成功抽中「白居二」或手持「綠表」，想在居屋二手市場尋覓安樂窩，是不少港人的上車夢。然而，相較於私人樓宇，居屋二手市場的買賣流程獨特且複雜，涉及「准買證」、「提名信」等獨有程序，加上按揭成數、政府擔保期及日後補地價等關鍵問題，往往令準買家感到困惑，不知從何入手。為此，本文將化身您的「2025終極天書」，從零開始，為您拆解由申請資格、睇樓、簽約、申請按揭到成交的7大核心步驟，並深入剖析綠白表資格、按揭財務規劃，以及最關鍵的補地價計算方法，助您全面掌握所有細節，安心實現置業目標。
第一章：掌握基礎 — 香港「居屋二手市場」定義、資格及核心概念
對於許多香港人來說，要成功置業，深入了解居屋2手市場是不可或缺的一步。這個市場提供了比私樓門檻更低的選擇，但其運作模式和規則卻自成一格。在正式踏上尋找理想家園的旅途前，讓我們先一起拆解這個市場的基本定義、買家資格和幾個最核心的概念，打好穩固的基礎。
甚麼是「居屋第二市場計劃」？
計劃官方定義與政策目標
「居屋第二市場計劃」是一項由香港房屋委員會（房委會）推出的政策，早於1997年已正式實行。它的核心目的，是允許特定的合資格人士，在無需即時向政府補回地價的情況下，互相買賣資助出售房屋單位。這項政策的目標相當清晰，一方面是為公屋住戶提供一個向上流動的置業階梯，讓他們成為業主；另一方面，當他們置業後交還公屋單位，就能釋放更多租住房屋資源，讓輪候冊上的家庭可以更快入住，從而增加整個公共房屋體系的流動性。
涵蓋的房屋類型（居屋、私人參建、租置、綠置居）
在這個特定市場內流通的單位，並非只有傳統意義上的「居屋」。它涵蓋了多種類型的資助出售房屋，主要包括：
- 居者有其屋計劃（居屋）： 由房委會直接策劃興建的資助房屋。
- 私人機構參建居屋計劃（私人參建）： 由私人發展商按政府規格興建，然後以指定價格售予合資格人士。
- 租者置其屋計劃（租置）： 讓現有公屋租戶以優惠價錢購買自己正在租住的單位。
- 綠表置居計劃（綠置居）： 主要售予綠表申請者，通常折扣率比傳統居屋更高的新建資助房屋。
與公開市場的根本區別：補地價責任
居屋二手市場與我們一般理解的私樓買賣（即「公開市場」或「自由市場」）之間，存在一個根本性的分別，就是「補地價責任」。在公開市場，任何物業都可以自由買賣給任何人士。但在居屋二手市場，交易的單位因為當年是以折扣價購入，所以帶有轉讓限制。在這個市場交易時，賣家無需向政府支付補價，而買家則會承接這個「補價責任」。
居屋二手市場兩大買家資格詳解
要在居屋二手市場置業，買家必須符合以下兩大類別其中之一的資格。
綠表資格人士（現居公屋住戶、綠表資格證明書持有人）
「綠表」資格人士是這個市場最主要的目標群體。他們主要包括現正租住公屋的住戶，以及持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過公屋資格審查的輪候冊申請者。他們購買單位後，必須交還正在居住的公屋單位，或放棄相關的房屋福利。
白表資格人士（「白居二」中籤者）
「白表」資格人士則是指不符合綠表資格的香港永久性居民。他們想在居屋二手市場買樓，就必須透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）這個途徑。這個計劃需要申請者符合指定的入息及資產限額，並且像大抽獎一樣，需要成功中籤，才能獲得購買資格。
「白表居屋第二市場計劃」的申請要點與恆常化
「白居二」計劃最初只是臨時措施，但因為市場反應熱烈，政府於2017年決定將其恆常化，自2018年起每年推出。申請人需要留意房委會每年的公佈，在指定時間內遞交申請並參與攪珠。中籤者在通過資產審查後，便可申領「購買資格證明書」，有效期為12個月，期間可在居屋二手市場物色心儀單位。
最新年度入息及資產限額一覽
以2023年的申請作參考，白表申請者的入息及資產限額如下，每年的數字或有調整，申請前應查閱房委會的最新公佈：
- 一人申請者： 每月入息限額為 HK$31,000，資產限額為 HK$735,000。
- 二人或以上家庭： 每月入息限額為 HK$62,000，資產限額為 HK$1,470,000。
核心概念：補價責任的繼承與轉移
為何居屋二手市場單位無需即時補地價？
居屋二手市場的單位之所以價格相對吸引，正是因為交易時無需即時補地價。政府的資助（即土地價格的折扣）是跟隨單位的，只要單位仍然在這個為合資格人士而設的「閉環市場」內流轉，政府的資助目的就得以維持，所以無需在每次交易時都進行補價。
新買家如何繼承「補價責任」
當你在居屋二手市場購入一個單位時，法律上你就繼承了這個單位潛在的「補價責任」。這項責任會記錄在樓契上，你可以把它理解為一個附加在物業上的「待繳款項」。只要你將來仍然是將單位售予下一位合資格的綠表或白表買家，這項責任就會繼續轉移下去，你無需親自處理。
未來在公開市場出售或出租的法律後果
假如有一天，你決定將這個單位在公開市場上出售（即賣給任何不論資格的人士），或者想將單位出租，情況就完全不同了。在進行這些活動之前，你必須先向房委會申請評估，並繳付當時計算出來的補價金額，解除單位的轉讓限制。若未完成補價便私自出售或出租，即屬違法行為，後果非常嚴重。
第二章：實戰手冊 — 居屋二手市場買賣7大步驟全攻略
想順利進入居屋2手市場置業，掌握整個交易流程至關重要。整個過程好比闖關，只要清楚了解每一步需要做甚麼、準備甚麼文件，便能輕鬆完成交易。以下為你拆解由零開始的7大實戰步驟，讓你對買賣流程一目了然。
STEP 1: 獲取買賣資格 — 申請「准買證」與「准賣證」
買賣雙方要進入這個市場，第一件事就是向房屋委員會（房委會）證明自己的資格，好比領取一張入場券。
賣方流程：申請「可供出售證明書」（准賣證）
業主若想出售未補地價的居屋單位，必須先申請「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。你需要填妥申請書，連同樓契副本以及申請費用，一併交回房委會的居屋第二市場計劃小組。房委會批核後會發出證明書，有效期為12個月，有了它，你的單位才能正式在市場上放售。
買方流程：申請「購買資格證明書」（准買證）
買家方面，同樣需要一份資格證明，就是「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。
綠表人士可以直接向房委會申請。
白表人士則需透過「白居二」計劃，先抽籤，中籤後通過入息及資產審查，才會收到房委會發出的批准信。之後憑批准信，在指定時間內申領「准買證」。這份證明的有效期同樣是12個月，你必須在有效期內簽署臨時買賣合約。
STEP 2: 網上放盤與尋找心儀物業
當買賣雙方都準備好入場券後，就可以正式開始物色與配對。
賣方放盤途徑：地產代理 vs. 自行放盤
業主可以選擇兩種主要途徑放盤。第一是委託地產代理，他們擁有較廣的客源網絡，能協助處理睇樓、議價等繁瑣事務，省時省力。第二是自行在網上平台放盤，好處是可以節省佣金，但需要自己親力親為處理所有洽談及睇樓安排。
買方搵樓策略：善用網上平台與實地考察
買家可以透過各大網上物業平台，篩選符合預算及地區的心儀單位。不過，單看相片與資料並不足夠，實地考察（俗稱「睇樓」）是絕對不能省略的一環。親身感受單位的間隔、採光、景觀以及周邊環境，才能作出最準確的判斷。
STEP 3: 簽訂臨時買賣合約及申請按揭
找到理想單位並且與對方達成共識後，交易便會進入法律程序。
議價及簽署「臨時買賣合約」
當你鎖定心儀單位，就到了商討居屋二手市場價格的階段。與業主議價成功後，雙方就需要透過律師簽訂具有法律約束力的「臨時買賣合約」，列明成交價、成交日期及其他條款。
支付臨時訂金（細訂）
簽署臨時買賣合約時，買方需要支付樓價約3%至5%的臨時訂金，也就是俗稱的「細訂」。這筆款項通常會交由賣方律師樓以信託形式保管。
憑臨約向銀行初步申請按揭
簽署臨約後，買方就可以憑這份文件，正式向銀行提交按揭申請。銀行會根據單位的樓齡、買方的財務狀況等因素進行初步審批。
STEP 4: 申請「提名信」— 獨有關鍵程序
這一步是居屋二手市場交易中獨有，並且非常關鍵的程序。
甚麼是「提名信」及其重要性
「提名信」是由房委會發出的一份文件，用作確認賣方提名這位合資格的買方去承接其單位。你可以把它理解為房委會對這宗「點對點」交易的官方許可。沒有這封信，交易便無法繼續下去。
買方律師提交申請所需文件及費用
簽署臨約後，買方律師會立即代為處理。律師會將賣方的「准賣證」正本、買方的「准買證」正本、雙方的法定聲明書、臨時買賣合約副本及指定申請費用，一併交往房委會申請提名信。
STEP 5: 簽訂正式買賣合約
收到房委會的「綠燈」訊號後，交易便可以再往前推進一步。
收到提名信後方可簽署
買賣雙方必須在成功獲取房委會發出的「提名信」之後，才可以簽訂「正式買賣合約」。這個時序絕對不能錯，一般建議在簽署臨約後約10至14個工作天再簽署正式合約，以預留足夠時間辦理。
支付加付訂金（大訂）
簽署正式買賣合約時，買方需要支付加付訂金，俗稱「大訂」。連同之前的「細訂」，訂金總額一般會達到樓價的10%。
STEP 6: 簽訂轉讓契據（正式成交）
來到這一步，代表物業的業權即將正式轉移。
成交日流程：買方驗收、銀行放款、付清尾數
在雙方約定的成交日，買方會到單位作最後驗收（俗稱「驗樓」）。確認沒有問題後，買方銀行會將按揭貸款餘款發放給律師樓，再由律師樓將樓價尾數全數支付給賣方。
支付佣金及律師費等雜項開支
同日，買賣雙方亦需要支付各自的律師費、地產代理佣金（如適用）及其他相關雜費，完成所有款項交收。
STEP 7: 樓契註冊與收取鎖匙
這是整個旅程的終點，也是新開始的起點。
律師樓辦理土地註冊處登記
交易完成後，律師樓會將簽署好的轉讓契據送往土地註冊處進行登記，正式將你的名字記錄在物業的業權紀錄上。
正式成為業主
當所有法律及註冊程序辦妥，賣方就會將單位的鎖匙交給你。恭喜你，由這一刻起，你便正式成為這個單位的新業主。
第三章：了解最大變數 — 居屋補地價全面分析
在居屋2手市場的討論中，「補地價」絕對是大家最關心，同時也最容易混淆的一環。這筆款項可大可小，直接影響你的賣樓收益或買樓成本。接下來，我們就像朋友聊天一樣，用最簡單直接的方式，為你徹底拆解這個關鍵概念。
為何及何時需要為居屋補地價？
解除轉讓限制：於自由市場出售或出租
當初政府以折扣價將居屋單位售予合資格人士，目的在於協助市民自置居所，而非用作投資炒賣。因此，所有未補地價的居屋都設有「轉讓限制」。
如果你想將單位出售給綠表或「白居二」買家，經由「居屋第二市場」進行交易，便不需要補地價。但是，當你希望像一般私樓那樣，在公開的自由市場上將單位放售或出租給任何人士，就必須先向政府「補地價」。簡單來說，補地價就是向政府歸還當年買樓時所享有的樓價折扣，藉此解除單位的轉讓限制，讓它成為一間可以在市場上自由流通的物業。
未補地價進行交易的法律後果
必須注意，未補地價而私下將單位出售或出租，屬於違法行為。根據《房屋條例》，此舉最高可被罰款五十萬港元及監禁一年。這絕對不是一條可以輕易逾越的紅線，所以在進行任何交易前，清楚了解補地價的規定是十分重要的。
關鍵：補地價官方計算公式詳解
公式：補價 = 單位當時市值 x (購入時市值 – 購入價) / 購入時市值
這條官方公式看起來可能有點複雜，但它的核心邏輯很簡單。公式中 (購入時市值 - 購入價) / 購入時市值 這部分，其實就是你當年買入單位時，政府給你的「首次購入時的折扣率」。
所以，公式可以簡化成：補價 = 單位當時市值 x 首次購入時的折扣率
舉個例子，假如房委會評估你的單位「當時市值」為600萬港元，而你當年的買入折扣率是40%，那麼你需要補上的地價就是 600萬 x 40% = 240萬港元。
如何釐定「首次購入時的折扣率」
這個折扣率是一個歷史數據，在你買入單位時就已經定下來了。你不需要自己計算。最準確的資料來源，就是查閱你單位的「首次轉讓契據」（俗稱樓契），上面會清楚列明這個百分比。即使是同一個屋苑，不同期數甚至不同單位的折扣率都可能有所不同。
如何釐定「單位當時市值」
這是整個計算中最大的變數。「單位當時市值」並不是由銀行或地產代理來評估的。當你正式向房屋署提交補地價申請後，房屋署會委派專業的測量師上門視察單位，然後根據當時的市況、單位狀況等因素，評定一個官方的估值。這個估值，就是計算補價時所使用的「單位當時市值」。
不同年份購入居屋的轉讓限制及補價年期
政府為了回應市場變化，不同時期推售的居屋，其轉讓限制和可以申請補地價的年期都不同。清楚自己單位所屬的年份規定，對規劃賣樓至關重要。
2018年或之前購入
在2018年或之前買入的居屋，轉讓限制相對寬鬆。一般來說，業主在買入單位兩年後，就可以在居屋第二市場將單位轉售給合資格人士，而無需補地價。如果想在自由市場出售，可以隨時向房委會申請補地價。
2019年至2021年購入
由2019年起，政府收緊了轉售限制。在這段時期購入的單位，業主在首兩年內不准賣樓。由第三年起至第十年，可以在居屋第二市場自由定價出售，但仍未能在自由市場放售。業主必須持有單位滿十年後，才可以申請補地價，然後在自由市場出售或出租。
2022年及之後購入
限制最為嚴格。在2022年及之後購入的單位，業主在首五年內不准賣樓。由第六年起至第十五年，才可以在居屋第二市場轉售。而且，業主必須持有單位長達十五年後，方可申請補地價並在自由市場放售。這意味著單位的流轉期被大幅延長。
第四章：精明搵樓策略 — 如何在居屋二手市場尋找理想家園
要在龐大的居屋2手市場中找到心儀的單位，一套清晰的搵樓策略不可或缺。掌握數碼工具的運用，配合鉅細無遺的實地考察，才能事半功倍，覓得安樂窩。
善用網上平台高效篩選
現今的地產資訊平台功能強大，讓買家可以安坐家中，初步篩選出符合條件的居屋二手市場樓盤，大幅節省時間和精力。
關鍵篩選：「未補地價」 vs 「已補地價」
這是搜尋居屋二手市場單位的第一步，也是最關鍵的一步。在搜尋引擎輸入條件時，必須先決定目標是「未補地價」還是「已補地價」的單位。
- 未補地價：這類單位專為持有「綠表」或「白居二」資格的買家而設。由於售價未包含地價，因此居屋二手市場價格通常較低，是合資格人士上車的主要選擇。
- 已補地價：業主已向政府繳付地價差額，單位性質與私人樓宇無異，任何人士（包括非綠表或白表資格者）均可購買。其售價已反映市值，與同區私人樓宇相若。
這個選擇直接決定了您的預算範圍和可選樓盤的數量。
按地區、校網及預算篩選
確定補地價狀態後，便可利用平台的基本篩選功能縮小範圍。除了按個人偏好選擇地區及設定預算上限外，對有子女的家庭而言，「校網」是極其重要的考慮因素。香港的小學及中學校網劃分清晰，優質校網內的物業向來有價有市，因此鎖定心儀校網再尋找該區的居屋，是常見且有效的策略。
進階篩選：樓齡、座向、發展商
當有了初步目標後，可以運用進階篩選功能，進一步鎖定理想單位。
- 樓齡：居屋的樓齡直接影響政府的按揭擔保期。較新的居屋（一般指樓齡二十年內）較易獲批高成數及長年期的按揭。
- 座向：單位的座向影響室內採光、通風及景觀，例如向南單位普遍冬暖夏涼，向東海景單位則可享開揚景致。
- 發展商：部分私人參建居屋由知名發展商（如新鴻基地產、長江實業等）興建，其用料及質素或有一定保證，可作為參考指標之一。
解讀常用術語：「獨家盤」、「近鐵」、「優質校網」
在瀏覽樓盤廣告時，經常會看到一些術語，理解它們的含意有助您作出判斷。
- 獨家盤：指業主只委託一家地產代理放售該單位。這類盤源可能議價空間較小，但代理通常掌握較全面的單位資訊。
- 近鐵：是物業保值及交通便利的指標，指單位距離鐵路站僅數分鐘步行路程。
- 優質校網：特指單位坐落於備受家長追捧的校網區，例如中西區的11校網、九龍城區的41校網等，是樓盤的重要賣點。
實地睇樓檢查清單 (Checklist)
網上篩選只是第一步，親身睇樓才能全面了解單位狀況。建議帶備一份檢查清單，確保沒有遺漏任何重要細節。
結構與保養：主力牆、滲水、窗戶狀況
檢查單位的基本結構和保養狀況至關重要。應留意牆身、天花及窗邊有否水漬或剝落，這可能是滲水的跡象。同時，要確認單位內的間隔改動有否涉及主力牆，因為非法拆除主力牆會嚴重影響樓宇結構安全。窗戶的鋁框及膠邊是否穩固，開關是否順暢，也是檢查重點。
違規改動：廚房與廁所改動對按揭的影響
許多買家會忽略單位內部改動對按揭申請的影響。房委會對居屋單位的廚房及廁所有明確規定，例如拆除非結構牆改建成開放式廚房，或改動廁所去水喉管等，都可能屬於違規改動。銀行在審批按揭時，若發現單位有此類改動，有權要求買家先將單位還原，否則可能拒絕批出按揭。
查閱首次轉讓契據：確認樓齡及轉讓限制
睇樓時可向業主或代理要求查閱「首次轉讓契據」（First Assignment）的副本。這份文件是確認單位法定樓齡的唯一根據，其上的日期決定了單位的轉讓限制年期及政府按揭擔保期的起算點，比入伙紙或差餉單上的日期更為準確。
查詢單位的實際補價折扣率
「首次轉讓契據」上亦會列明單位首次出售時的折扣率。這個折扣率是日後計算補地價金額的關鍵。即使是同一屋苑，不同單位的折扣率也可能存在差異。準買家應主動查詢此數據，以評估單位未來的升值潛力及轉售成本。
比較不同放盤來源
在居屋二手市場，樓盤主要來自地產代理及業主自讓兩種途徑。
代理盤的優點與成本
委託地產代理的好處是盤源選擇較多，代理熟悉買賣流程，能提供專業意見，並協助處理申請「提名信」等繁複文件及進行價格談判。當然，這項服務的成本是買賣雙方通常需要各付樓價1%作為佣金。
業主盤的潛在好處與風險
業主盤最大的吸引力是買賣雙方可以直接交易，省卻佣金支出。然而，風險亦相對較高。買家需要自行處理所有文件往來、查冊及法律程序，對不熟悉流程的人士而言，過程可能充滿困難，一旦出錯或會引致損失。因此，選擇業主盤需要買家具備相當的物業交易知識。
第五章：財務規劃關鍵 — 居屋二手市場按揭申請全攻略
在居屋2手市場成功上車，周詳的財務規劃與按揭安排是重中之重。由於居屋的資助房屋性質，其按揭申請的規則與私樓有顯著分別。理解這些規則，特別是政府擔保期的概念，能助你順利獲得最理想的貸款方案，避免因預算失誤而打亂置業大計。
政府擔保期對按揭的影響
政府擔保期是影響居屋二手市場按揭成數與年期的決定性因素。房委會為一手居屋的業主提供由首次發售日期起計三十年的按揭還款擔保。當單位在二手市場轉售時，新買家可以繼承這個擔保期的剩餘年期。只要單位仍在擔保期內，銀行便視之為低風險貸款，因此願意提供更優惠的按揭條件。
如何計算單位的剩餘政府擔保期
計算方法很直接，就是以房委會提供的三十年擔保期，減去由「首次轉讓契據日期」起計至今的樓齡。公式是：
剩餘政府擔保期 = 30年 – (現時年份 – 首次轉讓契據上的年份)
最重要的一點是，計算樓齡的起點是「首次轉讓契據日期」，而不是單位的落成日期或入伙日期。這個日期可以在土地註冊處的紀錄或樓契上找到，記得在交易前必須查清楚。
擔保期內外對按揭成數及年期的分別
單位的剩餘擔保期長短，直接影響銀行批核的按揭成數和還款年期。
- 擔保期內： 由於有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低。綠表買家最高可承造九成半按揭，白居二買家最高亦可達九成，還款期最長可達二十五年。
- 擔保期外 (或接近屆滿)： 一旦單位超出了三十年的政府擔保期，銀行會將其視為一般的高齡私人物業處理。這時，銀行會基於單位估值、質素及買家的還款能力作獨立評估。按揭成數通常會大幅下調至六成甚至更低，還款年期亦會縮短，意味著買家需要準備更充裕的首期資金。
綠表與白表買家的按揭差異
雖然同為居屋二手市場的合資格買家，綠表與白表人士在按揭申請上，主要的分別在於最高按揭成數。
綠表買家：最高按揭成數 (95%) 及還款年期 (最長25年)
綠表資格持有人因為交還公屋單位，被視為較有住屋需要，所以在按揭上獲得最優惠的待遇。只要單位仍在政府擔保期內，他們最高可以向銀行申請樓價百分之九十五的按揭，只需準備百分之五的首期便可置業。還款期最長為二十五年。
白居二買家：最高按揭成數 (90%) 及還款年期 (最長25年)
透過「白表居屋第二市場計劃」（白居二）獲得資格的買家，在擔保期內的單位同樣享有按揭優勢。他們的最高按揭成數為樓價的百分之九十，意味著首期需要準備樓價的一成。還款年期與綠表買家一樣，最長可達二十五年。
豁免壓力測試的優勢與條件
購買居屋二手市場單位的一大優勢，就是買家通常無需通過金融管理局為私樓買家設立的嚴格「壓力測試」。條件是單位必須在政府擔保期內，而且買家申請的是高成數按揭。豁免壓力測試大大降低了對申請人入息的要求，讓更多家庭更容易符合資格，順利上會。
如何選擇最佳按揭計劃（H按 vs P按）
當銀行批出按揭後，你需要在不同的按揭計劃中作出選擇，最常見的是H按和P按。
H按 (同業拆息) 與 P按 (最優惠利率) 比較
- H按計劃： H是指「銀行同業拆息」（HIBOR），是銀行之間互相借貸的利率，波動性較大。H按計劃的利率通常是「H+一個固定百分比」。其優點是當拆息處於低水平時，實際利率會很低。為保障借款人，H按計劃一般都設有「鎖定按息上限」（Cap Rate），這個上限通常與P按掛鈎，提供了利率飆升時的保障。
- P按計劃： P是指「最優惠利率」（Prime Rate），由各大銀行自行釐定，相對穩定，變動次數較少。P按計劃的利率是「P-一個固定百分比」。其優點是供款額較穩定，方便業主作長遠的財政預算。
選擇哪種計劃，取決於你對未來利率走勢的預期和個人的風險承受能力。
現金回贈、高息存款掛鈎戶口及罰息期的考量
除了比較利率，選擇按揭計劃時還要留意整個方案的附加優惠和條款。
- 現金回贈： 銀行為爭取客戶，通常會提供貸款額一定百分比的現金回贈，這筆款項可以直接減輕初期的裝修或傢俬開支。
- 高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)： 部分銀行提供高息存款戶口，戶口內的存款可享有與按揭利率相同的利息回報，用以抵銷部分按揭利息支出，變相降低供款負擔。
- 罰息期： 指在指定年期內（通常為兩至三年）提早全數清還貸款，銀行會收取罰款。如果你有計劃在短期內賣樓或轉按，就需要特別留意罰息期的長短和條款。
第六章：常見問題解答 (FAQ) — 解決您對資格、流程與價格的疑問
在瀏覽居屋二手市場的盤源時，相信您心中總會浮現一些疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，從法律限制到實際開支，用最直接的方式為您逐一解答，讓您在置業路上走得更踏實。
Q1: 購買居屋二手市場單位後，未補地價可以出租嗎？
答案非常明確：絕對不可以。根據香港《房屋條例》，所有未補地價的資助出售房屋，包括居屋二手市場的單位，都不能作任何形式的出租、分租或轉讓。政府提供購樓折扣的原意是資助合資格人士自住，而不是用作投資獲利。若業主違規將單位出租，即屬違法行為，一經定罪，可能面臨高額罰款甚至監禁。如果業主希望合法地將單位出租，唯一的方法是先向房屋委員會申請評估及繳付補價，解除單位的轉讓限制，使其能在公開市場自由流通。
Q2: 整個交易流程需時多久？有何隱藏費用？
一般而言，從簽署臨時買賣合約到正式成交，整個居屋二手市場的交易流程大約需要兩個半月至三個月。這個時間主要用於處理申請按揭、律師樓查契、以及向房委會申請「提名信」等獨有程序。
至於費用方面，除了樓價本身，買家還需要預備一筆資金應付各項雜費。這些並非「隱藏」費用，而是物業交易中必然產生的開支，主要包括：
- 律師費：買賣雙方均需聘請律師處理法律文件。
- 印花稅：根據樓價計算，是買方最大的一筆額外開支。
- 地產代理佣金：若經由代理促成交易，買賣雙方通常各需支付樓價1%的佣金。
- 房委會手續費：例如申請「提名信」的費用。
- 其他雜項：包括查冊費、樓契註冊費，以及成交時需要攤分的管理費、差餉及地租等。
建議您在計算預算時，預留樓價的10%左右作為以上雜費及裝修的備用資金，會比較穩妥。
Q3: 白居二中籤後，申領「購買資格證明書」會否影響公屋資格？
會的，兩者之間有直接關聯。如果您是現時的公屋住戶並且抽中了「白居二」，在您申領「購買資格證明書」並成功購入居屋二手市場的單位後，您便正式成為資助房屋的業主。根據房屋政策，您不能同時享用公屋資源及持有資助出售房屋。因此，在完成買賣交易及正式收樓後的指定期限內，您和所有名列在公屋租約上的家庭成員，都必須遷出現居的公屋單位，並將其交還予房屋委員會。
Q4: 在居屋二手市場交易中，律師扮演甚麼角色？
律師在整個居屋二手市場交易中擔當著不可或缺的把關角色，確保交易合法合規，保障客戶的權益。他們的主要職責包括：
- 審查業權：仔細查閱樓契及土地註冊處記錄，確保賣方是單位的合法業主，以及單位沒有任何產權負擔。
- 草擬及解釋合約：準備或審閱臨時及正式買賣合約，並向客戶解釋當中所有條款。
- 處理款項：作為中間人，穩妥地保管買方支付的訂金及樓價尾數。
- 申請提名信：這是居屋二手市場獨有的關鍵一步，買方律師需要向房委會提交文件，為買家申請「提名信」。
- 處理按揭及轉讓：與銀行協調按揭放款事宜，並準備最終的轉讓契據，辦理業權轉移手續。
- 辦理註冊：在交易完成後，將新的樓契送往土地註冊處登記，正式確立新業主的法律地位。
Q5: 簽署臨約後撻訂，對買賣雙方有何財務後果？
簽署臨時買賣合約後，該合約已具備法律約束力，任何一方違約（俗稱「撻訂」）都需要承擔嚴重的財務後果。
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若買方撻訂：買方將會失去所有已支付的臨時訂金（細訂），這筆款項會被賣方沒收。同時，買方可能仍需按合約支付地產代理的佣金。賣方亦保留權利，可就因撻訂而造成的其他損失（例如日後以較低價格售出單位所產生的差價）向買方追討。
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若賣方撻訂：賣方除了需要退還買方已支付的臨時訂金外，還必須支付同等金額的款項作為賠償（即「賠雙倍訂」）。此外，賣方需要承擔買賣雙方全數的地產代理佣金。買方亦有權選擇向法庭申請強制執行合約，或追討其他實際損失。