面對利率波動與樓價變化，不少高成數按揭業主正考慮是否應把握時機進行轉按，以優化個人財務狀況。成功的轉按操作，不僅能賺取豐厚的銀行現金回贈、鎖定更低利息，更有機會在物業升值時套現資金，甚至「甩走」按揭保險並取回已繳保費。然而，高成數轉按過程亦暗藏不少陷阱與門檻，例如估價不足、信貸評級影響審批，以及罰息期等問題，稍一不慎或會得不償失。本終極指南將為您全面拆解高成數轉按的四大好處與四大潛在陷阱，提供詳盡的自我評估方法，並一步步引導您完成整個申請流程，助您做出最精明的決策。
甚麼是高成數轉按？定義、種類與市場趨勢
高成數按揭轉按是近年市場上一個備受關注的理財選項，許多持有高成數按揭的業主，都希望透過這個操作，改善自己的財務狀況。要深入了解高成數轉按，我們首先要從最基本的概念開始，逐步拆解它的運作原理與市場動態。
高成數轉按 vs 一般轉按：核心分別拆解
轉按基本定義：由A銀行轉至B銀行的按揭操作
首先，「轉按」的基本定義非常直接，就是業主將原本在A銀行的按揭貸款，轉移到另一間願意提供更佳條款的B銀行。這個過程等同於向B銀行申請一筆新的貸款，用以清還A銀行的舊有貸款。業主的目的通常是為了尋求更低的利率、賺取現金回贈，或者調整貸款結構。
兩種主要操作：平手轉按與加按套現
轉按操作主要有兩種形式。第一種是「平手轉按」，即新貸款額與舊有貸款的尚欠餘額相等，總負債不變，主要目的是為了慳息或賺取回贈。第二種是「加按套現」，當物業價值上升後，新銀行根據最新估價，批出比原有貸款餘額更高的貸款額。業主清還舊債後，多出來的差額便可以作為現金提取，增加個人資金的流動性。
為何涉及按揭保險？高成數轉按的運作原理
高成數轉按之所以特別，是因為它牽涉到按揭保險。一般轉按的按揭成數，受金管局指引限制，通常在六成或以下。而「高成數」則意味著貸款額超過了這個標準界線，這就需要按揭保險的參與。
按揭保險計劃(MIP)的角色
按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme）是由香港按證保險有限公司（HKMCI）提供的產品。它的角色是為銀行提供保障，假如借款人日後無法還款，物業被銀行收回並出售後所得的款項不足以償還所有欠款，保險公司會賠償銀行的損失。正因為有這層保障，銀行才願意批出高於常規成數的按揭貸款。
新舊按保計劃的分別與影響
按揭保險計劃的條款歷年來有所調整，但申請高成數轉按時，必須留意其審批標準通常比申請新購物業的按揭更為嚴格。例如，轉按的最高按揭成數，一般會比新買物業的成數低一成。更重要的是，按保計劃對轉按套現設有明確限制，例如物業估值超過一定金額（如600萬港元），便不允許透過轉按套取額外現金。
最新銀行審批趨勢：現金回贈與利率變化
了解基本原理後，我們也需要關注市場的實際情況，因為銀行的取態直接影響轉按的吸引力。
市場現況：銀行削減回贈及上調利率
近期的市場趨勢顯示，銀行對轉按業務的態度轉趨審慎。為了管理信貸風險，不少銀行已陸續削減轉按申請的現金回贈，部分更會針對轉按申請者上調按揭利率。這意味著，與新造樓宇按揭相比，轉按所能獲得的優惠條件正在減少。
數據解讀：轉按佔新批按揭比例的變化
這個趨勢在官方數據中亦有體現。根據金融管理局的統計，轉按宗數佔整體新批按揭的比例，已由2023年約27.8%的高位，逐步回落至2025年首季的16.4%，而近月數據更進一步下跌。數字的變化清晰反映出，在銀行收緊審批及優惠縮減的環境下，市場上成功轉按的個案正在減少。
為何要申請高成數轉按？四大核心好處全解析
當供樓成為生活一部分，定期檢視財務狀況就十分重要。申請高成數按揭轉按，正是一個主動管理按揭的良機，它不單是為了轉換貸款銀行，更是一套全面的理財策略。透過高成數轉按，業主可以發掘物業資產的潛在價值，達到慳息、套現，甚至降低長遠供款成本等多重目標。以下將會詳細解析申請轉按的四大核心好處，讓你全面了解如何善用這個工具。
好處一：賺取現金回贈，鎖定更低利息
比較不同銀行的轉按利率與回贈優惠
銀行之間的按揭業務競爭激烈，為了吸引新客戶，往往會提供相當吸引的轉按優惠。最直接的好處，就是有機會轉至一個利率更低的按揭計劃。即使只是零點幾個百分點的息差，在長達二、三十年的還款期內，節省的總利息開支也相當可觀。同時，銀行會提供現金回贈作為招徠，回贈金額通常是貸款額的某個百分比。業主在考慮轉按時，應該貨比三家，仔細比較不同銀行的利率及回贈條款，選擇最有利的方案。
現金回贈計算：如何直接降低供樓總成本
現金回贈是轉按最實際的收益之一。計算方法很簡單，就是將新的貸款總額乘以銀行的回贈百分比。例如，轉按後的新貸款額為500萬元，若銀行提供1.5%現金回贈，便可獲得75,000元。這筆款項可以直接用來抵銷轉按過程中產生的律師費等開支，餘下的金額就成為你的額外現金。值得留意的是，若現金回贈金額超過貸款額的1%，根據金管局指引，整筆回贈金額都需要用於直接扣減按揭本金。這樣做雖然不能立即提取現金，但能直接降低總貸款額，從而減少未來的利息支出及每月供款，長遠來看更能減輕財務負擔。
好處二：把握物業升值，實現轉按套現
轉按套現金額計算方法 (附實際案例)
當樓價上升，你的物業便不只是一個居所，更是一項正在增值的資產。轉按套現，就是將物業的賬面升值部分，轉化為可以靈活運用的現金。計算可套現金額的公式如下：
可套現金額 = (物業最新估價 × 新批核按揭成數) – 尚欠貸款餘額
舉一個實際例子：假設你幾年前以700萬元買入物業，承造六成按揭，貸款額420萬元。幾年後，物業估價升至900萬元，而尚欠貸款額降至350萬元。此時你申請轉按，若新銀行同樣批出六成按揭，新的貸款額便是900萬元 × 60% = 540萬元。扣除用來清還舊有貸款的350萬元後，你便可以成功套現：540萬元 – 350萬元 = 190萬元。
套現資金的靈活運用：投資、裝修或債務整合
套現所得的資金用途廣泛，能助你實現不同的人生規劃。你可以將資金用作其他投資，例如股票或基金，尋求更高的回報。你也可以用來為家居進行大型裝修，提升生活質素。一個非常普遍且明智的做法，是進行債務整合。如果你同時有私人貸款或信用卡結欠等高息債務，可以利用這筆低息資金一次過清還，從而大幅減輕每月的利息支出，讓個人財務狀況更健康。
好處三：把握時機「甩按保」，取回已繳保費
甩按保的黃金時機：當LTV降至6成或以下
對於當初選用高成數按揭置業的業主，轉按是「甩按保」（即終止按揭保險計劃）的絕佳機會。當物業價值上升，而你的尚欠貸款額逐漸減少，貸款與估價比率（LTV）便會隨之下降。LTV的計算公式是：
LTV = (尚欠貸款額 / 最新物業估價) × 100%
當LTV降至60%或以下時，便符合傳統按揭的門檻，不再需要按揭保險。此時，你可以申請轉按至一間毋須按保的新按揭計劃，不但可以節省未來需要支付的保費，更有機會取回部分已繳付的保費。
按揭保費退還機制：首年、兩年及三年內退保的金額比例
按揭保險公司設有保費退還機制，鼓勵業主盡快降低按揭成數。退還的金額比例與退保時間掛鈎，時間越早，退還比例越高：
- 在首年內成功退保：可獲退還已繳總保費的40%。
- 在第二年內成功退保：可獲退還已繳總保費的25%。
- 在第三年內成功退保：可獲退還已繳總保費的15%。
因此，對於持有高成數按揭的業主，在供款首三年密切留意樓價走勢及自身LTV，把握黃金時機轉按甩按保，便能取回一筆可觀的現金。
好處四：善用高息存款掛鈎戶口(Mortgage Link)對沖利息
Mortgage Link運作原理：以存款利息抵銷按揭利息
高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）是現時銀行轉按計劃中一項極具吸引力的工具。它的運作原理很直接，就是提供一個存款利率與你的按揭利率完全相同的儲蓄戶口。例如，你的按揭利率是年息4.125%，你存放在Mortgage Link戶口內的資金，便能賺取同樣為4.125%的年息。這筆存款利息，可以直接用來抵銷部分按揭利息支出，變相降低了你的實際供樓成本。
為何Mortgage Link是轉按時的重要考慮因素
Mortgage Link的重要性在於它能有效對沖利息開支，同時保持資金的靈活性。戶口內的存款可以隨時提取，遠比定期存款方便。對於手頭有閒置資金的業主，將錢存入Mortgage Link戶口，回報率遠高於一般儲蓄戶口。特別是對於進行了轉按套現的業主，若暫時未有投資計劃，可以先將套現的資金存入此戶口，所賺取的利息便能完全或部分抵銷因增加貸款額而產生的利息，實現低成本甚至零成本套現，是轉按時必須考慮的增值選項。
我的物業適合高成數轉按嗎？三步完成自我評估
想知道自己的物業是否適合申請高成數按揭轉按，其實整個評估過程並不如想像中複雜。你不需要成為財務專家，只要跟著以下三個簡單步驟，就可以為自己的財務狀況做一個清晰的初步評估，判斷轉按是否真的有利可圖。
第一步：評估物業價值與計算最新按揭成數 (LTV)
萬丈高樓從地起，轉按評估的第一步，就是準確了解你物業的現時價值，以及你還欠銀行多少錢。這兩組數字的關係，就是我們常說的按揭成數（Loan-to-Value, LTV），是整個評估的基石。
如何獲取準確的物業網上估價
要評估，第一件事就是為物業估價。最直接的方法，就是到各大銀行的網上估價系統查詢。建議你至少查詢兩至三間銀行的估價，例如滙豐、中銀或恒生，然後取一個平均數，這樣結果會更客觀，有助你作出更準確的判斷。
計算公式：LTV = (尚欠貸款額 / 最新物業估價) x 100%
得到物業估價後，就可以套用這條簡單公式計算最新的LTV。「尚欠貸款額」可以從你現有按揭銀行的月結單或網上理財戶口找到。舉個例子，如果你的物業最新估價是600萬元，而按揭尚欠390萬元，那麼你最新的LTV就是 (390萬 / 600萬) x 100% = 65%。這個百分比，是決定你轉按潛力的關鍵數字。
第二步：計算潛在收益與成本
知道最新的LTV後，下一步就是計一計數，看看轉按這一步棋，到底能為你帶來多少實際好處，同時又要付出什麼成本。這是一場純粹的數字比較，能讓你清晰看到轉按的財務價值。
估算可獲現金回贈及退還保費總額
轉按的主要吸引力來自兩大潛在收益。第一是現金回贈，這是新承按銀行為了吸引你轉投而提供的獎賞，金額通常是貸款額的某個百分比。第二是退還保費，如果你當初是申請高成數按揭並購買了按揭保險，而轉按後的新LTV能降至6成或以下，你就有機會「甩按保」，並取回部分已繳的保費。一般來說，首年內退保可獲退40%，兩年內25%，三年內則有15%。
比較轉按前後的每月供款及利息開支
收益固然吸引，但開支也要看清楚。你需要比較轉按後的新利率與舊利率的差別。新的按揭計劃利率可能更低，也可能更高。你可以使用網上的按揭計算機，輸入新的貸款額、利率和年期，計出新的每月供款，再與現時的供款作比較。這樣才能全面了解你的現金流變化，以及長遠的利息開支是增加還是減少。
第三步：通過壓力測試評估
計完數，覺得轉按有著數？最後一步，也是最關鍵的一步，就是評估自己能否通過銀行的審批門檻。即使轉按方案在數字上非常吸引，如果未能通過銀行的審批，一切也只是紙上談兵。
供款與入息比率 (DTI) 要求
銀行首先會看你的「供款與入息比率」（DTI）。簡單來說，你每月所有的債務供款（包括新的按揭供款、私人貸款、卡數等），不可以超過你每月總入息的50%。這是金管局的基本規定，用以確保你有足夠的還款能力。
壓力測試要求：假設利率上升2厘後的DTI上限
除了基本的DTI，銀行還會進行壓力測試。這個測試會假設你現時的按揭利率上升2厘，然後再計算一次你的DTI。在這個假設情況下，你的供款與入息比率仍然不能超過60%。這兩項測試是銀行評估你還款能力的重要指標，所以準備轉按前，最好先整理好自己的收入證明，並確保信貸記錄良好。
潛在風險與陷阱：轉按前必須評估的四大關鍵
高成數按揭轉按雖然可以帶來現金回贈與更佳利率等好處，但這項財務操作並非全無風險。在您作出決定之前，不妨先花幾分鐘了解當中幾個關鍵的環節，做好全面的評估，確保轉按能真正達到預期的理財目標。這就像出發旅行前先檢查路線圖一樣，能讓整個過程更順暢。
風險一：申請需重新審批，信貸記錄(TU)是關鍵
銀行如何重新評估您的入息與還款能力
轉按並非簡單地將貸款由A銀行轉到B銀行，它在本質上是一次全新的按揭申請。新銀行會以現時的標準，重新審視您的財務狀況。您需要提交最新的入息證明，例如近期的稅單、糧單及銀行月結單。銀行會根據這些文件，重新計算您的供款與入息比率(DTI)，確保您有足夠的還款能力。假如您在過去幾年間收入減少，或者增加了其他私人貸款、信用卡分期等債務，都有可能影響最終的審批結果。
信貸評級欠佳對審批結果的影響
銀行審批時，您的信貸報告(TU)是其中一份重要參考文件。一份良好的信貸記錄，代表您有準時還款的習慣，是可靠的借款人。相反，如果期間曾有遲還卡數或其他貸款的紀錄，導致信貸評級下降，新銀行可能會因此批出較差的利率條款、調低貸款額，甚至在最壞情況下拒絕您的轉按申請。因此，維持良好的信貸記錄對於成功轉按至關重要。
風險二：樓價下跌導致估價不足，或需補差價
當物業估值低於尚欠貸款額時的挑戰
轉按時，新銀行會為您的物業重新進行估價，並以這個最新的估值作為計算貸款額的基礎。如果在樓市下行周期，物業的估值不幸下跌，便可能出現「估價不足」的情況。舉例來說，若您的尚欠貸款額是400萬元，但物業最新估價只值500萬元，而銀行最高只肯批出七成按揭，即350萬元。這意味著新批的貸款額不足以全數清還舊有貸款，您需要自行準備50萬元的資金來填補這個差額，轉按才能繼續進行。
為何高成數按揭業主對估價不足風險尤其敏感
對於當初選用高成數按揭的業主，這個風險尤其需要注意。由於高成數按揭業主本身的貸款額佔樓價比例已經很高，持有的物業資產淨值(Equity)相對較少。這意味著樓價只需輕微調整，物業的估值便很容易跌穿尚欠的貸款額。相比起只有五、六成按揭在身的業主，高成數按揭業主的緩衝空間較小，對樓市波動的敏感度自然更高。
風險三：忽略原有按揭罰息期，得不償失
如何查閱貸款文件以確定罰息期及金額
大部分銀行的按揭計劃都設有罰息期，通常是首兩至三年。如果您在罰息期內提早清還全部貸款，銀行便會收取一筆罰款。要確定罰息期的具體細節，最直接的方法是查閱當初簽署的按揭貸款確認書(Facility Letter)。文件上會清楚列明罰息期的長度，以及罰款的計算方法，通常是按原貸款額或尚欠餘額的某個百分比計算。
計算罰息支出與轉按收益的權衡
在決定是否轉按時，必須將罰息這項潛在成本計算在內。您應該做一個簡單的比較：將轉按可賺取的現金回贈，加上未來因利率下降而節省的利息總額，然後與需要支付的罰息金額及律師費等開支作比較。如果前者明顯高於後者，轉按才算得上划算。一個聰明的做法是，在原有罰息期完結前約三個月開始申請轉按，這樣便能確保在轉按交易完成時，罰息期剛好結束，避免支付不必要的罰款。
風險四：高成數轉按的「隱藏門檻」與限制
按揭成數限制：為何比新買物業更嚴格
對於需要繼續使用按揭保險的高成數轉按申請，其審批規則比申請新買物業按揭更為嚴格。普遍來說，經按揭保險計劃(MIP)進行的高成數轉按，其最高按揭成數會比新買物業的申請低一成。例如，一個原本可為新買家承造九成按揭的物業，在轉按時可能最高只能批出八成。這個差異直接影響您可以借貸的總額。
案例分析：為何估值千萬的物業未必能套現
高成數轉按最關鍵的一個限制，是按揭保險計劃對於套現的規定。目前，物業估值若超過600萬元，進行高成數轉按是「不可以」套現的。假設您的物業現時估值1,000萬元，尚欠貸款750萬元，您希望轉按至八成（即800萬元貸款）以套現50萬元。但由於估值已超過600萬元門檻，即使銀行理論上可批出800萬元貸款，按保計劃的規則會將新批貸款額的上限鎖定在您原有的尚欠貸款額，即750萬元。結果是，您只能平手轉按，無法從中套取任何現金。這是一個很多業主在計劃前容易忽略的「隱藏門檻」。
高成數按揭轉按申請流程：由準備文件到成功批核
清楚了解整個高成數按揭轉按的申請流程，是確保過程順利的第一步。其實，整個程序相當直接，只要按部就班準備，就能夠輕鬆掌握。由選擇合適時機開始，到準備文件，再到銀行審批，每一步都有清晰的指引。
最佳申請時機：罰息期完結前三個月
大部分按揭貸款合約都設有罰息期，通常是首兩至三年。如果在罰息期內提早還清貸款，原有銀行會收取一筆罰款。所以，最理想的轉按時間點，是在罰息期結束之後。
由於銀行審批加上律師樓處理文件，一般需要一個半月至兩個月時間，所以提前三個月開始申請就最穩妥。這樣可以確保新的按揭貸款在罰息期一結束便能無縫交接，讓你既能避免罰息，又能盡快享受新計劃的優惠。
申請所需文件清單
準備齊全的文件，可以大大加快銀行的審批速度。你可以將這份清單當作一個備忘錄，在提交申請前逐一核對。
個人身份及入息證明文件 (稅單、糧單、銀行月結單)
這部分是向銀行證明你的身份和還款能力。你需要準備：
* 香港永久性居民身份證副本。
* 最近三個月的糧單。
* 最近三個月顯示薪金入帳的銀行月結單。
* 最新的稅務局評稅通知書（稅單）。
物業及現有按揭貸款文件 (樓契、現有貸款合約)
這部分文件讓新銀行了解你的物業狀況和現有按揭詳情。你需要準備：
* 臨時買賣合約或正式買賣合約。
* 現有按揭的貸款確認信（Facility Letter），上面會清楚列明罰息期。
* 最近三個月的按揭還款通知書或紀錄。
詳細申請四部曲
當文件準備妥當後，就可以正式啟動申請程序。整個過程可以簡化為以下四個主要步驟。
第一步：初步估價及財務評估
在接觸銀行前，你可以先為自己的物業作網上初步估價。最好向幾間不同的銀行查詢，因為它們的估價可能會有差異。同時，你需要評估自己的財務狀況，計算一下轉按後的按揭成數（LTV），以及自己的入息是否能通過銀行的壓力測試要求。
第二步：向目標銀行提交申請及文件
根據估價結果、利率和現金回贈等優惠，選擇最心儀的銀行。然後，便可以正式填寫申請表格，並將之前準備好的所有文件一併提交。
第三步：銀行進行審批及壓力測試
銀行收到你的申請後，便會展開內部審批程序。它們會核實你提交的文件，查閱你的信貸報告（TU），並且一定會進行壓力測試，去評估你在假設利率上升後，供款佔入息比率是否仍然符合監管要求。這是高成數轉按申請中非常關鍵的一環。
第四步：批核後委託律師樓辦理法律文件及提取貸款
當銀行正式批出你的轉按申請後，你便需要委託一間律師樓處理後續的法律事宜。律師樓會負責與新舊兩間銀行溝通，處理贖回舊有按揭及簽署新按揭契據等文件。在指定的轉按日期，新銀行會將款項轉交至舊銀行，完成整個轉按程序，而任何套現的資金亦會在這時轉帳給你。
轉按的替代方案考慮
如果因為種種原因，例如無法通過壓力測試或信貸評級不佳，導致轉按申請未能成功，市場上仍然有其他方案可以考慮。
二按與業主私人貸款的利弊比較
二按，通常由財務公司提供，是在原有銀行一按之上，再增加一筆物業抵押貸款。它的好處是審批較寬鬆，但利率會比銀行按揭高很多。
業主私人貸款則是一種無抵押貸款，由於申請人是業主，財務公司會視之為較優質的客戶，批出的金額和利率會比一般私人貸款優勝。它的好處是批核速度極快，手續簡單，但利率是三者之中最高的。
何時應考慮替代方案而非轉按
在以下幾種情況，轉按的替代方案可能更適合你：
* 急需資金周轉，無法等待一至兩個月的轉按審批時間。
* 入息證明不足，或者無法通過銀行的壓力測試。
* 物業估價不足，或者樓契出現問題，令銀行無法承造按揭。
* 信貸紀錄欠佳，難以獲得銀行的正面批核。
雖然這些方案的資金成本較高，但在特定情況下，它們提供了轉按以外的靈活性和可行性。
高成數轉按常見問題 (FAQ)
問：整個高成數轉按申請過程需時多久？
答：一般來說，申請高成數按揭轉按的整個過程，由遞交申請到成功提取貸款，大約需要一個半月至兩個月。這個時間包括了銀行審核文件、為物業重新估價、進行壓力測試，以及最後委託律師樓處理轉名和贖契等法律文件的時間。所以，建議在原有按揭罰息期完結前三個月便開始準備及申請，這樣時間會比較充裕。
問：高成數轉按涉及哪些主要費用？(律師費及雜費)
答：最主要的開支是律師費，因為轉按涉及解除舊按揭及建立新按揭的法律程序，費用大約由數千元至萬多元不等。另外，銀行可能收取物業估價費，不過現時很多銀行為了吸引客戶，都會豁免這項收費。好消息是，新銀行提供的現金回贈，通常足以完全覆蓋這些費用，甚至還有餘額。
問：Mortgage Link戶口的高息存款額有上限嗎？
答：是的，Mortgage Link戶口的高息存款額度設有上限。市場上最普遍的做法是，高息存款上限為當時尚餘按揭貸款額的50%，亦有少數銀行會提供高達60%的上限。需要留意的是，這個上限是浮動的，它會隨著你的按揭本金減少而同步下調。
問：如果我的收入不穩定(如自僱人士)，會影響轉按申請嗎？
答：收入的穩定性是銀行審批的重要考慮因素。對於自僱或收入不穩定的申請人，銀行會需要更全面的文件來評估你的還款能力。除了基本的身份證明，你可能需要提供過去六個月甚至更長時間的個人銀行戶口紀錄、公司戶口流水賬、最近一至兩年的稅單或經審計的財務報表，以證明你有持續和足夠的收入應付按揭供款。
問：轉按後，新的按揭年期可以重造30年嗎？
答：理論上，轉按時可以將還款期重新設定為最長30年，但最終批核的年期會受兩個主要因素限制。第一是申請人的年齡，銀行的普遍標準是「75減申請人年齡」。第二是物業的樓齡，標準通常是「75減物業樓齡」。銀行會在這兩個計算結果中，選擇較短的年期作為最終的按揭還款期。