親人離世，除了要承受悲痛，處理其留下的物業更是一項繁複且令人困惑的任務。香港的物業業權模式多樣，究竟物業是屬於「長命契」還是「分權共有」？是私人樓宇還是資助房屋？您的身份是遺產繼承人、尚存的聯權共有人，抑或是租客，處理程序都截然不同。本文將為您提供一個清晰、全面的指南，由最基本的物業狀況判斷開始，深入剖析「遺產承辦」的核心流程、詳解「長命契」物業的繼承手續，並涵蓋居屋等資助房屋的特殊轉讓規定，助您理清頭緒，按部就班地完成所有法律及行政程序。
【第一步】釐清物業狀況與您的身份，確定正確處理路徑
當不幸面對業主去世的情況，第一件要做的事，就是先冷靜下來，像偵探一樣，掌握手頭上的三個關鍵資訊。這一步非常重要，它會直接決定您接下來要走的路，是簡單直接還是需要多一點時間和程序。我們一起來釐清一下。
判斷物業擁有權模式：分權共有 vs. 聯權共有（長命契）
首先，您需要知道物業的擁有權模式，這通常記錄在樓契上。香港的物業共同擁有權主要分為兩種，它們的處理方式截然不同。
分權共有 (Tenancy in Common)：這種模式下，每位業主都擁有物業的一個獨立份額，例如A君佔50%，B君佔50%。如果其中一位業主死亡，他持有的份額就會成為其遺產的一部分，需要根據遺囑或無遺囑繼承法來處理。
聯權共有 (Joint Tenancy)，俗稱「長命契」：這是最常見的夫妻聯名持有方式。在法律上，所有聯名業主被視為一個單一的個體。當其中一位業主去世，其業權會自動轉移給尚存的其他聯名業主。整個過程不涉及遺產承辦，手續相對簡單得多。
所以，判斷物業是分權共有還是長命契，是整個流程的第一個分岔路口。
判斷物業性質種類：私人樓宇 vs. 資助房屋
接下來，要確定物業的種類。這會影響到業權轉讓的規則和限制。
私人樓宇：處理方式比較直接，主要跟隨上述的擁有權模式來決定後續程序。
資助房屋：例如居者有其屋計劃（居屋）的單位。由於這類物業涉及政府的資助和轉售限制，處理居屋業主去世的情況會多加一層手續。即使是合法繼承人，也需要向房屋委員會申請業權轉讓，並且要符合特定資格和條件。整個過程和私人樓宇的自由繼承是兩回事。
確認您的身份角色：遺產繼承人、尚存共有人或物業租客
最後一步，是確認您在這件事中的角色。您的身份會決定您的權利、責任和下一步行動。
遺產繼承人：如果您是遺囑中指定的繼承人，或在無遺囑情況下有合法繼承權的親屬，您將需要啟動遺產承辦程序，去處理屬於已故業主的那一份物業業權。
尚存共有人：如果物業是透過「長命契」持有，而您是其中一位在生的業主，那您就是尚存共有人。您的主要任務是辦理手續，將已故業主的名字從土地登記冊上移除，正式成為物業的唯一擁有人。
物業租客：如果您是該物業的租客，您的租約權益通常不會因業主去世而即時終止。您需要做的，是確認誰是新的業主或遺產代理人，並繼續向合法的一方繳交租金。
搞清楚這三點後，您就有了一張清晰的路線圖，知道接下來應該向哪個方向走。
【核心流程】遺產承辦申請全攻略（適用於分權共有或獨有物業）
當不幸發生業主去世的情況，如果物業屬於分權共有或由一人單獨持有，處理物業的程序便會進入核心部分，也就是「遺產承辦」。這是一個必須經過高等法院處理的法律程序，目的是要確立誰有合法權力去管理及分配已故業主的遺產，當中包括其名下的物業。不論是處理私人樓宇還是居屋業主去世後的業權問題，這個流程都至關重要。
了解關鍵法律文件：遺囑認證與遺產管理書
要合法處理已故業主的物業，首先要認識幾份關鍵的法律文件。整個遺產承辦程序，最終目的就是要取得一份名為「授予書」的法院命令，而這份授予書主要分為兩種：「遺囑認證」及「遺產管理書」。
何謂授予書（承辦紙）？
簡單來說，「授予書」是一份由香港高等法院發出的正式法律文件，它授權指定人士（即遺產代理人）去處理死者的遺產。它就像一把官方鑰匙，讓遺產代理人可以合法地收集死者的資產（例如到銀行提取存款、出售物業），清還其債務，然後將餘下的遺產分配給受益人。這份文件在坊間通常被稱為「承辦紙」。
遺囑認證 (Probate) 與遺產管理書 (Letters of Administration) 的分別
這兩份文件的主要分別，在於業主死亡時有沒有訂立有效的遺囑。
如果業主生前立下了有效的遺囑，並且在遺囑中指定了某人或某些人作為「遺囑執行人」，那麼執行人就需要向法院申請「遺囑認證」。這份文件的作用是確認遺囑的真確性，並且正式授權遺囑執行人按照遺囑的指示去管理遺產。
假如業主去世時沒有留下遺囑，法律上稱為「無遺囑死亡」（Intestacy），法院便會根據法律訂明的優先次序，委任一位「遺產管理人」，並且發出「遺產管理書」。這份文件授權遺產管理人根據《無爭議者遺囑認證規則》去分配遺產。
誰有資格申請授予書？申請優先次序解析
這是一個非常關鍵的問題，因為不是任何人都可以申請成為遺產代理人。法律對申請資格有嚴格的優先次序規定，而這個次序會因應死者是否有留下遺囑而有所不同。
有遺囑情況下的申請資格與次序
首選的申請人，一定是遺囑中指定的遺囑執行人。如果遺囑執行人已經去世、不願意或無法履行職責，那麼申請資格便會按照法律規定的次序，轉移給遺產中的主要受益人。
無遺囑情況下的申請資格與次序
在沒有遺囑的情況下，申請遺產管理書的優先次序非常清晰。根據《無爭議遺囑認證規則》第21條，次序如下：
- 尚存的配偶
- 死者的子女
- 死者的父母
- 死者的兄弟姊妹
享有較高優先權的人，有權優先申請。如果想由較低次序的人申請，就必須證明所有享有更高優先權的人士都已經去世，或已經簽署了文件表示放棄其申請權利。
申請授予書的詳細步驟
了解了基本概念和資格後，我們來看看實際的申請步驟。整個流程可以歸納為幾個核心階段。
步驟一：確認死亡日期，分辨新舊制程序
第一步，也是最關鍵的一步，是確認業主的去世日期。這是因為香港的遺產稅制度在2006年2月11日已正式取消。
如果業主在此日期或之後去世，申請程序相對直接，無需處理遺產稅事宜。
如果業主是在此日期之前去世，申請人必須先到稅務局的遺產稅署，取得「遺產稅清妥證明書」或相關豁免文件，才可以繼續進行承辦申請。
步驟二：準備及填寫所需文件（核心文件清單、資產負債表）
接下來，便要準備一系列文件。核心文件清單通常包括：
- 死者的死亡證正本
- 申請人的身份證明文件
- 證明申請人與死者關係的文件（例如結婚證書、子女的出世紙）
- 死者的遺囑正本（如有）
- 一份詳盡的「資產負債清單」，列明死者在香港的所有資產（如物業、銀行存款、股票、車輛）及所有負債（如按揭貸款、信用卡欠款）。這份清單必須力求準確。
步驟三：親臨遺產承辦處提交申請
所有文件準備齊全後，申請人需要親身前往高等法院的遺產承辦處提交申請表格及所有證明文件。遺產承辦處不接受郵遞申請。承辦處的職員可以提供程序上的協助，但他們不能提供法律意見。如果對填寫文件或法律程序有任何疑問，尋求專業法律意見會是比較穩妥的做法。
步驟四：取得授予書後的四大法律責任
成功取得授予書，只是整個遺產管理程序的開始，並非結束。作為獲法院授權的遺產代理人，你需要履行四大核心法律責任：
- 收集資產：識別並收回死者名下所有資產。
- 清還債務：清償死者所有的債務及法律責任。
- 分配遺產：在清還所有債務後，按照遺囑或法律規定，將遺產淨值分配給各受益人。
- 準備帳目：就整個遺產管理過程擬備一份完整及真實的財產清單及帳目。
遺產承辦的費用與時間估算
處理遺產承辦，自然會涉及費用和時間。預先了解大概的開支和所需時間，有助於更好地規劃。
政府收費明細及小額遺產的簡易處理
政府收費主要包括固定的法院費用，例如申請書的存檔費（現時為265港元）及授予書的謄寫費用（現時為72港元）。
另外，如果遺產總值不高於150,000港元，並且主要由現金或銀行存款組成，申請人可以考慮使用遺產管理官提供的簡易服務。這是一個相對廉宜及簡便的處理方式，費用會按遺產總值以累進百分比計算。
處理時間估算：由數星期至更長
處理時間很難一概而論。對於一些文件齊備、沒有爭議的簡單個案，由提交申請至成功取得授予書，可能需要大約5至7個星期。但是，如果個案涉及複雜的家庭關係、文件不齊全、對遺囑的有效性有爭議，或者需要尋找海外受益人，處理時間就可能會延長至數個月甚至更長。
應對跨境事宜與法律挑戰
有時，遺產處理並非一帆風順，可能會遇到一些較複雜的情況，例如涉及海外因素或家庭成員之間的爭議。
「居籍」(Domicile) 的重要性與海外文件認證
「居籍」並非指國籍或居住地，而是法律上認定死者視為其永久家園的地方。這個概念非常重要，因為它決定了應該用哪個國家或地區的法律來管轄遺產的分配。
此外，如果申請過程中需要提交在香港以外地區發出的官方文件（例如海外的結婚證書或死亡證），這些文件必須經過認證程序，以證明其真確性。根據文件發出地，可能需要辦理「加簽證明書」（Apostille）或經多重機關核證。
甚麼是「知會備忘」(Caveat) 及其應對方法
「知會備忘」是一份向遺產承辦處提交的法律文件，作用是暫時阻止法院批出授予書。任何人如果對遺囑的有效性有懷疑，或認為自己有權管理遺產，都可以提交知會備忘。
一旦有知會備忘登記在案，遺產承辦申請就會被凍結。知會備忘的有效期為6個月，可以續期。要解決這個問題，申請人需要與提交知會備忘的一方協商，要求其撤回，或者啟動法律程序，要求法院作出裁決。這個過程通常會令事情變得複雜，並且會產生額外的法律費用。
【特殊情況一】「長命契」物業的簡易繼承程序
當業主去世，假如物業是以「長命契」（法律上稱為聯權共有）持有，整個繼承程序會比一般遺產承辦來得簡單直接。這是一種非常普遍的物業持有方式，特別是夫妻之間，它的設計初衷就是為了簡化業權的轉移。接下來，我們一起了解一下「長命契」的運作原理和相關手續。
「長命契」的法律核心：生存者權原則
「長命契」最核心的法律概念，就是「生存者權」（Right of Survivorship）。您可以將其理解為，所有聯名業主共同完整地擁有整個物業，彼此的權益密不可分。當其中一位業主死亡，他或她在物業中的權益，會自動且即時地轉移給尚存的其他聯名業主。
這個過程是依法自動發生的，意味著已故業主的物業權益並不會被視為其個人遺產的一部分。因此，這份權益不需要經過複雜的遺囑認證或遺產管理程序，亦不受死者遺囑內容的影響。尚存的業主就自然而然地繼承了整個物業的全部業權，整個過程相對快捷。
更新土地登記冊的步驟與所需文件
雖然業權在法律上是自動轉移，但是您仍然需要完成一個重要的行政步驟，就是更新土地註冊處的官方紀錄，這一步對保障您日後買賣或按揭物業的權益至關重要。
整個程序主要是將已故業主的死亡事實註冊到物業的土地登記冊上，俗稱「除名」。一般而言，您需要準備以下文件，並提交至土地註冊處：
- 已故業主的死亡證：這是證明業主去世的最關鍵文件。
- 尚存業主的身份證明文件。
- 一份由尚存業主作出的宣誓書或誓章：用以確認死者與尚存業主的身份。
- 相關的土地註冊處表格：主要是「註冊摘要表格」。
當土地註冊處處理完您的申請後，物業的業權紀錄便會更新，只顯示尚存業主的姓名。
自行辦理 vs. 委託律師的利弊分析
面對這些文件和程序，許多人會問：我可以自己處理嗎？答案是可以的，但您需要衡量其中的利弊。
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自行辦理：最大的好處當然是節省律師費。但是，整個過程並非只是填寫表格那麼簡單。您需要確保所有文件，特別是「註冊摘要表格」及宣誓文件的格式完全符合《土地註冊條例》的嚴格要求。如果文件有任何錯漏，土地註冊處有權拒絕註冊，屆時您需要花費更多時間和精力去修正，反而得不償失。
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委託律師：委託律師處理雖然需要支付相應的法律費用，但可以確保整個程序穩妥和順暢。律師會為您準備所有法律文件、核實資料的準確性、處理與土地註冊處的往來事宜，確保業權順利更新。對於不熟悉法律程序的人士而言，這無疑是個省心又可靠的選擇，可以避免因程序出錯而引發的後續問題。
總括而言，如果物業是「長命契」形式，當業主去世後，業權轉移的法律程序確實較為簡便。至於選擇自行辦理還是尋求專業協助，則取決於您對相關程序的熟悉程度以及對時間和風險的考量。
【特殊情況二】居屋等資助房屋業權轉讓須知
處理業主去世後的物業事宜時，如果物業是居屋等資助房屋，情況會比私樓複雜得多。這類物業的繼承並非理所當然，而是需要向房屋委員會（房委會）提出特別申請，並且獲得批准。
為何資助房屋不能像私樓一樣自由繼承？
首先要理解資助房屋的本質。它和私人樓宇的最大分別，在於它包含了政府的資助成分，也就是說業主當年是以折扣價買入單位。這份資助的目的，是為了協助合資格的家庭置業自住。所以，政府為了確保這些公共資源能用得其所，在轉讓業權方面設下了嚴格限制，這規定記錄在《房屋條例》和單位的轉讓契據之中。
即使是因為業主死亡而需要處理業權，這些限制依然適用。目的就是防止有人透過繼承，輕易地將資助房屋變成可以自由買賣的資產，或者將業權轉移給不符合資格的人士，這就違背了政策的原意。簡單來說，繼承資助房屋不單是家族成員之間的私事，同時也牽涉到公共政策的規定。
以「業主去世」為由申請轉讓的資格與條件
當居屋業主去世，其合法繼承人（即遺囑執行人或遺產管理人）可以向房委會申請，將業權轉讓給指定的受益人。這是一個獲接納的特殊轉讓原因，但申請人和準承讓人必須符合特定條件。
最核心的條件是承讓人的身份。一般來說，房委會只會批准業權轉讓給單位內已登記的家庭成員。不過，在業主去世這種特殊情況下，房委會可以行使酌情權，批准將業權轉讓給非登記家庭成員的合法繼承人。
申請的基本資格如下：
一、必須提供法律文件，證明申請人有權處理已故業主的遺產。這些文件通常是指「遺囑認證書」或「遺產管理書」。
二、轉讓過程不能涉及任何金錢代價，也就是說，這是一種無償的業權轉移，而不是買賣。
三、承讓人必須承諾繼續遵守該單位的所有轉讓限制。
所以，即使您是遺囑指定的繼承人，也不能自動成為新業主，而是要經過房委會的審批程序。
向房屋委員會申請的完整流程、費用及注意事項
整個申請流程清晰，但細節繁多，建議按部就班處理。
第一步：準備文件
在提交申請前，您需要準備好所有證明文件。最重要的包括已故業主的死亡證，以及證明您有權處理遺產的法律文件正本或核證副本（即承辦紙）。
第二步：提交申請及繳費
填妥房委會的「業權轉讓申請書」（表格HD7），連同所有證明文件的副本，親身交往或郵寄至相關的租約事務管理處。提交申請時，需要繳付一筆申請手續費，目前為港幣3,020元。這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。
第三步：房委會審批
房委會收到申請後，會審核所有文件，確保個案符合政策規定。整個審批過程一般需要數個星期。
第四步：獲批後聘請律師及審批法律文件
申請獲初步批准後，房委會會發出「業權轉讓同意書」。您需要自行聘請律師，擬備正式的轉讓契據草稿。然後，律師需要將契據草稿提交給房屋署法律事務分處作最終審批，這一步需要再繳付一筆法律文件審批費，目前為港幣2,630元，這筆費用同樣是不獲退還的。
第五步：完成轉讓及更新紀錄
法律文件獲批後，便可以簽署轉讓契據，正式完成業權轉讓。最後一步，是將已簽署的轉讓契據副本和最新的土地查冊記錄，提交給所屬的分區租約事務管理處更新紀錄。
有幾點需要特別注意：
* 費用問題：整個過程涉及至少兩筆獨立且不退還的費用，另外還需要計算律師費及印花稅等開支。
* 按揭事宜：如果單位仍有按揭，您需要另外向承按銀行或財務機構申請更改按揭安排，並可能需要填寫額外的申請表及繳付相關費用。
* 同意書有效期：房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期為一年。您必須在這一年內完成所有法律手續，否則同意書便會失效，屆時需要重新申請並再次繳付所有費用。
【租客視角】業主突然去世，租客應對指南
面對業主去世這個突發情況，作為租客，心中難免會產生許多疑問。最關心的莫過於租約的效力，以及接下來應該如何處理租金與按金等事宜。這部分會從租客的角度出發，提供清晰的指引，助您平穩過渡。
業主去世後，租約是否依然有效？
首先要釐清最核心的問題：當業主去世或業主死亡，簽訂的租賃合約並不會自動失效。租約是一份對物業具有法律約束力的文件，它的效力是跟隨物業本身，而不是業主個人。
簡單來說，業主在租約下的權利與責任，會由其遺產的承辦人或繼承人承繼。因此，您作為租客的租住權利，包括租期、租金金額以及其他條款，都會受到原有租約的保障，直至租約期滿。不論是私人樓宇，還是涉及居屋業主去世的情況，這個法律原則都同樣適用。您並不會因為業主易手，而需要即時遷出。
租客的應對步驟：確認新業主、支付租金與處理按金
雖然租約依然有效，但您需要採取一些實際步驟，確保事情處理得清晰妥當，保障自己的權益。
第一步是保持現狀，繼續履行租客的責任。請繼續按時根據租約上列明的方式繳交租金，並且保留所有付款紀錄。在未收到正式通知前，切勿隨意更改收款人或停止交租，以免被視為違約。
第二步是嘗試聯繫，確認新的聯絡人。您可以嘗試透過原有的聯絡方式，例如物業代理或業主的緊急聯絡人，了解是誰在處理其遺產事宜。通常這會是遺產的執行人或管理人，他們是您在過渡時期的主要溝通對象。
第三步是核實新業主的身份。當遺產承辦程序完成後，物業的繼承人（即新業主）應該會主動聯絡您。此時，您可以要求對方出示證明文件，例如「遺囑認證書」或「遺產管理書」，以及最新的土地註冊處查冊紀錄，以確認其業主身份。這是非常重要的一步，可以避免將租金交予不正確的人。
第四步是在確認新業主身份後，才更新租金的支付安排。假如新業主需要您將租金轉賬至新的銀行戶口，務必取得書面通知，白紙黑字作實。同時，也應該與新業主書面確認，您之前繳付的按金已經轉由他保管，以免在租約結束時產生爭議。
如何應對新業主更改租約條款的要求
新業主接收物業後，可能會因為自身的計劃，例如打算出售物業或自住，而向您提出更改租約條款的要求，例如希望提早中止租約。
面對這種情況，您需要知道，新業主同樣受到現有租約的約束。在租約期滿前，他沒有權利單方面更改任何條款，包括加租或要求您提早遷出。
您的應對方法很清晰：
首先，重新細閱您手上的租約，特別留意有沒有關於「中斷租期」（Break Clause）的條款。
假如沒有相關條款，您可以有禮但堅定地向新業主表明，您會遵守並履行現有租約直至期滿，因此無法接納其更改條款的要求。
當然，假如新業主提出的條件對您有利，例如提供合理的搬遷補償，而您亦不介意提早遷出，雙方可以透過協商達成新的共識。任何新的協議都必須以書面形式確立，並由雙方簽署作實，以取代原有的租約。
【常見問題 FAQ】處理業主去世物業的財務與雜項事宜
如何處理已故業主的物業按揭貸款？
處理業主去世的物業時，按揭貸款是一個需要優先處理的財務事項。按揭貸款並不會因為業主死亡而自動終止，它會成為遺產中的一項負債。遺產執行人或管理人應盡快主動聯絡相關的銀行或財務機構，正式通知他們業主已過身，並提供死亡證副本。
接下來，銀行會根據個案情況，與遺產執行人商討處理方案。常見的做法有幾種：首先，如果遺產中有足夠的現金，可以直接用遺產一次過還清按揭餘額；其次，如果繼承人打算保留物業，可以與銀行商討，申請將按揭轉到自己名下，這通常稱為「轉按」，銀行會重新評估新按揭申請人的還款能力；最後，如果繼蒙人無意保留物業或無力供款，可以選擇在取得授予書後將物業出售，用賣樓所得的款項來償還按揭。在整個承辦過程中，為免銀行視為違約，應繼續按時供款。
物業的管理費、差餉及地租由誰負責？
與按揭貸款一樣，物業的管理費、差餉及地租等持續性支出，都屬於遺產的負債。在遺產承辦程序完成、遺產正式交予繼承人之前，這些費用理論上應由遺產支付。
然而，由於申請授予書需時，為了避免因欠款而被管理公司或政府部門追討，甚至是被「釘契」（在土地註冊處登記押記令），通常建議有意的繼承人先墊支這些費用。待成功取得授予書，成為合法的遺產執行人或管理人後，便可以從遺產的資產中，取回之前代為墊付的款項。記得要妥善保留所有付款單據，作為憑證。
承辦後才發現額外資產或負債應如何處理？
這種情況偶有發生。在取得授予書之後，如果才發現逝者有其他未申報的資產（例如一個之前不知道的銀行戶口）或新的負債，法律上是需要更正遺產的記錄。
處理方法是向高等法院遺產承辦處提交一份「更正及附加誓章」（Corrective Affidavit），清楚列明新發現的資產或負債的詳情。同時，需要提交一份更新後的「資產及負債清單附表」。法庭在審核文件後，會在原有的授予書上作出註記，或發出一份補充授予書。整個程序是為了確保遺產記錄的完整及準確性，以便妥善管理及分配。
如果遺失了授予書正本，可以補領嗎？
授予書是處理遺產事宜的關鍵法律文件，萬一不慎遺失了正本，是可以向遺產承辦處申請補領的。
你不能取得另一份「正本」，但可以申請一份「經核證的授予書真實副本」（Sealed and Certified Copy of the Grant）。這份副本蓋有法庭的印章，具有與正本同等的法律效力，銀行及政府部門均會接納。申請時，你需要填寫指定表格，並可能需要提交一份誓章，向法庭解釋遺失正本的原因及經過，同時繳付相關的行政費用。
整個物業繼承流程的總費用大概是多少？
整個流程的總費用因個案的複雜程度而異，沒有一個固定數目，但主要可以分為以下幾個部分：
- 法院及政府費用：這是向遺產承辦處提交申請時必須支付的費用，收費是固定的。主要包括申請書的存檔費、授予書的謄寫費用等，金額相對較低，一般為數百至數千元不等，視乎遺產價值而定。
- 律師費用：如果選擇聘請律師代為辦理，這將是開支的主要部分。律師費沒有統一標準，視乎律師行、案件的複雜性（例如是否涉及海外資產、家庭成員間有否爭議等）而定。收費方式可能是固定費用，也可能是按遺產價值的一個百分比計算。在委託前，應先清晰了解其收費模式及細節。
- 雜項開支：根據個案需要，可能還會產生其他費用，例如為物業進行專業估價的費用、翻譯海外文件的費用、或為證明親屬關係而申請證明文件的費用等。
總括而言，一個簡單直接、沒有爭議的個案，總費用可能由一萬多元起；若案件複雜，費用則可能高達數萬甚至數十萬元。