成功抽中居屋「上車」固然是人生一大樂事，但當業主考慮出售、轉讓甚至為家人加名、除名時，往往會被複雜的業權限制及「補地價」問題弄得一頭霧水。究竟何謂「補地價」？如何才能在「居屋第二市場」免補地價出售單位？不同年份買入的居屋，其禁售期有何分別？補地價金額又應如何計算？
本文正是為此而設的「終極攻略」，將為你一文釐清由業權概念、買賣流程、各年代居屋的轉售限制，到補地價的詳細步驟及精明策略等六大關鍵。無論你是準備放盤的業主，還是手持「綠表」或「白居二」資格的準買家，讀畢此文即可全面掌握所有細節，輕鬆應對各種情況。
居屋免補地價入門：理解業權限制與兩大市場
想將手上的居屋單位賣個好價錢，「居屋免補地價」這個話題一定是大家最關心的。要順利完成交易，甚至進行居屋免補地價轉名，第一步就是要先搞清楚政府對資助房屋的遊戲規則，也就是「業權限制」與「兩大市場」這兩個核心概念。掌握了這些基礎，你才能為自己的物業規劃出最合適的出售策略。
何謂「補地價」？與「免補地價」的核心差異
要理解「免補地價」，就要先從它的相反概念「補地價」說起。這兩個詞語聽起來很相似，但它們代表了完全不同的出售路徑和業權狀態，直接影響你的單位可以賣給誰、以及最終的賣樓收益。
補地價的定義：為何要補回地價折扣以換取完整業權？
居屋的售價比市價便宜，是因為政府在賣樓時，資助了部分的土地價格。這個折扣並不是免費午餐，而是附帶了條件的。政府在你買樓時給予的地價折扣，其實代表了它保留了單位的部分業權。「補地價」的過程，就像是向政府「買回」這部分的業權。完成補地價之後，你就擁有百分之百的完整業權，單位就和一般私人樓宇沒有分別。
業權限制的意義：政府對資助房屋的轉售規定
設立業權限制，主要是為了確保珍貴的公共房屋資源，能夠優先流轉給有需要的人士，而不是成為短期炒賣的工具。因此，政府規定，未補地價的居屋業主，不能隨意將單位在公開市場上出售或出租。單位的轉售對象、出售時間和價格都受到一定的限制，這就是所謂的「轉讓限制」。
違規轉讓的法律風險：《房屋條例》下的刑罰
有些業主可能會想，私下達成協議不就可以嗎？千萬不要以身試法。根據香港的《房屋條例》，任何未經房委會批准的轉讓協議，在法律上都是無效的。進行違規轉讓的買賣雙方，都可能面臨嚴重的法律後果，包括高額罰款甚至監禁。
兩大出售途徑：公開市場 vs 居屋第二市場
了解了以上的規則和風險後，你就會明白，作為居屋業主，出售單位主要有兩個合法的途徑。這兩個市場對應着兩種不同的買家群體和操作方式。
公開市場（自由市場）：補地價後，可售予任何人士，與私樓無異
「公開市場」又稱為「自由市場」。當你完成了補地價手續，取回單位的完整業權之後，你的居屋單位在法律上就等同一間私人樓宇。你可以自由定價，將單位賣給香港任何合資格的買家，不論他們是持有香港身份證的居民還是公司買家。放盤、出租、按揭的自由度都和私樓一樣。
居屋第二市場（居二市場）：免補地價交易的指定平台
如果你不想或暫時無法支付一大筆補地價費用，那麼「居屋第二市場」（簡稱「居二市場」）就是你進行居屋免補地價交易的唯一合法平台。在這個市場，你雖然省下了補地價的支出，但你的單位只能賣給特定的「合資格人士」，主要是持有「綠表」資格的公屋住戶，或者持有「白表資格證明書」（俗稱「白居二」）的申請者。
居屋第二市場買賣全流程：申請資格、程序及注意事項
想進行居屋免補地價的買賣，就必須認識「居屋第二市場」（又稱居二市場）。這個市場是房委會專為資助房屋而設的交易平台，讓合資格的賣家，可以在毋須補回地價的情況下，將單位出售給符合特定資格的買家。整個流程從申請資格到交易程序都有清晰指引，了解清楚才能順利完成交易。
賣方資格：誰有權在第二市場出售單位？
居屋業主若想在第二市場出售單位，首要條件是必須符合房委會就單位轉讓所設的年期限制。簡單來說，不是一購入單位便可以馬上出售，業主需要持有單位一段指定時間，才能獲得出售資格。
轉讓限制期：按「首次轉讓契據」日期計算持有年期
這個持有年期的計算標準非常清晰，一切均以「首次轉讓契據」上簽署的日期為準。這份文件是業主當年買入單位時最重要的法律文件之一，由該日期起計，持有單位滿指定年期後，業主便可向房委會申請「可供出售證明書」，繼而在居屋第二市場放售單位。不同年份首次出售的居屋，其轉讓限制期各有不同，業主需要根據自己單位的購入年份，查閱對應的規定。
買方資格：誰合資格購買「免補地價」居屋？
並非任何人都能在居屋第二市場購買單位。政府為了確保公共房屋資源能有效流轉，規定只有兩類合資格人士可以在此市場置業，分別是「綠表資格」人士和持有「白表居屋第二市場計劃」（白居二）批准信的「白表資格」人士。
綠表資格人士詳解（公屋住戶及合資格者）
綠表資格人士主要是指現時或曾經的公共房屋住戶，他們在申請購買居二單位的過程中，需要交還現居的公屋單位。一般而言，符合綠表資格的人士包括：
* 房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有由房屋署或市區重建局發出《綠表資格證明書》的人士。
* 通過「長者租金津貼計劃」領取津貼的合資格人士。
白表資格人士（白居二）詳解
白表資格人士主要是指不符合綠表資格，但經濟能力又未能負擔私人樓宇的中低收入家庭或個人。他們需要透過申請「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」），經抽籤成功後，才能獲得購買資格。這個計劃的目的，是為不屬於公屋住戶的市民，提供一個購買免補地價居屋的置業階梯。
白居二申請懶人包：入息、資產限額及申請流程
「白居二」每年均會接受申請，但名額有限，而且設有嚴格的資格審查，主要分為入息資產限額和申請流程兩部分。
* 入息及資產限額： 房委會每年推出新一期「白居二」計劃時，都會根據當時的社會經濟狀況，為家庭及一人申請者訂立最新的每月總入息和總資產淨值上限。申請人必須同時符合這兩項限額，才能通過資格審查。
* 申請流程： 整個申請過程清晰有序。首先，申請人須在指定申請期內遞交申請表及繳付費用。之後，房委會將進行電腦攪珠，以隨機方式決定所有申請者的優先次序。接著，房委會會根據攪珠次序，分批邀請申請人提交證明文件作詳細審查。最後，成功通過審查的申請者會收到「批准信」，並可在其後申領有效期為12個月的「購買資格證明書」，正式在居屋第二市場尋找和購買心儀的單位。
【居屋轉讓限制】各年份居屋轉售限制時間線總整理
談到居屋免補地價，很多朋友最關心的就是「我的單位到底何時才可以賣？」這個問題。政府為了回應不同時期的房屋需求，對居屋的轉讓限制政策作出了多次調整。所以，不同年份首次出售的居屋，其禁售期和可出售的市場都有很大分別。想了解清楚自己單位的轉售規定，就要從它的「出生年份」開始看起。
以「首次轉讓契據」為準：釐定適用的轉售規則
要知道你的單位適用哪一套轉售規則，關鍵就在於一份名為「首次轉讓契據」（First Assignment）的文件。這份文件上的日期，決定了你的單位屬於哪個政策時期，而不是你從上手業主買入的日期。即使你是第二手、甚至第三手業主，所有轉讓限制都是跟隨單位首次出售時的規定。所以，第一步一定是先找出這份文件，確認單位的「首次轉讓契據日期」。
歷年居屋轉讓限制比較表
為了讓你更清晰地了解，我們將不同時期的轉讓限制整理出來。你會發現，政策的大趨勢是愈來愈嚴格。
1982年至2018年首次出售的單位
這個時期的跨度很長，當中的政策也有幾次變化，不過整體來說限制相對寬鬆。
由「首次轉讓契據」日期起計，業主只要持有單位滿五年，就可以申請補地價，然後在公開市場自由出售，與一般私樓無異。如果想進行居屋免補地價的買賣，業主只需在購入單位的兩年後，就可以在居屋第二市場（居二市場）轉售予合資格的綠表或白表（白居二）買家，售價可由雙方自由議定。現時這個時期的單位，其轉讓限制年期早已屆滿，業主擁有最大的靈活性。
2019年至2021年首次出售的單位
從這個時期開始，政府大幅收緊了轉讓限制，目的是打擊短期炒賣。
- 首兩年內（第1-2年）： 業主不可以在公開市場出售單位。如果想賣樓，只能在居二市場，以不高於原價的價格，轉售予合資格買家。這意味著短期內沒有任何獲利空間。
- 第三至第十年（第3-10年）： 業主仍然不可以在公開市場出售。不過，可以在居二市場自行議定價格，將單位出售予合資格買家。
- 第十年後： 業主終於可以向房委會申請補地價，然後在公開市場自由出售單位。當然，亦可選擇繼續在居二市場免補地價轉售。
2022年及以後首次出售的單位（十五年禁售期）
這是目前最嚴格的轉讓限制，禁售期進一步延長，想透過居屋免補地價轉名或買賣需要留意。
- 首五年內（第1-5年）： 與2019年的規定相似，但原價轉售的限制期由兩年延長至五年。在這段時間，業主只能在居二市場，以不高於原價的價格出售單位。
- 第六至第十五年（第6-15年）： 業主可以在居二市場自行議定價格出售單位，但仍然不能補地價在公開市場出售。
- 第十五年後： 單位終於「鬆綁」，業主可以申請補地價，並在公開市場自由轉讓其物業。同樣地，業主也可選擇繼續在居二市場放售。
免補地價特例：永久免補價的「初代居屋」
談到居屋免補地價，市場上確實存在一批極為特殊的單位，它們永久豁免補地價，可以直接在自由市場上買賣。這就是我們常說的「初代居屋」，是香港最早期的資助房屋。如果你正尋找這類物業，了解它們的背景和特性就十分重要。
歷史背景：為何1982年5月前的居屋無需補地價？
這批初代居屋的獨特性源於歷史政策。在1982年5月，政府推出第三期乙的居屋銷售計劃時，才正式引入了補地價的轉讓限制條款。因此，所有在此日期前首次發售的居屋項目，其地契條款並未包含補地價的規定。當年的業主在完成指定的禁售期後，便取得了單位的完整業權，可以自由地在市場上出售或出租，與一般私樓無異。
「初代居屋」全名單
這些無需補地價的初代居屋數量有限，分布在港九新界各區，以下為完整的屋苑名單，方便大家參考。
港島、九龍及新界屋苑一覽
- 港島區: 漁暉苑 (第一、二期)、宏德居、山翠苑、怡翠苑
- 九龍區: 順緻苑、俊民苑、悅麗苑、油塘中心、翠瑤苑、清麗苑、康田苑、怡閣苑 (第一期)
- 新界區: 穗禾苑 (第一、二期)、置樂花園、愉城苑、汀雅苑、兆安苑
初代居屋的優劣分析
選擇初代居屋，意味著要全面評估其優點與潛在的挑戰。它們的吸引力與高樓齡帶來的問題並存，買家需要仔細權衡。
優點：間隔實用、呎價低水、業權完整
初代居屋最大的優勢，首先是擁有完整的業權。業主可以隨時在公開市場放售或出租單位，進行居屋免補地價轉名手續時，流程與私樓交易完全相同，靈活性極高。其次，這些屋苑的單位間隔普遍非常實用，實用率高，俗稱「無窗台、無走廊」，廳大房大，空間感遠勝今天很多新盤。加上其樓齡較高，呎價通常較同區的私人屋苑有折讓，對於追求實用空間的買家而言，是個相當吸引的選擇。
注意事項：高樓齡、維修成本及按揭限制
不過，初代居屋的缺點也相當明顯。最主要的是樓齡普遍已達四十年或以上，樓宇狀態難免老化。買家要有心理準備，未來可能需要承擔較高的維修保養開支，例如大廈進行強制驗樓後的大維修工程。此外，高樓齡亦會直接影響銀行批出的按揭申請。銀行在計算按揭年期時，普遍會用「75減」或「80減」樓齡的方式，這代表初代居屋的還款年期可能較短，買家需要準備更充裕的首期資金。
【居屋補地價全攻略】程序、計價及精明策略
想將手上的居屋單位在自由市場出售或出租，實現資產增值，除了循居屋第二市場進行免補地價轉名外，最重要的一步就是完成「補地價」程序。補地價涉及的金額不少，計算方法和申請步驟清晰易明，掌握箇中竅門，就能更精明地規劃財務，順利釋放單位的全部潛力。
補地價金額計算方法
官方計算公式：補價 = 補價時市值 x 購入時折扣率
補地價的金額並不是一個固定數字，而是根據一條官方方程式計算出來。這條公式非常直接：將單位在申請補地價當刻的十足市值，乘以您當初購入單位時所享有的折扣率。
這個「購入時折扣率」是整個計算的關鍵，它是一個不變的百分比，會清楚列明在您首次買入單位時的樓契（首次轉讓契據）上。每一期居屋，甚至同一屋苑不同座數的折扣率都可能有所不同。而「補價時市值」則是由房署委派的專業測量師評估，會反映當時的樓市狀況。換言之，樓價越高，您需要補回的金額就越多。
實例教學：不同折扣率下的補價金額試算
我們用一個簡單例子來說明。假設一個居屋單位，房署在補價時評估的市值是 600 萬港元。
情境一：舊式居屋，折扣率為 35%
如果業主當年是以六五折（即 35% 折扣）買入單位，那他需要繳付的補價金額就是：
600 萬 x 35% = 210 萬港元
情境二：近年新居屋，折扣率為 48%
如果業主是近年以市價五二折（即 48% 折扣）買入新居屋，那他需要繳付的補價金額就會大幅增加：
600 萬 x 48% = 288 萬港元
從以上例子可見，購入時的折扣率直接影響補價開支，業主在計劃前，務必先翻查樓契，找出準確的折扣率作預算。
居屋補地價申請六大步驟
第一步：向房委會遞交申請及估價費
業主需要填妥「評估補價申請書」（表格號碼 HD1066C），連同樓契副本和一筆數千元的估價費，親身或郵寄到房委會的指定辦事處。
第二步：房署委派測量師上門估價
房署收到申請後，會委派認可的測量師行聯絡業主，預約時間上門視察單位。這一步有個小提示，就是測量師評估的是單位的基本狀況，過於簇新的豪華裝修，有機會令評估出來的市值稍高，所以非必要的裝修工程，可以考慮在完成補地價程序後才進行。
第三步：接收「評估補價通知書」
測量師完成估價後，大約一個月內，業主就會收到由房署發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明單位的評估市值、您的折扣率，以及最終計算出來的應繳補價金額。
第四步：決定接納或提出上訴（28天內）
收到通知書後，您有 28 日的時間考慮。如果認為估價合理，就可以準備繳款。假如您覺得估價遠高於市場水平，可以在這 28 日內以書面形式提出上訴。
第五步：繳付補價金額（兩個月內）
決定接納估價後，您必須在通知書發出日期起的兩個月內，繳清全數補價金額。如果逾期未付，這次的申請就會作廢，之前繳付的估價費也不會退還，需要重新再申請一次。
第六步：領取「解除轉讓限制證明書」並於土地註冊處登記
成功繳款後，房署會發出一份關鍵文件——「解除轉讓限制證明書」。收到這份證明書後，記得要把它交給律師，到土地註冊處進行登記。完成登記後，您的居屋單位在法律上就等同於私人樓宇，可以自由在市場上買賣或出租了。
補地價實用策略與風險管理
時機把握：樓市調整期是補價好時機？
由於補價金額與「補價時市值」掛鉤，因此在樓市處於調整期或下行階段時，房署評估出來的市值通常會較低。這意味著您需要繳付的補價金額亦會相應減少。如果資金充裕，選擇在市況較淡靜時完成補地價，然後靜待樓市回升時才出售單位，有機會擴大利潤空間。
資金安排：如何利用買家資金「同步補價」？
如果業主手上沒有足夠現金一次過支付數百萬的補價費用，可以採用「同步補價」的方式。具體操作是，先在自由市場找到買家，簽訂臨時買賣合約，並在合約中訂明一個較長的成交期（例如三個月）。然後，業主立即向房署申請補地價。在正式成交當日，買家支付的樓價尾數，會經由律師樓直接用作支付補價金額，餘額再轉交給業主。這樣業主就無需預先墊付大筆資金。
合約要點：釐清由買方或賣方負責補價的條款
在買賣過程中，由誰來承擔補地價的責任，是合約中的重要條款。
由賣方負責：臨時買賣合約會訂明一個「已補地價」的成交價。如果最終房署評估的補價金額比預期高，賣方收到的實質樓價就會減少。風險由賣方承擔。
由買方負責：合約會訂明一個「未補地價」的樓價，並加上條款指明補地價由買方負責和支付。這種做法的風險在於，最終的補價金額是未知數，如果估價高於預期，買方的總支出就會超出預算。同時，銀行按揭一般只會基於「未補地價」的樓價計算，補價部分需要買方以現金支付，對首期資金要求極高。
居屋買賣及轉名常見問題 (FAQ)
談到居屋免補地價的各種操作，特別是轉名和買賣的細節，總會遇到不少疑問。我們整理了幾個大家最關心的問題，希望可以幫你釐清思路。
未補地價居屋：如何辦理加名、除名或轉名手續？
未補地價的居屋，其業權轉讓受到嚴格限制，這和私樓可以自由加名或除名的概念完全不同。因為單位本身含有政府的資助成分，所以房委會不允許業主隨意更改業權，以防止有人變相轉售圖利。不過，在一些特定情況下，業主可以向房委會申請居屋免補地價轉名。常見的理由包括家庭成員因結婚而加名、因移民或年長等原因除名，或者將業權轉給名列於同一戶籍的家庭成員。整個過程都需要向房委會提交申請，並且提供充分的證明文件，例如結婚證書或醫生證明等，由房委會作最終審批。
居屋補地價後：是否等同私樓？必須立即出售嗎？
一旦完成了補地價手續，並且取得了房委會發出的「解除轉讓限制證明書」，你的居屋在法律上就等同於私人樓宇。這代表你可以自由地在公開市場上將單位出售、出租或進行加按套現，不再受任何轉讓限制。很多人以為補地價後就必須馬上賣樓，其實這是一個誤解。補地價只是解除了單位的轉讓限制。你完全可以選擇繼續自住，或者將單位出租賺取回報，等待一個更好的市場時機才出售。補地價給予你的，是資產配置的自由度和靈活性。
資金問題：補地價的款項可以申請銀行按揭嗎？
這是一個非常關鍵的問題，答案是：不可以。業主不能直接為未補地價的居屋向銀行申請一筆新的按揭貸款，用來支付補地價的款項。理由很簡單，在繳付補價之前，你的單位業權仍然受限制，銀行無法將其視為有效的抵押品。因此，補地價的資金需要由業主自行準備，來源可以是個人儲蓄、私人貸款，或者透過其他資產進行融資。不少業主會選擇在找到買家後，利用買家的資金同步完成交易和補地價，但這需要在買賣合約和時間安排上做好周詳計劃。
特殊情況：因離婚或繼承遺產的免補地價轉名程序是怎樣的？
離婚或遺產繼承是房委會接納的特殊情況，允許進行居屋免補地價轉名。如果是因離婚而需要轉讓業權，雙方必須取得離婚的「絕對判令」(Decree Absolute)，然後由律師協助，向房委會申請將其中一方的業權轉給另一方。如果是因業主去世而辦理繼承，繼承人需要先辦妥遺產承辦手續，例如取得「遺產管理書」或「遺囑認證」，證明自己是合法的業權繼承人。無論是哪種情況，都需要備妥相關的法律文件，再正式向房委會遞交申請，經批准後才能到律師樓辦理轉名手續。整個程序都必須在房委會的框架下進行。