樓價高企，好不容易儲夠首期，卻發現「爭少少」先上到會？不少人或會萌生念頭：不如申請一筆私人貸款（P Loan）填補差額？這個看似方便快捷的財技，實際上是觸碰銀行及金管局監管紅線的危險舉動，暗藏五大致命陷阱。銀行審查按揭申請時，會透過環聯信貸報告（TU）及銀行月結單等方式，嚴密追蹤首期資金來源。一旦發現資金源於借貸，不僅按揭申請會即時被拒，更可能導致買家撻訂離場，甚至負上法律責任。本文將為你徹底剖析「P Loan首期」為何是禁忌，揭秘銀行三大審查機制，並提供可行的合規替代方案及過關攻略，助你在置業路上避開雷區，穩妥上會。
拆解「私人貸款做首期」的致命風險與監管紅線
在籌備置業的路上，很多人面對最大的難關就是首期。於是，一個念頭可能浮現：「我可以用私人貸款做首期嗎？」這個想法表面上似乎能解決燃眉之急，實際上卻是觸碰了整個銀行按揭體系的監管紅線。這不單是銀行內部指引的問題，而是直接牽涉到金融穩定和嚴肅法律責任的核心議題。
為何嚴禁「P Loan首期」？金管局與銀行守則的兩大目的
你可能會問，我自己借錢，也有能力償還，為何銀行要嚴格禁止？其實，香港金融管理局（金管局）與銀行業界之所以嚴禁使用私人貸款做首期，背後有兩個非常重要的目的。
維持金融穩定：防止買家透過私人貸款過度槓桿
第一個目的，是為了維持整個金融體系的穩定。試想像，如果容許買家透過私人貸款支付首期，就等於繞過了金管局為不同樓價設定的按揭成數上限。這種操作會讓買家承擔遠超其真實還款能力的債務，形成「過度槓桿」。當經濟環境逆轉或利率上升時，這些高槓桿的業主違約風險將會急升，一旦形成趨勢，便可能對銀行體系造成衝擊。
打擊潛在風險：杜絕變相的「高成數」甚至「十成按揭」
第二個目的，是為了堵塞製造變相「高成數按揭」的漏洞。舉個例子，假設你申請九成按揭，但用作支付餘下一成的首期資金，也是從私人貸款借來的，這意味著你的總負債其實是樓價的百分之百，實質上就是「十成按揭」。這無疑大大增加了銀行和按揭保險公司的信貸風險。所以，監管機構必須從源頭上禁止，確保買家投入的是自己的真實資本，以證明其具備一定的風險承擔能力。
銀行與按揭保險公司如何定義「合規首期」？
既然私人貸款這條路走不通，那怎樣的資金才算是銀行眼中的「合規首期」？對於這一點，銀行和按揭保險公司（例如香港按揭證券有限公司HKMC）都有非常清晰的界定。
可接納的首期資金來源：儲蓄、投資收益、家人無償贈與
最標準及穩妥的首期資金來源，是你個人長年累月的儲蓄、透過股票或基金等投資工具獲得的收益，或是變賣其他資產（例如另一層物業或汽車）所得的資金。此外，來自直系親屬（通常指父母）的「無償贈與」也是完全可以接納的。這裡的關鍵詞是「無償」，意味著這筆錢是直接贈送給你，你並無法律責任需要償還。
不接納的首期資金來源：任何形式的私人貸款、循環貸款、稅貸
而不被接納的資金來源，就涵蓋了任何形式的個人借貸。這不僅僅指普通的私人貸款，同樣包括銀行或財務公司的循環貸款（Revolving Loan），甚至是年利率相對較低的稅務貸款（Tax Loan）。只要資金的本質是需要償還的債務，都不能用作支付物業首期。
虛報首期來源：從申請作廢到負上刑責的嚴重後果
有些人可能會抱持僥倖心態，認為只要自己不主動申報，銀行便無法得知首期來源。這個想法極度危險。虛報首期資金來源的後果，遠比按揭申請被拒絕嚴重得多，甚至可能牽涉刑事責任。
法律約束：申請高成數按揭必須簽署的「首期來源聲明書」
當你申請高成數按揭時，銀行和按揭保險公司必定會要求你簽署一份具有法律效力的文件，名為「首期來源聲明書」。在這份文件上，你必須明確申報你的首期資金全部來自合規渠道，例如個人儲蓄或家人贈與，並非來自任何借貸。
法律風險：虛假聲明可能觸犯欺詐罪
一旦簽署了這份聲明書，便代表你作出了嚴肅的法律承諾。如果你實際上是用私人貸款支付首期，卻在聲明書上謊稱是自己的儲蓄，這就構成了虛假聲明。若被銀行或按揭保險公司發現，你的按揭申請會即時作廢，已支付的訂金亦可能被發展商或賣家沒收。更嚴重的是，這種意圖透過欺騙手段獲取貸款的行為，有機會觸犯香港法例中的欺詐罪，是需要負上刑事責任的。
銀行如何識破「私人貸款首期」？三大審查機制大揭秘
我們明白，面對樓價高企，儲夠首期絕非易事，因此有些人會考慮申請私人貸款作首期。不過，銀行對於首期資金來源的審查，其實遠比大家想像中嚴謹。銀行並非只看你戶口夠不夠錢，而是有一套相當成熟的機制，去追蹤資金的真正來源。接下來，我們會像朋友一樣，為你拆解銀行三大審查機制，讓你清楚了解他們的審批邏輯。
機制一：環聯(TU)信貸報告，私人貸款記錄無所遁形
銀行的第一道防線，就是查閱你的環聯(TransUnion, TU)信貸報告。這份報告是你的個人信貸履歷，你在銀行或財務公司申請的每一筆貸款、每一張信用卡，都會在這裡留下紀錄。想隱瞞一筆私人貸款的存在，基本上是不可能的。
審查重點：臨近買樓時的新增私人貸款查詢及賬戶
銀行審查TU報告時，特別關注時間點。如果一筆私人貸款是一兩年前申請，而且用途清晰，銀行通常不會將它與你的首期直接掛鉤。但是，如果在你簽訂臨時買賣合約前後的三至六個月內，TU報告上突然出現新的私人貸款查詢紀錄，甚至新增了一個貸款賬戶，這就會觸動銀行的警報系統。這種時間上的巧合，是銀行眼中最明顯的危險信號。
危險信號：大額私人貸款金額與首期數額高度吻合
除了時間點，貸款金額也是銀行的審查重點。假設你需要準備80萬首期，而你的TU報告上，恰好在最近出現一筆75萬的新增私人貸款。這種金額上的高度吻合，銀行很難相信只是一個巧合。審批人員會將這兩個數字並列考慮，合理地推斷這筆私人貸款就是用來支付首期的主要部分，從而對你的按揭申請亮起紅燈。
機制二：銀行月結單分析，追蹤首期資金來源與存入時間
TU報告揭示了你的債務狀況，而銀行月結單則暴露了你的資金流向。這是銀行識破私人貸款首期的第二個重要工具。申請按揭時，銀行會要求你提供最近三至六個月的銀行月結單，目的就是為了核實你的首期資金，是否來自你長期的穩定儲蓄。
警報觸發點：為何用作首期的短期大額存款會被嚴格審查？
銀行期望看到的首期，是透過你每月薪金穩定儲蓄，或來自合理的投資收益，慢慢累積而成。如果在你申請按揭前的一兩個月內，你的銀行戶口突然出現一筆與你收入水平不符的大額存款，例如一筆過存入50萬，這筆資金自然會成為審查的焦點。銀行必須查清這筆錢的來源，以確保它不是來自借貸。
資金鏈追蹤：如何從入賬方判斷資金是否源於另一筆私人貸款
審查大額存款時，銀行會仔細研究入賬方的資料。如果這筆資金是從另一間銀行或認可的財務公司轉賬過來，而該機構又恰好是提供私人貸款的公司，那麼資金鏈就非常清晰了。銀行能夠輕易地將你TU報告上的新增貸款，與你銀行月結單上的這筆大額存款聯繫起來，證實你的首期來源於借貸，繼而影響你的按揭審批結果。
[獨家] 決策流程圖：一圖看清你的首期來源是否「安全」
為了讓你更直觀地評估自己的情況，我們設計了一個簡單的問答流程，幫助你判斷首期資金來源的風險等級。不妨跟著問題，一步步檢視自己的狀況。
以問答形式引導，自行判斷首期資金來源的風險等級
- 問題一： 你的首期資金，絕大部分是否來自你本人名下，超過六個月或以上的穩定儲蓄或投資收益？
- 是： 風險極低。這是銀行最樂見的情況。
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否： 請回答問題二。
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問題二： 你的首期資金，是否主要來自家人或近親的無償贈與，並且有清晰的銀行轉賬記錄或已準備好「贈與信」作證明？
- 是： 風險較低。只要文件齊備，銀行普遍會接納。
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否： 請回答問題三。
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問題三： 你的首期資金中，是否有相當一部分是來自最近三個月內，以你本人名義申請的任何形式的私人貸款、稅務貸款或循環貸款？
- 是： 風險極高。這直接觸犯了監管機構的紅線。
清晰展示不同路徑的後果：申請被拒、撻訂風險、順利過關
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順利過關（低風險路徑）： 如果你的首期來源是自身的長期儲蓄或有妥善證明的家人贈與，你的按揭申請在首期來源這一關，基本上不會遇到任何阻礙，可以順利進入下一步審批。
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申請被拒、撻訂風險（高風險路徑）： 如果銀行透過上述機制，判斷你的首期來自私人貸款，後果可能非常嚴重。最直接的結果就是按揭申請被拒絕。更壞的情況是，如果你已經簽署了正式買賣合約，但最終因無法取得按揭貸款而導致交易失敗，你將會損失已支付的全數訂金，即面臨「撻訂」的巨大風險。
不只影響首期：現有私人貸款如何拖垮你的按揭借貸力？
很多人以為只要不直接用作「私人貸款首期」，現有的私人貸款就與按揭申請無關。這其實是一個相當普遍的誤解。事實上，即使你有一筆與置業完全無關的私人貸款，它依然會在你申請按揭時，直接削弱你的借貸能力。要了解箇中原理，我們首先要認識一個銀行審批按揭時最重要的指標。
核心影響：私人貸款如何蠶食你的「供款與入息比率」(DSR)
銀行判斷你是否有能力償還按揭貸款，主要依賴「供款與入息比率」（Debt-to-Service Ratio，簡稱DSR）這個數據。這個比率計算了你每月所有債務還款總額佔你每月總收入的百分比。金管局對此有嚴格規定，是銀行批核按揭時不可逾越的紅線。
DSR計算公式：每月總債務還款額 ÷ 每月總收入
這個公式中的「每月總債務還款額」是關鍵。它不單指你未來新造按揭的每月供款，而是包括了你名下所有的債務還款，例如信用卡分期、汽車貸款，當然還有你的私人貸款。
私人貸款的每月還款額如何被計入總債務，削弱借貸能力
當你申請按揭時，銀行會將你現有私人貸款的每月還款額，加到你新申請的按揭每月供款上，然後再計算你的DSR。所以，你每個月償還的私人貸款金額，等於直接佔用了你的借貸額度，令你可以承擔的按揭供款減少，最終獲批的貸款額自然會縮水。
實例計算：一筆私人貸款如何令你的借貸力大打折扣
文字解釋可能有點抽象，我們直接用一個實例來看看，一筆私人貸款的影響可以有多大。假設你想購買一層價值600萬的物業，申請九成按揭，貸款額為540萬，分30年還款，按揭利率為4.125%。
案例一：沒有私人貸款下的最高按揭貸款額及最低月入要求
在完全沒有其他債務的情況下，你的每月按揭供款約為$26,099。根據金管局DSR上限50%的規定，你的最低月入要求就是 $26,099 ÷ 50% = $52,198。
案例二：身負每月$5,000私人貸款後的最高按揭貸款額及最低月入要求
假設你身上有一筆私人貸款，每月需要還款$5,000。銀行的計算方式就會變成：將你的總債務視為（按揭供款 + 私人貸款還款）。如果你的月入維持在$52,198，你可以負擔的總債務上限是$26,099。扣除$5,000的私人貸款還款後，你只剩下$21,099的額度可用於按揭供款。這意味著你的最高貸款額會由540萬大幅降至約435萬，根本不足以完成交易。反過來說，若你仍想借足540萬，你的最低月入要求就會急升至 ($26,099 + $5,000) ÷ 50% = $62,198。一筆$5,000的私人貸款，就令你的入息門檻提高了整整一萬元。
[獨家] 互動計算機：即時評估私人貸款對你按揭能力的影響
想知道你現有的私人貸款對你的買樓大計有多大影響？不用自己慢慢計。我們設計了一個簡單易用的互動計算機，讓你即時看到最真實的數據。
輸入月薪、樓價及現有每月私人貸款還款額
你只需要在計算機中輸入你的每月收入、心儀物業的樓價，還有你目前每個月要償還的私人貸款總額。
即時對比兩種情況下的「最低月入要求」及「最高貸款額」
計算機會立即為你展示出「有私人貸款」和「沒有私人貸款」兩種情況下的詳細對比，包括各自的最低月入要求和能夠申請到的最高按揭貸款額。數字上的巨大差異，會讓你對清除債務的重要性有更清晰的了解。
首期不足又不想犯規？「私人貸款」以外的合規解決方案
當面對「私人貸款首期」這個高風險選項時，不少人會感到徬徨。其實，要在符合金管局規定的前提下解決首期資金問題，並非只有一條絕路。這裡為你準備了幾個實際可行的合規方案，讓你穩妥地踏出置業第一步。
方案一：善用「家人贈與」作首期 (附贈與信範本要點)
為何「家人贈与」與「私人貸款」有本質區別？
這兩者的最大分別，在於「債務責任人」是誰。當你申請私人貸款，這筆債務就記錄在你的信貸報告上，銀行會將其每月還款額計入你的「供款與入息比率」(DSR)，直接削弱你的按揭借貸能力。相反，「家人贈與」是一筆無償的資金，你沒有還款責任。即使這筆錢是家人透過加按物業或貸款得來，還款的責任也在於家人，而不是你這位按揭申請人。因此，銀行在審批時，不會將這筆資金視為你的負債。
如何準備首期贈與聲明書及資金證明，增加銀行信心
要讓銀行完全信服資金來源是贈與，一份清晰的「首期贈與聲明書」(Gift Letter) 非常重要。這份文件沒有固定格式，但必須包含幾個核心要點：
1. 贈與人及受贈人的全名和身份證號碼。
2. 雙方的關係（例如：父子、母女）。
3. 清楚列明贈與的金額。
4. 最關鍵的一句：明確聲明該筆款項為「無償贈與」，受贈人日後無需償還。
5. 雙方簽署和日期。
如果想進一步增加銀行的信心，特別是申請高成數按揭時，可以主動附上贈與方顯示該筆資金的銀行月結單副本，證明資金的確存在，讓整個審批過程更順暢。
處理大額轉賬的注意事項，避免觸發反洗錢調查
處理來自家人的大額資金時，必須小心處理轉賬過程。如果你在臨近買樓時，戶口突然收到一筆與首期金額相約的巨款，銀行有機會基於反洗錢條例（AML）對資金進行調查，甚至暫時凍結戶口，這足以打亂整個交易部署。安全的做法有兩種：一是提早幾個月將資金轉入你的戶口，讓它成為你儲蓄的一部分。二是安排家人在需要支付訂金或首期時，直接將款項以本票形式開給律師樓，並保留所有單據，這樣資金流向就一目了然。
方案二：策略性提早清還私人貸款，洗底TU記錄
如果你本身已有私人貸款在身，而這筆貸款並非用作首期，想順利申請按揭，提早「洗底」是一個明智的策略。
最佳時機：應在申請按揭前多久還清私人貸款？
信貸報告（TU）的資料更新不是即時的，通常需要數星期時間。因此，最理想是在你計劃申請按揭前的至少三個月，就全數清還所有影響DSR的私人貸款。這樣可以確保在你正式遞交申請時，銀行查閱的TU報告已經是一份乾淨亮麗的記錄，顯示你沒有額外的還款負擔。
文件準備：保留還款證明，以備銀行查閱
清還貸款後，記得向貸款機構索取一份正式的「全數清還證明書」。同時，保留好最後一期的轉賬記錄或銀行月結單。萬一銀行在你的TU報告上看到一個剛結束不久的貸款戶口而產生疑問，你就可以立即提供這些文件，證明債務已經完全解決，消除銀行的疑慮。
H44: 成本考量：注意提早還款私人貸款可能產生的手續費或罰息
決定提早還款前，有一個重要的成本因素需要計算。不少私人貸款合約都設有提早還款條款，當中可能涉及額外的手續費或罰息。罰息的計算方式各有不同，有些是按貸款餘額的某個百分比計算，有些則是收取數期的利息。在行動前，務必仔細閱讀你的貸款合約，或直接向貸款機構查詢，衡量提早還款的總成本是否划算。
[獨家] Plan B清單：6個月財務整理與首期準備作戰計劃
如果你距離置業目標還有大約半年時間，這份作戰計劃可以助你一步步達標。
第1-2個月：信貸審查與制定私人貸款還款優次
第一步是全面掌握自己的財務狀況。自行查閱最新的信貸報告，詳細列出所有債務，特別是私人貸款的金額、利率和每月還款額。然後，制定一個清晰的還款計劃，通常會優先清還利率最高的貸款，以節省利息支出。
第3-4個月：家庭首期資金贈與溝通與安全轉帳流程
如果需要家人的資金支持，這段時間就是展開溝通的黃金機會。與家人坦誠商討所需金額、贈與形式，並一起規劃一個安全穩妥的轉賬流程。參考前文提到的建議，決定是提早轉賬，還是直接支付給律師樓，並預先準備好相關的文件草稿。
第5-6個月：最終文件準備（贈與聲明書）與信貸報告確認
這是最後的衝刺階段。如果你已清還私人貸款，再次查閱信貸報告，確認相關記錄已經更新。同時，正式簽署「首期贈與聲明書」，並確保所有首期資金已經按計劃準備就緒。當一切文件齊備，信貸記錄乾淨，你就可以充滿信心地向銀行遞交按揭申請了。
按揭獲批後就安全？申請私人貸款時機的致命錯誤
很多人以為，只要收到銀行的按揭批核信，就等於大功告成，可以鬆一口氣。即使你已成功避開用私人貸款做首期這個大陷阱，但千萬別以為按揭獲批後就一勞永逸。事實上，在物業正式成交前，任何一個看似無關痛癢的財務決定，都可能讓你功虧一簣，其中最常見的，就是在不恰當的時機申請新的私人貸款。
最大陷阱：在按揭正式放款前申請新的私人貸款（如裝修貸款）
收到按揭批核通知後，不少準業主便急不及待開始規劃新居的裝修工程，甚至馬上申請一筆裝修私人貸款，希望盡快取得資金，待一收樓便能動工。這個想法看似合情合理，實際上卻是一個足以致命的陷阱。因為從銀行批出按揭到正式放款給你（即支付樓價尾數）之間，仍然存在一個關鍵的審查期，任何新的信貸申請都可能觸動銀行的警報。
最後審查：銀行為何會在放款前作Final TU Check？
銀行批出按揭，是基於你當時的財務狀況評估。為了保障自身利益，銀行必須確保在你提取貸款的那一刻，你的還款能力並未出現惡化。因此，很多審慎的銀行會在正式放款前的最後階段，再進行一次最終的信貸報告審查（Final TU Check）。假如銀行在這個時候，從你的環聯（TU）信貸報告中發現有新的貸款查詢記錄，或者甚至出現了一個新的私人貸款賬戶，銀行有充分理由懷疑你的財政狀況有變，負債比率亦已改變。最嚴重的後果是，銀行有權即時重新審視，甚至撤回已經批出的按揭貸款。
承諾書效力：簽署文件後不增加新私人貸款的法律約束
除了銀行主動進行的最終審查，你在簽署按揭貸款相關文件時，當中通常包含一份具有法律約束力的承諾書。你會在文件上親筆簽署，承諾在按揭貸款完全發放之前，不會申請任何新的貸款或增加個人總負債。這份文件絕非普通通告，而是一份正式的法律契約。一旦你在這段期間違反承諾，申請了新的私人貸款，銀行便可視為你違反合約條款，有權中止貸款發放。屆時你可能因無法完成交易而要「撻訂」，損失慘重。
申請裝修或傢俬私人貸款的最佳時機
那麼，如果你確實需要一筆資金作裝修或購置傢俬之用，應該在何時申請私人貸款才最穩妥？答案非常清晰，就是等待所有買賣程序完成之後。
安全做法：必須在物業交易完成、按揭貸款已全數發放後才申請
最安全、唯一正確的做法，是等到物業的交易日（俗稱「成交日」）順利完成，銀行已經將你的按揭貸款全數發放給賣方的律師，並且你已經取得新居的鑰匙之後。到了這個階段，整個物業買賣及按揭流程才算真正結束。此時，你再去申請任何裝修或傢俬的私人貸款，就完全不會對你的按揭構成任何風險。記住，多等一兩星期，遠比冒著失去整筆交易的風險來得明智。
關於「私人貸款首期」的常見問題 (FAQ)
關於私人貸款首期這個話題，市場上總有不少疑問與迷思。我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠一次過為你清晰解答，讓你更全面地了解相關的規則與風險。
Q1: 如果我的私人貸款只剩兩三期未還，會否影響按揭審批？
這是一個很常見的情況。理論上，任何未還清的債務，其每月還款額都會被計入「供款與入息比率」(DSR) 的計算中。即使只剩下兩三期，這筆還款額依然會輕微削弱你的借貸能力。不過，銀行在審批時通常會考慮整體情況。如果貸款餘額極低，而你的還款能力又非常充裕，部分銀行可能會採取較彈性的處理方式。最穩妥的做法，是在正式提交按揭申請前，先將這筆私人貸款完全還清，並準備好還款證明文件。這樣就能以最清晰的財務狀況面對審批，避免任何不必要的疑問。
Q2: 發展商高成數按揭的審批是否較寬鬆，可接受私人貸款首期？
這是一個嚴重的誤解。首先，發展商按揭通常是由其關聯的財務公司承辦，這些機構同樣受到金融法規的約束，並且同樣會查閱申請人的信貸報告(TU)。它們與銀行一樣，絕不接納以私人貸款作為首期的資金來源。市場上認為發展商按揭較「寬鬆」的印象，通常是指它們在計算供款與入息比率時，可能比銀行有較大的彈性，但這並不代表它們會無視首期來源的合規性。而且，這種「寬鬆」往往伴隨著更高的利息成本，尤其在優惠期過後，利率可能大幅抽升。因此，切勿將發展商按揭視為使用私人貸款支付首期的「後門」。
Q3: 透過家人代借私人貸款再轉賬給我作首期，是否可行？
這個方法表面看似聰明，但實際操作上風險極高，絕對不建議嘗試。當你的銀行戶口突然收到一筆來自第三方的大額轉賬，極有可能觸發銀行的反洗黑錢監控機制。銀行有權暫時凍結這筆資金並展開調查，要求你解釋資金來源。由於物業交易有嚴格的時間限制，一旦資金被凍結，你可能無法如期支付訂金或樓價餘額，最終導致交易失敗，訂金亦會被沒收。此外，這筆貸款會記錄在家人名下，嚴重影響他們未來的借貸能力。要合規地接受家人資助，資金應為無償贈與，並準備好「贈與信」向銀行證明。
Q4: 低息稅務貸款是否屬於私人貸款，可以用作首期嗎？
是的，稅務貸款（稅貸）本質上就是一種無抵押的私人貸款。雖然它的名義是為交稅提供便利，而且利率通常較低，但在金融機構的定義中，它與一般私人貸款並無分別。申請稅貸同樣會在你的信貸報告(TU)上留下紀錄。因此，所有關於私人貸款不能用作首期的規定，完全適用於稅務貸款。銀行在審查時，會將稅貸視為一筆普通的個人債務，絕不會因為它的利率較低而接納其作為首期資金。
Q5: 如果銀行知道我曾打算用私人貸款做首期，會否留下壞紀錄？
這要視乎情況。如果你只是向銀行職員或按揭中介進行初步諮詢，並未提交正式申請或任何文件，那麼銀行不會有你的正式紀錄。但如果你已經提交了按揭申請，銀行在審批過程中發現你有可疑的私人貸款紀錄，因而拒絕了你的申請，該銀行便會有這次的內部申請紀錄。這雖然不會直接影響你在環聯(TU)的信貸評分，但若你短期內再次向同一家銀行申請，他們可能會進行更嚴格的審查。最好的處理方式是，在了解規則後，先解決私人貸款的問題，整理好財務狀況，再以合規的方式重新提交申請，這樣成功獲批的機會自然會大大提高。