2025年政府正式放寬二手公屋按揭，將擔保期由30年大幅延長至50年，令不少高樓齡公屋業主及準買家重燃希望，借盡9成甚至9成半按揭不再是夢。然而，新政策下銀行如何重新計算樓齡與按揭年期？綠表與白居二的申請資格有何分別？房委會及房協單位在審批上有何差異？本文將為你一文整合二手公屋按揭的申請全攻略，由最新按揭成數、壓力測試要求，到詳細申請5部曲及實例分析，助你計清計楚，順利上車。
2025二手公屋按揭新政：解構50年擔保期與30年還款期
談到二手公屋按揭，2025年絕對是關鍵的一年。政府為資助房屋市場帶來了重大更新，特別是延長了按揭擔保期和還款期。如果你正計劃買二手公屋，並且想申請按揭，這些新變動將直接影響你的置業預算和選擇範圍，所以了解清楚這些新政策十分重要。
為何擔保期延長是高樓齡公屋的「福音」？
過去，想購買樓齡稍高的二手公屋，按揭申請往往會遇到阻礙。因為銀行批核按揭時，非常看重政府提供的擔保期。在舊制度下，擔保期較短，很多超過20年的公屋單位，其剩餘的擔保期不多，銀行為了控制風險，可能會削減按揭成數，或者縮短還款年期。這意味著買家需要準備更多首期資金，每月供款壓力也更大，變相令市場上不少高樓齡但價格相宜的單位變得難以入手。
新政策將擔保期大幅延長，直接解決了這個核心問題。這項改動盤活了大量高樓齡的二手公屋盤源，讓它們在市場上重新具備吸引力。買家現在可以更有信心地物色樓齡30年、甚至40年以上的單位，因為在更長的政府擔保期支持下，銀行也更願意批出高成數、長年期的按揭，這無疑是高樓齡公屋市場的一大喜訊。
新舊政策核心變動一覽
這次政策變動的核心，主要圍繞兩個關鍵數字：政府擔保期和最長還款期。簡單來說，兩者都延長了，讓買家在財務安排上更具彈性。
政府擔保期：由30年延長至50年
最大的變動是政府為二手公屋（以及居屋）提供的按揭擔保期，由首次出售日期起計，從以往最長30年，一口氣延長至50年。這個「擔保」就像是政府向銀行派發的「定心丸」，承諾在擔保期內為按揭貸款提供保障。因為銀行的風險降低了，自然就更願意批出高成數的按揭。
最長還款期：由25年統一至30年
與擔保期延長相輔相成，最長的按揭還款年期也由過去普遍的25年，統一延長至30年。不要小看這5年的差距，將還款期拉長，最直接的好處就是每月的供款額會明顯下降。這能大大減輕買家的供款壓力，讓入息要求變得更寬鬆，幫助更多家庭實現置業夢想。
生效日期：適用於2025年3月1日後成交
需要留意的是，這項新政策並非對所有交易都生效。它主要適用於在2025年3月1日或之後，簽訂臨時買賣合約並完成交易的二手公屋買賣個案。如果你在此日期之前已經完成交易，那麼按揭申請仍會沿用舊有的標準。
申請資格與物業類型：釐清兩大關鍵
要順利申請二手公屋按揭，首先要釐清兩個最核心的概念。第一是你的申請人身份，第二是你心儀物業的市場類型。這兩大關鍵決定了銀行可以批出的按揭成數、年期和審批準則，所以在開始物色單位前，花時間了解清楚，絕對可以讓你事半功倍。
申請人身份：你是綠表還是白居二？
在政府資助房屋的世界裏，申請人的身份資格直接影響買二手公屋的按揭條款，而最常見的就是「綠表」和「白居二」兩種。
綠表資格：定義與最高95%按揭
簡單來說，綠表資格人士主要是指現時的公屋租戶，或者符合資格獲派公屋的準租戶。由於他們購買二手公屋的同時，會交還現有的公屋單位予房委會，所以能獲得較優惠的待遇。在按揭方面最大的優勢，就是購買房委會旗下的未補地價公屋時，最高可以申請到樓價95%的按揭，大大減輕了首期負擔。
白居二資格：定義與最高90%按揭
「白居二」的全名是「白表居屋第二市場計劃」。合資格的申請者本身並非公屋租戶，但其入息和資產符合房委會訂立的上限。他們需要透過每年一度的攪珠抽籤，中籤後才能獲得配額，在居屋第二市場購買未補地價的單位。由於他們沒有交還公屋單位，所以按揭成數的上限會比綠表人士稍低，最高為樓價的90%。
物業市場：未補地價 vs 已補地價
釐清了申請人身份後，下一步就要看物業本身。同一個公屋單位，可以存在於兩個不同的市場，而這會徹底改變整個按揭的玩法。
未補地價（第二市場）：享政府擔保，獲高成數按揭
市面上絕大部分的二手公屋買賣，都是在「第二市場」進行，也就是單位未補地價的狀態。在這個市場交易的單位，買賣雙方都必須是合資格人士（即綠表或白居二）。對買家來說，最大的好處是房委會為這類按揭提供了擔保。正因為有政府做擔保人，銀行承擔的風險較低，所以願意批出高達9成至9成半的按揭，而且一般都豁免壓力測試，審批過程相對簡單快捷。
已補地價（自由市場）：按私樓標準申請按揭
如果公屋業主已經向政府繳付了地價差額（俗稱補地價），單位就可以在「自由市場」上自由買賣，任何人士（包括非綠表或白居二資格者）都可以購買。不過，一旦單位已補地價，它在銀行的眼中就等同於一般私人樓宇。房委會的按揭擔保會隨之失效，所有按揭申請都需要按照金融管理局對私樓的標準進行審批，這意味著按揭成數上限會大幅降低，而且申請人必須通過嚴格的入息審查和壓力測試。
二手公屋按揭計算核心：成數、年期及樓齡拆解
要掌握二手公屋按揭的計算方法，就必須理解三個互相影響的核心元素：按揭成數、還款年期和物業的「首次出售日期」。這三者之間的關係，直接決定了你能借到多少錢和需要供款多久。弄清楚它們的運作邏輯，是成功申請按揭的第一步。
按揭年期關鍵：為何要睇「首次出售日期」而非樓齡？
談及二手公屋按揭，很多人會直覺地認為，銀行審批時主要看物業的落成時間，也就是我們常說的「樓齡」。但事實上，決定按揭年期與成數的核心指標，是更為精準的「首次出售日期」。
「首次出售日期」如何決定擔保期起點？
政府為未補地價的公屋提供按揭擔保，而這個擔保期的起點，正是由單位的「首次出售日期」開始計算，並非由大廈的落成日期（入伙紙日期）起計。例如，一個公屋單位可能在1990年落成，但原租戶在2000年才透過「租者置其屋」計劃購入，那麼這個單位的「首次出售日期」就是2000年。銀行計算政府擔保期時，就會由2000年開始計起。
如何查證單位的「首次出售日期」？
最準確查證「首次出售日期」的方法，是透過土地註冊處的紀錄（查冊）來核實。紀錄上首次由香港房屋委員會轉讓予個人的日期，就是關鍵的「首次出售日期」。所以，計劃買二手公屋並申請按揭時，查清楚這個日期是你的首要功課。
新制下的樓齡與按揭成數關係
在2025年的新政策下，政府擔保期延長至50年，但按揭成數會根據「首次出售日期」後的年期分為兩個階段。
樓齡40年或以下：盡享最高按揭成數 (95%/90%)
如果單位的「首次出售日期」距今不足40年，它就處於最長的擔保期內。在這段時間，綠表買家最高可承造95%按揭，而白居二買家則最高可承造90%按揭，讓你用最少的首期資金上車。
樓齡40至50年：按揭成數上限降至80%
當單位的「首次出售日期」距今已踏入第41至50個年頭，雖然仍在政府擔保期內，但銀行的風險考慮會增加。因此，不論是綠表還是白居二買家，最高按揭成數將會劃一下降至80%。
銀行「還款年期 vs 按揭成數」的取捨：解構「搖搖板」機制
當你心儀的公屋樓齡較高，超出了可以借足最高成數和最長年期的範圍時，銀行就會啟用一套內部稱為「搖搖板」的審批機制。你可以想像一個搖搖板，一邊是「按揭成數」，另一邊是「還款年期」。如果你想壓低首期，爭取較高的按揭成數，銀行就可能會縮短你的還款期；反過來，如果你願意多付一點首期，降低按揭成數，銀行就可能批出較長的還款期讓你慢慢供款。
超高樓齡公屋：當政府擔保期用盡 (樓齡>50年)
如果物業的「首次出售日期」已經超過50年，代表政府的按揭擔保期已經完全用盡。這時候，買二手公屋申請按揭的遊戲規則會徹底改變。
銀行審批標準：與私樓看齊，成數大減
沒有了政府擔保，銀行會將這類公屋視為一般的私人物業處理。在不申請按揭保險的情況下，最高按揭成數通常會大幅降至6成或7成，與私樓看齊。同時，申請人亦需要通過壓力測試和供款與入息比率審查，上車門檻會顯著提高。
剩餘擔保期不足的潛在風險 (樓齡45年以上)
對於「首次出售日期」已達45年或以上的單位，雖然理論上仍有政府擔保，但剩餘的擔保期只有5年或以下。銀行在審批這類按揭時會變得非常審慎，因為風險較高。它們有很大機會傾向採用更嚴格的標準，甚至要求申請人提供較詳盡的入息證明，準買家需要有心理準備。
房委會(HA) vs 房協(HS)公屋：按揭審批標準大對比
在考慮二手公屋按揭時，很多人會將房委會(HA)和房協(HS)的單位混為一談。其實兩者的按揭審批標準有天壤之別。最大分別在於，房委會的未補地價公屋有政府提供的按揭貸款擔保，而房協單位則沒有。這個根本性的差異，直接決定了銀行處理你買二手公屋按揭申請時的態度和流程。
房委會(HA)公屋按揭：豁免壓力測試的優勢
由於有政府作為「後台」，銀行承擔的風險大大降低，所以在審批房委會的公屋按揭時，標準會寬鬆很多，整個過程也相對簡單直接。
最大優勢：無需通過壓力測試
房委會公屋按揭最吸引的地方，就是申請人無需通過金融管理局規定的「壓力測試」。簡單來說，銀行不需要模擬加息情境來評估你的還款能力。申請人只需證明或聲明家庭總收入足以應付每月供款便可以了。這對收入不穩定，或者收入剛好足夠供樓的人士來說，無疑是一個極大的便利，大大降低了上車的門檻。
申請人年齡限制：銀行如何彈性處理？(如99減人齡)
對於一般私樓按揭，銀行會用「75減人齡」來計算最長還款年期，年紀較大的申請人會比較吃虧。但是在政府擔保下，銀行對房委會公屋按揭申請人的年齡限制非常彈性。部份銀行甚至可以用「99減人齡」來計算，讓年長申請人也能夠承造較長的還款年期，減輕每月供款負擔。
限制：原則上不可加擔保人
有辣有唔辣，房委會公屋按揭雖然審批寬鬆，但有一個嚴格規定，就是原則上不可以增加擔保人。銀行只會獨立評估業主本人的財政狀況。如果你的入息不足以通過銀行的基本要求，是無法透過增加家人作擔保人來解決問題的。
房協(HS)單位按揭：與私樓看齊的審批流程
房協單位的按揭申請，由於沒有政府擔保，銀行會將其視為一般私人物業處理。整個審批流程和標準，基本上與購買私樓沒有分別，要求會嚴格很多。
必須通過壓力測試及供款與入息比率
與房委會單位最大的不同，就是申請房協單位的按揭，必須通過嚴格的壓力測試。你的每月供款額不可以超過家庭總收入的50%，並且在模擬加息3厘後，供款額亦不能超過總收入的60%。銀行會要求你提供詳盡的入息證明文件作嚴格審核。
須申請按揭保險並支付保費
如果你希望申請高成數按揭（例如九成），由於沒有政府擔保，你需要向香港按揭證券有限公司(HKMC)申請按揭保險。這意味著除了銀行的審批，你還需要通過按證公司的審批，並且要支付一筆不小的按揭保險費用，這會增加你的前期開支。
彈性：可加直系親屬作擔保人
雖然審批嚴格，但房協單位按揭亦有其彈性之處。如果你的入息不足以通過壓力測試，你可以選擇邀請直系親屬（例如父母、配偶或子女）作為擔保人，將擔保人的入息一併計算，從而增加成功獲批的機會。這一點是房委會公屋按揭無法做到的。
按揭申請五部曲：由零到成功批核全流程
處理二手公屋按揭的申請過程，其實就像是按圖索驥，只要跟著清晰的步驟走，整個流程就會變得相當直接。想順利買二手公屋，並且成功申請按揭，關鍵在於掌握以下五個核心步驟。我們將會由第一步準備入場資格開始，一直到最後成功收樓，逐一為你拆解。
步驟一：申請「購買資格證明書」(綠表/白居二)
這一步是整個買賣旅程的入場券。無論你是綠表資格持有者，還是白居二的幸運中籤者，都必須先向房屋委員會申請這份「購買資格證明書」。
對於公屋租戶等綠表人士，可以直接向屋邨辦事處提交申請。而白居二申請者，則需要在成功攪珠、並通過資產審查後，才會收到由房委會發出的批准信，然後憑信去申領這份證明書。這份文件證明了你的購買資格，是物色單位前的必要文件。
步驟二：物色單位並簽署臨時買賣合約
當你手持有效的「購買資格證明書」，就可以正式開始物色心儀的二手公屋單位了。找到目標單位、並與業主達成價格共識後，下一步就是簽署具有法律約束力的「臨時買賣合約」。
這份合約會列明成交價、成交日期及其他重要條款。簽署臨約是申請銀行按揭的基礎，因為銀行需要根據合約內容來評估和處理你的貸款申請。建議在簽署時，盡量爭取較長的成交期，例如三個月，這樣可以預留更充裕的時間處理後續的按揭及法律程序。
步驟三：備妥文件，向銀行正式申請按揭
簽署臨約後，就要立即行動，準備好所有文件向銀行正式提交按揭申請。文件的齊備程度，直接影響銀行的審批速度。準備功夫做得好，整個過程自然更順暢。
申請按揭所需文件清單
一般情況下，銀行會要求你提供以下文件：
* 買賣雙方的身份證副本
* 已簽署的臨時買賣合約
* 有效的「購買資格證明書」
* 最近三至六個月的入息證明，例如糧單、稅單或銀行月結單
* 最近三個月的住址證明，例如水電煤費用單
步驟四：向房委會申請「提名信」
在你向銀行申請按揭的同時，你的代表律師會協助你向房委會申請「提名信」。這封信是房委會的官方批核，確認同意你購買該指定單位。
銀行在正式批出按揭貸款前，必須收到這份提名信。因此，這一步是按揭流程中不可或缺的環節，確保了整個交易都合乎房委會的規定。
步驟五：委託律師處理交易及簽署正式買賣合約
當銀行發出正式的按揭批核信，並且房委會也發出了提名信後，就進入最後的法律程序。雙方律師會根據臨時買賣合約的條款，草擬並安排簽署「正式買賣合約」。
你的律師會負責處理所有後續的法律事宜，包括查核業權、準備按揭契據等。到了成交當日，銀行會將貸款額直接支付給賣方律師，而你繳付首期餘額後，就可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式成為業主。
按揭實例分析：拆解不同個案的成功關鍵
理論知識固然重要，但真實個案更能幫助我們理解申請二手公屋按揭的竅門。我們來看看兩個常見的場景，分析一下他們成功上車的關鍵是什麼。
案例一：高齡綠表買家，如何善用新政承造高樓齡公屋按揭？
陳先生今年65歲，持有綠表資格，希望買入一個二手公屋單位安享退休生活。他看中了一個心儀單位，但單位的「首次出售日期」距今已達42年。在舊制度下，樓齡這麼高的單位，加上陳先生的年紀，要申請高成數按揭幾乎是不可能的任務。
不過，2025年的按揭新政策正好為他打開了方便之門。新政策將政府擔保期延長至50年，這就是成功的核心。
-
關鍵一：把握擔保期規定
雖然單位樓齡已達42年，但它正好落在新政策下「40年至50年」的擔保期區間內。根據規定，這個區間的單位最高可獲80%按揭成數。這對陳先生來說，大大減輕了首期負擔。 -
關鍵二：銀行對申請人年齡的彈性
由於是房委會的單位，有政府擔保，銀行在審批申請人年齡時會比較寬鬆。部分銀行採用「99減人齡」的方式計算還款期，所以陳先生仍有機會獲批最長30年的還款期，令每月供款更輕鬆。 -
關鍵三：豁免壓力測試
最重要的一點是，房委會的未補地價公屋按揭申請，並不需要通過壓力測試。陳先生只需證明自己有能力供款，申請流程就簡單得多。
結果，陳先生成功利用新政策，申請到8成按揭及30年還款期，順利購入心儀單位。這個案的成功，完全取決於他對新政策的理解和善用。
案例二：白居二家庭首次置業，如何順利通過房協單位壓力測試？
李氏夫婦是白居二中籤者，計劃購入家庭第一個安樂窩。他們物色到一個房協（HS）的單位，單位質素和環境都十分理想。不過，他們在申請買二手公屋按揭時遇到了一個主要挑戰：房協單位的按揭審批標準與房委會不同。
房協的資助房屋並沒有政府擔保，所以銀行會以貼近私樓的標準來審批，申請人必須通過壓力測試和供款與入息比率（DTI）的審查。李氏夫婦的收入穩定，但要輕鬆通過壓力測試仍有一定難度。
-
關鍵一：善用擔保人機制
與房委會單位原則上不可加擔保人不同，房協單位的按揭申請是容許加入直系親屬作為擔保人的。李氏夫婦邀請了收入穩定的父親作為擔保人，將他的收入一併計算，這大大增強了他們的還款能力，順利滿足了壓力測試的要求。 -
關鍵二：妥善管理個人財務
在正式申請按揭前，李氏夫婦做足了準備。他們預先清還了信用卡結欠和一筆小額私人貸款，確保自己的信貸紀錄良好，也降低了整體的供款與入息比率，給予銀行更大的信心。
最終，透過增加擔保人及預先的財務整理，李氏夫婦的按揭申請順利獲批，成功購入單位。這個案例告訴我們，在選擇房協單位時，必須清楚了解其按揭審批要求，並及早規劃應對策略。
二手公屋按揭常見問題 (FAQ)
買二手公屋 按揭的過程中有不少細節需要留意，我們整理了一些最常見的問題，希望可以幫你釐清一些概念，讓你對整個流程更有預算。
未補地價公屋可以加按或轉按套現嗎？
這是一個很常見的疑問。簡單來說，未補地價的公屋在加按或轉按套現方面，限制非常嚴格。因為單位仍有政府資助成份，業權並非完全自由，所以業主不能像私樓一樣，隨意將物業加按來獲取資金作個人周轉或投資。
如果你真的有非常迫切的財務需要，例如要支付家人緊急的醫療開支、殮葬費，或者子女升學的費用，你可以嘗試向房屋署提交申請。房屋署會逐一審批個案的特殊情況，只有在理由充分而且極為緊急的情況下，才有可能發出「同意書」，讓你向銀行申請加按。一般個人財務理由，例如清還卡數或私人貸款，通常都不會獲批。
按揭利率應該選H按還是P按？
在選擇二手公屋按揭計劃時，你會發現選擇其實很直接。對於未補地價的公屋，由於有房委會的按揭擔保，銀行一般只會提供P按（最優惠利率按揭）計劃。H按（銀行同業拆息按揭）的選項，在未補地價的市場上基本是找不到的。
P按的好處是利率相對穩定，供款額的變動較容易預算。如果你購買的單位是已經補妥地價，可以在自由市場買賣的公屋，情況就完全不同。屆時該單位會被視為一般私人物業，你可以自由選擇P按或H按，與申請私樓按揭無異。
除了首期，買二手公屋還有哪些額外開支？
準備首期固然是置業最重要的一步，但是在規劃預算時，千萬不要忽略其他伴隨而來的開支。這些費用加起來也是一筆不小的數目，最好預先計算清楚：
- 印花稅： 這是最大筆的額外開支。稅率與私樓看齊，如果你是首次置業的香港永久性居民，就可以用較低的第二標準稅率計算。
- 律師費： 你需要委託律師樓處理買賣合約、樓契及按揭契等法律文件，這部分的費用是免不了的。
- 地產代理佣金： 透過地產代理覓得心儀單位，成交後通常需要支付樓價1%作為佣金。
- 其他雜費： 還包括一些零碎的費用，例如到土地註冊處查冊的費用、契據註冊費、銀行處理按揭申請的手續費等。
將這些開支加總，才是你真正需要準備的初期資金。
樓齡太高除了影響按揭，還有什麼風險？
樓齡是影響二手公屋按揭成數及年期的關鍵，但它的影響遠不止於此。購買高樓齡的公屋，還有兩個潛在的風險需要考慮：
第一是維修保養的成本。樓齡高的屋邨，無論是單位內部還是公共設施，例如水管、電梯、大廈外牆等，都難免會老化。當業主立案法團決定進行大型維修時，所有業主都需要分攤費用，這可能是一筆預期之外的開支。
第二是物業升值潛力。雖然公屋的入場門檻較低，但樓齡過高的單位，其樓價的升值空間可能會相對有限。加上單位的內部狀況和設計可能較為過時，日後想在第二市場轉售時，吸引力或會稍遜於樓齡較新的單位。所以在做決定前，需要平衡樓價、個人需要和長遠考慮。