睇啱心水新樓，準備「樓換樓」，但舊居尚未成功出售，眼見首期大訂限期將至，資金周轉不靈？這種「上會」與「賣樓」之間的時間差，是不少換樓客最頭痛的財務關口。在此關鍵時刻，「過渡性貸款」（Bridging Loan）便成為了解決燃眉之急的重要財務橋樑，助您無縫銜接新舊物業的資金鏈。然而，過渡性貸款猶如雙刃劍，申請前必須做足功課。本文將為您深入剖析其申請資格、審批流程，並揭示當中常見的利率陷阱、隱藏成本及11大潛在風險，助您在換樓路上作出最精明、穩妥的財務決策。
「樓換樓」資金卡關？認識過渡性貸款如何成為您的財務橋樑
在香港計劃「樓換樓」，最令人頭痛的環節，莫過於資金周轉。當您看中了心儀的新居，但賣出舊樓的資金卻未能及時到手，這時過度性貸款便能發揮關鍵作用。這種過渡性貸款就如同一座財務橋樑，能助您順利從舊居過渡到新居，解決這段時期的資金缺口。接下來，我們會一起深入了解這個換樓過程中的重要財務工具，看看它如何為您的換樓大計鋪路。
解構香港換樓人士最常見的資金周轉困境
相信不少換樓人士都曾面對一個兩難局面，究竟應該「先賣後買」還是「先買後賣」。理論上，「先賣後買」的財務安排最穩妥，可以確保資金充裕。但是，這個做法的代價是您可能需要在賣出舊居至遷入新居之間，尋找臨時住所暫住，當中涉及的搬遷與租賃成本，實在令人相當煩惱。
因此，許多人會傾向選擇「先買後賣」，把握機會購入心儀單位。然而，問題亦隨之而來，就是舊樓的售樓款項，未能趕及在新樓成交前到手，無法用作支付新樓的首期，甚至印花稅等費用。這就造成了一個典型的資金時間差，也是換樓人士最常遇到的財務困境。
什麼是過渡性貸款（Bridging Loan）？一文看懂其定義與功用
簡單來說，過渡性貸款（Bridging Loan）是一種短期貸款，專為解決上述的資金時間差而設。它的主要功用，就是充當您賣出舊樓與買入新樓之間的一道「財務橋樑」，讓整個換樓過程無縫交接。
它的運作模式十分直接。當您已簽訂合約購入新物業，但舊物業尚未完成交易時，這筆貸款能預先墊付一筆資金給您，用來支付新樓的首期。然後，當您的舊樓成功出售並收到款項後，您便利用這筆資金來清還這筆過渡性貸款。它的核心價值，在於將您暫時被鎖定在舊有物業的資產，轉化為短期的流動現金，讓您能夠靈活地完成新居的交易。
哪些人最需要申請換樓過渡性貸款？
了解了基本定義後，我們可以歸納出幾類最常需要申請過渡性貸款的人士：
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已鎖定心儀物業，不想錯失良機的換樓人士：當市場上出現一個難得的理想單位，您未必有足夠時間等待舊樓售出。過渡性貸款能讓您迅速拍板，抓緊入市時機。
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希望避免「先賣後買」所帶來搬遷不便的人士：如果您不想經歷兩次搬遷，或者不想在換樓期間租住單位，採用「先買後賣」再配合過渡性貸款，便可以讓您直接從舊居搬入新居，大大提升換樓的便利性。
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新舊物業成交期出現時間差的業主：即使您已經為舊物業找到了買家，但如果新物業的成交日期，早於舊物業的成交收款日期，中間仍然會出現資金缺口。這時候，過渡性貸款便能完美地填補這個短期的資金空檔。
香港過渡性貸款申請攻略：資格、貸款額計算及審批流程詳解
想成功申請過度性貸款，首先要清楚了解整個申請的藍圖。這一步並不複雜，關鍵在於掌握申請資格、貸款額的計算方式，以及審批流程的獨特之處。理解這三個核心部分，你就能更有信心地規劃換樓的財務安排，讓這個過渡時期更加順暢。
過渡性貸款申請資格：銀行與財務公司的基本門檻
申請過渡性貸款時，你會接觸到兩類主要機構：傳統銀行和持牌財務公司。它們的審批門檻和著眼點有所不同。
銀行的審批門檻相對嚴謹。它們通常將過渡性貸款視為一種吸引客戶承造新樓按揭的服務。因此，銀行普遍要求申請人同時將新購入物業的正式按揭也在同一家銀行辦理。申請時，銀行依然會查閱你的信貸報告（TU），並需要你提供基本的入息證明文件，以評估你的還款能力。不過，由於過渡性貸款的還款來源清晰（主要來自出售舊樓的收益），部分銀行在計算供款與入息比率（DSR）時，可能不會將此貸款的利息供款計算在內，這是一個相當大的優勢。
另一邊廂，持牌財務公司的審批則相對靈活。它們的核心考量更多是抵押品的價值，也就是你準備出售的舊有物業。只要舊物業有足夠的淨值，即使你的入息證明稍有不足，或者信貸紀錄不夠完美，財務公司亦有較大機會批出貸款。這種靈活性換來的可能是較高的利率，但對於急需資金，或未能符合銀行嚴格要求的換樓人士來說，這無疑是一個可行的選項。
如何計算過渡性貸款額？（附換樓案例詳解）
計算過渡性貸款的最高可借金額，並非單純看物業價值，而是有一套清晰的準則。貸款機構通常會透過以下兩種方法計算，並以當中較低的金額為最終批核上限，確保風險在可控範圍內。
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計算方法一：基於舊有物業的淨值
貸款額 = （舊物業估值 x 指定按揭成數） – 舊有按揭貸款餘額 -
計算方法二：基於新購物業的資金缺口
貸款額 = 新物業所需首期 – 已支付的訂金
讓我們透過一個實際案例，看看陳先生的換樓情況：
背景資料：
* 陳先生的舊有物業，市場估值為 800 萬港元。
* 舊物業的尚餘按揭貸款為 200 萬港元。
* 他計劃購入一個價值 1,200 萬港元的新單位，並已支付 120 萬港元（樓價10%）作為臨時訂金。
* 假設銀行就過渡性貸款指定的按揭成數為七成（70%），而新物業需要五成首期。
應用計算方法一（基於舊物業淨值）：
(800萬 x 70%) – 200萬 = 560萬 – 200萬 = 360萬港元
應用計算方法二（基於新物業資金缺口）：
新物業首期為 1,200萬 x 50% = 600萬港元
資金缺口為 600萬 – 120萬 = 480萬港元
最終貸款額：
比較兩個計算結果（360萬 與 480萬），貸款機構會選取較低者。因此，陳先生最高可獲批的過渡性貸款金額為 360 萬港元。這個金額足以讓他支付剩餘的首期，順利完成新樓交易。
過渡性貸款審批流程與時間：為何比傳統按揭更快？
過渡性貸款最吸引人的特點之一，就是其快速的審批流程。相比傳統按揭動輒數星期的審批，過渡性貸款很多時候在數個工作天內便能完成。速度上的差異，源於兩者審批焦點的根本不同。
傳統按揭是一項長達二、三十年的長期貸款，銀行的風險評估非常全面。它們需要深入審核你的長期收入穩定性、職業前景、信貸歷史，並進行嚴格的壓力測試，確保你在未來漫長的還款期內都有能力持續供款。
然而，過渡性貸款的本質是短期融資，還款期通常只有 6 至 12 個月。貸款機構的審批重點，並非你的長遠還款能力，而是以下兩點：
- 抵押品價值是否足夠： 即你的舊有物業是否有足夠的市場價值來覆蓋貸款額。
- 還款來源是否清晰： 也就是你是否已經簽訂了舊物業的臨時買賣合約，證明在可預見的將來會有一筆明確的資金用以清還這筆短期貸款。
由於審批邏輯集中在「資產」和「短期內的確定性現金流」，而非「長期的收入穩定性」，所需審核的文件和程序得以大幅簡化，這就是它能夠快速批核的核心原因。
過渡性貸款的雙刃劍：深入剖析利率、成本及潛在風險
當我們討論過度性貸款的好處時，就像看見一座能快速通往夢想新居的橋樑，它確實解決了燃眉之急。不過，任何金融工具都像一把雙刃劍，這座「財務橋樑」也不例外。在決定踏上這座橋之前，我們必須清晰了解橋的「通行費」，也就是它的利率、各項成本，以及萬一橋樑另一端出現問題時的潛在風險。這樣才能確保我們的換樓之旅安全穩妥。
過渡性貸款利率陷阱：理解「月息」與「實際年利率」的巨大差異
在尋找過渡性貸款方案時，你很可能會被一些宣傳中的「低利息」所吸引，例如標榜「月息低至1%」。這個數字聽起來似乎相當吸引人，但這正是最常見的利率陷阱。財務機構偏好使用「月平息」或「月息」來報價，因為數字看起來比較小，但它並未完全反映你將要承擔的總借貸成本。
要真正比較不同貸款計劃的成本，唯一可靠的指標是「實際年利率」（APR）。實際年利率是根據法例規定必須列明的標準，它已經將利息、手續費以及其他所有相關費用計算在內，是反映真實借貸成本的黃金標準。舉個例子，一個月息1.5%的貸款，其年利率看似是18%（1.5% x 12），但計入各種費用後，其「實際年利率」可能高達25%甚至以上。因此，在比較不同方案時，請直接詢問並比較各機構提供的「實際年利率」，才能作出最精明的選擇。
除了利息，申請過渡性貸款還有哪些隱藏費用？
除了最主要的利息支出，申請過渡性貸款的過程中還可能涉及其他費用。這些費用雖然單項金額可能不及利息高，但加起來也是一筆不小的開支，申請前必須逐一問清楚：
- 手續費或行政費： 這是貸款機構處理你的申請所需收取的費用，通常是貸款額的一個百分比。
- 物業估價費： 為了評估你的舊居作為抵押品的價值，貸款機構會委託專業估價行進行評估，這項費用一般需要由申請人承擔。
- 律師費： 處理貸款合約、抵押文件等法律程序，需要律師介入，相關的法律費用亦是成本之一。
- 提早還款罰息： 某些貸款合約設有罰息期。如果你比預期更快賣出舊樓，想提早清還全部貸款，可能會被收取相當於數個月利息的罰款。
- 逾期還款費用： 若因任何原因延遲還款，除了會影響信貸紀錄，還會被收取罰息，進一步加重財務負擔。
申請過渡性貸款前必須正視的風險：舊樓賣不出的後果
申請過渡性貸款最大的潛在風險，就是舊有物業未能在預期時間內，或在貸款到期前成功出售。理想中，你可以在幾個月內賣出舊樓，用賣樓所得款項輕鬆還清過渡性貸款。但如果樓市轉淡或單位乏人問津，情況就會變得非常棘手。
一旦舊樓無法及時賣出，你將可能陷入一個三面夾擊的財務困境：一方面要開始為新居的按揭供款，另一方面舊居的按揭仍要繼續支付，同時還要應付利息極高的過渡性貸款。這種現金流壓力非常巨大，若持續下去，當過渡性貸款到期而你又無法償還時，貸款機構有權採取法律行動。最壞的情況是，你可能被迫大幅劈價求售舊居，甚至賤賣資產以償還債務，令整個換樓大計的得益大打折扣，甚至造成實際損失。因此，在申請前必須對自己的賣樓計劃有非常保守和現實的評估。
換樓資金選項：過渡性貸款與加按、二按等方案全面比較
過渡性貸款最大優勢：為何能繞過壓力測試（DSR）？
對於有留意按揭市場的朋友來說，「壓力測試」和「供款與入息比率」（DSR）這兩個詞一定不會陌生。它們是金融管理局為確保業主有足夠還款能力而設的審批標準。簡單來說，申請人所有債務的每月總供款額，不能超過其月入的特定百分比。這意味著，任何額外的貸款，例如私人貸款，都會增加通過壓力測試的難度。
這正是銀行提供的過渡性貸款其中一個最關鍵的優勢所在。當換樓人士向同一間銀行申請新物業按揭及舊物業的過渡性貸款時，銀行在計算新按揭的供款與入息比率時，通常不會將這筆過渡性貸款的利息供款計算在內。
為何會有這種安排？你可以將它視為銀行為綑綁按揭客戶提供的一項「內部便利」安排。因為這筆過渡性貸款本質上是短期的，而且還款來源清晰（來自出售舊樓的收益），銀行視其為整個換樓交易流程的一部分，而不是一項獨立的長期負債。這個做法，大大降低了換樓人士申請新按揭的門檻，讓他們不會因為這筆短期的過渡資金，而影響到更為重要的長遠按揭審批結果。對於收入剛好符合資格，或者本身已有其他貸款在身的換樓客而言，這無疑是至關重要的幫助。
過渡性貸款 vs. 其他融資方案：優劣、成本及選擇指南
換樓時面對資金缺口，過渡性貸款並非唯一的選項。市面上還有「加按套現」和「二按」等常見的融資方法。它們各有優劣，適合不同的財務狀況和時間要求。要作出明智選擇，先要了解它們之間的核心分別。
1. 過渡性貸款 (Bridging Loan)
- 優點： 審批速度最快，通常數天至一兩星期內便可完成。最大的好處是其供款一般不計入新按揭的壓力測試，大大提高了成功獲批新按揭的機會。
- 缺點： 利率是三者中最高的，通常以月息計算，換算成年利率相當可觀。貸款期非常短，一般只有幾個月，若舊樓未能在限期前售出，將面臨巨大的還款壓力。
- 適合人士： 已經落實「先買後賣」，並且需要極速取得資金完成新樓交易的換樓人士。特別適合那些擔心因額外貸款而無法通過壓力測試的申請者。
2. 加按套現 (Cash-out Refinancing)
- 優點： 利率最低，與一般標準按揭利率相若，資金成本是三者中最划算的。
- 缺點： 審批時間最長，等同於重新申請一次按揭，需要經過完整的入息審查和壓力測試，需時數星期甚至更長。可套現的金額亦受制於金管局的按揭成數上限。
- 適合人士： 財務規劃時間充裕，在買入新樓前很早便開始準備資金，並且自身收入穩定，有信心能通過嚴格壓力測試的業主。
3. 二按 (Second Mortgage)
- 優點： 審批速度和利率介乎於過渡性貸款和加按之間。貸款額相對靈活，不受傳統銀行按揭成數嚴格限制，主要由財務公司提供。
- 缺點： 利率比加按高得多。申請二按通常需要得到原有一按銀行的同意，程序上可能會有阻礙。二按的供款會直接影響申請其他貸款時的供款與入息比率。
- 適合人士： 因物業升值幅度有限或信貸紀錄問題，而無法透過加按套取足夠資金，但又未至於急切到要選用過渡性貸款的人士。
選擇指南：
簡單總結，你的決定應基於「時間急切性」和「成本考慮」。
- 若 速度是首要考慮，而且你希望確保新樓按揭順利獲批，過渡性貸款是你的不二之選。
- 若 成本是你的最大考量，而且你有足夠時間慢慢部署，加按套現無疑是最經濟的方案。
- 若你的情況介乎兩者之間，需要較靈活的貸款額，並且加按行不通，二按便是一個可以考慮的中間路線。
在作出任何決定前，建議先詳細評估自己出售舊樓的把握和時間表，並計算清楚不同方案的總利息支出，才能找到最適合自己財務狀況的換樓融資路徑。
申請過渡性貸款前的終極指南：專業建議與風險評估清單
在決定申請過度性貸款之前，周詳的準備是不可或缺的一步。這筆貸款雖然能解決燃眉之急，但同時也涉及複雜的條款與潛在風險。把它看成一個專業的財務工具，在使用前，我們必須徹底了解其操作方式和注意事項。以下為您準備了一份詳盡指南，助您作出最明智的決定。
如何選擇可靠的過渡性貸款機構：銀行 vs. 持牌財務公司
選擇哪一類機構申請過渡性貸款，直接影響您的借貸成本、靈活性與風險。市場上主要有兩個選擇：傳統銀行和持牌財務公司。
首先是銀行。向銀行申請的最大優點是利率通常較低，而且條款相對透明，受到金融管理局的嚴格監管，讓人感覺較為穩健。不過，銀行的審批門檻也較高，過程相對漫長和嚴謹，需要您提供齊全的入息證明和擁有良好的信貸紀錄。此外，部分銀行或會要求您將新購入物業的按揭也交由它們承造，作為批出貸款的條件。
另一選擇是持牌財務公司。它們最大的優勢是審批速度快，流程靈活，有些甚至數天內就能批出款項，能滿足緊急的資金需求。它們對信貸紀錄的要求也較銀行寬鬆。但這種便利性是有代價的，財務公司的利率遠高於銀行，很多時候以「月息」計算，換算成實際年利率後數字可能相當可觀。市場上的財務公司質素參差不齊，因此，選擇一間信譽良好並且持有有效放債人牌照的公司至關重要。
總結來說，如果您的時間充裕，財務狀況良好，銀行會是成本較低的選擇。如果您急需資金周轉，或未能通過銀行的嚴格審批，持牌財務公司則能提供一個快速的解決方案，但您必須對高昂的利息成本有充分的預算。
尋求專業意見：何時應諮詢按揭顧問或律師
面對過渡性貸款這類複雜的財務安排，單靠自己搜集資料未必足夠。在關鍵時刻尋求專業人士的協助，能為您的財務安全增添一道重要的防線。
那麼，應該在何時諮詢按杜顧問？答案是在您開始物色貸款機構之前。一位經驗豐富的按揭顧問熟悉市場上不同銀行及財務公司的產品特性，能根據您的個人財務狀況，客觀地分析各方案的利弊，助您配對最合適的計劃，節省您逐家比較的時間和精力。
至於律師的角色，則在於審閱法律文件。在您簽署任何貸款協議前，強烈建議將合約交由您的律師過目。律師能為您逐一解釋合約內的艱澀條文，特別是關於利息計算、還款方式、逾期還款的罰則，以及提早還款會否有罰息等細節。確保您在完全知情的情況下簽署，避免日後出現任何法律糾紛。雖然這會產生額外費用，但相較於一旦「中伏」所引致的巨大金錢損失，這筆費用絕對是物有所值的。
申請過渡性貸款前自我風險評估清單
最後，在踏出申請這一步前，請務必誠實地為自己進行一次全面的風險評估。這份清單旨在幫助您檢視自己是否已為所有可能出現的情況做好準備。
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還款來源的確定性：您是否已為舊物業簽訂具法律約束力的買賣合約？買方的財政背景是否穩固？成交日期會否存在變數？
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最壞情況的應變計劃：假設舊物業的交易不幸延遲或最終告吹，您是否有足夠的流動資金或後備方案，去應付同時為新舊物業供款，並一筆過清還這筆高息的過渡性貸款？
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時間壓力的承受能力：過渡性貸款的還款期極短，通常只有數月。您能否在這種壓力下，仍然保持冷靜處理賣樓事宜？會不會因為急於套現，而被迫大幅降價求售，得不償失？
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總成本的全面計算：除了帳面上的利息，您是否已將所有潛在費用，例如申請手續費、物業估價費、律師費等，一併計算在總成本之內？這個總成本佔您整個換樓預算的比例是多少？
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決策的理性程度：您申請貸款的決定，是經過深思熟慮的財務規劃，還是純粹因為害怕錯過心儀單位而作出的倉促決定？
完成這份評估清單，能幫助您更清晰地看見全局，確保是您在駕馭這個財務工具，而非被它所牽制。
關於過渡性貸款的常見問題 (FAQ)
來到文章的最後部分，我們整理了一些關於申請過度性貸款時，大家最常遇到的疑問。希望透過以下的問答，能夠幫助你釐清所有細節，讓你更有信心地規劃換樓大計。
過渡性貸款的還款期一般是多久？
過渡性貸款的設計初衷，是為了應對賣樓與買樓之間短期的資金缺口，所以它的還款期通常不會太長。一般而言，銀行或財務公司提供的還款期，普遍介乎6個月至12個月。
貸款機構在釐定還款期限時，主要會參考你舊有物業的買賣合約，並根據預計的成交日期來設定一個合理的還款時間。整個安排的目的，是確保你有足夠時間完成舊樓的交易，並用收回的資金來清還這筆短期貸款。
我現有的按揭在A銀行，可以向B銀行或財務公司申請過渡性貸款嗎？
這個問題的答案，取決於你選擇向哪一類型的機構申請。
如果向銀行申請，大部分銀行會將過渡性貸款視為獲取你新樓按揭生意的一個配套方案。因此，即使你現有的按揭在其他銀行，你仍然可以向另一間銀行申請，但幾乎所有情況下，銀行都會要求你承諾將新購入物業的正式按揭，也交由它們承辦。這是一種常見的業務策略。
如果向持牌財務公司申請，情況就靈活得多。財務公司的過渡性貸款通常是獨立的貸款產品，與你的按揭在哪間機構辦理沒有直接關係。它們主要評估的是你舊有物業的價值、你的還款能力和整體信貸狀況，所以你可以自由選擇。
若提早賣出舊樓，可以提早清還過渡性貸款嗎？會否有罰息？
這是一個非常重要的實際問題，而答案完全取決於你簽署的貸款合約條款。
由於過渡性貸款的本質就是在你賣出舊樓後用樓價餘款清還，所以絕大部分機構都容許提早全數還款。當你順利賣出舊樓並收到資金後，就可以立即用這筆錢來清還整筆過度性貸款。
至於罰息問題，不同機構的做法各異。有些機構的利息是按日計算的，你提早還款，利息便計算至還款當日為止，不會有額外罰息。不過，也有些貸款計劃可能設有「最短還款期」（例如三個月）或訂明了提早還款手續費。
因此，在簽署任何貸款文件之前，最關鍵的一步，就是必須仔細閱讀合約上關於提早還款的條文，或直接向職員查詢清楚，確保自己完全理解所有相關的費用和細則。