辛辛苦苦「供甩」層樓，手持現契本應鬆一口氣，但面對子女升學、生意周轉或新的投資機遇，這筆龐大資產卻彷彿被「鎖死」，無法靈活運用？「供完樓再按揭」（或稱「現契樓套現」）正正是為您活化資產、釋放資金的理財方案。然而，究竟最高可套現多少成數？申請流程有何步驟？當中又隱藏著哪些不容忽視的陷阱？
本文將為您提供「供完樓再按」的終極指南，由申請資格、按揭成數計算，到清晰的5步申請流程，以至3大必避陷阱，助您全面掌握套現關鍵，作出最精明的財務決策。
甚麼是現契樓套現（供完樓再按揭）？
定義與目的
何謂「現契樓」？已還清按揭、樓契在手的物業
當我們談論供完樓再按，首先要理解的核心概念就是「現契樓」。簡單來說，現契樓就是指您已經完全清還所有按揭貸款，並且已經從銀行取回樓契正本、由自己保管的物業。這代表您擁有該物業的完整業權，它不再有任何按揭負擔，是一項完全屬於您的資產。
「物業套現」的常見目的：子女升學、生意周轉、投資部署
那麼，為甚麼業主會選擇將辛辛苦苦供完的物業再次抵押呢？進行物業套現，背後通常有著清晰的財務規劃。常見的目的包括為子女籌備海外升學的教育基金，一筆過支付龐大的學費與生活開支。又或者，生意上遇到黃金機會或需要資金周轉，利用物業套現能獲取一筆較低利息的貸款。另外，也有不少人是為了把握投資時機，例如部署股票、基金或其他物業投資，將資金作更有效的運用。
核心好處：活化資產，提升財務靈活性
總括而言，供完樓按揭的核心好處，在於「活化資產」。您的物業本身是一筆龐大但流動性較低的資產。透過再按揭，您可以將這筆「不動」的資產價值，轉化為靈活的現金流。這大大提升了您的財務彈性，讓您在無需出售物業的情況下，也能夠應對突發的資金需求，或捕捉人生不同階段的發展機遇。
現契樓套現按揭成數：影響套現金額的關鍵因素
決定「供完樓再按」可以套現多少資金，關鍵在於銀行批核的按揭成數（LTV）。這並非一個固定數字，而是會根據你的財務背景，主要分為「有固定入息」和「無固定入息」兩大類情況，批出的成數可以有很大差別。
有固定入息人士：最高按揭成數
對於有穩定糧單或可證明收入的申請人，銀行審批的標準會比較清晰。
基本情況：最高可借七成（LTV 70%）
在最基本的情況下，如果你只有一層已供完的物業在手，並且有足夠的入息證明，申請供完樓按揭套現，最高可以借到物業估值的七成。這是目前金管局指引下的標準上限。
持有多於一個按揭物業：最高成數下調至六成
如果你名下除了這層現契樓外，還有其他未供完的按揭物業，情況就不同了。銀行會視你的按揭風險較高，因此最高按揭成數需要下調一成，即由七成降至六成。
其他考慮因素：申請人年齡、物業估值及樓齡
除了收入，銀行還會考慮你的年齡，因為這會直接影響還款年期。同時，物業本身的估值高低，以及樓齡是否過舊，都會是銀行最終批核貸款額的參考因素。
無固定入息人士：資產水平審批（Asset-based）
對於退休人士、家庭主婦或未能提供穩定入息證明的自由工作者，銀行會採用「資產水平審批」的方式來評估。
持有多項資產：最高可借六成（LTV 60%）
如果你除了持有這層現契樓，還擁有其他流動資產，例如股票、債券、現金或其他物業，並且總資產淨值足夠支持貸款，銀行最高可以批出六成的按揭成數。
僅持有該物業作資產：最高成數降至四成
相反，如果這層現契樓是你唯一的貴重資產，銀行在評估風險時會變得非常審慎。在這種情況下，按揭成數通常會大幅降低，最高只能做到物業估值的四成。
申請按揭保險：如何借取高達八成？
想突破七成的上限，申請按揭保險是一個可行的方法，但限制相當嚴格。
申請條件：只適用於估值600萬港元或以下的自住物業
只有當你的物業是自住用途，並且銀行估值等於或低於600萬港元，你才有資格申請按揭保險。成功申請後，最高按揭成數可以提升至八成。
注意事項：不適用於新按保計劃（波叔plan）
這裡要特別留意，現契樓套現申請的按揭保險，沿用的是舊有按保計劃的規則。近年市場上放寬按揭成數的新按保計劃（俗稱「波叔plan」），並不適用於任何形式的套現用途。
現契樓套現還款年期：兩大準則決定每月供款
決定申請供完樓再按時，還款年期是影響每月供款額的關鍵。年期越長，每月供款壓力就越輕；反之，年期越短，每月還款額就會相應增加。銀行審批還款年期時，主要依據兩大核心準則，了解清楚有助你更好地規劃財務。
還款年期計算核心：「75減」或「80減」
目前銀行界計算供完樓按揭的最長還款年期，普遍採用兩套基準公式。一套是較常見的「75減」，另一套則是部分銀行採用的較寬鬆準則「80減」。這兩個數字，就是釐定你最長可以分多少年還款的基礎。
雙重限制：以「申請人年齡」和「物業樓齡」計算，取較短者
計算時並非只考慮單一因素。銀行會同時用公式計算「申請人年齡」和「物業樓齡」兩個數值。然後，銀行會以計算出來的兩個年期之中，選擇較短的一個作為最終批核的還款年期。這個做法是為了管理風險，確保貸款在申請人退休年期和物業變得過舊之前能夠還清。
計算範例：55歲業主與55年樓齡物業之比較
讓我們用一個具體例子來說明。假設申請人陳先生今年55歲，他用作申請套現的物業樓齡也是55年。我們以常見的「75減」公式計算：
- 以申請人年齡計算：75 – 55歲 = 20年
- 以物業樓齡計算：75 – 55年 = 20年
在這個情況下，由於兩者計算結果相同，陳先生最長的還款年期就是20年。但如果物業樓齡是60年，以樓齡計算的年期就會變成15年（75 – 60），銀行便會取較短的15年作準。
延長還款年期的兩大策略
如果計算出來的還款年期未如理想，導致每月供款過高，你仍然有方法可以爭取延長。以下是兩個市場上常見而且有效的策略。
策略一：選用計算準則較寬鬆的銀行（採用「80減」）
市場上並非所有銀行的計算準則都完全一樣。部分銀行會採用較為寬鬆的「80減」公式。以上述55歲的陳先生為例，若選用「80減」的銀行，其還款年期便可延長至25年（80 – 55），足足多了5年時間，每月供款壓力自然大大減輕。
策略二：增加年輕且有穩定收入的擔保人
另一個有效的方法，是增加一名較年輕的直系親屬（例如子女）作為按揭擔保人。這樣，銀行在計算「人齡」部分時，便会以較年輕的擔保人年齡為準。假設55歲的陳先生，其兒子30歲並有穩定收入，銀行便會用30歲來計算，還款年期便能輕鬆達到最長的30年（受樓齡限制）。不過，擔保人必須具備足夠的還款能力，並通過銀行的壓力測試。
現契樓套現申請流程：五步曲由準備到過戶
當你決定為手上已供完的物業進行「供完樓再按」，整個申請流程其實相當系統化，好比一份詳細的說明書，只要跟著步驟走，就能順利完成。供完樓按揭的過程並不複雜，從準備文件到成功提取貸款，一般來說，大約一個月就能完成。現在就為你拆解這清晰的五步曲。
第一步：查核樓契及物業估價
確保樓契正本完整無缺
申請的第一步，也是最關鍵的一步，就是檢查你的樓契正本。這份文件是業權的最終證明，必須確保它完整無缺，沒有任何遺漏或損毀。如果發現樓契不齊全，就需要預留時間處理補領文件事宜，因為這是銀行展開審批的基礎。
經銀行或按揭中介免費初步估價
在正式提交申請前，你應該先了解物業的市場價值。你可以直接向心儀的銀行查詢，或者透過按揭中介一次過為物業進行免費的初步網上估價。這樣做的好處是，你可以對物業能套現的大約金額有一個初步概念，方便你規劃資金用途。
第二步：準備文件及比較銀行方案
文件清單：身份、住址、入息證明、樓契正本
接下來，就是準備申請所需的文件。這一步就像準備上戰場的裝備，必須齊全。一般需要準備的文件包括：香港身份證、最近三個月的住址證明（例如水電煤單）、入息證明（例如最近稅單、糧單或銀行月結單），當然還有最重要的樓契正本。
方案比較：利率（H按/P按）、現金回贈、罰息期
市場上各家銀行提供的按揭方案各有千秋。你應該花時間比較不同方案的細節，主要有三個比較重點：首先是按揭利率，了解H按（同業拆息按揭）與P按（最優惠利率按揭）的實際利率及封頂息率；其次是現金回贈的金額；最後是罰息期的長短及條款。選擇最適合自己財務狀況的方案。
第三步：遞交申請及銀行審批
銀行審核財務狀況及進行壓力測試
當你選定銀行並遞交申請後，銀行便會開始審批程序。銀行會詳細審核你的財務背景，包括信貸紀錄及還款能力。同時，所有按揭申請人都需要通過金管局規定的壓力測試，確保你在利率上升後仍有足夠能力供款。
銀行委託測量師行進行實地驗樓
除了審核文件，銀行通常會委託專業的測量師行，到你的物業進行實地視察，俗稱「驗樓」。測量師會評估物業的內部狀況、維修保養情況，以及確認有沒有僭建物等問題。這個步驟是為了核實物業的最終估值，直接影響最終的貸款額。
第四步：委託律師樓辦理法律文件
簽署貸款信（Offer Letter）及按揭契（Mortgage Deed）
銀行正式批准你的按揭申請後，便會發出貸款確認信（Offer Letter）。接著，你需要委託律師樓處理後續的法律文件。你將會在律師的見證下，簽署這份貸款信以及具有法律約束力的按揭契（Mortgage Deed），正式確立這次的按揭貸款。
支付律師費及相關雜費
在這個階段，你需要支付相關的法律費用。這主要包括處理按揭契的律師費，以及一些相關的雜費，例如文件註冊費等。律師會向你提供清晰的費用清單。
第五步：成功提取貸款
完成所有法律程序後，貸款經由律師樓發放
當所有法律文件簽署妥當，並且在土地註冊處完成註冊後，整個法律程序便告完成。銀行會將批核的貸款金額，經由你委託的律師樓發放給你。
整個流程預計需時：約一個月
總結來說，在文件齊備、樓契完整的情況下，由遞交申請、銀行審批到律師樓辦理手續，整個現契樓套現的流程，預計大約需要一個月的時間便能順利完成。
申請現契樓套現三大陷阱與應對策略
準備申請供完樓再按，以為樓契在手就必定順利？其實整個供完樓按揭過程中，有幾個常見的陷阱需要留意。預先了解這些潛在問題和應對方法，可以令你的套現計劃更加暢順。
陷阱一：樓契不完整或遺失
物業供滿多年，樓契由銀行交還後，業主自行保管。時間一長，文件有機會放錯位置，甚至遺失部分頁數，這對申請按揭是相當嚴重的問題。
處理方法：進行遺失樓契的宣誓及向田土廳申請核證副本
如果發現樓契有缺漏，第一時間需要委託律師樓協助。律師會安排業主進行宣誓，詳細聲明遺失樓契文件的經過。完成宣誓後，再由律師正式向田土廳（土地註冊處）申請相關文件的核證副本（Certified True Copy）。這個過程需要時間和額外費用，所以申請前檢查清楚樓契是否完整，是必須做的功課。
風險警告：若整份樓契遺失，銀行極可能拒絕申請
需要特別注意，如果遺失的是整份樓契，情況會變得非常棘手。即使能夠補領大部分核證副本，銀行基於業權鏈斷裂的巨大風險，極有可能會直接拒絕按揭申請。妥善保管樓契正本，絕對是業主最重要的責任之一。
陷阱二：物業存在僭建物
香港很多樓宇，特別是樓齡較高的單位，或多或少都存在一些改動，例如封閉式露台、加建的簷篷或間隔改動，這些都可能被視為僭建物。銀行在重新審批按揭時，會委託估價行重新驗樓，這些問題便會浮現。
銀行處理：一般需簽署免責聲明，嚴重或影響估值
若銀行發現物業有僭建物，不一定會即時拒批。對於輕微的個案，銀行普遍會要求業主簽署一份免責聲明（或稱承諾書），承諾未來若因僭建物引致任何法律責任或政府命令，均由業主自行承擔，與銀行無關。
潛在影響：估價被調低，或直接拒批
雖然簽署免責聲明後可繼續申請，但是僭建物會直接影響物業的估值。估價行可能會在估價報告中，扣除還原僭建物所需的費用，導致物業估價下降，最終影響可套現的金額。如果僭建情況嚴重，例如涉及主力牆改動或影響樓宇結構安全，銀行則有權直接拒絕批核申請。
陷阱三：擔保人身份的長遠影響
對於年紀較大的業主，為了延長還款年期以降低每月供款，其中一個常見策略是增加年輕的直系親屬（例如子女）作為按揭擔保人。這個方法看似雙贏，但對擔保人自身的財務未來卻有深遠影響。
對擔保人的影響：未來自行申請按揭時，成數及供款與入息比率會被扣減
當子女為父母的按揭擔任擔保人後，在信貸紀錄上便等同於背負了一項按揭貸款。根據金管局指引，他日當這位子女計劃置業、為自己申請按揭時，其最高按揭成數將需要扣減一成，而供款與入息比率的審查亦會比首次置業人士更為嚴格，直接削弱其借貸能力。
家庭財務規劃：擔任擔保人前需作周詳考慮
因此，邀請家人擔任擔保人並非只是簽個名般簡單，這是一項重大的家庭財務決策。在作出決定前，家庭成員之間應有充分溝通，清楚了解擔保人身份對其未來置業計劃的實際影響，並將此納入長遠的家庭財務規劃之中，作出最周詳的部署。
真實個案分析：成功利用現契樓套現實例
紙上談兵總覺抽象，我們看看兩個真實的「供完樓再按」個案，這樣會更易理解整個操作。你會發現，不論是退休人士或是在職專業人士，只要用對方法，供完樓按揭套現其實是一個非常靈活的財務工具。
個案A：退休人士為子女籌集升學費用
背景：無固定入息，但持有其他流動資產
陳先生今年65歲，已經退休，名下持有一個早已供滿的單位。最近他計劃為女兒籌備一筆約200萬的資金，用作海外升學的學費及生活費。雖然陳先生沒有固定的月薪收入，但他手持一筆價值不菲的股票及現金儲蓄。
挑戰：年齡較大，還款年期受限
陳先生遇到的主要難題是他的年齡。如果向普遍採用「75減」準則的銀行申請，他的最長還款年期只有10年（75減65歲），這會導致每月供款額非常高，對他的退休生活構成壓力。
解決方案：利用資產水平審批獲批六成按揭，並選用「80減」銀行
我們的策略是雙管齊下。首先，由於陳先生沒有固定入息證明，我們協助他採用「資產水平審批」的方式申請。因為他持有的流動資產總值遠高於申請的貸款額，銀行評估後認為其還款能力充足，最終批出物業估價的六成按揭。
其次，我們為他篩選出市場上少數採用較寬鬆「80減」準則計算還款年期的銀行。在這條計算基準下，陳先生的還款年期成功由10年延長至15年（80減65歲），每月供款額大幅降低，讓他可以在不影響生活質素的情況下，順利為女兒實現留學夢。
個案B：在職人士套現投資，應對多重按揭限制
背景：收入穩定，但名下已有另一按揭物業
李小姐是一位45歲的企業經理，收入穩定。她名下除了一個已經供完的自住單位外，還有另一個單位正在供款中，供父母居住。最近她看中一個投資機會，希望利用已供完的物業套現一筆資金。
挑戰：現契樓按揭成數被「扣減一成」
根據金管局的指引，由於李小姐本身已經持有一個按揭物業，她為現契樓申請套現時，按揭成數上限需要由標準的七成「扣減一成」，即最高只能借取物業估值的六成。這直接影響了她可以動用的資金總額。
解決方案：精準計算可套現金額，比較各銀行回贈以最大化效益
面對這個限制，我們的處理重點是「精準」與「最大化效益」。第一步是精確計算。我們根據物業的最新估價，以及六成按揭的上限，準確計算出李小姐可套現的最高金額，確保資金足夠應付其投資計劃。
第二步是比較。由於當時市場上各銀行的按揭利率相差無幾，現金回贈便成為了關鍵。我們比較了多間銀行的回贈方案，包括百分比回贈及額外獎賞，最終選擇了總回贈最高的一間。這讓李小姐在成功套現之餘，也獲得了額外數萬元的現金，直接降低了這次融資的成本，將整個套現方案的效益提升至最高。
現契樓套現常見問題 (FAQ)
當你考慮為已供完的物業進行再按揭時，心中自然會浮現不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，助你更全面地規劃「供完樓再按」這一步。
未補地價的居屋或公屋，可以申請現契樓套現嗎？
答案是不能。未補地價的資助房屋，例如居屋或公屋，其業權受到房屋委員會的轉讓限制。業主不能隨意在公開市場上將其出售或抵押。因此，若想利用這類物業申請現契樓套現，必須先向地政總署完成補地價程序，解除轉讓限制，使其性質等同於私人樓宇，之後銀行才能受理其按揭申請。
整個按揭過程的律師費大約是多少？
進行現契樓套現，與一般物業買賣一樣，需要委託律師樓處理法律文件，例如簽訂新的按揭契，並在土地註冊處進行登記。這筆律師費是申請過程中的固定開支之一。市場上，律師費一般介乎港幣5,000元至10,000元之間，實際費用會因應貸款額、物業的複雜程度以及不同律師樓的收費標準而有所調整。
申請現契樓套現需要通過壓力測試嗎？
是的，申請現契樓套現同樣需要通過壓力測試。雖然物業本身已經沒有任何按揭負擔，但由於銀行將會批出一筆全新的貸款，所以根據香港金融管理局的指引，銀行必須評估申請人的還款能力。這包括計算你的「供款與入息比率」（DTI），並且進行利率壓力測試，即模擬在現有利率基礎上加息後的供款額，確保你的收入仍能穩健地應付。對於沒有固定收入的退休人士，銀行則會以資產水平審批，評估其總資產是否足夠支持貸款。
現契樓套現、加按套現、轉按套現有何分別？
這三種套現方式雖然目的相似，但前提和操作卻大有不同，清晰分辨有助你選擇最合適的方案：
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現契樓套現 (供完樓再按)： 專為已完全還清按揭、樓契在手的物業而設。業主是向任何一間銀行申請一筆全新的按揭貸款。
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加按套現： 適用於物業仍有按揭在身的情況。業主是向「原有」的承按銀行申請，提取物業升值後所產生的額外貸款額，整個過程不涉及轉換銀行。
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轉按套現： 同樣適用於仍有按揭在身的物業。業主將整筆按揭貸款由「原有」銀行轉至「另一間」新銀行，通常是為了爭取更優惠的利率或回贈，並在轉移過程中同時提取物業的升值部分套現。
簡單來說，三者的主要分別在於物業本身是否有按揭負擔，以及申請過程中有否轉換貸款機構。
銀行現金回贈超過貸款額1%有何影響？
這是金管局的一項重要規定。如果銀行提供的現金回贈超過貸款總額的1%，那麼超出1%的部分，必須在批出的貸款本金中直接扣除，而不是以現金形式全數發放給你。
舉個例子，假設你申請400萬港元的貸款，銀行提供1.5%的現金回贈（即60,000元）。根據規定，你可以獲得相當於貸款額1%的現金，即40,000元。至於超出1%的另外0.5%（即20,000元），則需要在貸款本金中扣除。最終，你實際收到的貸款額會是398萬元（400萬 – 2萬），另外再獲得40,000元現金。這樣做的好處是總貸款額減少，長遠能節省一點利息支出；但對於需要盡量多現金周轉的業主來說，實際到手的流動資金就會比預期中少。