在樓價高企的香港，想成功「上車」置業是不少市民的夢想。由政府推出的「居者有其屋計劃」（簡稱居屋），以市價折扣發售，正為中低收入家庭提供了一個重要的置業階梯。然而，居屋的申請資格複雜，程序繁瑣，由綠表白表、入息資產限額，到攪珠揀樓、補地價轉售等，當中涉及大量細節，往往令申請者感到困惑。本文將為你整合2025年最新的居屋資訊，打造終極「懶人包」，由淺入深，一次過詳解居屋的定義、申請資格、5步完整流程、補地價機制及攪珠策略，助你全盤掌握申請關鍵，踏出成功上車的第一步。
居屋是什麼？定義、歷史、種類及與公屋私樓之別
居屋的核心定義與政策目標
居屋是什麼？簡單來說，居屋的全名是「居者有其屋計劃」，是香港房屋委員會（房委會）推出的資助出售房屋計劃。它的核心目標很清晰：用低於市價的價錢，幫助收入不足以購買私人樓宇，但又不符合申請公屋資格的市民「上車」自置居所。同時，這個計劃也鼓勵收入水平較高的公屋住戶購買居屋，從而騰出他們原有的公屋單位，讓輪候冊上更有需要的人士入住，促進房屋資源的流動。
居屋的折扣優惠與業權限制
居屋最大的吸引力，自然是它的售價折扣。政府在定價時會扣除地價，所以售價遠比同區的私人樓宇便宜，折扣率視乎每期市況而定，例如由五折到七折不等。不過，這個優惠並非沒有附帶條件。正因為業主沒有支付十足的地價，所以業權會受到限制。在指定年期內，業主不可以隨便將單位在公開市場上出售或出租。如果想解除這些限制，就必須向政府申請「補地價」，繳付當年市值與買入時樓價的地價差額。
居屋、公屋、私樓全方位比較（附比較表）
很多人會混淆居屋、公屋和私樓。其實三者的概念完全不同，從業權、申請資格到轉售限制都有很大分別。想更清楚了解什麼是居屋，把它們放在一起比較就最清楚不過了。我們準備了一個簡單的比較表，讓你一眼看清它們的關鍵差異。
| 項目 | 公屋 (公共租住房屋) | 居屋 (居者有其屋) | 私人樓宇 |
|---|---|---|---|
| 業權性質 | 業權屬政府，住戶只有租住權 | 未補地價前，業權受限制 | 業主擁有完整業權 |
| 對象 | 低收入家庭及合資格人士 | 合資格的綠表及白表申請人 | 任何人士 |
| 價格水平 | 按家庭入息釐定的廉價租金 | 扣除地價的資助性售價 | 由市場自由定價 |
| 買賣/出租 | 嚴格禁止 | 未補地價前，有嚴格轉售及出租限制 | 可在市場自由買賣及出租 |
居屋的歷史演變與重要政策（停建與復建）
居屋計劃並非一帆風順。它最早在1978年推出，目的是回應市民強烈的置業需求。在往後的二十多年，居屋是無數家庭的置業階梯。不過，到了2002年，政府因應樓市情況推出穩定樓市措施，宣布無限期停建及停售居屋。這次「停建期」維持了近十年。直到2011年，由於社會對房屋的需求日益熾熱，政府才正式宣布復建居屋，並在2014年推出首批新居屋。這個由停建到復建的過程，深刻影響了香港的房屋政策和樓市發展。
居屋兩大種類：房委會 vs 私人參建
當我們討論居屋時，其實可以將它們分為兩大類，兩者在設計和背景上都有所不同。第一種是大家最熟悉的，由房屋委員會直接策劃興建的居屋。第二種則是「私人機構參建居屋計劃」（PSPS），由私人發展商投標興建，再由房委會轉售給合資格的市民。接下來，我們會深入看看這兩種居屋的分別。
房委會居屋：從康和式到非標準設計的演變與質素爭議
房委會興建的居屋，其設計風格經歷了明顯的演變。在90年代末至2000年代初，出現了質素備受讚譽的「康和式」設計，格局方正實用，與私人樓宇非常接近。然而，自2014年復建居屋後，則主要採用「非標準設計」。這種設計與新式公屋的設計相似，單位內部不設固定間隔，交樓標準也比較基本。雖然官方解釋是為了增加設計彈性和控制成本，但這種轉變也引起了不少關於建築質素「倒退」的討論。
私人參建居屋 (PSPS) 及「樂建居」：優點、缺點與歷史
私人參建居屋（PSPS）的出現，原意是借助私人市場的效率來增加供應。它的優點是設計通常比房委會居屋更多樣化，用料和配套設施也可能較好，有些屋苑甚至有泳池等會所設施。不過，這個計劃也存在缺點，例如過往曾出現建築質素參差的問題。這個計劃在2002年隨居屋停建而中止。直到近年，政府才推出名為「樂建居」的先導計劃，可以視為新一代的私人參建居屋。新計劃的最大分別是政府不再承諾回購單位，發展商需要自行承擔銷售風險。
申請居屋必讀：綠表白表資格、入息限額及完整流程
了解居屋是什麼之後，下一步就是掌握申請的竅門。整個過程就像一個大型尋寶遊戲，只要清楚知道地圖和規則，就能大大增加成功「上車」的機會。想知道自己屬於哪種申請人類別，以及從遞交申請表到收樓的完整流程，這部分會為你逐一拆解。
申請資格詳解：綠表與白表的分別
要申請居屋，首先要弄清楚自己屬於「綠表」還是「白表」申請人。簡單來說，這兩者的最大分別在於申請人現時是否已享有政府的房屋福利。理解這個分野，是踏出成功申請的第一步。
綠表申請人資格及定義
綠表申請人，主要是指現正享用公共房屋資源的人士。如果你符合以下其中一項條件，就屬於綠表申請人類別：
* 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
* 香港房屋協會（房協）轄下出租屋邨的住戶。
* 持有由房屋署或市區重建局發出的有效《綠表資格證明書》的人士，例如受清拆計劃影響的住戶或選擇提早搬離公屋的準住戶。
* 持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
* 「長者租金津貼計劃」的受惠者。
基本上，綠表申請人在申請居屋時，不會受到入息和資產限額的限制，因為他們被視為將原有的房屋福利，轉換為另一種形式的資助。
白表申請人資格、最新入息及資產限額
白表申請人，則是指本身並非公屋住戶，收入和資產又未足以在私人市場輕鬆置業的香港永久性居民。由於他們未曾享用房屋福利，所以需要經過較嚴格的入息和資產審查。
根據「居屋2025」的最新資料，白表申請人的入息及資產限額如下：
- 一人申請者：
- 每月入息限額：HK$31,000
- 資產限額：HK$735,000
- 二人或以上家庭申請者：
- 每月入息限額：HK$62,000
- 資產限額：HK$1,470,000
計算入息時，可以扣除法定的強積金供款。而資產則包括存款、股票、車輛、物業等。申請人及名列申請表上的家庭成員，在申請截止日期前的24個月內，都不能持有任何香港住宅物業的權益。
居屋申請流程五部曲：由遞表到收樓
從遞交申請到最終取得新居鑰匙，整個過程可以歸納為五個主要步驟。只要跟著這個流程走，每一步都會更加清晰。
第一步：網上/親身遞交申請表
當房委會宣布新一期居屋接受申請後，你可以在指定期限內，透過以下三種方式遞交申請表及繳付申請費：
1. 網上申請：這是最方便快捷的方法，可以透過信用卡即時繳費。
2. 親身遞交：將填妥的紙本申請表，連同劃線支票或銀行本票，交到樂富的房委會客戶服務中心。
3. 郵寄申請：將上述文件郵寄至指定郵政信箱。
緊記，每位申請人只能遞交一份申請表，重複申請會被取消資格。
第二步：電腦攪珠決定揀樓次序
申請期結束後，大家最關心的問題就是居屋什麼時候攪珠。房委會通常會在截止後約一至兩個月內，舉行公開的電腦攪珠儀式。攪珠會隨機抽出100個號碼，這組號碼代表了申請編號的最後兩個數字。房委會將會按照抽出的號碼次序，分批邀請申請人進行後續的資格審查和揀樓。換言之，你的申請編號尾數越早被抽中，揀樓的機會就越大。
第三步：資產審查及提交證明文件
攪珠結果出爐後，房委會會根據揀樓次序，發信邀請排名較高的申請人提交證明文件，進行詳細的資產審查。你需要準備好所有家庭成員的身份證明、入息證明（如糧單、稅單）及資產證明（如銀行月結單、股票結單等）文件。這是核實你是否真正符合白表資格的關鍵一步。
第四步：親臨揀樓及簽署買賣協議
成功通過資產審查後，就會收到正式的揀樓通知書。揀樓當日，你需要親身前往房委會的售樓處，在指定時間內，從當時可供選擇的單位中挑選你的心儀單位。選定單位後，需要即場簽署臨時買賣協議，並以銀行本票支付訂金。這個決定一旦作出，就具有法律約束力。
第五步：申請按揭及辦理法律手續
簽署買賣協議後，你便可以開始向各大銀行申請按揭貸款。由於新居屋有房委會作為擔保人，銀行一般會提供較優惠的按揭成數（綠表最高95%，白表最高90%），而且通常無需通過壓力測試。同時，你需要委託律師事務所，處理後續的樓宇買賣合約、按揭契及其他法律文件，直至物業正式轉到你的名下。
認識優先揀樓計劃：家有長者與家有初生
為了照顧特定家庭的需要，房委會設有優先揀樓計劃。如果你符合資格，將會在攪珠後獲得一個更優先的揀樓次序，大大提高成功置業的機會。
「家有長者優先選樓計劃」的申請資格與配額
這是一個為鼓勵年輕家庭照顧長者而設的計劃。申請資格如下：
* 申請者為二人或以上的家庭。
* 家庭中必須有一名年滿60歲的長者成員。
* 該長者成員必須一同居住，並在申請截止日期時已年滿60歲。
* 遞交申請時，承諾該名長者會成為所購單位的其中一名聯名業主。
房委會會為這類申請者預留一定數量的單位配額，讓他們在一般家庭申請者之前揀樓。
「家有長生優先選樓計劃」的申請詳情
這是近年新增的計劃，旨在為有新生嬰兒的家庭提供置業支援。申請資格如下：
* 申請者為二人或以上的家庭。
* 家庭中必須有一名在申請截止日期時，為出生後一年內（或預產期在指定日期內）的嬰兒。
* 申請時需要提交相關的出生證明文件或懷孕證明。
與「家有長者」計劃相似，房委會同樣會為這個組別的申請人預留單位配額，並給予他們優先揀樓的機會。
居屋補地價機制：轉售、出租限制與第二市場詳解
成功抽到居屋後，除了考慮何時攪珠，更要深入理解其業權限制。了解居屋是什麼之後，下一步就是要弄清楚「補地價」這個關鍵概念，它直接影響你日後如何處理這項資產。
什麼是補地價？未補價居屋的業權限制
簡單來說，「補地價」就是向政府補回當年買樓時所享有的折扣差價。因為政府是以折扣價將居屋單位出售給合資格的市民，這份折扣其實就是獲豁免的地價。所以在未完成補地價程序前，業主並未擁有單位的完整業權，政府仍然是單位的其中一位「股東」。正因如此，未補地價的居屋在出售、出租或按揭上都受到嚴格限制，不能像私樓一樣在公開市場自由操作。
補地價計算方法與程序
補地價的金額並不是固定的，而是根據單位在補價當時的市值來計算。計算公式如下：
補價金額 = 補價時的單位市值 x (購入單位時的十足市值 – 購入價) / 購入單位時的十足市值
換句話說，就是用補價當時的市值，乘以你當初買入時所享有的折扣率。例如，若單位現時市值為600萬港元，而你當年是以七折（即30%折扣）買入，你需要補回的金額就是 600萬 x 30% = 180萬港元。
程序上，業主需要先向房屋委員會（房委會）提出書面申請，房委會會委託估價公司為單位評估市值，然後發出補價通知書。業主需在指定期限內繳付補價金額，完成後便會收到「解除轉讓限制證明書」，自此單位就等同於私人樓宇，可以自由買賣或出租。
為何未補地價居屋不能合法出租？
未補地價的居屋不能合法出租，原因正正在於其資助房屋的性質和不完整的業權。政府提供折扣是為了協助市民自置居所，並非用作投資獲利。在未補回地價前，政府仍持有單位的部份業權，業主無權單方面將單位用作收租牟利。將未補地價居屋出租屬於違法行為，一經發現，房委會有權收回單位，業主與租客雙方都可能面臨法律風險。
居屋轉售限制：歷年禁售期政策演變
為了確保公共資源用得其所，及遏止短期炒賣，政府為居屋設立了「禁售期」，而這項政策在過去多年亦有不斷調整，變得越來越嚴格。
最新禁售期規定（15年限制）
自「居屋2022」起推售的單位，採用了歷來最嚴格的轉售限制。新規定的年期長達15年，具體分為三個階段：
- 首5年內： 業主不能以高於原價的價錢轉售單位。他們只可以「原價」透過房委會的「居屋第二市場」轉售予綠表或「白居二」買家。
- 第6至第15年內： 業主可以在毋須補地價的情況下，於「居屋第二市場」按自行議定的價格，將單位轉售予綠表或「白居二」買家。
- 15年後： 業主可以選擇補回地價，之後便可在公開市場自由出售單位，買家沒有任何資格限制。
舊有禁售期規定比較
相比之下，過往的禁售期較為寬鬆。例如在2019年至2021年期間推售的居屋，禁售期為10年，首2年只可以原價轉售，第3至第10年可在居二市場自由定價出售，10年後便可補地價在公開市場買賣。再早期的居屋，限制更短，這也反映了政府因應樓市變化而逐步收緊資助房屋流轉的政策方向。
免補地價交易：居屋第二市場（居二市場）
對於大部分居屋業主而言，要拿出一筆可觀的資金補地價並非易事。因此，政府設立了「居屋第二市場」（俗稱居二市場），提供一個合法渠道，讓合資格的居屋業主在毋須補地價的情況下，將單位轉售給其他合資格的買家。
居二市場的運作機制與對象
居二市場是一個封閉的市場，參與者身份受限。賣方是已過禁售期首階段的未補價居屋業主。而買方則主要有兩類人士：
- 綠表資格持有人： 主要是現有公屋住戶或合資格的公屋申請人。
- 「白表居屋第二市場計劃」（白居二）中籤者： 符合白表資格，並透過攪珠抽中配額的人士。
交易過程與一般二手樓買賣相似，買賣雙方可透過地產代理議價及簽訂合約，只是買家身份必須經過房委會核實。
申請「白居二」資格與注意事項
「白居二」計劃讓不擁有公屋資格的中低收入家庭，有機會在居二市場上選購未補價的單位。申請「白居二」的資格，例如入息及資產限額，基本上與申請一手新居屋的白表資格看齊。房委會每年會設定配額，並透過攪珠決定申請人的優先次序。
成功抽中的申請者，會獲發一張「批准信」及「購買資格證明書」。大家要留意，「購買資格證明書」有效期為12個月，持有人必須在有效期內簽署臨時買賣合約購入單位，否則資格便會失效。所以在獲得資格後，就要把握時間物色心儀的居二單位。
最新居屋情報及歷年數據分析
想深入了解居屋是什麼，除了明白其定義和申請流程，掌握最新市場情報和數據亦是致勝關鍵。了解每年「戰況」的激烈程度，可以幫助你制定更切合實際的置業策略。
「居屋2025」最新消息：屋苑、售價及申請日期
每年年中，房委會便會開始透露新一期居屋的初步資訊。雖然最終詳情要待官方正式公布，但根據市場消息，我們可以率先預覽「居屋2025」可能推出的屋苑選擇和基本定價方向，為入市做好準備。
六大新屋苑位置、單位數目及預計落成日期
據了解，「居屋2025」將會推出六個新屋苑，合共提供超過七千個單位，地點遍佈市區及新界。以下為各屋苑的初步資料盤點：
- 啟德啟盈苑：提供約1,736個單位，實用面積介乎186至448平方呎，預計2026年10月落成。
- 觀塘安柏苑：提供約420個單位，實用面積介乎291至498平方呎，預計2025年3月落成。
- 油塘高曦苑：提供約864個單位，實用面積介乎375至384平方呎，預計2028年2月落成。
- 東涌裕興苑：提供約1,344個單位，實用面積介乎285至510平方呎，預計2026年4月落成。
- 屯門兆湖苑：提供約2,768個單位，實用面積介乎297至480平方呎，預計2027年4月落成。
- （第六個屋苑待房委會公布）
官方售價、折扣率及入場費分析
定價方面，房委會建議「居屋2025」繼續以市價七折（即30%折扣率）發售。按此推算，單位售價預計介乎143萬至467萬元。當中最矚目的「入場費」，即最便宜的單位，預計來自啟德啟盈苑，售價約143萬元。這個價錢對於預算有限的年輕家庭或單身人士而言，無疑是一個相當吸引的上車機會。
歷年居屋申請數據回顧
了解最新情報後，我們回顧過去的申請數據。分析歷年申請人數和中籤率，可以更宏觀地理解居屋市場的競爭情況，並評估自己的中籤機會。很多人關心居屋什麼時候攪珠，但攪珠前的申請數字更能反映真實的競爭。
近年申請人數與超額認購倍數
居屋申請反應一向踴躍，超額認購是常態。
- 「居屋2023」：共收到約16.3萬份申請，相對於約9,154個單位，超額認購接近17倍。這意味著平均約17人競爭一個單位。
- 「居屋2022」：申請反應更為熱烈，共收到約24.2萬份申請，超額認購約26倍。
申請人數的變化，往往與該期的屋苑吸引力、市場氣氛及入息資產限額調整有關。
綠白表申請比例與中籤率分析
房委會每年會為綠表和白表申請者設定單位配額比例，這直接影響兩類申請者的中籤機會。以「居屋2023」為例，綠白表配額比例為40:60。
雖然白表申請者的配額佔六成，看似機會較大，但由於白表申請人數遠遠拋離綠表申請者，所以競爭實際上更為激烈。相反，綠表申請者雖然配額較少，但因申請基數較小，其平均中籤率通常會高於白表申請者。因此，符合綠表資格的公屋住戶，在申請居屋時確實佔有一定優勢。
居屋常見問題 (FAQ)
在了解居屋是什麼之後，申請過程中總會遇到各種疑問。我們整理了一些常見問題，助你釐清細節。
夫婦可以分開申請居屋嗎？
答案是不可以。根據房屋委員會的規定，已婚夫婦必須使用同一份申請表進行申請。此舉是為了確保公共資源得到公平分配。在申請時，夫婦二人的總入息和總資產淨值需要合併計算，並且一同接受資格審查。如果夫婦被發現分開遞交申請，所有相關的申請都會被取消資格。除非二人已經合法離婚或完成分居的法律程序，否則便需要共同申請。
強積金 (MPF) 會計入資產審查嗎？
強積金在資產審查中，需要視乎其性質和狀況。在計算入息時，法定的強制性供款部分（僱員及僱主各自的5%）是可以從每月總收入中扣除的。不過，任何自願性供款則需要計入每月入息。
至於資產方面，戶口內累積的強積金結餘，一般情況下是不會被計算在資產總額之內的。只有當申請人已年屆法定退休年齡（或符合提早提取強積金的條件），並且可以隨時提取該筆款項時，這筆結餘才會被視為資產的一部分。
居屋管理費、差餉、地租如何計算？
作為居屋業主，需要承擔與私人樓宇相若的恆常開支，主要包括以下三項：
- 管理費：管理費的金額是根據單位所佔的管理份數來釐定。費用的用途是支付屋苑的日常管理開支，例如保安、清潔、公共設施維修等。實際金額會由業主立案法團或管理公司決定。
- 差餉：這是政府向物業徵收的一種間接稅。差餉額是按照物業的應課差餉租值（即物業的年租金估值）乘以一個百分比（現時為5%）計算得出，每季徵收一次。
- 地租：大部分居屋單位都需要繳交地租。地租的計算方式是應課差餉租值的3%，同樣是按季徵收。
家庭成員入息不穩定（如自僱）應如何申報？
對於收入不固定的家庭成員，例如自僱人士、自由工作者或收取佣金的銷售人員，房委會要求申報一個平均月入。計算方法是將申請截止日期前一段指定時期（通常是6個月或12個月）的總收入，除以相應的月數，得出平均數。
申報時，必須提供詳盡的證明文件，例如有效的商業登記證、經會計師核實的損益表、稅務局發出的評稅通知書、顯示收入記錄的銀行月結單等，以證明所申報收入的真確性。
揀樓後「撻訂」有什麼後果？
決定放棄所選購的單位，即俗稱的「撻訂」，會帶來幾個主要後果。首先，申請人在揀樓當日所繳付的訂金將會被全數沒收，房委會並不會退還任何款項。其次，該申請資格會被即時取消，申請人及其家庭成員在該次銷售計劃中，將無法再有揀樓的機會。此外，申請人及名列申請表上的家庭成員，在一定時期內（例如24個月），可能無法再次申請房委會轄下的任何資助出售房屋計劃。因此，在簽署買賣協議前，務必審慎考慮。
新居屋質素如何？收樓要注意什麼（附驗樓清單）？
新居屋的質素參差，交樓標準與私人樓宇有一定距離。單位一般以「現狀」交收，內部裝修和附送設備都較為基礎，目的是增加單位的靈活性及降低建築成本。因此，收樓時的仔細檢驗（俗稱「驗樓」）便極為重要。業主需要在指定的期限內（通常是收樓後的7天內），向房委會提交執修清單。以下是一些關鍵的驗樓注意事項：
- 門窗檢查：確保所有門窗開關順暢，窗戶的防水膠邊完整無缺，門鎖和窗鎖功能正常。
- 牆身與天花：檢查牆身及天花油漆是否平滑，有沒有裂痕、滲水或發霉的跡象。
- 地台與地磚：輕敲每一塊地磚，檢查是否有「空心磚」的聲音。同時觀察地台是否平坦，地腳線是否穩固。
- 來去水測試：開啟所有水龍頭，測試供水是否正常。將水盆和浴缸注滿水後一次過排走，觀察去水速度及喉管有否滲漏。亦要沖廁數次，確保沖水系統運作正常。
- 電力裝置：利用驗電插座（俗稱「電筆」）測試所有電掣是否通電及接駁正確。
- 附送設備：仔細檢查廚房及洗手間附送的設備，例如廚櫃、洗手盆、坐廁等，確保沒有損壞或刮痕。