在樓市「辣招」及高昂印花稅下，將物業「分契」成為部分業主增加資產靈活性、甚至突破按揭成數的財技。然而，分契樓並非坊間俗稱的「劏房」，兩者在法律業權、改動合法性以至銀行按揭批核上可謂天壤之別。究竟分契樓的真正動機是甚麼？申請流程如何？買家面對的按揭風險又有多大？本文將由基本概念入手，為您一文看清分契樓的三大動機、四步申請流程，並深入剖析潛在的按揭風險與陷阱，助您作出明智決策。
釐清分契樓基本概念：法律定義與常見類型
分契樓的法律定義：將單一業權正式分割
法律基礎：透過法律程序，將單一業權物業分拆為多個獨立業權。
核心產物：每個新單位均擁有獨立樓契（Title Deed）及土地註冊處記錄。
關鍵文件：以分劃契約（DMC）界定各單位業權範圍、公契權責。
談到分契樓，很多人可能覺得概念有點複雜。其實要理解分契樓意思，就是指將一個原本只有單一業權的物業，透過正式的法律程序，分拆成兩個或以上，各自擁有獨立業權的新單位。這個過程並非單純在物理上改變間隔，而是一個嚴謹的法律行為。整個分樓契的基礎，就是將一個總業權「化整為零」。完成分契後，最核心的產物就是每個新單位都會擁有一份全新的獨立樓契（Title Deed），並且在土地註冊處有自己的獨立記錄，代表每個單位都成為了法律上可以獨立買賣或申請分契樓按揭的資產。過程中，一份名為分劃契約（Deed of Mutual Covenant, DMC）的文件十分關鍵，它會詳細界定每個獨立單位的業權範圍、公共空間的使用權和各業主需要共同承擔的管理責任。
三大常見分契物業實例
住宅連車位：將住宅與車位業權分開，作獨立買賣或按揭。
多層式村屋：按樓層（如地下、一樓、二樓）分割獨立業權。
大型商業物業：將寫字樓或商場分拆成多個獨立舖位或辦公室。
理論聽起來可能有點抽象，看看幾個現實生活中最常見的分契物業例子，就會更易明白。最普遍的例子就是住宅單位連車位。很多時候，一份樓契會同時包含住宅和車位。透過分契，業主可以將住宅和車位的業權分開，各自擁有一份獨立樓契。這樣，業主就可以選擇獨立賣出車位，或者將兩者分開處理。多層式村屋也是一個典型例子。一整幢三層高的村屋，原本可能只由一個業主擁有。透過分樓契，可以將地下、一樓和二樓分拆成三個獨立業權，由不同家庭成員持有或獨立出售。另外，在商業物業市場也很常見，例如發展商會將一整層寫字樓或一個大型商場，分拆成數十個獨立的辦公室或舖位出售，每一個小單位都擁有自己的獨立樓契，這也是分契的一種應用。
分契樓 vs. 劏房：核心區別全解析，避免業權陷阱
很多人聽到將一個單位分成幾個，第一時間就會聯想到劏房，但其實分契樓的意思與劏房有根本性的分別。兩者在法律地位、業權結構以至財務安排上都有天淵之別，如果混淆了，隨時可能誤墮業權陷阱。
本質差異：法律業權 vs. 物理間隔
分契樓：法律上的「業權分割」，創造可獨立買賣的法定資產。
分契樓的核心概念是法律層面的「業權分割」。業主透過正式的法律程序，將一份涵蓋整個物業的樓契（俗稱大契），分拆成多份獨立的樓契。這個過程完成後，每一個新單位都是一個擁有獨立業權的法定資產，可以在市場上自由買賣或進行抵押，這就是分樓契的真正目的。
劏房：物理上的「空間分割」，所有單位共用一份樓契，業權單一。
劏房則完全是另一回事，它只是物理上的「空間分割」。業主在一個單位內部加建牆壁，將空間間隔成多個小房間出租。不論單位內有多少個房間，它們在法律上依然共用著原本唯一的一份樓契，業權是單一且不可分割的。租客只有使用權，而任何一個劏房單位都不能獨立出售。
法律規管與合法性
分契樓：改動須入則屋宇署，確保符合《建築物條例》及消防安全。
進行分契若涉及改動單位間隔，整個過程受到嚴格的法律規管。業主必須聘請認可人士（例如建築師或測量師）繪製圖則，然後入則屋宇署申請。圖則必須證明改動後的結構、消防安全、走火通道及通風等均符合《建築物條例》的標準。只有獲得批准，改動才是合法的。
劏房：改動多數未經申請，易構成僭建，面臨釘契或清拆令。
相反，劏房的間隔改動，業主多數不會向屋宇署申報。如果改動影響了樓宇結構、消防設施或違反了建築物條例，便會構成僭建物。一旦被發現，屋宇署有權發出清拆令，要求業主還原，甚至對物業發出「釘契」命令，令物業無法正常買賣。
銀行按揭可行性
分契樓按揭：業權清晰，銀行普遍視為常規物業批核按揭。
在銀行眼中，一個合法完成分契程序的單位，其業權清晰獨立，與市場上任何一個普通住宅單位無異。所以，申請分契樓按揭，銀行普遍會視其為常規物業進行審批，估價和按揭成數都會參考市場標準。
劏房按揭：業權不清及合法性存疑，銀行幾乎必定拒絕。
劏房由於業權並非獨立，加上普遍存在合法性疑問和僭建風險，對銀行而言是極高風險的資產。因此，不論是想買入整個已間成劏房的單位，還是單獨一個劏房，銀行幾乎必定會拒絕其按揭申請。
為何要分契？三大主要動機與財務優勢
談到分契樓，許多人首先會想到法律程序的複雜性。其實，業主選擇「分樓契」的背後，往往有非常清晰的財務動機。這不僅是法律上的業權重組，更是一種靈活的資產管理策略。以下就為你拆解三大主要動機，讓你了解為何分契如此重要。
動機一：應對印花稅政策，解決「一約多伙」出售困境
政策背景：「一約多伙」交易需繳付高額從價印花稅（AVD）
政府為了調控樓市，早前收緊了印花稅政策。根據規定，如果一份合約包含多於一個住宅物業，即所謂的「一約多伙」，買家就需要為每個物業獨立繳付高達15%的從價印花稅（AVD）。
出售困境：高昂稅款令買家卻步，物業難以出售
這個政策對於想出售「一約多伙」物業的業主來說，造成了很大的困難。因為新的買家接手時，同樣會被視為「一約多伙」交易，需要承擔巨額的稅款。這筆額外成本自然會讓絕大多數買家卻步，導致物業在市場上難以找到合適的承接者。
解決方案：分契後以獨立單位形式出售，買家只需支付標準稅率
分契就成為了最佳的解決方案。業主透過法律程序，將原本綑綁在同一份樓契的多個單位分拆成獨立業權。分拆之後，每個單位都可以獨立出售。這樣一來，非首置買家或首置買家購買其中一個單位時，只需按標準的稅率繳稅，大大降低了入場門檻，物業的吸引力自然也隨之提升。
動機二：利用財技，突破舊有按揭成數上限
操作方式：將高價物業分拆成兩個較低價值的獨立物業
在以往按揭政策較緊的時期，高價物業的按揭成數上限非常有限。分契成為一種常見的財技，操作方式是將一個高總價的物業，分拆成兩個價值較低的獨立物業，例如將住宅與車位分開。要了解分契樓意思，這個例子最能體現其財務操作的精髓。
實例解說：夫婦二人分別購入分契後的住宅和車位，各自申請高成數按揭，以獲取更高總貸款額
舉個例子，假設一個住宅連車位的物業總值1,100萬（住宅850萬，車位250萬）。若以一份契約購入，在舊制下可能只獲批五成按揭，即550萬貸款。但如果賣家同意先進行分契，夫婦二人就可以分開行動：丈夫購入850萬的住宅，有機會申請高成數的分契樓按揭，例如八成，即貸款680萬；妻子則購入250萬的車位，申請四成按揭，貸款100萬。兩者相加，總貸款額達到780萬，相當於總價的七成，遠高於合併購買時的貸款額。
動機三：增加物業買賣靈活性及市場價值
降低入場門檻：將大型物業分拆，吸引更多潛在買家
大型物業或相連單位總價高昂，市場上能負擔的買家始終是少數。透過分契，將一個大單位分拆成數個較小的獨立單位，每個單位的入場費都降低了。這不僅擴大了潛在買家的基礎，也讓物業在市場上更具流動性。
獨立處置資產：業主可獨立出售部分資產（如車位），無需賣掉整個物業
分契最大的好處之一，是賦予業主獨立處置資產的權利。例如，業主可能臨時需要一筆資金，但又不想賣掉自住的單位。如果住宅和車位已經分契，他就可以選擇單獨出售車位來套現，而無需觸動住宅物業。這種靈活性，讓資產配置與資金運用變得更加自如。
分契申請全流程：由規劃到註冊四部曲
想為手上的物業辦理分契樓手續，整個過程其實環環相扣，由專業規劃到法律註冊，每一個步驟都相當重要。要成功將一份樓契分拆，大致可以歸納為四大部曲，清晰地了解整個流程，有助你更順利地完成分樓契的目標。
第一步：專業評估與規劃
聘請認可人士（建築師／測量師）評估技術可行性
分契申請的第一步，是聘請一位認可人士，例如是註冊建築師或測量師，為你的物業進行全面的技術評估。他們會實地考察，評估物業的先天條件是否容許進行分割，並提供專業意見。
繪製圖則，確保符合消防、走火通道、通風及結構安全標準
評估可行之後，認可人士便會著手繪製詳細的建築圖則。這份圖則不只是簡單的間隔圖，它必須嚴格遵守《建築物條例》，確保分拆後的每個獨立單位，在消防安全、走火通道寬度、空氣流通以至樓宇結構安全等各方面，都完全符合法例的嚴格標準。
第二步：政府部門審批
將專業圖則入則屋宇署，以獲取正式批准
完成專業圖則後，下一步就是將其正式提交給屋宇署進行審批，這個程序俗稱為「入則」。屋宇署會仔細審核圖則上的每一項細節，確保所有改動都合法合規。只有在獲得屋宇署發出的正式批准文件後，整個分契計劃才能進入法律程序階段。
第三步：草擬法律文件
委託律師行草擬新的分劃契約（Deed of Mutual Covenant, DMC）
取得了屋宇署的批准，你便需要委託專業的律師行，根據已獲批的圖則，為物業草擬一份全新的分劃契約，也就是俗稱的「大廈公契」或DMC。這份文件是整個分契過程中的核心法律文書。
新契約須列明各單位業權範圍及公用地方管理責任
新的分劃契約內容必須清晰明確，詳細列出每一個新單位的業權範圍、所佔業權份數，以及所有業主對大廈公用地方，例如樓梯、大堂、外牆等的共同使用權利與管理維修責任。
第四步：土地註冊處登記
提交屋宇署批准文件及新分劃契約等進行註冊
最後一步，是將所有關鍵文件，包括屋宇署的批准信件與律師行草擬好的新分劃契約，一併提交到土地註冊處進行正式登記。這個步驟是為了將業權的變動記錄在案，使其具備法律效力。
完成登記後，各單位即擁有獨立法律地位
當土地註冊處完成所有登記程序後，原本單一業權的物業便成功分拆。每一個新單位從此都擁有自己獨立的法律地位與業權記錄，可以獨立進行買賣、出租或申請分契樓按揭。
潛在風險與成本：分契前必須評估的四大關鍵
了解分契樓意思與其好處後，我們也要客觀審視整個分樓契過程中的挑戰。將物業分契並非一個簡單的決定，當中涉及不少潛在風險與龐大開支，在行動前必須仔細權衡。
風險一：銀行按揭審批極嚴，或需「抬錢上會」
銀行取態：對分契樓（特別是舊樓或唐樓）按揭審批極為審慎。
銀行處理分契樓按揭申請時，態度普遍非常保守。由於分契後的物業業權相對複雜，特別是涉及樓齡較高的舊樓或唐樓，銀行在估價與風險評估上會遇到更多困難，因此審批標準會比一般物業嚴格得多。
資金要求：買家可能需要準備更多首期，甚至全額支付。
正是因為銀行取態審慎，買家想成功申請分契樓按揭的難度隨之增加。銀行有機會要求買家支付更高比例的首期，甚至在某些情況下，可能完全拒絕批出按揭，令買家需要準備全額資金（Full Cash）才能完成交易。
風險二：專業及工程費用高昂
專業費用：涉及律師、測量師、建築師等服務費。
分契過程牽涉複雜的法律與建築程序，絕非業主一人可以處理。你必須聘請不同領域的專業人士協助，當中包括負責草擬法律文件的律師、評估及繪製圖則的測量師或建築師。這些專業服務費用加起來，是一筆不小的開支。
工程成本：如涉及間隔改動，建築工程費用可能相當龐大。
如果分契計劃涉及實質的間隔改動，例如加建牆壁、新增獨立廚廁等，就需要聘請合資格的承建商施工。視乎工程的規模與複雜程度，相關的建築成本隨時可以是一筆相當可觀的費用。
風險三：受制於法規及物業先天條件
物業條件：並非所有物業的間隔都足以在分契後仍符合《建築物條例》。
不是所有物業都具備分契的條件。物業本身的間隔、面積、窗戶位置等，都必須確保在分拆後，每一個獨立單位依然能完全符合《建築物條例》中關於消防安全、走火通道、通風及採光等嚴格規定。
結構限制：改動不能影響樓宇主體結構、承重牆或主要渠務系統。
進行任何改動工程時，都有一個絕對不能觸碰的底線，就是樓宇的結構安全。所有工程絕對不能影響樓宇的主體結構、承重牆或主要的渠務系統。一旦違反，不但違法，更會對整幢大廈構成嚴重安全威脅。
風險四：潛在稅務責任
觸發額外印花稅（SSD）：短期內分契可能被視為業權轉讓，或需繳付SSD。
根據現行法例，在買入物業的禁售期內進行分契，這個行為本身有機會被稅務局視為一次業權轉讓。即使業主沒有改變，亦可能需要繳付高昂的額外印花稅（SSD）。
遭稅務局追討：若分契行為被視為具避稅意圖，稅局保留追討稅款差額的權利。
假如分契的主要目的，被稅務局判斷為意圖規避印花稅，例如是為了拆售「一約多伙」的單位，稅務局保留權利，日後可向業主追討稅款差額。這是一個必須正視的潛在稅務風險。
分契樓常見問題 (FAQ)
講到分契樓，大家總會有不少疑問。這裡整理了一些最常見的問題，希望可以幫你更清晰地理解分契樓的各種細節。
問：整個分契申請過程大概需時多久？
答：分樓契的過程涉及多個專業同政府部門，所以時間上沒有一個固定答案。一般來說，整個流程由聘請專業人士評估開始，到最後在土地註冊處成功登記，快則數月，慢則可能超過一年。主要的時間會花在繪製圖則、入則屋宇署等待審批，以及律師草擬新的大廈公契（DMC）等環節。物業的複雜程度同政府部門的處理效率，都是影響時間的關鍵因素。
問：購買二手分契樓申請按揭時，應注意什麼？
答：考慮為分契樓申請按揭時，必須要格外小心，因為銀行審批會相當嚴謹。以下是三個你一定要做的基本功課：
進行詳細的土地查冊（Land Search）。
這是最基本的第一步。透過查冊，你可以核實業主身份、物業的業權是否完整，以及過去有否任何特別的交易記錄。一份清晰的查冊報告，是銀行考慮批核分契樓按揭的基礎。
核實分契文件已在土地註 registrada 處妥善登記。
這一步至關重要。你要確認相關的分劃契約（Deed of Mutual Covenant, DMC）已經正式在土地註冊處登記。如果文件未經註冊，代表該物業在法律上仍屬單一業權，並不是一個合法的獨立單位，銀行基本上不會批出按揭。這也是釐清分契樓意思的核心所在。
檢查物業是否存在未解除的產權負擔（Encumbrances）。
查冊時要特別留意物業有沒有未解除的按揭、押記令（俗稱「釘契」）等產權負擔。這些問題會直接影響業權轉讓，銀行看到有未解決的負擔，通常會拒絕按揭申請，直至所有問題被妥善處理為止。
問：除了財務誘因，還有其他進行分契的理由嗎？
答：當然有。除了之前提到的稅務或按揭考慮，分契還有一個很實際的用途：
方便家族成員之間的資產分配與繼承。
對於一些擁有多層村屋或者相連單位的家庭，業主可以透過分契，將物業預先分割成獨立的業權。這樣做，日後可以清晰地將每個獨立單位分配給不同的家庭成員或子女，令資產傳承的安排更簡單明確，避免了日後可能出現的業權爭拗。
問：若夫婦分開購入分契單位有何壞處？
答：夫婦二人分別購入分契後的單位，例如住宅同車位，雖然在某些情況下可以獲取更高按揭成數，但這種操作亦有其弊端：
交易成本加倍（如律師費、印花稅）。
由於法律上這被視為兩宗完全獨立的買賣，你需要為每個單位分別聘請律師處理交易文件，意味著律師費要支付兩次。同時，印花稅亦要分開計算，整體交易成本自然會增加。
交易流程更複雜，協調成交日期難度增加。
你需要同時處理兩宗交易，文件往來同溝通都會變得更加繁複。最大的挑戰是協調兩宗交易在同一天完成，任何一方出現延誤，都可能影響另一宗交易的進度，增加了整個買賣過程的變數同壓力。