想賣居屋，但唔清楚幾時先賣得？房委會近年多次調整居屋轉售限制，導致不同年份購入的單位，其禁售期、出售對象（第二市場或公開市場）及補地價要求均有天淵之別，容易令人混淆。為此，我們準備了這份【居屋禁售期2023懶人包】，一文整合2019年至2022年等各期居屋的最新轉售限制，清晰剖析補地價計算方法，並提供詳盡的4大放盤步驟教學，助您輕鬆掌握整個賣樓流程。
居屋轉售限制快速指南：各年份禁售期一覽
談到居屋禁售期2023的最新政策，很多人都會感到混亂，因為政府近年多次調整政策，導致不同年份首次出售的居屋，轉售限制都有很大分別。想知道自己的單位何時可以出售，關鍵在於找出單位是在哪一年首次發售的。我們為你準備了以下總表，讓你一眼看清由居屋禁售期2019至居屋禁售期2022等不同時期的規則，讓你輕鬆掌握放盤時機。
各年份居屋轉讓限制比較總表
| 首次發售年份 | 禁售期總年期 | 第二市場出售限制 (未補地價) | 公開市場出售限制 (須補地價) |
|---|---|---|---|
| 2022年及之後 | 15年 | 首5年：只可以不高於原來買價的價格，轉售給房委會提名的人士。
第6至15年：可以自行議定價格，轉售給合資格的「綠表」及「白居二」買家。 |
15年後：業主繳付補地價後，就可以在公開市場自由出售、出租或轉讓。 |
| 2019年至2021年 | 10年 | 首2年：只可以不高於原來買價的價格，轉售給房委會提名的人士。
第3至10年：可以自行議定價格，轉售給合資格的「綠表」及「白居二」買家。 |
10年後：業主繳付補地價後，就可以在公開市場自由出售、出租或轉讓。 |
| 2018年 | 5年 | 首2年：只可以原來買價，轉售給房委會提名的人士。
第3至5年：可以自行議定價格，轉售給合資格的「綠表」及「白居二」買家。 |
5年後：業主繳付補地價後，就可以在公開市場自由出售、出租或轉讓。 |
| 2018年以前 | 已屆滿或放寬 | 大部分單位的禁售期已經屆滿。業主可以隨時選擇在第二市場轉售單位，或繳付補地價後，在公開市場自由出售。 | 大部分單位的禁售期已經屆滿。業主可以隨時選擇在第二市場轉售單位，或繳付補地價後，在公開市場自由出售。 |
要準確進行居屋禁售期計算，有一點非常重要，就是起點日是以單位「首次轉讓契據」上簽署的日期為準，而不是你個人簽署臨時買賣合約或收樓的日子。這個日期是整個計算的基礎，一定要弄清楚。
掌握出售關鍵：第二市場、公開市場及補地價須知
要了解最新的居屋禁售期2023政策，除了要知道不同年份的限制，掌握出售單位的幾個關鍵途徑也同樣重要。簡單來說，居屋的出售途徑主要分為「第二市場」和「公開市場」，兩者最大的分別就在於是否需要「補地價」。我們逐一為你解構當中的細節。
解構「第二市場」(居屋第二市場計劃)
什麼是第二市場？定義及優點
你可以將第二市場理解為一個專為合資格人士而設的資助房屋買賣平台。業主在這個市場出售單位，最大的好處是無需向政府補回當初買入單位時的折扣差價，也就是不用「補地價」。這樣一來，便可以省下一筆可觀的費用，也避免了在賣出單位前就要先籌集大筆資金的壓力。
誰可購買？「綠表」及「白居二」買家資格
能夠在第二市場購買居屋的，並不是普通市民，他們必須持有有效的「購買資格證明書」。主要分為兩類人士：
「綠表」資格人士：通常是指現時的公共租住房屋住戶，或者符合特定資格的公屋申請者。
「白居二」資格人士：透過「白表居屋第二市場計劃」成功抽籤並通過資產審查的申請者。他們雖然不符合入住公屋的資格，但收入和資產也未超出上限，可以免補地價購入二手居屋。
解構「公開市場」(自由市場)
什麼是公開市場？定義及特點
當居屋業主向房屋署或房協完成補地價手續後，單位便可以在「公開市場」(也常被稱為自由市場) 出售。補地價之後，單位的轉讓限制就會解除，性質上就和一般的私人樓宇沒有分別，可以自由買賣、出租或轉讓。
誰可購買？任何人士，不受資格限制
在公開市場，買家就沒有任何身份限制。不論是香港永久性居民、非永久性居民，還是公司名義，只要有能力支付樓價，都可以購買已經補地價的居屋單位，完全不受綠表或白表資格的約束。
補地價計算方法及重要須知
官方計算公式：補價 = 補價時市值 x (購入時折扣率)
補地價的金額並不是一個固定數目，它的計算有官方公式：補價金額 = 單位補價時的十足市值 x (購入單位時的折扣率)。換句話說，政府會先評估你的單位在決定補價當刻的市場價值，再乘以你當初買入時所享有的折扣率。無論是居屋禁售期2019、居屋禁售期2020還是居屋禁售期2022的單位，這個基本的居屋禁售期計算原則都是一樣的。
注意事項：折扣率並非固定不變
這裡有一個很重要的細節需要留意：你在買賣合約上看到的「折扣率」，可能會和你最初認知的不一樣。原因是，最終用作計算補價的折扣率，是根據你「簽署轉讓契據」時的市值來釐定，而不是你當初揀樓或抽籤時的市值。在樓市波動的情況下，這兩個時間點的市值可能已有差異，導致最終的實際折扣率有所調整。所以在計劃補地價預算時，要將這個變數考慮在內。
按年份劃分：歷年居屋轉售限制詳細剖析
想清楚了解最新的居屋禁售期2023政策，最關鍵的一步就是確認你手上單位的「首次轉讓契據」簽署年份。因為房委會為了遏止炒賣，在不同時期推售的居屋，轉售限制都大有不同。正確的居屋禁售期計算方法，就是根據這個首次簽契日期來釐定。以下我們就為你逐一剖析，讓你一看便懂。
2022年及之後首次發售 (15年禁售期)
如果你是抽中或購入居屋禁售期2022及其後年份的單位，就要留意，這是目前最嚴格的轉售限制，禁售期長達15年。這段期間，單位的出售方式會分階段改變。
首5年：只可以原價售予房委會提名買家
在簽訂首次轉讓契據後的首5年內，業主不可以自行定價出售。你只可以將單位，以不高於原來買入價的價錢，轉售予房委會提名的第二市場買家。這個階段的目的是確保單位用於自住，幾乎沒有任何獲利空間。
第6至15年：可在第二市場自由定價出售
當持有單位踏入第6年開始，直到第15年為止，限制會稍微放寬。你可以在無需補地價的情況下，於居屋第二市場自行議定價格，將單位出售予合資格的綠表及「白居二」買家。
第15年後：可補地價於公開市場自由出售
只要持有單位滿15年，你便擁有最大的自由度。你可以選擇繼續在第二市場放售，也可以選擇向政府補回地價。完成補地價手續後，單位便能在公開市場自由出售、出租或轉讓，與一般私人樓宇無異。
2019年至2021年首次發售 (10年禁售期)
至於居屋禁售期2019、居屋禁售期2020及居屋禁售期2021這幾個年份的單位，轉售限制為期10年，限制比2022年後的單位寬鬆一些。
首2年：只可以原價在第二市場出售
由首次轉讓契據日期起計的2年內，業主同樣不能自由定價。你只可以在第二市場，以不高於原來買入價的價錢，將單位轉售予合資格買家。
第3至10年：可在第二市場自由定價出售
持有單位滿2年後，由第3年至第10年期間，你便可以在第二市場自行定價出售單位，而買家同樣必須是綠表或「白居二」的合資格人士。
第10年後：可補地價於公開市場自由出售
當單位持有期滿10年，業主便可以選擇向政府補地價，之後就能在公開市場上自由買賣，不受任何買家資格限制。
2018年首次發售 (5年禁售期)
在2018年推售的居屋，禁售期相對較短，只有5年。它的規定與2019至2021年的批次亦稍有不同。
首2年：只可以原價售予房委會提名買家
在首2年內，業主必須以原來買入價，將單位售予房委會提名的買家。這與2019年後的規定相似，都是限制以原價出售。
第3至5年：可在第二市場自由定價出售
由第3年至第5年，業主就可以在第二市場自行定價，將單位出售予合資格的綠表或「白居二」買家。
第5年後：可補地價於公開市場自由出售
持有單位滿5年後，限制便會解除。業主可以選擇補地價，然後在公開市場自由出售單位。
2018年以前首次發售 (限制已屆滿或放寬)
如果你持有的居屋是在2018年以前購入，那麼大部分的轉售限制都已經屆滿，擁有較大的出售彈性。
2007年至2017年推售單位
這段期間推售的單位，其5年禁售期早已過去。業主現時可以自由選擇在第二市場放售單位，或者在繳付補價後，於公開市場出售。
1982年至2006年推售單位
至於這些更早期的居屋單位，所有的轉讓限制都已經期滿。業主可以隨時選擇在第二市場或公開市場（需補地價）出售單位，程序最為簡單直接。
居屋第二市場放售流程全攻略
了解最新的居屋禁售期2023規定後，若然確認自己的單位符合出售資格，接下來便可以啟動放盤程序。在第二市場出售居屋，整個過程比想像中簡單，主要可以歸納為四大步驟，只要跟著指引一步一步來，就能順利完成交易。
步驟一：確認符合轉售資格
放售的第一步，也是最關鍵的一步，就是準確計算單位的持有年期，確保已符合政府訂下的轉售限制。不論你的單位是屬於居屋禁售期2019、居屋禁售期2020或是居屋禁售期2022的期數，所有居屋禁售期計算的起點，都是依據一份名為「首次轉讓契據」的文件。上面的日期，就是你單位禁售期的正式起算日。
如何查閱「首次轉讓契據」日期？
這份文件通常在你當初購入單位時，由律師交給你的一大疊樓契文件中。你可以找出一份標題為「轉讓契據」(Assignment) 的文件，當中的簽署日期就是計算的基準。如果找不到，可以聯絡當初協助你買樓的律師樓查詢。
步驟二：申請「可供出售證明書」(准賣證)
確認單位符合資格後，就需要向有關機構申請一份名為「可供出售證明書」的文件，這份文件俗稱「准賣證」，是你在第二市場放盤的正式許可證。
申請途徑：房委會 vs 房協
在申請前，你需要先分辨清楚你的居屋是由房屋委員會（房委會）還是房屋協會（房協）發展的，因為兩者的申請表格和遞交地點都不同。大部分居屋由房委會興建，而房協的屋苑例子則有樂文苑、茵葵苑等。務必使用正確的表格，避免延誤申請進度。
所需文件、費用及處理時間
申請時，通常需要填妥指定申請表格，連同「首次轉讓契據」副本及數百元的申請費用，一併遞交至相關機構。整個審批過程一般需時數星期。成功獲批後，你就會收到「可供出售證明書」，這份文件沒有設下有效期，你可以隨時用它來放售單位。
步驟三：委託代理及尋找合資格買家
取得「准賣證」後，你便可以正式委託地產代理，將單位放上市場尋找買家。在第二市場，買家必須是持有「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）的綠表或「白居二」人士。
如何核實買家「購買資格證明書」(准買證)？
當有準買家表示興趣時，你可以要求對方或其代理出示有效的「購買資格證明書」。你需要特別留意證明書上的有效日期，因為這份文件有效期僅為一年。確保買家在簽署臨時買賣合約時，其「准買證」仍然有效，這是保障交易順利進行的關鍵。
步驟四：簽訂合約及完成交易
找到合適買家並談妥價錢後，就進入最後的法律程序階段。這個過程與一般私人樓宇買賣相似，但多了一個向房委會申請「提名信」的步驟。
臨時及正式買賣合約須知
首先，買賣雙方會透過律師簽訂臨時買賣合約，並由買家支付細訂。然後，在指定時間內，雙方會簽署內容更詳盡的正式買賣合約，買家此時會支付大訂。建議委託有經驗處理居屋買賣的律師，確保合約條款符合資助房屋的規定。
申請「提名信」及後續法律程序
簽署正式買賣合約後，買方的律師會連同所需文件，向房委會或房協申請「提名信」。這份文件是確認買方資格、並同意該項交易的官方證明。收到「提名信」後，雙方律師便可處理餘下的轉讓手續，例如樓宇按揭及轉讓契據，最後在約定的成交日完成交易。
居屋禁售期常見問題 (FAQ)
對於居屋禁售期2023的各種規定，以及由居屋禁售期2019至居屋禁售期2022年間的政策演變，許多業主在放盤前總會遇到一些疑問。以下整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助你釐清整個概念。
Q1. 禁售期從哪天開始計算？
關於居屋禁售期計算，最關鍵的一點是起算日。禁售期並不是由收樓日或入伙日開始計算，而是以業主與房委會簽訂的「首次轉讓契據」（First Assignment）上註明的日期為準。這份文件是業權轉讓的正式法律證明，上面的日期就是一切限制期的法定起點，無論單位之後轉手多少次，這個首次轉讓日期都是不變的。
Q2. 違反禁售期規定有什麼後果？
這是一個非常嚴肅的問題，後果也相當嚴重。根據香港法例第283章《房屋條例》，任何在禁售期內未經許可的轉讓或買賣協議，法律上均屬無效。換言之，即使簽了合約，該交易也不會得到法律承認。更重要的是，違規出售單位屬於刑事罪行，一經定罪，業主可能會面臨罰款甚至監禁。因此，務必遵守相關規定，切勿以身試法。
Q3. 「白居二」買家購入二手居屋後，有新的禁售期嗎？
是的，「白居二」買家購入單位後，會受到新的轉售限制。根據現行政策，買家由簽署轉讓契據的日期起計，首兩年內不可在居屋第二市場出售其單位。不過，這項限制只針對第二市場。如果買家在這兩年內有迫切需要賣樓，他們仍然可以選擇向房委會申請補足地價，然後在公開市場上自由出售單位，這就不受兩年限制規管。
Q4. 補地價的折扣率是固定的嗎？
這是一個很重要的觀念，折扣率本身是固定的，但計算出來的補價金額是浮動的。你在買入居屋時所享有的折扣率（例如40%），會清楚列明在買賣文件上，這個百分比是永久不變的。然而，你需要補付的金額，是根據「補價時的物業市值」乘以這個折扣率。公式是：補價金額 = 補價時的市值 x (購入時折扣率)。這代表如果樓價上升，即使折扣率不變，你需要支付的補價金額也會相應增加。
Q5. 出售居屋前，需要注意的最重要政策趨勢是什麼？
回顧近年政策，最明顯的趨勢是轉售限制越來越嚴格，禁售期不斷延長。目的在於打擊短期炒賣，確保資助房屋資源真正流向有自住需要的市民。例如，由居屋禁售期2019至2021年推售的單位，禁售期為10年；而到了居屋禁售期2022及之後，禁售期更進一步延長至15年。這個趨勢提醒業主，政府的政策方向是鼓勵長期持有和自住，未來放寬限制的可能性相對較低，在規劃出售時應將此因素納入考慮。