二手居屋因入場門檻較低，兼享高成數按揭，向來是港人「上車」的熱門選擇。然而，其買賣流程與私樓大相逕庭，由分辨綠表與白居二資格、理解未補地價的「居屋第二市場」、計算受「政府擔保期」影響的按揭成數，以至申請「提名信」等獨有程序，都令不少準買家感到困惑。本文為您整合2025年最新的二手居屋購買全攻略，以清晰的6大步驟為框架，一文拆解由資格審核、按揭計算、交易流程、費用清單到三大常見陷阱，助您全面掌握置業預算與程序，順利覓得安樂窩。
掌握二手居屋購買資格：綠表、白居二與兩大市場分別
想知道如何購買二手居屋，第一步就是要全面了解購買二手居屋資格。這包括弄清楚自己屬於哪類買家，還有搞懂兩個截然不同的交易市場。簡單來說，居屋市場主要分為「居屋第二市場」和「公開市場」，而買家身份則有「綠表」與「白表（白居二）」之分。只有清楚掌握這些基本概念，你的置業之路才會更加順暢。
第一步：分辨居屋第二市場與公開市場
首先，我們來看看居屋的兩個主要交易市場，它們的運作方式和樓價都有很大分別。
什麼是居屋第二市場？（未補地價）
居屋第二市場，很多人也稱之為「綠表市場」。這裡買賣的單位，業主還沒有向政府補回當年買樓時的折扣差價，也就是「未補地價」。因為樓價不包含地價，所以售價會比市價低。不過，這個市場並非人人都能參與，只有持有「綠表」資格或「白居二」資格的買家，才可以在這裡選購物業。新買家購入單位後，也同時承擔了日後補地價的責任，如果將來想把單位在公開市場自由出售或出租，就必須先向政府補回地價。
什麼是公開市場？（已補地價）
公開市場，有時也叫「自由市場」。這裡的居屋單位，業主已經向政府支付了補地價的款項。完成這個程序後，單位的轉讓限制就會被解除，性質上就和一般私人樓宇沒有分別。因此，任何人士，不論是否持有綠表或白表資格，都可以在這個市場自由買賣這些單位。當然，因為樓價已經反映了完整的市值，所以售價會比居屋第二市場的單位高。
確認你的買家資格：「綠表」與「白表（白居二）」
了解市場之後，下一步就是確認你符合哪一種買家資格。你的身份，會直接決定你可以在哪個市場置業。
綠表買家資格與「購買資格證明書」申請詳解
綠表資格主要提供給公屋住戶及其他合資格人士。一般來說，以下幾類人士符合綠表資格：
* 香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有由房委會發出的「綠表資格證明書」的人士，例如部分公務員或合資格的清拆戶。
* 持有房委會發出有效「保證書」的房屋署屋宇事務助理職系人員。
符合資格的綠表人士，若想在居屋第二市場置業，就需要先向房委會申請一份名為「購買資格證明書」的重要文件。這份證明書就是你在市場上物色單位和簽訂臨時買賣合約的「入場券」，有效期為12個月。
白表（白居二）買家資格、申請流程與入息資產要求
如果你不符合綠表資格，那麼「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）就是另一個進入居屋第二市場的途徑。白表申請人需要符合房委會訂立的入息及資產限額，並且不擁有任何香港住宅物業。
白居二的申請並非全年接受，房委會每年會公布特定申請期，然後以攪珠抽籤的方式抽出幸運兒。申請流程大致如下：
1. 提交申請：在指定申請期內遞交申請。
2. 電腦攪珠：房委會進行抽籤，決定優先次序。
3. 資產審查：中籤的申請者會收到通知，需要提交入息及資產證明文件作審查。
4. 領取批准信：審查通過後，房委會會發出「批准信」，中籤者便可憑信申領「購買資格證明書」，繼而在居屋第二市場尋找心儀單位。
根據2025年的規定，白表申請者的入息及資產限額如下：
* 一人申請者：每月入息限額為港幣$31,000，資產限額為港幣$73.5萬。
* 二人或以上家庭：每月入息限額為港幣$62,000，資產限額為港幣$147萬。
二手居屋按揭全攻略：計算按揭成數、首期及壓力測試
了解如何購買二手居屋，最關鍵的一環就是按揭。二手居屋的按揭計算方法跟私樓截然不同，它不受金融管理局的指引限制，而是由房屋委員會（房委會）提供內部指引。所以，銀行審批的標準主要看一個核心因素：政府擔保期。弄懂了擔保期，就等於掌握了計算首期與供款的鑰匙。
二手居屋按揭核心：政府擔保期的決定性影響
房委會為未補地價的二手居屋提供按揭擔保，這是銀行願意批出高成數按揭的基礎。這個擔保期並非無限，它的長短直接決定了銀行可以批出的最高按揭成數與還款年期。
為何「首次發售日期」比樓齡更重要？
在評估擔保期時，銀行參考的不是物業的建成日期（即樓齡），而是房委會的「首次發售日期」。政府提供的擔保期，就是由這個首次發售日期開始計算。舉個例子，一個居屋單位樓齡可能是31年，但它的首次發售日期是30年前，銀行就會以30年作為計算的起點。這一點經常被忽略，所以睇樓時記得查清楚這個關鍵日期。
2025年二手居屋按揭新政策：最高9成半按揭與30年還款期
從2025年3月1日起，房委會放寬了二手市場的按揭安排，讓高樓齡居屋的吸引力大增。在新政策下，擔保期和還款期都有延長。
- 綠表買家： 由首次發售日期起計，首40年內，最高按揭成數可達9成半。即使在第41年至第50年，最高按揭成數仍有8成。
- 白居二買家： 由首次發售日期起計，首40年內，最高按揭成數可達9成。在第41年至第50年，最高按揭成數則為8成。
- 還款期： 最長還款期由25年統一延長至30年。
這個新政策大大增加了買家的選擇，一些以往難以申請高成數按揭的高樓齡單位，現在也變得可行。
超過政府擔保期的二手居屋按揭成數與壓力測試要求
如果單位的首次發售日期已經超過50年，意味著政府的按揭擔保期已經完結。在這種情況下，銀行會將其視為一般私人物業處理。按揭成數會大幅回落至最高6成，買家需要準備更多的首期資金。同時，買家也必須通過銀行的壓力測試，審批標準會嚴格得多。
豁免壓力測試的條件與優勢
購買二手居屋其中一個最大的優勢，就是在特定條件下可以豁免壓力測試。這對於入息不算非常高，但有足夠首期的上車人士來說，是一個極大的幫助。
擔保期內綠表及白居二買家為何能豁免壓力測試？
原因很直接，因為有房委會作為擔保人。在擔保期內，即使買家無法償還貸款，房委會也會向銀行承擔相關的損失。這大大降低了銀行的信貸風險。所以，銀行不需要用嚴格的壓力測試來評估申請人的還款能力，只需要確保申請人的家庭入息足夠支付每月供款便可。
擔保期外或經按保計劃的壓力測試計算方法
一旦居屋的政府擔保期已過，買家就需要進行壓力測試。計算方法與私樓看齊，主要有兩個標準：第一，每月總供款額不能超過家庭總入息的50%。第二，在假設現有利率增加2%後，每月總供款額不能超過家庭總入息的60%。
為何未補地價二手居屋按揭只能選P按？
細心的買家會發現，未補地價的二手居屋按揭計劃，銀行通常只提供P按（最優惠利率按揭），而沒有H按（銀行同業拆息按揭）的選項。這是因為這類單位的業權存在轉讓限制，銀行為了控制風險，傾向選用利率相對穩定的P按計劃。
P按與H按在二手居屋按揭上的分別
- P按（最優惠利率按揭）： P按的利率以最優惠利率為基礎，再減去一個特定百分比。最優惠利率由各銀行自行釐定，雖然會隨市場變動，但相對穩定，波幅不大。
- H按（銀行同業拆息按揭）： H按的利率則與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎。HIBOR的波動性較大，會頻繁地變動，供款額的不確定性較高。
總括而言，由於未補地價居屋的特殊性質，銀行提供P按是基於風險管理的考慮，為買賣雙方提供一個較穩定的供款環境。
如何買二手居屋：由零開始6大步驟全攻略
了解如何購買二手居屋，是實現置業夢想的重要一步。整個過程雖然比買賣私樓多了一些程序，但只要掌握以下六個核心步驟，你就會發現其實條理分明。現在就讓我們一起由零開始，拆解整個買賣流程。
步驟一：物色單位與簽訂臨時買賣合約
尋找二手居屋盤源的途徑
當你取得了「購買資格證明書」後，就可以正式開始尋找心儀的單位。最直接的途徑是委託熟悉區內的地產代理，他們手上掌握的盤源資訊較多，也能協助安排睇樓。你也可以在各大網上物業平台自行搜尋，篩選符合預算和地區的單位。不論用哪種方法，最重要是確定賣方已持有有效的「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」），這是交易的先決條件。
簽署臨時買賣合約注意事項與「細訂」安排
當你找到理想單位並與業主議定價錢後，下一步就是簽署臨時買賣合約。這份文件具有法律約束力，簽署時買方需要支付樓價約3%至5%的金額作為「細訂」（臨時訂金）。簽約前，務必請代理或律師核實雙方的資格證明文件是否齊備及有效。合約上會訂明簽署正式買賣合約的日期，以及最終的成交日期，這些都是保障雙方權益的重要條款。
步驟二：申請提名信——買賣關鍵文件
提名信在買賣流程中的作用
「提名信」是二手居屋買賣中獨有的一份關鍵文件。它是由房屋委員會（房委會）發出，用作正式確認賣方提名你這位合資格人士去購買該單位。沒有這封信，整個交易就不能繼續下去。銀行也需要憑這份文件，才會正式批出按揭貸款。所以，提名信是連接臨時合約與正式合約之間最重要的橋樑。
申請提名信所需文件、費用與處理時間
簽訂臨時買賣合約後，你的代表律師會馬上為你向房委會申請提名信。所需文件通常包括買方的「購買資格證明書」正本、賣方的「可供出售證明書」正本、臨時買賣合約副本、雙方簽署的聲明書以及申請費用支票。房委會的處理時間一般需要數個工作天。整個流程必須經由律師處理，買賣雙方不能自行申請。
步驟三：憑臨約及提名信正式申請銀行按揭
向銀行提交按揭申請所需文件
在律師為你申請提名信的同時，你就可以著手向銀行申請按揭。你需要提交的文件包括香港身份證、入息證明（如糧單、稅單）、住址證明，以及已簽署的臨時買賣合約。雖然此時提名信可能仍在處理中，但你可以先提交申請，待收到提名信副本後再補交給銀行，以加快審批進度。
銀行估價與審批流程
銀行收到你的按揭申請後，會為單位進行估價。最終批出的貸款額會以成交價或銀行估價的較低者為準。由於未補地價的二手居屋有政府作擔保，只要單位樓齡不算太高（即仍在政府擔保期內），銀行的審批過程一般都比較順暢。綠表及白居二買家更通常可豁免壓力測試，大大減輕了上車的財務要求。
步驟四：簽署正式買賣合約及支付「大訂」
取得提名信後，經律師簽署正式合約
當律師收到由房委會發出的提名信後，便會通知你及賣方安排簽署正式買賣合約。這代表政府已正式批准這宗交易。簽署正式合約時，你需要支付「大訂」（加付訂金）。連同早前支付的「細訂」，訂金總額一般為樓價的一成。
預留足夠時間申請提名信的重要性
在簽訂臨時買賣合約時，務必預留足夠時間讓律師申請提名信。一般而言，臨約與正約之間會相隔14日。但考慮到文件往來及房委會的處理時間，最好與賣方商討，將這個期限稍微延長至三星期左右，這樣可以讓整個流程更有預算，避免因文件延誤而產生不必要的麻煩。
步驟五：完成交易——簽署轉讓契據與交收單位
律師樓處理樓價餘款及法律文件
到了雙方約定的成交日，你的律師會與銀行協調，將按揭貸款及你的首期餘款轉交給賣方律師，用以支付樓價的全部餘額。同時，雙方律師會處理所有業權轉讓的法律文件，確保交易合法完成。
銀行發放按揭貸款與單位驗收（收樓）
在成交當日，支付樓價餘款後，你就可以與賣方或代理相約到單位進行最後驗收，確認單位狀況與合約相符。驗收無誤後，賣方就會將單位的鎖匙交給你。從這一刻起，你就正式成為單位的新業主，整個二手居屋的購買流程亦宣告完成。
步驟六：綠表買家交還原有公屋單位
公屋戶主交還單位的時限與規定
如果你是以綠表資格（公屋戶主）購買二手居屋，還需要完成最後一步。根據房委會規定，你在簽署居屋轉讓契據以完成交易後，必須在指定限期內（通常為60天內）遷出並交還你原先居住的公屋單位，這樣才能完成整個置業及公屋流轉的過程。
二手居屋買賣費用、時間線及常見陷阱
要成功掌握如何購買二手居屋，除了找到心儀單位，清楚了解整個買賣流程的時間線、所需費用和潛在陷阱同樣重要。這部分會為你詳細拆解交易中各方的角色、費用清單，和三個最常見的錯誤，讓你做好萬全準備。
交易時間線：一圖看清買賣流程各方角色
二手居屋買賣涉及多方協調，包括買賣雙方、律師、銀行及房屋委員會（房委會）。清楚各方在何時擔當什麼角色，有助你掌握全局，令交易過程更順暢。
買家、賣家、律師、銀行與房委會的職責時間點
整個流程由簽署臨時買賣合約開始。買家和賣家議價後，會簽訂臨約和支付「細訂」。然後，買方的律師會立即代為向房委會申請「提名信」，這是整個交易的關鍵文件。房委會收到申請後需要時間審批。
買家在簽署臨約後，就可以開始向銀行申請按揭。不過，銀行通常要等收到房委會發出的提名信副本後，才會正式批核貸款。當提名信正式發出，買賣雙方的律師便會處理正式買賣合約的簽署和「大訂」的支付。最後，在成交日當天，律師會處理樓價尾數，銀行發放貸款，雙方簽署轉讓契據，買家便能正式收樓。
費用清單：律師費、佣金、印花稅及雜費
購買二手居屋的開支不只是樓價，還有一系列雜費需要預留資金應付。以下為你整理一份清晰的費用清單。
律師費及相關雜費預算
律師費主要用於處理樓宇買賣合約、轉讓契據及進行業權查冊等法律文件。市場上一般律師費約為港幣$6,000至$12,000不等，視乎律師樓及交易的複雜程度而定。除此之外，還有一些實報實銷的雜費，例如查冊費、註冊費等，預留約數千元便足夠。
地產代理佣金計算
假如你是透過地產代理尋找盤源和促成交易，買賣雙方通常都需要支付佣金。佣金的計算方式很簡單，一般是成交價的1%。例如，一個成交價為港幣$500萬的單位，買家和賣家便需各自支付港幣$5萬的佣金。
二手居屋印花稅計算方法（第二標準稅率）
作為首置買家，購買二手居屋需要繳付的印花稅，是按照稅務局的「第二標準稅率」計算。稅率是根據樓價以階梯式遞增，樓價愈高，稅率也愈高。你可以參考稅務局的官方網站，使用其提供的印花稅計算機，只需輸入物業成交價，便能準確計算出應繳稅款。
房委會各項申請費用總覽
在居屋第二市場的交易中，買家需要向房委會支付數項行政費用。最重要的就是申請「提名信」的費用，現時約為港幣$1,040。另外，綠表買家在最初申請「購買資格證明書」時，也需要支付一筆申請費。這些費用雖然金額不大，但都是交易中不可或缺的開支。
三大陷阱：避免提名信、按揭與雜費的常見錯誤
了解流程和費用後，還要留意幾個新手買家容易忽略的陷阱。避開這些常見錯誤，能讓你的置業之路更平坦。
陷阱一：低估申請提名信時間導致成交期不足
申請提名信是房委會的行政程序，需要作業時間，一般至少需要五個工作天或以上。有些買家在簽署臨約時，會將簽署正式合約的日期定得太近。假如房委會延遲發出提名信，便會趕不及簽署正式合約，可能導致違約。所以，建議在臨約和正約之間，預留至少十至十四個工作天的緩衝期。
陷阱二：忽略高樓齡居屋「首次發售日期」對按揭的影響
銀行審批二手居屋按揭時，最關鍵的考慮因素是政府的按揭擔保期，而這個擔保期是由單位的「首次發售日期」開始計算，並不是樓齡。一個樓齡28年的單位，如果首次發售日期是29年前，那麼其30年的政府擔保期便只剩一年。擔保期愈短，銀行批出的按揭成數和還款年期便會愈保守，甚至可能要求買家進行壓力測試。所以在選擇單位時，必須查清楚這個關鍵日期。
陷阱三：未預留足夠資金應付各項雜費與申請費
很多首次置業人士會將全部注意力集中在準備首期上，卻忽略了其他雜項開支。印花稅、律師費、代理佣金和房委會的各項費用加起來，可以是一筆不小的數目。以一個港幣$500萬的單位為例，這些費用總和隨時可達港幣$20萬以上。所以，在計算預算時，一定要預留一筆充裕的資金來應付這些必要開支。
二手居屋買賣常見問題 (FAQ)
未補地價的二手居屋可否加名或轉按套現？
未補地價的居屋在業權變動上有嚴格限制，因為其政策初衷是提供資助予市民自住，並非用作投資或資產調動工具。所以，無論是加名或轉按套現，程序都比一般私樓複雜許多。
二手居屋加名的印花稅考慮與限制
為未補地價居屋加名，在法律上等同於部分業權轉讓。即使是近親，稅務局仍會視之為「送贈契」或交易處理。印花稅會根據該部分業權的當時市值來計算，而非象徵式費用，這可能是一筆不小的開支。而且，任何業權變動都需要先獲得房屋委員會的書面同意，獲批與否並非必然。
二手居屋轉按套現的嚴格規定
至於利用未補地價居屋轉按套現，房屋委員會的審批極為嚴格。業主必須提供極具說服力的證明，顯示有迫切的財務需要。一般而言，只有用於支付家庭成員的嚴重疾病醫療開支、殮葬費，或者子女升學的教育費用等重大理由，才有機會獲得考慮。用作業務周轉、個人消費或投資等目的，申請通常不會獲批。
「准買證」12個月有效期內未能成功置業怎麼辦？
「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）設有12個月的清晰有效期，這是整個流程中需要密切留意的一點。
准買證失效後需重新申請及繳費
一旦准買證在12個月有效期內仍未使用，該資格便會自動失效，無法申請延期。如果申請人仍希望購買二手居屋單位，就必須重新提交整套申請文件，並且再次繳付相關的申請費用，等同於由零開始再申請一次。
簽署臨時買賣合約後，賣方可以取消交易嗎？
臨時買賣合約是一份具有法律約束力的文件。雖然任何一方在理論上都可以選擇取消交易，但是必須承擔相應的法律後果與財務賠償。
取消交易的法律後果與賠償責任（殺訂與賠訂）
如果賣方在簽署臨約後決定取消交易，即俗稱的「撻訂」，就必須向買方作出賠償。標準做法是，賣方除了要退還買方已支付的全數「細訂」外，還需要額外支付一筆與訂金等額的款項作為賠償金。此外，賣方可能還需要負責支付雙方的地產代理佣金及相關的律師費用。
整個二手居屋買賣流程需時多久？
掌握整個買賣流程的時間線，是成功實踐如何購買二手居屋的關鍵一步。整個過程涉及多個機構，所以時間規劃相當重要。
由簽署臨約至成功收樓的普遍時間範圍（約2-3個月）及影響因素
一般情況下，由買賣雙方簽署臨時買賣合約開始，到最後成功收樓，整個過程大約需要2至3個月。影響實際時間的因素有很多，包括申請房屋委員會「提名信」的審批時間、銀行處理按揭申請的效率，以及雙方律師處理法律文件的進度。成交日期由買賣雙方協商決定，並會在合約中訂明，給予各方足夠時間處理相關手續。