泛，可以解決不同的人生階段的財務目標。常見的用途包括作為生意周轉的備用資金、支付子女海外升學的龐大開支、為家居進行大型裝修，甚至是把握投資良機，例如利用物業套現買樓，實現資產增值。這是一種相當普遍且靈活的理財工具，能幫助業主更有效地運用資產。
一文看清：物業套現 vs 加按 vs 轉按 vs 二按
物業套現是一個統稱，而要實現這個目標，市場上有幾種主流的物業套現方法，主要包括加按、轉按及二按。它們在操作對象、利率及程序上都有明顯分別，了解當中差異，有助您選擇最適合自己的方案。
加按 (Top-up Mortgage)：向原按揭銀行增加貸款額
加按是指向原來提供按揭的銀行，申請增加貸款額。假如您的物業在購入後已升值，銀行便可以根據最新的估價，批出額外的貸款。由於是在同一家銀行辦理，程序相對簡單，所需文件較少，可以節省部分時間及律師費用。
轉按套現 (Cash-out Refinancing)：轉至新銀行並提取資金
轉按套現，是將整筆按揭由原來的銀行，轉到一家新的銀行，並在新銀行申請更高的貸款額。新銀行會先還清您在舊銀行的全部按揭餘額，然後將餘下的差額，即您套現的金額，以現金形式交給您。轉按的吸引之處在於市場競爭，新銀行往往會提供更優惠的物業套現利息及現金回贈來吸納客戶。您可以使用網上的物業套現轉按計算機，初步比較不同銀行的利率及回贈優惠。
二按 (Second Mortgage)：向其他財務機構申請第二份按揭
二按是在保留原有銀行按揭（一按）的情況下，向另一家財務機構申請第二份按揭貸款。這種方法的好處是批核門檻一般較銀行寬鬆，即使是物業套現無收入證明的申請者，亦有機會獲批。不過，由於二按的貸款機構需要承擔較高風險，其利率通常遠高於一按，申請前必須仔細計算總利息成本。
兩大物業套現方案比較：有/無收入證明點樣揀？
談及物業套現，許多人首先會問：如果沒有常規的入息證明文件，銀行會批准申請嗎？答案是可以的。現時銀行主要有兩大物業套現方法，分別針對有和沒有入息證明的申請人。兩者在審批原理、貸款額上限和適用人士方面都有明顯分別。了解清楚兩者的運作模式，你就能根據自身情況，選擇最適合的方案。
方案一：資產基礎審批 (毋需入息證明)
審批原理及適用人士 (退休、自僱、自由工作者)
這個方案是專為「物業套現無收入證明」人士而設。銀行審批的核心原理非常直接，就是完全基於你持有的物業價值。銀行會視你的物業為足夠的抵押品，因此不需要你提供糧單、稅單或公司財務報表等傳統入息證明。
這個方案特別適合以下幾類人士：
* 退休人士： 已經離開職場，沒有固定月薪，但持有已供滿或已大幅升值的物業。
* 自僱或自由工作者 (Freelancer)： 收入並非固定，難以提供持續穩定的入息證明。
* 家庭主婦或非在職人士： 名下持有物業，但沒有個人收入。
貸款額上限：最高為物業估值之 25%
在資產基礎審批下，貸款額的計算非常清晰。銀行最高可批出的貸款額為物業最新估值的 25%。舉一個簡單例子，假如你的物業經銀行估價為港幣 $1,000 萬，那麼你最高可以套現的金額就是 $250 萬 ($1,000 萬 x 25%)。
方案二：資產水平審批 (有資產證明)
審批原理及適用人士 (持大量流動資產者)
如果你除了物業之外，還持有其他可觀的流動資產，就可以考慮這個進階方案。它的審批原理是「物業價值 + 資產證明」。銀行認為，即使你沒有固定月薪，但你持有的流動資產足以證明你的還款能力，因此願意承擔較高風險，批出更高的貸款額。這個方案適合持有大量現金、股票、基金等投資產品的業主。
貸款額上限：最高可提升至物業估值之 40%
透過資產水平審批，貸款額上限可以大幅提升。最高可批出的貸款額為物業估值的 40%。同樣以上述估值 $1,000 萬的物業為例，在這個方案下，最高套現金額可達 $400 萬 ($1,000 萬 x 40%)，比方案一足足多出 $150 萬，資金運用的彈性自然更大。
認可資產類型：現金、股票、基金等如何計算
銀行認可的資產範圍很廣，但計算價值的方式各有不同，主要分為兩類：
- 無風險資產： 現金存款、定期存款等，銀行會以 100% 的面值計算。例如，你有 $100 萬現金存款，就會被視為擁有 $100 萬的資產。
- 有風險資產： 股票、基金、債券等投資產品，由於其市場價值會波動，銀行為管理風險，通常會打折計算。例如藍籌股，一般會按市值的 7 至 8 折計算。假如你持有市值 $100 萬的藍籌股，銀行在計算資產時，可能會將其價值視為 $70 萬至 $80 萬。
決策要點：根據資金需求、資產狀況及還款能力選擇
面對這兩個方案，如何作出最明智的選擇？你可以從以下三點考慮：
- 評估資金需求： 你實際需要多少資金？如果 25% 的套現金額已足夠應付你的周轉或用作「物業套現買樓」的首期，那麼方案一會是較簡單直接的選擇。如果需要更大筆資金，則要考慮方案二。
- 盤點個人資產： 你是否持有足夠的流動資產去符合方案二的資格？可以先自行整理現金、股票及基金等資產，並作初步估算。
- 衡量還款能力： 無論選擇哪個方案，獲批貸款後都需要每月還款。申請前必須仔細評估自己未來的現金流，例如租金收入、股息或儲蓄，是否足夠應付供款。你可以利用網上的「物業套現/轉按計算機」，預先估算每月供款額，幫助自己作出更穩健的財務決定。
物業套現申請流程：4大步驟由準備到收款
決定申請物業套現後，整個流程其實相當清晰。基本上可以分為四大步驟，由最初準備到最後成功收款，我們一步一步為你拆解，讓你對各種物業套現方法有更全面的掌握。
步驟一：前期準備與初步評估
在正式提交申請前，做好準備功夫可以令整個過程更順暢。這個階段的重點是了解自己的財務狀況，以及初步估算可動用的資金。
善用網上物業套現計算機估算可套現金額
第一步，就是了解自己大概可以借到多少錢。現在很多銀行和按揭轉介平台都提供免費的網上物業套現轉按計算機。你只需要輸入物業估值、尚餘按揭額等基本資料，系統就能即時估算出你的可套現金額、每月供款，以及預計的物業套現利息。這個估算結果非常有參考價值，可以幫助你判斷套現金額是否符合你的資金需求，例如是否足夠用作物業套現買樓的首期。
準備所需文件清單 (身份、住址、物業證明)
有了初步預算後，就可以開始準備文件了。雖然不同機構的要求可能有些微差異，但以下幾類文件是必不可少的：
* 身份證明：香港永久性居民身份證。
* 住址證明：最近三個月內發出的公用事業賬單或銀行月結單。
* 物業證明：樓契、最近期的按揭還款單。
步驟二：提交申請與初步批核
文件準備齊全，就可以正式提交申請了。這個階段的重點是選擇合適的申請渠道，以及了解初步的批核結果。
比較銀行與財務公司的申請渠道
你可以直接向銀行申請，也可以透過財務公司辦理。一般來說，銀行的審批比較嚴格，但利率可能較有優勢。財務公司的審批則較具彈性，特別適合處理一些較複雜的個案，例如考慮物業套現無收入證明的申請，但利率通常會稍高。你可以根據自己的財務狀況和需要選擇。
了解「A.I.初步批核」的運作模式
近年很多金融機構都引入了人工智能（A.I.）系統進行初步批核。當你在網上提交申請和基本資料後，A.I. 會根據預設的數據模型，例如物業估值和你的信貸狀況，在短時間內給出一個初步批核結果。這個結果雖然不是最終決定，但可以讓你很快知道申請的大致方向，節省等候時間。
步驟三：遞交文件與正式審批
收到初步批核通知後，就需要遞交之前準備好的文件，進入正式審批階段。這一步是整個流程的核心，銀行或財務公司會深入審核你的財務背景。
審批關鍵：信貸報告 (TU) 及現有總債務
審批人員會查閱你的信貸報告（TransUnion，簡稱TU）。這份報告記錄了你所有的信貸活動，包括貸款、信用卡還款記錄等。一個良好的TU評級是成功獲批的關鍵。同時，他們會計算你的總債務，確保你的還款能力符合要求。
私人貸款、卡數如何影響最終批核額
如果你本身有其他私人貸款或未清還的信用卡結欠，這些都會被計算在你的總債務內。即使你的物業估值很高，銀行或財務公司也會從最高可套現金額中，扣除你現有的總債務，才得出最終的批核額。因此，管理好現有債務對物業套現申請非常重要。
步驟四：簽署法律文件與提取資金
當申請獲正式批准後，就進入處理法律文件和提取資金的階段，這代表你已接近成功取得資金。
律師樓的角色與相關流程
所有按揭相關的交易，都需要經由律師樓處理。你會獲安排到指定的律師樓簽署正式的貸款合約和按揭契據。律師會為你解釋文件內容，並負責處理物業抵押登記等法律程序，確保整個交易合法合規。
由申請到收款所需時間
整個流程所需時間，由提交申請到資金到手，一般大約需要三至四個星期。實際時間會受不同因素影響，例如文件是否齊備、銀行審批效率，以及律師樓的工作進度。如果你的個案比較簡單，例如是現契物業套現，時間可能會更快。
物業套現利息與成本計算：P按、H按及其他費用一覽
提到物業套現，大家最關心的自然是物業套現利息與相關成本。除了影響每月供款的按揭利率，整個過程還涉及一些一次性開支。清楚了解這些費用，才能準確預算，作出最明智的決定。
按揭利率詳解：P按 vs H按點揀好？
在香港，物業按揭利率主要分為「P按」和「H按」兩種，這也適用於大部分的物業套現方案。
P按的「P」是指最優惠利率 (Prime Rate)，這是由各家銀行自行釐定的基準利率。P按的特點是相對穩定，利率變動不頻繁，主要跟隨美國聯邦儲備局的利率走向。香港的P主要分為「大P」與「細P」，例如滙豐銀行、中國銀行(香港)和恒生銀行使用同一組P，而其他銀行如渣打銀行、東亞銀行等則採用另一組。選擇P按，好處是供款額較為穩定，讓您更容易規劃個人財務。
H按的「H」則是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，即銀行之間互相借貸的利率，每日都會浮動。理論上，當市場資金充裕時，H按利率會較低，供款會更划算。不過，為了保障借款人，H按計劃通常設有「鎖息上限」(Cap Rate)。這個上限一般會與P按利率掛鈎。當H按的實際利率升穿鎖息上限時，您的供款利率就會以上限為準，不會無限上升，提供了重要的保障。
選擇哪種物業套現方法，取決於您對利率走勢的預期和風險承受能力。若預期利率趨升，H按觸及封頂利率的機會較大，屆時與P按的分別便會收窄。
一次性開支：律師費、估價費及其他雜費清單
除了按揭利息，申請物業套現還需要預留一筆一次性的開支預算，主要包括以下幾項：
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律師費：所有物業按揭及轉按交易，都需要經由律師樓處理法律文件，確保業權清晰及按揭契據妥當。費用一般由數千至過萬元不等，視乎交易的複雜程度。
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估價費：銀行或財務機構需要委託測量師行為您的物業進行估價，以釐定最終的貸款額。雖然這是一項必要程序，但這項費用很多時候會由銀行承擔，或作為現金回贈的一部分回贈給申請人。
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其他雜費：可能還會有一些零碎的費用，例如申請文件處理費、到土地註冊處查冊的費用等，雖然金額不大，但亦應計算在內。
建議您在比較不同方案時，善用網上的物業套現/轉按計算機，將這些一次性開支納入總成本中，這樣才能全面評估整個方案的實際支出。
決策前必讀：我是否適合申請物業套現？
考慮申請物業套現，將物業價值轉化為流動資金前，最重要的一步是自我評估。這項決定影響深遠，關係到您未來多年的財務狀況。因此，在提交申請之前，花時間想清楚以下三個關鍵問題，可以幫助您判斷不同的物業套現方法是否真的適合自己。
評估資金用途：是「投資增值」還是「應急消費」？
首先，您需要清晰界定這筆資金的用途。資金用途基本上可以分為兩大類，而不同類別對您的財務規劃有著截然不同的要求。
第一類是「投資增值」。例如，利用物業套現買樓作長線投資、作為生意周轉資金，或是投入其他有潛力回報的項目。如果您的目的是投資，那關鍵在於預期回報率是否能跑贏物業套現利息及相關成本。這是一個經過計算的財務策略，目的是利用槓桿去創造更多財富。
第二類是「應急或消費」。例如，用於子女海外升學、家庭醫療開支，或是進行家居大裝修。這類用途雖然未必能帶來直接的財務回報，但卻是解決生活實際需要的方案。不過，由於物業套現是一項長期貸款，用它來應付短期消費需要特別謹慎，必須確保未來的還款計劃不會對日常生活構成壓力。
物業套現 vs 私人貸款：利率、額度、還款期全面比較
當需要現金周轉時，很多人會在物業套現和私人貸款之間猶豫。兩者其實適合完全不同的財務需要，我們可以從三個核心層面比較：
利率：物業套現屬於有抵押貸款，因為有您的物業作為擔保，銀行承受的風險較低。所以，它的利率通常遠低於無抵押的私人貸款。
貸款額：物業套現的貸款額度主要根據物業估值計算，金額可以相當龐大，足以應付置業首期或大額投資。相反，私人貸款主要審批申請人的月薪水平，貸款額上限相對較低。
還款期：物業套現的還款期可以長達30年，與一般按揭相若，讓您每月供款壓力較輕。私人貸款的還款期則短得多，普遍最長只有5至7年，每月還款額自然較高。
總結來說，物業套現適合大額、長遠的資金規劃；而私人貸款則較適合應對金額較小、短期的現金需求。
如何進行壓力測試？評估您的還款能力
無論資金用途為何，評估自身的還款能力都是不可或缺的一環。銀行審批按揭時會採用「壓力測試」，您自己也可以預先作一個簡單評估，確保財務穩健。
壓力測試的核心概念是，假設未來按揭利率上升2%，您的每月供款會增加多少？增加後的總債務（包括這筆套現貸款和其他私人貸款、卡數等）佔您的總收入比例，是否仍在一個健康水平？一般而言，這個比例應維持在50-60%以下。即使您是考慮申請「物業套現無收入」的方案，也必須仔細計算自己是否有足夠的儲蓄、租金或其他被動收入，去應付未來可能增加的利息開支。
要輕鬆進行估算，您可以使用網上的物業套現/轉按計算機，輸入不同利率情景，便能清楚了解不同情況下的還款額，幫助您作出最明智的決定。
物業套現常見問題 (FAQ)
在考慮申請物業套現時，心中總會有不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以一次過為你解答，讓你對整個物業套現方法有更清晰的了解。
年滿65歲或以上可以申請物業套現嗎？
當然可以。年齡並不是申請物業套現的絕對障礙，不過不同銀行有不同的審批準則。有些銀行可能對年齡上限設得比較嚴格，但亦有不少機構願意接受退休人士的申請，特別是針對物業套現無收入證明的方案。只要物業本身有足夠價值，申請人依然有機會獲批。另外，年滿55歲的業主亦可考慮香港按揭證券有限公司的「安老按揭」計劃，原理雖然不同，但同樣是將物業價值轉化為穩定現金流的方法。
物業仍有按揭在身，可以再申請套現嗎？
這是完全可行的，亦是其中一種最常見的物業套現方法。做法是透過「轉按」或「加按」來實現。簡單來說，可套現的金額取決於物業的最新估價和尚欠的按揭餘額。例如，你的物業現時估值為1,000萬元，而按揭餘額只剩下300萬元，當中就有700萬元的淨值。你可以向銀行申請將按揭轉走或增加貸款額，從這700萬元的淨值中提取部分現金作周轉。想準確估算，可以善用網上的物業套現/轉按計算機。
物業套現的批核時間一般需要多久？
批核時間的長短，會因應不同銀行或財務機構的內部流程而異。一般來說，由遞交申請至成功提取資金，整個過程大約需要三星期至一個月左右。如果申請文件齊備，物業估價簡單直接，批核速度自然會快一些。相反，如果情況較複雜或遇上申請旺季，時間就可能需要長一點。
套現資金的用途是否有限制？
大部分情況下，銀行對於物業套現所得資金的用途限制相當寬鬆。無論你是計劃用作生意周轉、子女升學、家居裝修，甚至是作物業套現買樓的資金，通常都沒有問題。雖然銀行在申請時可能會查詢資金用途，但它們最關心的始終是你的還款能力。只要你能準時供款，資金的具體用途一般不會受到嚴格監管。
信貸評級(TU)不佳會否影響申請？
信貸評級(TU)是銀行審批物業套現申請時一個非常關鍵的考慮因素。即使是申請無收入證明的方案，銀行依然會查閱你的TU報告，以評估你的理財習慣和過往的還款紀錄。一個良好的信貸評級，會讓銀行對你的還款能力更有信心。如果TU評級不佳，申請可能會被拒絕，或者即使獲批，銀行也可能提供較差的物業套現利息條款或調低貸款額。因此，保持良好的信貸紀錄十分重要。