手持未補地價居屋，急需資金周轉，想向銀行申請加按套現，卻被一口拒絕？這相信是許多居屋業主面臨的共同困境。礙於政府的轉讓限制，未補地價物業在業權上存在枷鎖，令銀行對其加按申請普遍卻步。然而，銀行Say No並不代表走投無路。其實，業主仍有三大合法途徑可以解決燃眉之急。本文將為您深入剖析「先補地價後加按」、「向房署申請加按」及「財務公司業主貸款」三大方案的完整流程、申請條件及潛在風險，並提供終極橫向比較，助您根據自身財務狀況及需要，清晰地選擇最穩妥、最具成本效益的套現出路。
了解未補地價居屋加按：為何是業主的核心煩惱？
不少居屋業主都面對一個共通的難題，就是如何進行未補地價居屋套現。明明物業已經升值不少，但想透過加按來獲取備用資金時，卻總是處處碰壁。這一切的煩惱，其實源於居屋獨特的業權結構。
什麼是「補地價」？解構居屋業權的轉讓限制
政府資助與業權份額：解釋政府如何限制物業的再融資與轉讓
居屋的全名是「居者有其屋計劃」，初衷是政府資助市民置業。當年你買入單位時，樓價並不是市場的十足價值，而是打了折扣。這個折扣，其實就是政府為你支付的地價部分。因此，在法律上，你並未擁有單位的完整業權，香港房屋委員會（房委會）實際上是物業的其中一位「隱形股東」，持有因折扣而產生的業權份額。正是這份政府持有的業權，構成了後續所有再融資與轉讓限制的基礎。
轉讓限制的定義：為何未補地價物業不能在自由市場出售或加按
由於政府仍然持有物業的一部分業權，所以業主不能像私人樓宇一樣，隨意將單位在自由市場出售、出租或抵押。假如你想解除這些限制，就必須先向政府「補地價」。這個程序等於你向政府回購其持有的業權份額，使你成為物業的唯一及完整業權持有人。在未完成補地價之前，任何試圖在公開市場將物業抵押作貸款（例如加按）的行為，都會因為業權不完整而受到阻礙。
融資枷鎖：為何銀行對未補地價居屋加按普遍說「不」？
當你向銀行申請未補地價居屋加按，銀行十居其九會拒絕。這背後有兩個關鍵原因：一是房署的規定，二是銀行的風險評估。
房屋署（房署）的同意書：解釋所有加按操作必須先獲房署批准
根據《房屋條例》，任何未補地價居屋的按揭契據變更，包括增加貸款額的加按，都必須先取得房屋署署長的書面批准，即所謂的「同意書」。房署的審批標準非常嚴格，只會在極為特殊的緊急情況下才會考慮批准，例如籌集醫療費用或殮葬費。單純想套現資金用作投資或個人消費，基本上不會獲批。沒有這封同意書，銀行根本無法進行任何加按程序。
銀行的風險考量：分析業權不完整如何影響銀行的按揭審批
從銀行的角度看，未補地價居屋是一項高風險的抵押品。因為業權不完整，萬一業主斷供，銀行也無法輕易在自由市場上拍賣單位來收回欠款。銀行只能透過第二市場，將單位轉售給合資格的綠表或白居二買家，潛在買家基礎大大收窄，令物業的流通性及價值都打了折扣。面對這種不確定的風險，銀行自然傾向採取保守策略，直接拒絕加按申請。
居屋業主的真實需求：從生意周轉到家庭應急的資金缺口
雖然申請過程困難重重，但居屋業主對資金的需求卻是真實而迫切的。手持一個不斷升值的資產，卻無法在關鍵時刻將其價值轉化為流動資金，確實令人感到無奈。
業主考慮加按套現的常見資金需要場景
許多業主考慮加按套現，往往是基於一些實際的生活需要。例如，生意上突然需要一筆資金周轉，以應付短期開支；家庭成員不幸遇上突發疾病，需要支付龐大的醫療費用；又或者希望為子女提供更好的教育機會，需要籌集海外升學的學費及生活開支。這些情況都需要一筆靈活的資金來應對，而將物業加按套現，自然成為他們首先想到的解決方案。
【方案一：正途王道】先補地價後加按，徹底釋放物業價值
想為未補地價居屋套現，最徹底直接的方法，就是先向政府補回地價，然後像一般私樓一樣向銀行申請加按。這個方法就像打通物業的「任督二脈」，一旦完成補地價，您的居屋就解除了所有轉讓限制，可以在自由市場上出售、出租或進行任何形式的再融資，物業的全部價值潛力將得以完全釋放。
誰最適合「先補地價、後加按」方案？
這個方案特別適合幾類居屋業主。首先，如果您需要一筆較大額的資金，而且資金用途並不在房署批准的緊急範圍內，例如是用於投資、生意擴張或整合個人財務，那麼這個方法就是不二之選。其次，如果您對物業有長遠的規劃，例如未來數年內可能考慮出售給任何買家，或者希望將單位出租以賺取被動收入，那麼提早補地價，便能為您未來的財務部署鋪路。
捕捉補地價黃金時機：樓市調整期如何節省補價成本？
補地價的金額並非一成不變，而是與市場樓價直接掛鉤。這意味著，選擇合適的時機補價，可以為您節省一筆可觀的費用。
解釋補地價金額與物業市值的關係，點出低市價補價的優勢
補地價的計算公式是：補價時的物業市值 x 當年購入時的折扣率。當中的「折扣率」是固定的，但「物業市值」則會隨市場氣氛而升跌。所以，在樓市處於調整期或相對低位時，物業的估值會較低，計算出來的補地價金額亦會相應減少。舉例來說，一個單位當年的折扣率是40%，在樓市高峰期估值達700萬元，補價金額便是280萬元。如果市況回調，估值跌至600萬元，補價金額就會降至240萬元，足足節省了40萬元。
「先補地價後加按」詳細四步曲
整個流程涉及與房署、銀行及律師樓的協調，看似複雜，但只要跟隨以下四個步驟，便能清晰掌握。
第一步：獲取物業市場估值
第一步是準確了解您物業在自由市場的價值。您可以聯絡多間銀行進行免費的網上或電話估價，取得一個客觀的估值範圍。這個數字是計算補地價金額和新按揭貸款額的基礎，非常關鍵。
第二步：計算補地價金額（公式：補價時市值 x 當年購入時折扣率）
根據銀行提供的估值，套入公式計算出需要向政府支付的大概補價金額。當年購入的折扣率通常會列明在買賣合約上。準確計算出這筆最大的開支，有助您規劃整個套現預算。
第三步：向銀行申請新按揭或加按
您可以同步向銀行申請一筆新的按揭貸款。銀行會以物業補地價後的自由市場價值作為基礎進行審批。一般而言，已補地價的居屋與私樓無異，按揭成數可參考金管局的最新指引。
第四步：由律師樓同步處理：清還舊按、支付補價、提取加按餘款
當新按揭獲批後，銀行會將貸款發放至您委託的律師樓。律師樓會為您同步處理所有關鍵的財務程序：首先，用部分貸款清還原有的居屋按揭餘額；然後，代您向房署支付補地價金額；最後，將剩餘的款項轉交給您，順利完成整個未補地價居屋加按套現的過程。
實例分析：如何透過補地價成功套現過百萬資金？
讓我們看看一個真實的例子，了解這個方案的實際操作潛力。
假設沙田區某居屋單位，業主當年以210萬元買入，當時市值為300萬元，折扣率即為30%。經過多年供款，現時的按揭餘額只剩下50萬元。
- 目前狀況：
- 現時自由市場估值：$650萬
- 當年折扣率：30%
-
舊有按揭餘額：$50萬
-
計算流程：
-
計算補地價金額：
$650萬 (現時市值) x 30% (折扣率) = $195萬 -
申請新按揭貸款額 (假設獲批七成)：
$650萬 (現時市值) x 70% = $455萬 -
計算最終套現金額：
$455萬 (新批貸款) – $50萬 (清還舊按) – $195萬 (支付補價) = $210萬
透過這個周詳的財務安排，業主不僅一次過清還了舊有按揭，還繳付了所需的補地價，最終成功從物業中套現超過二百萬元的流動資金，可以用於實現其他人生目標。
【方案二：條件限定】向房署申請加按的「官方通道」
如果想為未補地價居屋套現，但又不打算先補地價，其實還有一條「官方通道」可以嘗試，就是直接向房屋署（房署）申請未補地價居屋加按。不過，這條路並非人人都能走，因為它有非常嚴格的申請前提。
申請前提：必須證明有迫切且合理的財務困難
向房署申請加按，與一般在銀行申請按揭的思維完全不同。銀行關心你的還款能力，但房署則聚焦於你「為何需要這筆錢」。申請人必須提出確實證明，顯示自己正身陷迫切而且合理的財務困境。這並不是一個讓業主靈活套現資金作投資或個人消費的途徑，而是房署在特殊情況下，為居屋業主提供的一個應急方案。
房署接納的四大加按批准理由
房署對「迫切且合理」有清晰的定義，一般只會接納以下四種情況。你需要準備好充足的證明文件，證明資金是用於這些指定用途。
家庭成員的緊急醫療開支
當自己或直系親屬（如父母、子女、配偶）不幸患上嚴重疾病，需要支付龐大的醫療費用時，例如進行緊急手術或接受昂貴的治療，就可以向房署提出申請。
親人身故的殮葬費用
若家庭遭逢變故，需要為離世的親人辦理後事，相關的殮葬開支亦是房署接納的其中一個申請理由。
生意周轉出現嚴重財困
如果業主是生意人，而生意上遇到預期之外的嚴重財務困難，導致債務纏身或面臨倒閉，亦可以此理由申請加按。不過，房署的審批會相當嚴謹，需要證明情況的嚴重性及迫切性。
子女海外升學的教育費用
為子女籌措到海外升讀大學或大專院校的學費及基本生活費，也是房署認可的申請理由之一。這為有子女升學計劃的家庭，提供了一個可行的資金選項。
申請流程與貸款額計算
清楚了解自己符合申請資格後，下一步就是掌握具體的申請流程和貸款額的計算方式。
申請流程及所需證明文件（如醫療帳單、學費通知書）
整個流程的第一步，是向房署遞交加按申請書，並附上所有相關的證明文件。例如，申請醫療開支就需要醫院發出的費用帳單或估算單；申請教育費用就需要海外院校的取錄通知書及學費單。房署審批後，會發出一封「原則上同意書」，業主憑這封信，才能正式向銀行申請加按貸款。
貸款額計算公式與上限
房署批准的貸款額度，會取以下兩者中的較低者為準：一是你所證明的實際開支需求；二是根據特定公式計算出的貸款上限。
貸款上限公式為：
（銀行為物業作出的最新估值 – 當年買入時的政府折扣金額）x 70%
舉例來說，若你的單位銀行估值為500萬，當年購入時的折扣率是40%（即折扣額200萬），那麼貸款額的最高計算基礎就是300萬。以此計算，貸款上限便是210萬（300萬 x 70%）。但如果你申請的醫療開支證明總額只是30萬，最終獲批的加按金額亦只會是30萬。
重大後果警示：獲批加按即永久失去政府擔保
透過這個官方途徑成功套現，雖然解決了燃眉之急，但業主需要注意一個非常重大的後果，就是物業將會永久失去由政府提供的按揭擔保。
失去政府擔保：未來加按需通過壓力測試
原本一手居屋業主申請按揭，因為有政府擔保，所以無需通過銀行的壓力測試。一旦加按獲批，這個「金鐘罩」就會消失。日後如果想再為物業進行任何按揭操作（例如轉按），就必須按照私樓的標準，通過銀行的入息審查及壓力測試。
借貸能力受限：不可增加擔保人
另一個影響是，在失去政府擔保後，日後申請按揭時不可以再增加擔保人來提升借貸能力。如果物業只有一位業主，銀行就只會計算該業主的收入來評估其還款能力，這會大大限制了未來的融資彈性。
【方案三：靈活快捷】財務公司業主貸款：免補地價套現途徑
如果向房署申請加按的理由不被接納，又或者短期內無法籌集大筆資金補地價，那麼考慮財務公司的業主貸款，可能是另一個可行的未補地價居屋套現方案。這種方法繞過了傳統銀行的重重關卡，而且勝在靈活快捷，能夠應對一些突發的資金需求。
運作原理：以「私人貸款」繞過房署限制
這個方案的核心運作原理，是將貸款定性為「業主私人貸款」，而不是傳統的「物業按揭」。
解釋此類貸款不屬於按揭，無需在土地註冊處登記
由於它不屬於按揭貸款，整個貸款協議無需到土地註冊處進行登記。這代表貸款機構不會在你的物業上註冊任何押記（charge），從法律層面上繞過了房署對未補地價居屋加按的限制。簡單來說，財務公司是基於你是業主這個身份，以及物業本身所具備的價值，來評估你的信貸額度，批出一筆大額的私人貸款。
優點：無需補地價、申請門檻低、批核速度快
這種貸款方式最顯著的優點，自然是無需補地價，為業主節省了一筆龐大的前期開支。同時，財務公司的申請門檻普遍較銀行寬鬆，即使信貸評級（TU）稍遜或入息證明文件不齊全，只要物業有一定淨值，獲批的機會仍然很高。加上其審批流程相對簡單，批核速度通常很快，最快可能在數天內完成，能有效解決業主急切的資金周轉問題。
潛在缺點與風險
靈活快捷的背後，是相對高昂的資金成本，申請前必須清楚了解各種潛在風險。
高昂利率：利息成本遠高於銀行按揭
財務公司業主貸款的實際年利率（APR）普遍遠高於銀行的按揭利率，有時甚至可能相差十數厘或以上。這是因為財務公司承擔的風險較高，所以會以較高的利息作為回報。在申請前，必須仔細計算總利息支出，確保自己有能力負擔。
隱藏條款：注意手續費及提早還款罰息
除了利率，部分貸款合約中可能包含一些隱藏條款。申請時要特別留意有沒有高昂的手續費、行政費或估價費。另外，一定要問清楚關於提早還款的安排。有些機構會設有罰息期，若在指定時間內提早還清全數貸款，便需要支付額外罰款。簽署任何文件前，務必逐字逐句細閱合約條款，了解所有潛在收費。
機構選擇：強調選擇持牌及信譽良好財務公司的重要性
市場上提供業主貸款的財務公司眾多，質素良莠不齊。選擇時，首要原則是必須確認該公司是根據香港《放債人條例》領有牌照的「持牌放債人」。你可以透過查閱公司註冊處的「放債人牌照持牌人名冊」來核實其資格。選擇一間信譽良好、經營歷史悠久且作風正派的公司至關重要，可以避免遇上不良中介或陷入不合理的貸款條款。
貸款形式比較：分期貸款 vs. 循環貸款
財務公司的業主貸款主要有兩種形式，了解它們的分別有助你選擇最適合自己的方案。第一種是「分期貸款」，你會一次過提取全部貸款額，然後按照固定還款期，每月償還指定的本金和利息。這種方式的還款計劃清晰，方便預算，適合應付一筆過的大額開支，例如生意投資或家居大裝修。第二種是「循環貸款」，它像一個備用信貸額度。獲批後，你可以在信貸額內隨時提取資金，利息只會按已提取的金額計算。當你償還部分款項後，該額度會自動恢復，供你再次使用。這種形式的彈性極高，適合需要一筆備用資金以應對突發或持續性開支的業主。
決策指南：三大居屋加按套現方案終極比較
看過前面三個方案的詳細介紹，相信您已對各種未補地價居屋套現的可行途徑有了基本了解。不過，理論歸理論，到底哪一個才最適合自己的情況？這部分，我們就來做個終極比較，助您一步步理清思路，找到最理想的未補地價居屋加按方案。
橫向比較決策表：各方案優劣一目了然
為了讓您更直觀地比較，我們將三大方案的核心要點整理成一個橫向比較，讓您對各方案的優劣一目了然。
核心原理與合法性
方案一（先補地價）：原理是徹底解決業權問題，將居屋轉為可在自由市場交易的私人樓宇。此舉完全合法，讓物業可進行任何按揭或買賣。
方案二（房署申請）：這是官方認可的未補地價居屋加按渠道，合法性毋庸置疑，但它屬於特殊情況下的恩恤安排，並非常規選項。
方案三（財務公司）：貸款性質界定為「私人貸款」，以此繞過《房屋條例》對按揭的限制。只要選擇持牌放債人，借貸本身是合法的，但物業本身不會進行任何正式的抵押登記。
資金用途限制
方案一：完全沒有限制。補地價後，物業等同私樓，套現所得資金可自由運用於投資、生意周轉或個人消費。
方案二：限制極為嚴格。資金用途必須符合房署接納的四大理由（醫療、殮葬、生意財困、海外升學），並且需要提供確實單據作證明。
方案三：基本沒有限制。由於是私人貸款，資金用途非常靈活，金融機構一般不會過問細節。
貸款額潛力
方案一：潛力最大。以物業的完整市值計算按揭成數，可套現金額最高，能徹底釋放物業的內在價值。
方案二：潛力最低。貸款額受雙重限制，第一是不能超過房署的計算上限，第二是以實際所需金額為準，有多少證明文件就批核多少。
方案三：額度中等。貸款額一般會參考物業估值及一按餘額，但通常設有上限，實際可借額度會比方案一低。
利率水平
方案一：最低。完成補地價後，業主可享用市場上最優惠的銀行按揭利率。
方案二：低。沿用銀行的標準按揭利率，與一般按揭相若，利率水平具吸引力。
方案三：最高。屬於私人貸款性質，實際年利率遠高於銀行按揭，利息成本是選擇此方案時的最大考慮因素。
申請難度與需時
方案一：流程最複雜，需時最長。涉及向房署申請補地價、銀行估價、律師樓及銀行按揭等多個程序，一般需時數個月。
方案二：申請門檻高，需時不短。需要準備大量證明文件，並等待房署審批，過程嚴謹，時間難以準確預測。
方案三：最簡單快捷。申請門檻較低，文件要求相對簡單，批核速度快，最快數天內可取得款項。
對業權及政府擔保的影響
方案一：業權變為完整，永久解除轉讓限制，同時亦失去政府的按揭擔保。
方案二：業權維持不變，但會永久失去政府擔保。一旦獲批加按，政府的按揭擔保會被撤銷。
方案三：沒有影響。由於交易不涉及土地註冊處的任何登記，物業的業權和政府擔保均維持不變。
最適合人士
方案一：適合有長遠財務規劃、資金需求較大，且計劃未來在自由市場出售或出租物業的業主。
方案二：適合資金需求完全符合房署四大理由、能提供充足證明，並且追求低利率的業主。
方案三：適合有緊急、短期資金需求，無法通過前兩種途徑，並有能力承受較高利息成本的業主。
三步找到最適合您的加按方案
看過橫向比較後，您心中可能已有初步想法。接下來，不妨跟著以下三個步驟，問自己幾個關鍵問題，就能更清晰地鎖定最適合您的方案。
第一步：檢視資金需求：是否符合房署接納理由？
首先，誠實地檢視您需要資金的真正原因。是為了應付家人的突發醫療開支，還是為子女籌備海外升學費用？如果您的需求剛好與房署接納的四大理由完全吻合，而且能夠提供十足的證明文件，那麼「方案二：向房署申請」無疑是您的首選，因為您可以享受到銀行按揭的低利率。反之，如果您的資金是用於生意擴張、投資或個人周轉等理由，那麼就必須考慮方案一或方案三。
第二步：評估時間與未來規劃：有多緊急？物業會否出售？
接著，評估您對資金的緊急程度。如果資金需要在幾天內到位，用作解決燃眉之急，那麼只有「方案三：財務公司貸款」的批核速度能滿足您的要求。如果您有較充裕的時間，例如幾個月的準備期，則可以考慮方案一或方案二。同時，也想一想對這間居屋的長遠打算。您會否計劃在幾年內將它在自由市場出售或出租？如果是，那麼「方案一：先補地價」就是一個一勞永逸的選擇，它能為物業的未來徹底鬆綁。
第三步：衡量還款能力：可承受多高利率？
最後，也是最現實的一步，是評估自己的還款能力。方案一和方案二的利率最低，長遠的利息支出最少，還款壓力相對較輕。方案三雖然方便快捷，但它的代價是高昂的利息成本。您需要仔細計算，每月還款額是否在您的可負擔範圍內，並且評估自己是否有能力在短期內清還貸款，以避免利息滾存。選擇一個您能夠輕鬆應付的還款方案，才是最明智的理財決策。
常見問題 (FAQ)：解答您對未補地價居屋加按的所有疑問
在考慮為未補地價居屋套現的過程中，您心中必定浮現不少疑問。我們整理了幾個業主最常遇到的問題，希望透過清晰的解答，助您更全面地了解未補地價居屋加按的各種細節，作出最明智的決定。
偷偷將未補地價居屋出租或抵押有何嚴重後果？
有些業主可能會想，既然物業在自己名下，不如靜悄悄地將單位出租或作其他抵押，以賺取額外收入或資金。這種想法非常危險，因為未補地價居屋的業權並不完整，任何未經房委會批准的轉讓或出租行為，都屬於違法。一旦被發現，後果遠比想像中嚴重。
法律後果：面臨高額罰款及監禁
根據香港的《房屋條例》，任何未補地價的資助房屋業主，若非法將單位出租或轉讓，即屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。這並非危言聳聽，而是白紙黑字的法律條文，執法部門絕對會嚴肅處理。
財務後果：房委會有權追討利潤及拒絕日後出售申請
除了法律制裁，房委會亦有權採取嚴厲的行政措施。假如業主非法出售單位並獲利，房委會有權向業主追討所有賺取的利潤。換言之，業主最終可能只能收回當初的買入價，所有物業升值的好處都會化為烏有。更嚴重的是，房委會可以拒絕簽發「可供出售證明書」，令該單位無法在第二市場合法出售，資產的流動性會被完全鎖死。
房委會的按揭「擔保期」是什麼？對加按有何影響？
「擔保期」是理解居屋按揭的一個核心概念，特別是對於二手居屋的業主或買家，它直接影響到按揭的年期與成數。
解釋擔保期機制與高成數按揭的關係
一手居屋買家之所以能輕鬆獲得高達九成甚至九成半的按揭，而無需購買按揭保險，全因房委會為銀行提供了按揭貸款擔保。在這段擔保期內（一手居屋通常為30年），假如業主斷供，房委會將會先向銀行償還欠款，然後再向業主追討。這個機制大大降低了銀行的風險，因此銀行樂意批出高成數的按揭。
指出樓齡對二手居屋擔保期及加按年期的影響
最關鍵的一點是，這個擔保期是由單位首次出售的日期起計算，並不會因為單位轉手而重新開始。例如，一個單位的擔保期是30年，您在18年後買入這個二手單位，那麼剩餘的擔保期就只有12年。當剩餘擔保期不足時，銀行在審批新按揭或加按申請時會變得非常審慎，有機會縮短最長的還款年期，這會直接增加每月的供款壓力，影響您的借貸能力。
申請財務公司的「業主貸款」，會否影響將來向銀行申請按揭？
答案是肯定的。雖然財務公司的「業主貸款」不屬於按揭，無需在土地註冊處登記，但這筆貸款紀錄會清楚地顯示在您的個人信貸報告（TU）上。當您日後向銀行申請任何按揭時，銀行必定會查閱您的信貸報告。報告中若有一筆來自財務公司的大額貸款，銀行會將其計算在您的總負債內，直接影響您的供款與入息比率（DTI）。如果負債過高，便很可能無法通過銀行的壓力測試，導致按揭申請被拒絕或批出的貸款額大打折扣。
不同加按方案的申請流程大約需要多長時間？
不同方案的複雜程度各異，所需時間亦有很大分別，業主應按自己的資金需要和緊急程度作考量。
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方案一（先補地價後加按）： 這是最徹底但亦最耗時的方案。整個流程包括找銀行為物業估價、向房署申請評估補價金額、等候批核、再向銀行申請新的按揭，加上律師樓處理文件，一般需時約3至4個月。
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方案二（向房署申請加按）： 由於需要向房署提交申請並提供各種證明文件（如醫療單據、學費通知書等），審批時間取決於房署的處理速度和個案的複雜性。一般而言，由遞交申請至獲批，預計需時約1至2個月。
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方案三（財務公司業主貸款）： 這是最快捷的途徑。因為它繞過了房署的審批程序，基本上等同處理一筆大額私人貸款。由申請、提交簡單文件到批核放款，最快可能在一星期內完成。