2025年2月28日起，金管局正式暫停實施多年的樓宇按揭壓力測試，為樓市投下震撼彈。這是否代表買樓「上會」從此變得更容易？答案並非如此簡單。雖然假設利率加2厘的壓測要求已成歷史，但銀行審批的核心已全面轉向「供款與入息比率」（DTI）。要準確計算在新制下的最高貸款額，甚至提升借貸能力，便必須透徹了解DTI的計算準則。本文將為你提供最全面的DTI計算攻略，深入剖析固定及非固定收入的計算方法，並傳授3大必睇策略突破借貸上限，更附上取代舊壓測的最新按揭入息要求計算機，助你輕鬆掌握自己的上車實力。
樓按壓力測試已暫停：了解2025按揭審批核心「供款與入息比率」(DTI)
相信不少準備置業的朋友，都聽過「樓按壓力測試」這個術語。過去十多年，它一直是申請按揭時一道重要的關卡。不過，市場迎來了重大轉變，金管局已宣布暫停這項措施。現在，按揭審批的核心，已經全面轉向一個更直接的指標：「供款與入息比率」(DTI)。這篇文章會為你清晰講解整個轉變，讓你掌握最新的審批準則。
金管局最新指引：2025年2月28日起暫停壓力測試
是的，你沒有看錯。香港金融管理局（金管局）在2025年2月28日發出最新指引，正式宣布暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求。這項要求，是假設在現行按揭利率基礎上再增加2厘，來評估申請人的還款能力。這意味著，由該日起簽訂臨時買賣合約的物業交易，在申請按揭時，銀行將不再需要執行這一關。
為何要暫停？壓力測試的歷史與目的回顧
回顧歷史，樓宇壓力測試其實是一項「逆周期措施」。它在2010年首次推出，目的是在樓市熾熱和低息環境下，管理好銀行的信貸風險。金管局希望確保即使未來利率回升，業主的還款能力依然穩健，避免出現大規模的斷供情況。簡單來說，它就像為樓市加設的一道安全網。不過，隨著美國加息周期相信已見頂，本港按揭利率大幅飆升的風險已經減低。因此，金管局判斷這項嚴格的措施在現階段可以暫停，以適應最新的經濟環境。
審批新標準：供款與入息比率(DTI)成為唯一指標
既然壓力測試已經暫停，銀行現在用什麼標準來審批按揭呢？答案就是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。這個比率，現在成為了衡量你還款能力的最主要、甚至是唯一的指標。DTI的計算方式很直接，就是將你「每月總債務」除以你的「每月總入息」。在現行規定下，首次置業人士的DTI上限為50%，即你所有債務的每月還款額，不能超過你月入的一半。如果是非首次置業，或作為按揭擔保人，這個上限會收緊至40%。所以，現在要準確評估自己的借貸力，關鍵就在於清晰計算好DTI，這比以前尋找樓按壓力測試計算機來得更重要。
供款與入息比率(DTI)計算全攻略：新按揭標準深入剖析
自從舊有的樓按壓力測試暫停之後，供款與入息比率（DTI）就成為了銀行審批按揭的唯一核心指標。簡單來說，DTI就是計算你每月總債務佔總入息的百分比。這個比率直接決定了銀行願意借給你多少錢。所以，想知道自己能否順利上會，就要先學懂如何計算DTI。
DTI黃金比例：首置(50%) vs 非首置/擔保人(40%)
金管局為不同背景的申請人設定了不同的DTI上限，你可以將它理解為一條「黃金比例」的界線。你的身份是首次置業，還是已經持有物業，會直接影響你的借貸能力。
首次置業人士：DTI上限50%
如果你是第一次置業，銀行在審批上會相對寬鬆一些。根據現時指引，你的每月總供款額，不可以超過每月總入息的50%。換句話說，你收入的一半，可以用來應付包括新造按揭在內的所有債務。
非首次置業或擔保人：DTI上限收緊至40%
如果你的名下已經持有其他按揭物業，或者你正為他人的按揭做擔保人，銀行就會視你為非首次置業人士。由於你已經有其他的財務負擔，銀行為了管理風險，會將DTI上限收緊至40%。這個要求更嚴格，所以換樓人士在計算時要特別留意。
如何計算「每月總入息」？固定、非固定及租金收入準則
要準確計算DTI，首先要懂得銀行是怎樣計算你的「每月總入息」。並非所有收入都會被百分百計算在內。想知道自己能否通過樓壓力測試，就要了解銀行對固定收入、非固定收入和租金收入的不同準則。
固定收入人士
對於有固定月薪的「打工仔」，計算方法最直接。你只需要準備最近三個月的糧單、稅單和銀行月結單。如果公司有發放花紅或雙糧，銀行通常會將過去一至兩年的總金額除以12或24個月，然後將這個平均數加到你的月薪上。
非固定收入人士（如佣金制）
如果你的收入主要來自佣金或以自僱形式工作，例如地產代理、保險從業員或Freelancer，銀行的審核會比較審慎。你需要提供最少六個月，甚至長達兩年的入息證明。銀行會計算出你的平均月入，但因為收入不穩定，通常會將這個平均數再打六至八折計算，以反映潛在的波動風險。
租金收入
假如你手上有物業正在出租，租金收入也可以計入總入息，但同樣會被打折扣。如果物業已簽訂有效租約，銀行普遍會將租金收入打七至八折計算。如果物業未有租約，銀行則會參考估價報告的市場租金，然後再打六至七折。這個折扣是為了預留維修、管理費和空租期的開支。
「每月總債務」包括什麼？必須申報的財務責任
計算DTI時，除了新的按揭供款，銀行還會將你所有的現存債務計算在內。你在申請時必須如實申報所有財務責任，因為銀行會透過查閱你的信貸報告（由環聯提供）來核實資料。這些債務包括：
銀行會將這些債務的每月還款額，與你申請中物業的每月按揭供款相加，得出「每月總債務」，然後再用這個數字來計算你的DTI。
如何提升借貸力？3大DTI優化策略與案例分析
雖然金管局已暫停樓按壓力測試，但供款與入息比率（DTI）已成為銀行審批樓宇按揭的唯一核心指標，其重要性不言而喻。想成功獲批理想的貸款額，關鍵就在於如何優化你的DTI數字。其實，只要在申請前做好準備，提升借貸力並非難事。以下將會為你剖析三大策略，助你輕鬆過關。
策略一：申請按揭前的財務健康檢查
申請按揭就像一次全面的財務體檢，與其臨急抱佛腳，不如提早準備，將自己的財務狀況調整至最佳水平。一個清晰整潔的財務紀錄，是贏取銀行信任的第一步。
第一步：整合債務 降低每月還款額
DTI的計算公式是「每月總債務」除以「每月總入息」，因此，降低分子（總債務）是最直接有效的方法。在正式申請按揭前三至六個月，你應全面審視自己的債務狀況，特別是私人貸款、信用卡分期、汽車貸款等高息或短期的債務。
假設你每月有$5,000的私人貸款還款，這筆數額會直接計入你的DTI計算中。如果能在申請前清還，或者透過結餘轉戶等方式，將多筆債務整合成一筆月供較低的貸款，就能即時改善DTI比率，釋放你的借貸空間。
第二步：最大化可計算的入息證明
處理好債務後，下一步就是壯大分母（總入息）。銀行的審批準則是基於可證明的穩定收入，所以你需要有策略地整理你的入息文件。除了固定月薪，花紅、佣金、津貼，甚至是穩定的兼職收入，都有機會被納入計算。
要訣是建立清晰的紀錄。申請按揭前，應盡量將所有收入存入同一個銀行戶口，並保留清晰的糧單及銀行月結單。如果你有非固定收入，例如年終花紅或雙糧，記得要主動向銀行提供過去一至兩年的稅單或相關證明，確保這筆額外收入能被銀行納入計算，從而最大化你的認可入息。
策略二：增加擔保人的注意事項
增加擔保人是提升借貸力的常見方法，因為銀行會將擔保人的收入與申請人合併計算，大大增強還款能力。不過，這個方法是一把雙面刃，決定前必須了解清楚所有細節。
首先，擔保人自身的財務狀況必須穩健，沒有過多負債。銀行會將擔保人的債務一併計入DTI，如果擔保人債務沉重，隨時可能弄巧反拙。
其次，成為擔保人是一個重大的法律承諾。一旦借款人斷供，擔保人便有責任承擔整筆按揭貸款。更重要的是，擔保人的身份會影響其日後的置業計劃。當擔保人自己想申請按揭時，銀行會視其為非首次置業，DTI上限會由50%收緊至40%，借貸能力將大打折扣。因此，邀請親友作擔保人前，務必進行坦誠溝通，確保雙方都完全明白當中的責任與長遠影響。
策略三：複雜個案的應對技巧
對於收入模式較為複雜的申請人，只要懂得準備，同樣能順利通過審批。
自僱人士/Freelancer的收入證明策略
自僱人士或自由工作者（Freelancer）的收入普遍較不穩定，因此銀行審批時會格外審慎。要成功獲批按揭，關鍵在於提供具說服力的證明文件。最好的方法是準備至少連續兩年的公司財務報表及個人稅單，向銀行證明你的業務有穩定盈利。
此外，維持一個專門處理業務收支的銀行戶口，並定時作出強積金（MPF）供款，都能有效增加你入息證明的可信性。銀行在計算你的認可收入時，通常會取兩年平均數，並可能再打一定折扣（例如七至八折），所以提前做好賬目管理至關重要。
「先買後賣」換樓客的過渡性財技
對於「先買後賣」的換樓客，最大的挑戰是在賣出舊物業前，會被視為持有多於一個物業，新購物業的按揭申請DTI上限會被收緊至40%。要應對這種情況，可考慮以下財技：
首先是善用「過渡性貸款」（Bridge Loan），部分銀行會提供短期貸款，助你應付新樓的首期開支，待舊樓成功出售後再償還。另一種策略是與舊樓的買家商討「售後租回」安排，讓你提早取得賣樓資金，同時有充裕時間處理搬遷事宜。最重要的是做好周詳的時間規劃，盡量在簽訂新樓臨約前，已為舊樓找到確實買家，並向銀行提供相關文件，以爭取較理想的審批條款。
最新按揭計算機：取代舊有樓按壓力測試計算機的DTI入息要求
自從金管局暫停樓按壓力測試，置業的計算方式也迎來了新時代。過往大家熟悉的樓按壓力測試計算機，主要用作模擬加息情境，但現在審批標準已回歸基本，集中在「供款與入息比率」(DTI)。為了讓你更準確地掌握自己的借貸能力，我們特別設計了全新的DTI按揭計算機。這個工具移除了舊有的壓力測試假設，完全根據最新的DTI要求進行運算，讓你對自己的財務狀況有更清晰的預算。
如何使用DTI按揭計算機？輸入參數詳解
操作這個計算機非常直接，你只需要準備好幾項基本財務資料。輸入的數字越貼近真實情況，計算結果就越有參考價值。以下是各個輸入欄位的簡單說明：
- 每月總入息：請填寫你（以及聯名申請人）稅前所有固定收入的總和。如果收入包含佣金或花紅等浮動部分，可以參考前文提及的計算方法，輸入一個平均數。持有出租物業的話，記得將已打折扣的租金收入也計算在內。
- 還款期：一般最長可選擇30年。還款期越長，每月供款額就越低，但總利息支出會相應增加。你可以輸入不同年期，比較一下每月現金流的壓力。
- 預計按揭利率：你可以輸入一個現時市場上普遍的按揭利率作估算。這個數字對每月供款額有直接影響。
- 每月總債務還款額：這一步非常重要。請誠實填報所有現存的債務每月還款，例如私人貸款、信用卡分期、汽車貸款等。銀行會透過信貸報告查核這些資料，所以準確填寫有助你獲得更真實的評估。
計算機結果分析：你的最高借貸力
當你輸入所有資料後，計算機就會即時為你分析出幾個關鍵數字，助你了解自己的借貸能力：
- 最高可借貸金額：這是計算機的核心結果。它根據你的入息、債務以及現行的DTI上限（首置50%，非首置40%），反推出銀行最高可能批出的貸款總額。這個數字是你尋找合適樓盤的重要指標。
- 預計每月供款：在最高可借貸金額下，你需要承擔的每月還款額。你可以用這個數字評估置業後對日常生活的影響，確保供款負擔在一個舒適的範圍內。
- 置業總開支預算：除了貸款，計算機還會估算首期、印花稅、律師費及代理佣金等「上車」總開支，讓你對需要準備的現金有更全面的概念。
重要提示：計算結果僅供參考
最後，要溫馨提示一下，這個按揭計算機提供的所有結果都只是一個初步估算，旨在為你提供一個清晰的參考。最終銀行批出的貸款額，仍然會受到多種因素影響。這些因素包括但不限於：
- 銀行最終對你入息證明的審核結果
- 物業的正式估價
- 你的個人信貸評級(TU)
- 銀行當時的內部審批政策
因此，在作出任何財務決定前，建議將計算結果作為規劃的第一步，並與銀行按揭專員或專業顧問作進一步的諮詢。
【歷史資料】舊樓按壓力測試計算機原理回顧
雖然現在的樓按壓力測試已經暫停，但是了解舊制度的運作原理，可以幫助我們更清晰地理解現時按揭審批的變化。回想當年，置業人士申請按揭需要通過一個更嚴格的審查機制，當時坊間的樓按壓力測試計算機，就是為此而設。
已暫停的壓力測試「兩重關卡」
以前的樓宇壓力測試，可以理解為一個「兩重關卡」的審批制度。申請人必須要同時通過這兩關，銀行才會批出按揭貸款。任何一關不合格，都可能影響最終的貸款額，甚至導致申請失敗。
第一關：基本DTI要求
第一關是「供款與入息比率」（DTI）的基本要求。它的計算方式和現時的標準相似，就是以當時的實際按揭利率計算，申請人每月的總供款額，不可以超過每月總入息的50%。這一關主要是評估申請人在正常利率環境下的基本還款能力。
第二關：假設利率加2厘後的壓力測試
第二關才是整個舊制度的核心，也就是真正的壓力測試。銀行會假設現行的按揭利率上升2個百分點（2厘），然後再計算出一個新的、更高的每月供款額。在這個假設的加息情況下，申請人的每月供款額，不可以超過其每月總入息的60%。這一關的目的，是確保即使未來市場利率上升，申請人依然有足夠的能力應付按揭供款，不會輕易出現斷供的風險。
新舊制度對比：入息要求有何變化？
新舊制度最大的分別，就在於是否需要通過第二關的壓力測試。
在舊制度下，入息要求往往是由門檻較高的第二關（加2厘後DTI不高於60%）來決定。所以，申請人需要有更高的收入，才能滿足這個假設性的要求。
在新制度下，審批標準簡化為單一的DTI要求（不高於50%）。因為不再需要為一個假設的加息情況預留緩衝，所以對申請人的入息要求相對降低了。這意味著，在收入相同的情況下，現在的準買家，比起以往能夠申請到更高的貸款額，借貸力實質上是提升了。
樓按壓力測試與DTI計算常見問題 (FAQ)
大家在了解完最新的DTI計算方法後，可能心中還有一些疑問。這裡我們整理了幾個關於樓按壓力測試與供款與入息比率的常見問題，希望可以幫到你更全面地規劃置業。
Q1: 暫停壓力測試後，我是否更容易「上車」？
理論上是的，暫停樓按壓力測試確實降低了置業的入息門檻。過去，申請人需要同時通過DTI和壓力測試這兩關，而壓力測試的要求（假設利率加2厘後，供款不超過入息60%）往往更為嚴格。
現在，審批標準簡化為單一的DTI指標（首置人士為50%）。這代表在相同的月入水平下，你可以承擔的每月按揭供款額變高了，能夠申請的貸款金額也相應增加。換句話說，你可能有能力購買樓價稍高一點的單位。不過，這不代表可以忽略還款能力，DTI的50%上限依然是銀行審批的核心，穩健的財務規劃仍然是成功置業的基礎。
Q2: 購買居屋、綠置居是否需要通過DTI測試？
一般情況下是不需要的。由於居屋和綠置居等資助房屋有香港房屋委員會作為擔保，銀行的信貸風險大大降低。因此，銀行在審批這類按揭申請時，通常會豁免DTI測試和以往的樓宇壓力測試。這也是資助房屋其中一個很大的優勢，讓部分入息未能通過私樓按揭審批的市民，仍有機會達成置業夢想。
Q3: 若DTI不達標，除了增加擔保人還有何方法？
如果你的DTI計算結果未能達標，增加擔保人是常見方法，但並非唯一出路。你還可以考慮以下幾個方向：
- 積極管理債務：在申請按揭前，盡力清還其他無抵押貸款，例如私人貸款、信用卡分期等。因為這些債務會計入你的「每月總債務」之中，直接拉高DTI比率。減少債務，就能有效降低DTI。
- 延長還款年期：將按揭還款期盡量延長（例如至30年），可以攤薄每月的還款額。每月供款金額降低了，DTI比率自然會改善。
- 增加首期資金：這是最直接的方法。增加首期就等於減少總貸款額，每月供款額亦會隨之下降，有助你輕鬆達到DTI要求。
Q4: 未來會否重啟樓按壓力測試？
這個問題沒有確切答案，因為樓按壓力測試本質上是金融監管機構的一項「逆周期措施」。它的設立是為了在低息環境和熾熱樓市中，管理銀行的信貸風險。
當局決定暫停，是基於當前的利率環境已經處於較高水平，壓力測試的額外要求顯得過於嚴苛。然而，這項工具並未被廢除。假如未來宏觀經濟環境出現重大轉變，例如樓市再次急速升溫，或者利率回落至極低水平，監管機構為了維持金融體系的穩定，絕對有可能重新啟動壓力測試。因此，我們應視之為一項備用政策工具，其動向將緊隨香港的經濟及樓市週期而定。