許多家庭都面對一個難題：家中長者符合綠表資格，但因年屆退休、無固定收入，在申請居屋按揭時處處碰壁。這是否意味著「家有一老，如有一寶」的綠表資格，最終只能白白浪費？答案是「絕對不是」。事實上，零收入長者成功獲批綠表居屋按揭的關鍵，在於善用由政府提供的「按揭貸款擔保期」。本終極指南將為您徹底拆解箇中玄機，從政府擔保期的運作原理、如何以「家庭總入息」申報解決零收入難題，到比較各銀行的審批取態及潛在的年齡限制，並提供一套清晰的四大成功步驟，助您避開所有陷阱，順利利用長者綠表資格，為家人實現置業夢。
長者綠表按揭核心：零收入長者能否成功申請居屋按揭？
許多家庭在考慮長者綠表買居屋按揭時，都會遇到一個核心疑問：家中長者已經退休，完全沒有收入證明，銀行又怎會批准按揭申請？這聽起來確實像一個無法解決的難題。但在居屋這個獨特的市場中，答案可能和你想的完全不一樣。
解構可行性：長者綠表按揭申請成功的關鍵
申請成功的關鍵，在於理解銀行審批長者綠表按揭的邏輯。這個邏輯與審批私樓按揭截然不同。因為有政府提供的按揭貸款擔保，銀行的風險大大降低。所以，銀行審批的重點，並非嚴格審查業主本人的入息，而是確認這筆按揭貸款有持續的還款來源。實際上，即使長者業主是零收入，申請時也可以申報由家庭成員（例如子女）負責供款。銀行需要的就是一個合理的還款計劃，而這個計劃可以由整個家庭共同承擔。
獨家策略：善用長者綠表資格，規劃家庭置業藍圖
看懂了這個規則，長者綠表資格就不再只是一個居住權利，而是一個極具價值的家庭資產規劃工具。許多家庭正是利用這個機會，將長輩的公屋租住權，轉化為一個實實在在的物業資產。這樣做不但能改善居住環境，更重要的，是為家庭建立了一個可以傳承的資產。這是一個需要家庭成員共同協作的計劃：由長者提供珍貴的綠表資格，再由具備供款能力的子女負責按揭還款，一起實現置業夢想，為家庭的未來建立更穩固的基礎。
長者綠表按揭審批基石：深入理解「政府按揭貸款擔保期」
要成功申請長者綠表買居屋按揭，首先要理解整個審批流程中最關鍵的一環，就是由香港房屋委員會（房委會）提供的「按揭貸款擔保期」。這個擔保期是銀行願意放寬審批標準的核心原因，亦是解決長者入息問題的鑰匙。
政府擔保期：為何是長者綠表按揭的「尚方寶劍」？
簡單來說，在政府擔保期內，房委會就如這筆按揭的最終擔保人。萬一業主未來無法償還貸款，房委會將會承擔責任，向銀行還清餘款。因為銀行的貸款風險被大大降低，所以它們願意提供非常寬鬆的審批條件，這對於年紀較大或沒有固定收入證明的長者申請人尤其重要。
政府擔保期對長者綠表按揭的兩大核心優勢
正因為有政府這個強大的後盾，長者綠表申請人便能享有兩大「特權」，直接繞過了私人樓宇按揭中兩道最高的門檻。
優勢一：長者申請按揭豁免壓力測試
購買私人樓宇申請按揭時，銀行必須為申請人進行壓力測試，即是假設在現有利率上再加2厘，計算申請人的供款佔入息比率不可超過60%，以確保申請人有足夠的還款能力應對加息週期。但在政府擔保期下，申請長者綠表按揭則完全豁免此項測試，大大減輕了對入息的要求。
優勢二：長者綠表申請無需提交入息證明
這是解決零收入長者申請按揭難題的關鍵。在政府擔保下，銀行不需要申請人提供繁瑣的入息證明文件，例如稅單、糧單或強積金供款紀錄。申請人只需在銀行文件中申報自己有還款能力，例如聲明會由家人支付供款，便符合基本要求。
如何計算剩餘擔保期以影響綠表按揭年期？
雖然審批寬鬆，但銀行批出的最長按揭年期，通常會直接與政府擔保期的剩餘年期掛鉤。計算方法很直接：
剩餘擔保期 = 房委會提供的總擔保期 – 居屋的樓齡（由首次出售日期起計）
舉例來說，一個樓齡10年的居屋，其政府擔保期為30年，那麼剩餘擔保期就是20年（30年 – 10年）。銀行批出的最長按揭年期，一般就是20年。值得留意的是，房委會已將新居屋的擔保期由30年延長至50年，讓新單位的買家能更容易獲批長年期按揭。所以在選擇單位時，居屋樓齡是一個必須細心考量的因素。
破解無收入難題：長者綠表按揭的家庭入息申報操作
核心方案：以家庭總入息申請長者居屋按揭
許多家庭在計劃利用長者綠表買居屋按揭時，最先遇到的就是業主（即長者）沒有固定收入的問題。銀行審批貸款，最基本就是評估還款能力，那麼零收入是否代表申請必定失敗？其實不然。解決方案的關鍵，在於將焦點由「個人入息」轉向「家庭總入息」。
在政府擔保期的保障下，銀行對於居屋按揭的審批準則，遠比私人樓宇寬鬆。銀行明白，長者業主置業很多時候是整個家庭的決定。所以，銀行允許申請人以「申報家庭總入息」的方式來證明還款能力。簡單來說，即使長者業主本人沒有收入，只要負責供款的家庭成員有足夠並且穩定的收入，銀行就會視為具備還款能力，從而批出按揭。
誰能成為長者綠表按揭的實際供款人？
那麼，哪些家庭成員可以成為實際的供款人呢？這正是長者綠表按揭操作中最具彈性的一環。一個常見的誤解是，供款人必須是原先公屋戶籍上的家庭成員。事實上，銀行對此並無嚴格規定。
這代表，即使子女早已遷出，或者因為結婚等原因不在公屋戶籍名單上，只要他們證明到自己有穩定收入，並且願意簽署文件承諾會負責供樓開支，銀行普遍都會接納。這種安排為家庭提供了極大的便利，讓有能力的子女可以順利協助父母或祖父母利用綠表資格置業，完成安居的願望。
獨家評估工具：即時計算您的長者綠表買居屋按揭成功率
想知道您的家庭組合，申請長者綠表買居屋按揭的成功率有多高嗎？您可以透過以下幾個核心問題，為自己的情況作一個快速評估：
- 實際供款人是誰？ 是子女還是其他親屬？他/她的職業和收入是否穩定？
- 家庭總入息足夠嗎？ 將負責供款的家庭成員月入相加，是否遠高於預計的每月按揭供款額？一般而言，銀行期望入息至少是供款額的兩倍。
- 信貸紀錄健康嗎？ 負責供款的成員，個人信貸評級（TU）是否良好？有沒有其他大額私人貸款在身？
綜合以上幾點，您就能對按揭申請的成功率有一個基本概念。當然，每間銀行的內部指引始終有異，想獲得最精準的評估，建議在簽訂臨時買賣合約前，向專業的按揭顧問查詢。
銀行審批大不同：比較各銀行對長者綠表按揭的取態
申請長者綠表按揭前：切勿假設所有銀行標準一致
在計劃長者綠表買居屋按揭時，許多人以為只要有政府擔保，向任何一間銀行申請都大同小異，但實際上，這是一個常見的誤解。雖然政府擔保確實是成功獲批長者綠表按揭的基石，不過每間銀行內部的審批指引與風險取態卻存在顯著差異。有些銀行會完全依賴政府擔保期，對長者申請人年齡不設上限，有些則會以特定公式計算年期，甚至有銀行會因申請人年事已高而直接拒絕。因此，在簽署臨時買賣合約前，比較不同銀行的取態是不可或缺的一步。
三大主流銀行對長者居屋按揭的審批取態
綜合市場上的情況，我們可以將銀行對長者按揭的審批態度，大致歸納為以下三種類型。了解這些分類，有助您在選擇銀行時更有方向，能直接找到最適合家庭財務規劃的方案。
A類銀行 (最寬鬆)：對長者按揭申請人年齡限制較少
這類銀行可說是最理想的選擇。它們的審批核心完全集中在居屋的「政府按揭貸款擔保期」上。只要單位樓齡尚新，剩餘擔保期充足，例如一手居屋或樓齡僅幾年的二手居屋，它們便願意批出最長的按揭年期，例如25年或30年。在這類銀行的審批框架下，申請長者的實際年齡並非主要考慮因素，即使業主已達85歲甚至更高齡，只要有家庭成員負責供款，依然有很大機會獲批最長年期的長者綠表按揭。
B類銀行 (設有年齡公式)：以「99減」計算長者按揭年期
第二類銀行採取較為折衷的計算方法。它們雖然也承認政府擔保的效力，但同時會將長者申請人的年齡納入計算，以平衡潛在風險。最常見的公式是「99減申請人年齡」。舉例來說，如果長者業主是80歲，那最長的按揭年期便是 99 – 80 = 19年。這個年期雖然短於最長的25或30年，但對於部分家庭來說，仍然是一個可以接受的方案。不過，較短的還款期意味著每月供款額會相應提高，這一點在做財務預算時必須仔細計算。
C類銀行 (嚴格年齡上限)：或拒絕高齡長者綠表按揭申請
最後一類是審批最嚴格的銀行。它們設有明確的內部年齡上限，例如規定按揭申請人不能超過80歲或85歲。一旦長者業主的年齡觸及這條「紅線」，即使物業是全新的居屋，有足夠的政府擔保，其按揭申請也極有可能被直接拒絕。這類銀行通常風險管理政策較為保守，不希望處理年事已高的申請個案。如果您的家庭長者年齡較大，在查詢時就要特別留意，避免向這類銀行提交申請，以免浪費時間。
影響長者綠表買居屋按揭審批的其他關鍵因素
除了銀行取態與家庭入息申報，影響長者綠表買居屋按揭審批的因素還有幾個，它們都非常實際。想順利獲批，長者申請人與家人需要留意居屋本身的樓齡，申請人的信貸健康，還有單位的來源機構，這些細節都可能左右大局。
因素一：居屋樓齡如何影響長者綠表按揭年期
居屋的樓齡是決定最長按揭年期的關鍵。這一切都與「政府按揭貸款擔保期」有關。房委會為新居屋提供由首次出售日期起計長達50年的擔保期。在這個擔保期內，銀行可以提供最長30年的按揭。
但是，如果你選購的是二手居屋，情況就不同了。銀行會用擔保期的剩餘年期來計算最長的按揭年期。例如，一個樓齡15年的二手居屋，其剩餘擔保期就是35年（50-15年）。由於剩餘擔保期仍然很長，銀行通常很樂意批出30年按揭。不過，如果一個單位樓齡已達30年，剩餘擔保期只有20年，銀行批出的按揭年期就可能會縮短至20年。年期縮短代表每月供款額增加，這是規劃預算時必須考慮清楚的一點。
因素二：長者申請人的信貸健康狀況（TU）
即使有政府擔保，銀行仍然需要評估長者申請人的信貸風險。所以，申請人的環聯（TransUnion, TU）信貸報告就成為了銀行審批的重要參考文件。
查閱環聯(TU)信貸評級
銀行的基本要求是申請人沒有不良的信貸紀錄。一份健康的TU報告，評級在A至C級，通常表示信貸狀況良好。如果申請人從未有任何信貸紀錄（俗稱「白板」），銀行也普遍會接受。在正式申請按揭前，可以先自行查閱TU報告，了解自己的信貸狀況，做到心中有數。如果評級太低，例如降至I級，銀行幾乎必定會拒絕批核。
審查壞賬紀錄與現有私人貸款
銀行在審查TU報告時，會特別留意申請人是否有任何壞賬紀錄。即使是很久以前的欠款，只要有撇賬（Write-off）紀錄，銀行都會視為嚴重的信貸污點。此外，如果長者申請人本身仍有私人貸款在身，銀行也會審慎評估。雖然長者綠表按揭豁免壓力測試，但是銀行仍然要確保整個家庭的財政狀況穩健，足以應付未來的供款。
因素三：房委會vs房協居屋對長者綠表按揭的影響
最後一個關鍵，是居屋的來源機構。香港的資助房屋主要由房屋委員會（房委會）及房屋協會（房協）提供，兩者在按揭審批上有天壤之別。
房委會的居屋有政府提供的按揭貸款擔保，這就是長者申請人可以豁免壓力測試和入息證明的原因。整個審批流程相對簡單直接。
相反，房協的居屋（例如「住宅發售計劃」單位）並沒有房委會的擔保。因此，銀行會以審批私樓按揭的標準來處理申請。這代表申請人需要提供足夠的入息證明，並且必須通過壓力測試。對於零收入的長者來說，要成功申請房協居屋的按揭幾乎是不可能的。所以，在選擇心儀單位時，必須先弄清楚它是由房委會還是房協出售，以免浪費時間和訂金。
實戰演練：成功辦理長者綠表買居屋按揭的四步曲
理論知識都清楚後，就來到實際操作層面。想順利完成長者綠表買居屋按揭的申請，清晰的步驟規劃非常重要。以下我們將整個過程濃縮為四大核心步驟，只要跟著這份藍圖走，就能有條不紊地實現家庭置業目標。
第一步：為申請長者按揭進行家庭溝通與規劃
善用長者的綠表資格置業，是一項關乎整個家庭的重大決策，因此首要任務並非計算數字，而是進行坦誠的家庭溝通。這一步的重點是釐清所有家庭成員的角色、期望與責任。例如，由哪位成員負責實際的按揭供款？物業的業權安排將會如何？日後的繼承問題又怎樣處理？建議召開一次家庭會議，將所有事項攤開討論，達成共識。清晰的初步規劃，可以為之後的財務與法律安排打好基礎，避免未來出現不必要的爭拗。
第二步：評估長者綠表買居屋的財務及揀樓策略
有了家庭共識後，下一步就是進入財務評估與揀樓策略的階段。財務上，需要準確計算置業的總開支，這不單是首期，還包括印花稅、律師費、代理佣金及基本的裝修預算。同時，要整合負責供款的家庭成員總入息，評估每月可承擔的供款上限，從而推算出可負擔的樓價範圍。在揀樓策略方面，必須特別留意心儀居屋的樓齡。因為樓齡直接關係到政府擔保期的長短，較新的居屋單位，通常意味著能獲批更長的按揭年期，對整個財務安排更有利。
第三步：簽署臨約前查詢銀行的長者綠表按揭政策
這是整個流程中最關鍵的風險管理步驟。切記，在簽署任何臨時買賣合約及支付訂金之前，必須先向多間銀行查詢其對長者綠表按揭的具體取態。不同銀行的審批標準存在差異，有些銀行較為寬鬆，只要申報有家人供款便可；有些則會採用「99減人齡」等公式計算按揭年期；更有部分銀行對高齡申請者設有嚴格的年齡上限。預先查詢能讓您掌握哪間銀行最有可能批出理想的按揭條款，避免簽約後才發現按揭申請出問題，陷入進退兩難的局面。
第四步：準備文件並正式提交長者綠表按揭申請
當找到合適的單位，並且已從銀行獲得正面的初步回覆後，便可以簽署臨約並準備正式提交按揭申請。所需文件通常分為兩部分。作業主（長者）需要準備的文件包括：香港身份證、住址證明、有效的「綠表資格證明書」，以及已簽署的臨時買賣合約。而作為實際供款的家庭成員，則需要提供香港身份證、最近三至六個月的入息證明（例如糧單、稅單或銀行月結單），以及一份申報會負責供款的聲明書。文件齊備後，便可正式向選定的銀行提交申請，啟動審批程序。
超越按揭：長者綠表置業後的資產傳承規劃
為何利用綠表置業的業權安排至關重要？
成功辦理長者綠表買居屋按揭只是整個家庭置業規劃的第一步，緊接而來的資產傳承問題同樣需要周詳考慮。在這種置業模式中，物業的業主是長者本人，但實際的按揭供款人，卻很可能是家中的子女或其他成員。如果沒有預先做好規劃，一旦長者不幸離世，物業便會成為遺產，並根據遺產繼承法例分配。這種情況，對於一直承擔供款責任的家庭成員來說，顯然並不公平，更有可能引發家庭糾紛。因此，在置業初期就清晰界定業權的傳承安排，是保障各方權益、維繫家庭和睦的關鍵一步。
「平安紙」：保障長者綠表按揭供款人權益
要妥善處理這個潛在問題，最直接有效的方法就是訂立一份清晰的法律文件，也就是我們常說的「平安紙」（即遺囑）。透過平安紙，身為業主的長者可以明確指定，在其百年歸老後，這個透過綠表購入的居屋單位將由哪一位或哪些家庭成員繼承。這份文件能夠確保物業的業權，最終可以順利轉移給一直以來負責按揭供款的子女。訂立平安紙的過程並不複雜，但建議尋求專業律師協助，確保文件內容合法、有效且沒有任何含糊之處，這樣才能真正發揮其保障作用，避免日後不必要的爭拗。
長者綠表買居屋按揭：常見問題 (FAQ)
在處理長者綠表買居屋按揭的過程中，總會遇到一些常見的疑問。以下我們整理了四個最關鍵的問題，為你逐一拆解，讓你對整個流程有更清晰的理解。
Q1：為何不能為長者綠表買居屋按揭加入子女作「擔保人」？
這是一個十分普遍的疑問，主因是居屋按揭與私人樓宇按揭的結構完全不同。在房委會的居屋計劃下，政府本身已經為買家提供了一個「按揭貸款擔保」。簡單來說，政府就是這筆貸款的最終擔保人。
因為有了這個官方擔保，大大降低了銀行的貸款風險，所以銀行在審批長者綠表按揭時，並不需要、通常也不會接受額外的個人擔保人。整個按揭貸款的申請人和借款人，都必須是物業的業主本人。這個做法與私樓按揭在入息不足時，可以加入擔保人以增加成功機會的情況，有根本性的分別。
Q2：購買高樓齡居屋，對長者綠表按揭有何影響？
居屋的樓齡是影響長者綠表按揭年期的關鍵因素。這與前述的「政府按揭貸款擔保期」有直接關係。房委會提供的擔保期，是由該單位首次出售日期起計算（一手居屋為50年，大部分二手居屋則為30年）。
銀行批出的最長按揭年期，通常不會超過剩餘的政府擔保期。舉個例子，如果一個居屋單位的首次出售日期是25年前，其擔保期只剩下5年（假設為30年擔保期）。那麼，銀行很可能只會批出最長5年的按揭年期。按揭年期大幅縮短，意味著每月的供款額會顯著增加，這對家庭的財務預算會構成直接影響。
Q3：整個長者綠表買居屋按揭流程需時多久？
由簽署臨時買賣合約到正式完成交易，整個長者綠表買居屋按揭流程，一般需時大約2至3個月。
這個過程主要包括幾個步驟。首先，在簽署臨約後，便要正式向銀行提交按揭申請。然後，銀行會進行審批，並委託律師樓處理相關法律文件。待所有文件準備妥當，並且銀行批出正式的貸款信後，雙方律師便會相約在指定日期完成交易。整個流程的快慢，會受到銀行內部審批效率和律師樓工作進度的影響。
Q4：申請綠表居屋按揭，利率只能選P按嗎？
是的，居屋按揭的利率計劃，傳統上只能選用P按（最優惠利率按揭），而不能選擇H按（銀行同業拆息按揭）。
原因是房委會的擔保已將銀行的風險降至極低，所以銀行會提供一個相對穩定、波幅較少的P按計劃。雖然買家沒有H按的選項，但實際的按揭利率並非銀行公佈的最優惠利率（大P或細P），而是「P減去一個特定百分比」，例如P-1.75%。這種利率計劃的好處是供款額相對穩定，較容易作出長遠的財政預算。