面對市場上更吸引的按揭利率或高額現金回贈，不少業主都心思思想轉按，但又往往被原有的「罰息期」綁手綁腳。提早還款的罰款隨時高達數萬甚至十數萬元，若計算不當，分分鐘得不償失。
究竟罰息期內轉按是否真的划算？如何計算轉按的實際成本與收益？本文將為您一站式全面拆解罰息期的計算方法、比較各大銀行的最新罰則，並提供一套實用的成本效益分析教學。我們更會分享三大慳錢攻略，教您如何巧妙避開罰息或申請豁免，同時揭示常被忽略的合約陷阱，助您精準評估，把握最佳轉按時機。
罰息期是什麼？為何提早還款要罰錢？
當你申請樓宇按揭時，一定會接觸到「罰息期」這個名詞。簡單來說，罰息期的意思是指在指定的合約期限內，如果你提早償還全部或部分按揭貸款，銀行便會向你收取一筆額外的費用，這就是俗稱的「罰息」。這項條款幾乎是所有銀行按揭合約的標準配置。那麼，銀行為什麼要這樣做呢？
罰息期定義與銀行設立目的
合約定義：保障銀行利息收入的條款
從合約角度看，罰息期是銀行為了保障自身利息收入而訂立的保護性條款。按揭貸款通常長達二、三十年，銀行批出貸款給你，就是預期在這段長時間內賺取穩定的利息回報。如果你在很短時間內就還清貸款，銀行就會失去未來數十年的利息收入，所以罰息條款就成為了一種商業上的保障。
設立目的：補償利息損失及防止短期套利
罰息期的設立主要有兩個目的。第一，是為了補償銀行因你提早還款而造成的利息損失。第二，是為了防止市場上出現短期套利行為。因為銀行為了吸引客戶，通常會提供現金回贈等迎新優惠。如果沒有罰息期，客戶可能在取得回贈後，馬上轉按至另一家銀行賺取另一筆回贈，這會大大增加銀行的行政成本和資金不確定性。
按揭罰息期一般有多長？
常見年期：普遍為2至3年
那麼，罰息期幾耐才完結呢？在香港，大部分銀行的按揭罰息期普遍設定為2至3年，其中以2年最為常見。這個年期會在你的貸款確認信（Offer Letter）中清晰列明。不同銀行或不同按揭計劃的罰息期長短可能會有差異，簽署文件前必須仔細閱讀。
計算起點：「提取貸款日」起計
罰息期的計算起點十分重要，它並不是由你申請或銀行批核按揭當天開始計算，而是由你正式「提取貸款日」（Drawdown Date）起計。例如，你的貸款提取日是2025年6月1日，罰息期為2年，那麼你要到2026年6月1日之後提早還款，才不需要支付罰息。
哪些情況會觸發罰息條款？
全數清還按揭（如賣樓）
最常見觸發罰息條款的情況，就是你決定賣出物業。當物業成功交易後，你需要一次過清還所有剩餘的按揭貸款，如果這個時間點仍在罰息期內，便需要支付罰息。
作出部分提早還款
這是一個很多人會忽略的細節。即使你不是全數清還貸款，只是希望作出一筆較大額的部分提早還款以減輕利息負擔，這個行為同樣會觸發罰息條款。銀行對部分還款的罰則可能與全數還款不同，但依然需要支付費用。
轉按至其他銀行
罰息期內轉按是另一個觸發點。當你覺得其他銀行的按揭計劃更吸引，例如利率更低或回贈更高，決定將按揭由現有銀行（例如中銀香港）轉至新銀行，這個操作的本質就是由新銀行借錢給你，用以還清舊銀行的貸款。因此，這等同於提早全數還款，自然會觸發罰息條款。
香港主要銀行最新罰息期及罰款比較
罰息計算方式拆解：兩大基礎與四大模式
要了解各銀行的罰息期罰則，首先必須拆解它們的計算方法。罰息的計算並非只有單一公式，不同銀行會採用不同的計算基礎和罰款模式，最終的金額可以有很大差異。在考慮罰息期轉按的成本時，理解這些計算細節，正是掌握罰息期意思的核心。
計算基礎：「原有貸款額」vs「剩餘貸款額」
罰息計算的第一步，是確定以哪個金額作為基數。這主要分為兩種：
- 原有貸款額 (Original Loan Amount): 這是最常見的計算基礎。罰款是根據你最初獲批的總貸款額來計算。例如，你借貸500萬，即使已經償還了100萬，銀行計算罰款時，依然會以500萬作為基數。
- 剩餘貸款額 (Outstanding Loan Amount): 少數銀行會採用這個對客戶較有利的計算基礎。罰款是根據你提早還款時，尚未償還的貸款餘額來計算。以上述例子，罰款基數就是400萬。
簽署貸款文件前，務必確認條款是基於哪一個金額計算，因為這會直接影響你的潛在支出。
模式一：按貸款額的固定百分比計算
這是最直接的罰款模式。銀行會訂明在罰息期內提早還款，需要支付貸款額的某個固定百分比作為罰款。例如，條款列明第一年罰息為貸款額的2%。如果你原有貸款額是500萬，罰款就是10萬元（500萬 x 2%）。罰款百分比通常會逐年遞減，例如第二年降至1%。
模式二：要求退還全部或部分現金回贈 (Clawback)
銀行為了吸引客戶，通常會提供現金回贈。如果你在罰息期內提早還款，銀行就有權要求你退還這筆「獎賞」，這就是俗稱的「Clawback」。條款可能要求你退還全部現金回贈，或者按比例退還。假設你當年獲得了5萬元現金回贈，提早還款時便需要將這筆錢全數歸還給銀行。
模式三：混合計算（百分比 + 現金回贈）
有些銀行的罰則會更加嚴格，採用混合計算模式，將以上兩種模式結合。罰款總額會是「貸款額的固定百分比」加上「需要退還的現金回贈」。例如，罰息期內中銀的首年罰則可能列為「原有貸款額的1% + 全數現金回贈」。這種計算方式下的罰款金額通常是最高的，計劃轉按時必須將這兩部分成本都計算在內。
關鍵條款：「兩者取其高」（The Higher of）
這是合約中需要特別留意的「魔鬼細節」。部分銀行的條款會列出兩種計算方式，然後註明罰款金額以計算後較高的數額為準。例如，條款可能是「罰款為原有貸款額的2%或所收取的現金回贈，兩者取其高」。如果你的貸款額是400萬，2%是8萬元，而你收到的現金回贈是9萬元，銀行便會收取9萬元作為罰款。
主要銀行罰息期政策比較表（持續更新）
了解了計算方式後，我們可以更清晰地比較各銀行的實際罰則。下表整理了香港主要銀行的罰息期政策，讓你快速掌握罰息期幾耐以及具體罰則。請注意，銀行政策會不時更新，以下資料僅供參考，最終條款以銀行批出的貸款文件為準。
列表欄目：銀行｜罰息期年期｜第一年罰則｜第二年罰則｜計算基礎｜備註
罰息期內轉按是否划算？成本效益計算分析
轉按前為何必須計算實際成本？
避免因錯誤估算而得不償失
市場上不時有銀行推出吸引的轉按優惠，例如高額現金回贈或更低的按揭利率，確實會令人心動。不過，若原有的按揭貸款仍處於罰息期，衝動地轉按便可能得不償失。在罰息期轉按的最大風險，是忽略了提早還款的總開支，包括罰款、需退還的回贈及律師費等，這些費用加起來，隨時可能完全抵銷新按揭計劃所帶來的好處，甚至造成實際的金錢損失。
精準比較不同轉按時機的淨收益
進行詳細的成本效益計算，不單是為了判斷「轉不轉」，更是為了決定「何時轉」。罰息期的罰則通常會逐年遞減，例如第一年的罰款比第二年重。透過精準計算，便可以清晰比較在不同時間點轉按的淨收益，例如立即轉按、半年後轉按，或是等罰息期完結後才轉按。這樣做有助您找出最有利可圖的「黃金時機」，作出最精明的財務決策。
轉按成本效益計算教學
要準確衡量罰息期內轉按是否划算，可以跟隨以下三個簡單步驟，計算出實際的淨值。
步驟一：計算罰息總開支（罰款 + 需退還回贈 + 律師費）
首先，要將所有因轉按而產生的費用全部列出。總開支主要包括三個部分：
- 罰款金額：查閱您現有按揭的貸款合約（Loan Facility Letter），找出提早還款的罰則。罰款通常是按「原有貸款額」的某個百分比計算。
- 需退還的現金回贈：合約一般會列明，若在罰息期內提早還款，銀行有權收回當初批核按揭時發放的全部或部分現金回贈。
- 律師費：轉按涉及轉換承按銀行，需要聘請律師樓處理贖契及重造按揭契等法律文件，這筆費用亦是轉按成本的一部分。
將以上三項費用相加，便得出您的「轉按總開支」。
步驟二：計算轉按總收益（新銀行現金回贈 + 中介回贈）
接著，計算轉按可以為您帶來的即時收益。這主要來自兩方面：
- 新銀行的現金回贈：這是轉按最直接的吸引力，即新承按銀行為吸引您轉投而提供的現金獎賞。
- 按揭中介額外回贈：若您是透過按揭中介公司申請轉按，通常會獲得由中介公司提供的額外現金回贈。這筆回贈一般毋須在罰息期內退還，是計算淨收益時的重要部分。
將這兩筆回贈金額相加，就是您的「轉按總收益」。
步驟三：比較總開支與總收益，得出淨值
最後一步，是將總收益減去總開支，得出最終的淨值。
淨值 = 轉按總收益 – 轉按總開支
這個淨值便是衡量這次罰息期內轉按是否划算的關鍵指標。
解讀計算結果：轉按黃金時機建議
計算出淨值後，您可以根據結果作出判斷：
- 如果淨值為正數：代表即使支付了所有罰款及費用，您從轉按所獲得的現金回贈總額依然有盈餘。這表示從現金流的角度看，這次轉按是划算的。淨值愈高，轉按的吸引力就愈大。
- 如果淨值為負數：這意味著轉按的總開支高於您能得到的總收益，您將會蒙受即時的金錢損失。在這種情況下，最明智的做法是等待，直至罰息期完結後再行動。屆時，您的轉按總開支將大幅減少（毋須支付罰款及退還回贈），轉按幾乎穩賺。
罰息期應對攻略：轉按或賣樓必讀
面對按揭的罰息期，很多人會覺得束手無策，但其實只要掌握正確資訊，就有方法靈活應對。不論你是計劃轉按以獲取更佳利率，還是因換樓需要而要賣出物業，了解清楚罰息期的應對策略，就能為你節省一筆可觀的費用。以下為你準備了三大實用攻略，助你作出最精明的財務決策。
攻略一：善用「提前三個月申請」無縫轉按避開罰息
鎖定息率與回贈：掌握銀行批核的3個月有效期
計劃在罰息期一結束就進行轉按的朋友，可以善用一個市場慣例。一般銀行批出的按揭貸款，其貸款信（Offer Letter）都有大約三個月的有效期。這代表你可以在罰息期完結前的三個月，就開始向心儀的新銀行遞交轉按申請。這樣做最大的好處，就是能夠提早鎖定當時的按揭利率與現金回贈。如果市場利率在批核後上升，你仍然可以享有已鎖定的較低利率；反之，如果利率下跌或回贈增加，你亦可向新銀行爭取更新的優惠條件，讓你處於更有利的位置。
關鍵步驟：如何與律師樓協調提款日期
要成功實現無縫轉按，最關鍵的一步在於時間點的協調。當你收到新銀行的貸款批核信後，必須清晰地與代表你的律師樓溝通，確保新按揭的提款日期（Drawdown Date），設定在舊有按揭罰息期完結「之後」。例如，你的罰息期在8月15日結束，那麼提款日就應該安排在8月16日或之後。律師樓會負責處理新舊銀行的交接，只要日期協調妥當，就能順利轉按，完全避開罰息支出。
攻略二：罰息期內換樓？申請豁免罰息的條件與步驟
銀行可能考慮豁免的情況（原行換樓貸款）
如果在罰息期內有換樓需要，賣出物業便等於提早全數清還按揭，無可避免會觸發罰息條款。不過，這情況並非絕無轉圜餘地。部分銀行為了留住優質客戶，會提供豁免罰息的彈性安排。主要的條件是，你在賣出舊物業後，購買新物業時繼續選用同一間銀行（即原行）承造按揭貸款。銀行視之為業務的延續，因此有機會豁免你提早還款的罰息。像中銀香港等大型銀行，都可能有類似的酌情處理，但最終結果視乎個別情況而定。
如何向銀行提出申請及所需文件
如果你符合原行換樓的條件，應主動向現有按揭的銀行提出申請。你可以直接聯絡你的按揭經理，說明你的換樓計劃，並查詢豁免罰息的可能性。銀行一般會要求你提供文件證明你的換樓意圖，主要包括：
1. 已簽署的舊物業臨時買賣合約
2. 已簽署的新物業臨時買賣合約
銀行需要確認兩宗交易的關聯性，以審批你的豁免申請。提早溝通是成功申請的關鍵。
攻略三：加按 vs 轉按套現的罰息期考量
於原行加按：一般不受罰息期影響
如果你的物業已經升值，希望套取一筆現金作周轉，但在罰息期內，於原有銀行申請「加按」是一個理想的選擇。加按的意思是在現有按揭之上，向同一間銀行申請額外的貸款。由於這個操作並未涉及還清原有的貸款，只是增加貸款額，所以它一般不會被視為提早還款，自然亦不會觸發罰息條款。
為套現轉投他行：等同提早還款，需支付罰息
另一種套現方式是「轉按套現」，即是將整筆按揭轉到另一間能提供更高貸款額的銀行。雖然新銀行可能提供更吸引的利率或回贈，但在罰息期內進行這個操作，就等於向原有銀行提早全數清還貸款。因此，你將需要根據合約條款，支付罰息與退還已收取的現金回贈。在罰息期內，除非新銀行的優惠足以完全抵銷所有罰款及費用，否則於原行加按會是成本較低的套現方案。
專家剖析：常被忽略的罰息期隱藏條款與陷阱
許多人對按揭罰息期的理解，往往只停留在「提早還清貸款就要罰錢」的層面。然而，在實際操作中，銀行合約內藏著不少「魔鬼細節」。這些條款看似不起眼，卻可能在您計劃轉換按揭或調整財務時，帶來意想不到的開支。接下來，我們將一同拆解幾個最常見的罰息期陷阱，助您避開財務規劃中的暗礁。
陷阱一：部分提早還款同樣觸發罰息
一個普遍的誤解是，只要不是全數清還按揭，就不會觸發罰息條款。事實上，絕大部分銀行的按揭合約都訂明，即使只是償還「部分」貸款本金，同樣會被視為提早還款，需要支付罰息及相關手續費。
銀行設立此條款，是為了保障其整體的利息收入預算。因此，若您手頭上有一筆閒置資金，打算用來減輕供樓負擔，務必先向銀行查詢清楚部分還款的相關條款及費用，切勿想當然地直接存入按揭戶口，以免得不償失。
陷阱二：「甩擔保人」或更改按揭計劃可能重啟罰息期
在按揭供款一段時間後，有些業主可能會因為個人情況轉變，例如子女已建立穩定的經濟基礎，而希望申請「甩擔保人」。這個看似簡單的行政程序，其實暗藏玄機。部分銀行可能會將此類更改視為重大合約修訂，從而要求重新計算整個罰息期。換言之，即使您原本的罰息期即將完結，這個動作也可能導致罰息期由零開始，重新計算兩年。
在考慮任何按揭結構上的變動前，包括移除擔保人或轉換按揭計劃，最穩妥的做法是主動聯絡銀行，書面確認該變動會否影響現有的罰息期條款。
專業提示：按揭中介回贈一般毋須退還
在計算罰息期轉按的成本時，現金回贈是一個關鍵因素。如果您因提早還款而需要退還回贈，自然會增加轉按的總成本。這裡有一個非常重要的專業提示：您需要區分兩種不同的回贈來源。
區分銀行現金回贈與中介公司回贈
銀行提供的現金回贈，是按揭貸款合約的一部分。因此，當您在罰息期內提早還款，銀行有權根據合約條款，要求您全數或按比例退還這筆回贈。
然而，由按揭中介公司提供的額外回贈，性質則有所不同。這筆回贈是中介公司出於推廣目的，從其佣金中撥付給客戶的獎賞，與銀行合約沒有直接關係。因此，即使您需要向銀行退還其現金回贈，由中介公司發放的額外回贈，通常都毋須退還。
如何正確計算您的轉按淨收益
掌握了回贈的區別後，您便能更精準地計算罰息期轉按的實際得益。一個簡單的計算公式如下：
轉按淨收益 = (新銀行現金回贈 + 中介額外回贈) – (原有銀行罰息 + 需退還的銀行回贈 + 律師費等雜費)
當計算結果為正數，並且數額足以吸引您付出時間和精力處理轉按手續時，這次的罰息期轉按才算得上是明智之舉。
特別情況：發展商按揭的「零罰息期」優劣分析
近年部分新盤，發展商會提供俗稱「呼吸Plan」的高成數按揭，其一大賣點就是不設罰息期。這項條款對於買家而言，無疑提供了極大的彈性，可以在物業成交後隨時轉按至傳統銀行，以獲取更低的利率，而毋須擔心罰款。
不過，這種彈性是有代價的。發展商按揭的利率通常遠高於市場水平。買家雖然享有「零罰息期」的便利，但在成功轉按前的這段時間，卻需要承受相對高昂的利息支出。因此，選擇這類計劃前，必須仔細權衡利弊：評估自己能在多短時間內成功轉按，並計算在此期間多付的利息，是否蠶食了日後轉按所能節省的金額。
關於按揭罰息期的常見問題 (FAQ)
大家在處理按揭罰息期時，總會有不少疑問。以下整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助你更全面地理解罰息期的各種情況。
Q1. 按揭罰息期是固定的嗎？可以和銀行商討縮短嗎？
一般來說，按揭貸款的罰息期是簽訂貸款合約時就已確定的條款，所以是固定的。罰息期幾耐，通常列明為兩年或三年。
不過，條款也並非完全沒有商討空間。如果你是銀行的長期優質客戶，或者貸款額非常高，可以嘗試在申請按揭時向銀行提出縮短罰息期的要求。銀行會視乎你的個別情況和議價能力去考慮。但是，銀行批出更彈性的罰息期條款，亦可能代表按揭利率或現金回贈等其他優惠會相對減少，所以需要仔細權衡當中的利弊。
Q2. 罰息期內提早還款或轉按會影響我的信貸評級(TU)嗎？
進行罰息期轉按或提早還款，本身並不會對你的信貸評級（TU）構成負面影響。
因為提早還款並支付相應的罰息，是完全履行合約條款的行為，而不是違約。信貸資料庫記錄的是你的還款紀律，例如是否有逾期還款。只要你按照貸款協議的規定，準時清還所有欠款與罰息，這便屬於一次正常的貸款結束，所以信貸報告上不會有任何負面紀錄。
Q3. 除了罰息，轉按還有什麼其他成本需要考慮？
在罰息期內轉按，除了罰息本身，還有幾項主要成本需要一併計算，這樣才能準確評估轉按是否划算。
- 退還現金回贈： 原有銀行有權要求你退還當初批核按揭時所發放的全部或部分現金回贈。
- 律師費： 轉按涉及贖回舊按揭及設立新按揭，需要聘請律師處理相關法律文件，費用一般由數千元起。
- 其他雜費： 可能還包括物業估價費（雖然新銀行多數會豁免）及贖契費等行政開支。
計算轉按的總收益時，必須將新銀行提供的現金回贈扣除以上所有成本，得出的淨值才是你真正的得益。
Q4. 罰息條款中，除了罰款百分比，還有其他「魔鬼細節」嗎？
罰息條款的確隱藏著一些關鍵細節，除了罰款百分比，了解罰息期意思後，更要留意以下幾點：
- 計算基礎： 大部分銀行的罰息是按「原有貸款額」計算，而不是「剩餘貸款額」。這代表即使你已供款一段時間，罰款金額也不會減少。
- 「兩者取其高」條款： 部分銀行的罰則會列明為「貸款額的 X% 或現金回贈金額，以較高者為準」。這項條款確保銀行能收取最高的罰款金額。
- 部分還款也受限： 不要以為只有全數還清貸款才會觸發罰息。即使只是償還部分本金，同樣有機會需要支付罰息或手續費。
- 罰息期重計風險： 在某些情況下，例如更改擔保人，部分銀行可能會視為重大合約變動，並要求罰息期重新計算。
Q5. 如何查詢我的按揭貸款的確實罰息期及條款？
要準確知道自己按揭的罰息期及詳細條款，最可靠的方法有以下幾個：
- 查閱貸款確認信 (Loan Facility Letter)： 這是你與銀行簽署的最原始、具法律效力的文件。所有關於罰息期的年期、計算方式及罰則，都會在這份文件內清晰列明。
- 直接聯絡銀行： 你可以致電銀行的按揭部門，或直接聯絡你的客戶經理，查詢罰息期的確實完結日期。
- 登入網上銀行： 現時不少銀行如中銀香港（BOC），其網上銀行或手機應用程式會顯示按揭戶口的詳細資料，當中可能包括罰息期的屆滿日，方便隨時查閱。