相較一手居屋，二手居屋市場供應更多元化，價錢亦相對「貼地」，成為不少人的上車階梯。然而，面對「綠表」與「白居二」兩種截然不同的購買資格，許多準買家都感到困惑：「我到底屬於哪一類？申請條件和流程有何分別？」再加上繁複的申請程序、按揭計算和潛在的交易陷阱，更令人卻步。本文為你整合2025年購買二手居屋的最新資訊，由最基本的資格分辨入手，深入剖析綠表及白居二的申請要求、入息資產限額，再逐步拆解由申請到收樓的完整流程、最新按揭成數及財務預算，並點出四大常見注意事項，助你釐清所有疑問，輕鬆規劃置業藍圖。
第一步：我是「綠表」還是「白居二」？
想了解自己的買二手居屋資格，第一步就是要釐清自己屬於哪一種申請類別。這個身份將會決定你的申請路徑，以及整個買二手居屋流程的走向。我們首先要搞清楚兩個核心概念：居屋市場的種類，以及買家的資格分野。
核心分野：居屋第二市場 (未補地價) vs 自由市場 (已補地價)
所有居屋在首次出售時，樓價都因為政府豁免了地價而顯得比較相宜。這份「折扣」就是所謂的「地價」。而日後業主想將單位出售時，單位是否已經向政府補回這筆地價差額，就形成了兩個截然不同的市場。
居屋第二市場：只限合資格人士參與
居屋第二市場，有時又被稱為綠表市場，專門買賣未補地價的居屋單位。因為業主未曾向政府補回地價，所以樓價相對較低，但買賣雙方都必須是房委會認可的合資格人士。簡單來說，這是一個設有入場門檻的市場，只有持有「綠表」或「白居二」資格的人士才能參與。
自由市場：與私樓買賣無異
當居屋業主向政府繳付了補地價金額後，單位便能在自由市場上出售。在自由市場，居屋單位的買賣程序、對象與一般私人樓宇完全相同，任何人士，不論其入息或資產狀況，都可以自由購買。當然，樓價亦已反映補地價的成本，與同區的私人樓宇相若。
買家資格剖析：綠表 vs 白表
了解市場分野後，接下來的買二手居屋注意事項，就是確認自己的買家身份。要進入門檻較低的居屋第二市場，你必須是「綠表」或「白表」的合資格人士。
綠表資格持有者：現有公營房屋體系內的受益人
綠表資格的持有者，主要是現時正享用公營房屋資源的人士。他們包括公共租住房屋（公屋）的住戶、合資格的公屋輪候冊申請者等。他們可以向房屋署直接申請「購買資格證明書」，用現有的公屋福利去換取一個資助置業的機會，因此無需經過抽籤程序。
白表資格申請者：需透過「白居二」抽籤
白表申請者，則是指不符合綠表資格，但其入息及資產又符合指定限額的香港永久性居民。他們不能直接進入居屋第二市場。他們必須先參加每年由房委會推出的「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」），並且成功抽中配額。這個中籤資格，就等於一張進入居屋第二市場的入場券，讓他們可以用白表身份購買未補地價的二手居屋單位。
綠表買家資格深度解析
想了解清楚自己的買二手居屋資格，第一步就是看看你是否手持「綠表」這張入場券。相對於需要抽籤的白居二，綠表資格可以讓你直接進入居屋第二市場，選擇心儀的單位。這部分我們會深入拆解一下，到底誰才符合綠表資格，還有一些在整個買二手居屋流程中必須留意的基本條件。
誰符合綠表資格？五大類別合資格人士
政府對綠表資格有清晰的界定，主要是提供給現時正享用或即將享用公營房屋資源的人士。你可以看看自己屬於以下五個類別中的哪一個。
公屋或房協甲類出租屋邨住戶
這是最常見的一類綠表人士。如果你是房委會或房協轄下甲類出租屋邨的租戶，你和戶籍內的家庭成員就可以用綠表資格申請。這項政策的目的，是鼓勵有能力的公屋住戶自置居所，從而騰出公屋單位給更有需要的人。
中轉房屋的認可居民
另一類合資格人士，是居住在房委會轄下中轉房屋的認可居民。他們因為各種清拆計劃而需要臨時居所，所以政府也給予他們綠表資格，幫助他們尋找一個穩定的家。
持有《綠表資格證明書》的公屋輪候冊申請者
如果你正在輪候公屋，而且你的申請已經通過審查，並獲發有效的《綠表資格證明書》，那你同樣符合綠表資格。這等於讓你提早一步，在獲派公屋前，選擇直接在居屋第二市場置業。
「長者租金津貼計劃」受惠者
正在領取「長者租金津貼計劃」的長者，也符合綠表資格。這個計劃本身是為了解決合資格長者的住屋需要，所以給予他們綠表資格購買居屋，也是提供多一個安居的選擇。
持有「保證書」的房屋署屋宇事務助理
最後一類，是持有由房屋署發出有效「保證書」的屋宇事務助理職級人員。這是屬於一種僱員房屋福利。
綠表申請基本條件：家庭、年齡及物業限制
除了符合上述五大類別之一，所有綠表申請者都必須滿足一些基本條件。首先，申請人必須年滿18歲。如果以家庭名義申請，你和家庭成員之間需要有親屬關係。另外，申請人和名列申請表上的家庭成員，在申請前的24個月內，都不能持有任何香港住宅物業。
永久喪失資格：資助房屋福利「一生一次」原則
在考慮買二手居屋注意事項時，這一點極為重要。香港的資助房屋福利，原則上是「一生一次」的。如果你或者你的配偶，曾經以業主身份享用過任何資助自置居所計劃，例如居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃等，那麼你就永久喪失了再次申請的資格。這個規定很嚴格，即使你已經賣出單位或者還清貸款，都不能再次申請。這個原則是為了確保公共資源能夠公平地分配給更多有需要的人。
白居二申請全攻略 (2025)
想了解清楚買二手居屋資格，看看自己是否符合白表申請者的要求，這部分就是為你準備的。所謂「白居二」，全名是「白表居屋第二市場計劃」，它讓合資格的白表人士，可以在居屋第二市場購買未補地價的單位。這無疑為未能抽中一手居屋，又覺得私樓樓價難以負擔的朋友，提供了一個實在的上車機會。整個買二手居屋流程中，最關鍵的第一步就是確認資格。
申請「白居二」基本資格要求
要成功申請，申請人必須滿足幾個核心條件。這些條件環環相扣，是整個申請過程的基礎。
年齡、居留及房屋資助限制
首先，申請人需要在申請截止日當天，年滿18歲，而且在香港居住滿七年。申請書上的所有家庭成員，都必須在香港居住，而且不受任何附帶逗留條件限制。另外一個重要的買二手居屋注意事項是，申請人及名列申請表上的家庭成員，都不能夠擁有或曾經接受任何由政府提供的房屋資助，例如曾經是居屋或租置計劃的業主。這個「一生人一次」的原則，是為了確保公共資源能夠公平分配給最有需要的人士。
物業擁有權限制
物業限制是另一項非常嚴格的要求。由申請截止日期前的24個月起，直到簽署臨時買賣合約當日為止，申請人及所有家庭成員都不能以任何形式擁有香港的住宅物業。這包括個人名義持有、聯名持有，或者透過公司持有物業的權益。即使只是繼承部分業權，也會被視為擁有物業，所以遞交申請前，必須仔細檢查清楚。
入息及資產限額：2025年最新標準
除了身份和物業狀況，申請人的財務能力也有限制。房委會每年都會公佈最新的入息及資產限額，以2025年的標準為例：
- 一人申請者：每月入息限額為$31,000，資產限額為73.5萬。
- 二人或以上家庭：每月入息限額為$62,000，資產限額為147萬。
這些數字在扣除強積金供款後計算。如果入息或資產超出上限，申請資格就會被取消。
入息及資產計算方法詳解
入息和資產的計算方法比較仔細，需要多加留意。入息方面，除了固定月薪，花紅、雙糧、佣金及津貼等非固定收入也會計算在內。計算方法是將過去一段時間的總收入平均計算。資產方面，範圍很廣泛，包括香港及海外的物業、土地、車輛、股票、基金、銀行存款及現金等。所有項目都需要如實申報，房委會的審查非常嚴謹。
善用「家有長者」優先選樓計劃
如果你的家庭中有年長成員，可以考慮參加「家有長者優先選樓計劃」，這個計劃能夠大大提升中籤和揀樓的機會。申請的核心要求是，家庭中至少有一位年滿60歲的年長親人，而且他會成為所購單位的其中一位聯名業主。這位年長親人必須在申請時與申請人一同居住。透過這個計劃，家庭申請者可以獲得優先處理，在攪珠和揀樓次序上都佔有優勢，是加快上車步伐的一個有效途徑。
買二手居屋流程全拆解：由申請到收樓四部曲
了解清楚自己的買二手居屋資格之後，就進入實戰階段了。整個買二手居屋流程比想像中直接，主要分為「事前準備」和「交易核心」兩大部分。我們將整個過程拆解成清晰的步驟，讓你掌握每個環節，為順利上車做好準備。
買賣雙方事前準備
在物色心儀單位或者放盤之前，買賣雙方都需要向房屋委員會（房委會）申請一份關鍵文件。你可以將這份文件想像成進入居屋第二市場的「入場券」，沒有它，之後的交易程序都無法進行。
買方：申請「購買資格證明書」（准買證）
作為買家，不論你是綠表還是白居二的中籤者，都必須先申領「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。綠表人士可以直接向房委會遞交申請。白居二中籤者則會先收到房委會的「批准信」，然後在指定時間內，憑信繳費申領「准買證」。這份證明書的有效期為十二個月，你必須在有效期內簽署臨時買賣合約。
賣方：申請「可供出售證明書」（准賣證）
作為業主，若想在居屋第二市場出售未補地價的單位，就要先向房委會申請「可供出售證明書」，也就是「准賣證」。這份文件是用來證明你的單位符合在第二市場出售的資格。申請時需要填妥申請書和提交樓契副本等文件，證明書有效期同樣為十二個月。
交易核心流程
當買賣雙方都手持有效的「入場券」後，真正的交易流程便正式展開。這部分涉及法律文件和程序，環環相扣，是整個過程的核心。
第一步：查核文件及簽署臨時買賣合約
當你找到心儀單位，和業主議定價錢後，就準備簽署臨時買賣合約了。簽約前，其中一個最重要的買二手居屋注意事項，就是買賣雙方必須互相查核並確認對方持有有效的「准買證」和「准賣證」正本。確認文件無誤後，便可簽署臨時買賣合約，買方同時需要支付臨時訂金（俗稱「細訂」）。
第二步：經律師申請「提名信」
簽署臨約後，下一步並非直接簽署正式合約。買方需要委託律師，將買方的「准買證」正本、賣方的「准賣證」正本，連同臨時買賣合約副本等文件，一併交予房委會，以申請「提名信」。這封信是房委會的官方確認，同意賣方將單位出售給你。由於審批需要時間，這是二手居屋交易中獨有而且非常關鍵的一步。
第三步：簽署正式合約與完成交易
律師成功取得房委會發出的「提名信」後，買賣雙方就可以簽訂正式買賣合約了。屆時，買方需要支付加付訂金（俗稱「大訂」）。之後的流程就和一般私樓買賣相似，律師會處理樓契、申請銀行按揭等事宜。到了雙方約定的成交日，買方支付樓價尾數，賣方交出單位鎖匙，最後由律師到土地註冊處辦理轉讓手續，整個交易便大功告成。
二手居屋按揭與開支預算：財務規劃全攻略
了解清楚買二手居屋資格後，下一步就是整個買二手居屋流程中最實際的部分：財務規劃。傾到錢銀，就一定要打醒十二分精神，因為這直接關係到你的置業大計能否順利實現。這部分我們會一起拆解二手居屋的按揭細節、免壓力測試的優勢，以及用一個實例計清楚所有開支，讓你對要準備多少資金有個清晰的預算，這些都是買二手居屋注意事項中非常重要的一環。
按揭成數與年期：綠白表大不同 (2025新例)
談到二手居屋按揭，最關鍵的分別就在於你是「綠表」還是「白居二」買家，兩者的按揭成數和年期都有所不同。而且，政府在2025年推出了新政策，對二手居屋的按揭保證安排作出了重要更新，這對準買家來說絕對是一個好消息。
綠表按揭：最高95%
如果你是綠表資格持有人，銀行最高可以批出九成半 (95%) 的按揭。這意味著你只需要準備樓價的半成 (5%) 作為首期，置業門檻相對較低。
白居二按揭：最高90%
對於透過抽籤獲得資格的「白居二」買家，銀行最高可提供九成 (90%) 按揭。雖然比綠表稍低，但相較於私樓需要承造按揭保險才能做到高成數按揭，這已經是相當吸引的條件。
房委會擔保期延長：高樓齡居屋福音
以往，不少人對樓齡較高的二手居屋卻步，主因是房委會的按揭擔保期有限，銀行未必願意批出高成數或長年期的按揭。不過，由2025年起，房委會將二手居屋的按揭擔保期由首次發售日期起計，延長至最長50年。在新安排下，樓齡40年內的單位，綠表和白表買家仍有機會申請到最高95%及90%按揭，還款期最長30年。這個改動盤活了大量高樓齡的居屋單位，為買家提供了更多選擇。
免壓力測試的優勢與條件
購買二手居屋其中一個最大的優勢，就是由於有房委會作為擔保人，銀行通常會豁免買家的壓力測試。簡單來說，你不需要證明在假設利率上升後，你的供款佔入息比率仍然符合特定水平。銀行主要會評估你的供款能力是否足夠應付每月供款，這大大降低了入市的收入門檻。不過要注意，這個優勢的前提是單位仍在房委會的擔保期內。如果擔保期已過，銀行便會以審批私樓的標準來處理，屆時就有可能需要進行壓力測試。
置業開支一覽：450萬居屋實例計算
紙上談兵不如實際計算，讓我們以一個價值450萬的二手居屋單位為例，看看綠表和白居二買家分別需要準備多少前期開支。
假設目標單位樓價為港幣$4,500,000：
綠表買家 (承造95%按揭)
- 首期 (5%)： $225,000
- 印花稅 (第二標準稅率)： $101,250
- 地產代理佣金 (通常為樓價1%)： $45,000
- 律師費及雜費： 約 $9,000
- 預計總前期開支：約 $380,250
白居二買家 (承造90%按揭)
- 首期 (10%)： $450,000
- 印花稅 (第二標準稅率)： $101,250
- 地產代理佣金 (通常為樓價1%)： $45,000
- 律師費及雜費： 約 $9,000
- 預計總前期開支：約 $605,250
從以上例子可見，即使是同一個單位，綠表和白居二買家所需的首筆資金可以相差超過20萬元。這個預算清單讓你對儲蓄目標更加明確，可以更有計劃地實現你的置業夢想。
常見問題 (FAQ) 與專家提醒
成功掌握買二手居屋資格只是第一步，在整個買二手居屋流程中，還有許多細節和潛在問題需要留意。我們為你整理了一些常見問題和專家提醒，讓你對各種買二手居屋注意事項有更充分的準備，確保上車之路更加順暢。
專家提醒：買二手居屋四大常見「中伏位」
買二手居屋，除了價錢和地點，單位的實際狀況和交易細節同樣重要。以下是四個買家容易忽略的常見問題。
第一，單位的違規改動。不少二手居屋業主為了美觀或實用，會改動單位間隔，例如拆除廚房牆壁改成開放式廚房。這些改動有機會違反樓宇結構或消防條例。銀行在審批按揭時，若發現單位有違規改動，可能會拒絕批核按揭，或者要求買家先將單位還原，這會產生額外開支和延誤。
第二，樓宇的維修責任。買家在睇樓時，除了留意單位內部，也要關心大廈的整體狀況。你可以向賣方或地產代理查詢大廈是否有收到強制驗樓或驗窗的命令，以及未來是否有大型維修工程計劃。如果大廈即將進行維修，新業主就需要分攤數以萬計的維修費用。
第三，按揭估價不足。簽署臨時買賣合約後，銀行會對單位進行估價以決定按揭金額。有時候，銀行的估價會低於成交價。這意味著買家需要準備更多的首期資金去填補差額。特別是樓齡較高或者交投不活躍的屋苑，估價不足的風險會更高。
第四，文件處理時間不足。在二手居屋的買賣流程中，買賣雙方需要向房委會申請「提名信」。這個申請過程需要時間。如果在簽訂臨時買賣合約時，將簽署正式合約的日期定得太近，就有可能因文件延誤而導致交易告吹，甚至損失訂金。
轉讓限制：買入後何時才能賣？
根據房委會的規定，透過「白居二」或綠表資格在居屋第二市場購入單位的業主，需要遵守轉讓限制。由簽訂轉讓契據當日起計的兩年內，業主不能在居屋第二市場轉售該單位。兩年期滿後，業主就可以在毋須補地價的情況下，將單位在居屋第二市場售予其他合資格的綠表或白表買家。當然，業主也可以隨時選擇向政府補回地價，然後將單位在自由市場上出售，不受任何資格限制。
公屋戶上車後須知：交還公屋時限
對於本身是公屋租戶的綠表買家，成功置業後有一項非常重要的責任，就是交還現居的公屋單位。根據房屋條例，公屋租戶及其家庭成員在簽訂所購居屋單位的轉讓契據後，必須在指定限期內遷出現居的公屋單位。這個時限通常是從簽訂轉讓契據當日起計的60天內。住戶需要妥善安排搬遷事宜，並確保在限期前將單位清空並交還給房屋署。
未補地價居屋可以轉按或加按套現嗎？
這是一個很常見的財務問題。簡單來說，想透過未補地價的居屋進行加按套現，基本上是不可行的。由於資助房屋的主要目的是自住，房委會對這類單位的按揭有嚴格限制，不允許業主利用物業作投機或個人融資用途。
至於轉按（即將按揭由一間銀行轉至另一間銀行），如果只是為了獲取更優惠的利率，並且不涉及套現，通常是可以申請的。但若想進行加按套現，房委會只會在極為特殊的困難情況下才會考慮批准，例如需要籌集醫藥費、家庭成員的教育費或殮葬費等緊急開支。業主必須向房委會提交書面申請和詳細證明，審批過程非常嚴格，獲批的機會不大。