樓價高企，銀行按揭成數設限，令不少準買家面對首期不足的困境。發展商或財務公司提供的「二按」計劃，以低門檻、高成數作招徠，看似是輕鬆上車或資金周轉的捷徑。然而，這條捷徑背後可能隱藏著高昂利息與轉按困難等陷阱，猶如一枚「糖衣毒藥」。本文將為您全面拆解二按的神秘面紗，從基本定義、6大作用與核心陷阱，到申請流程、壓力測試計算，並提供詳盡的「甩二按」終極路線圖，助您精明決策，避開潛在風險，真正掌握自己的置業未來。
什麼是「二按」？一文掌握定義、運作原理及比較
很多人聽到「二按」，可能會聯想到高風險的借貸，但它同時也是不少新盤買家實現置業夢的其中一條路。究竟二按是什麼？它與我們熟悉的一按或按揭保險又有何分別？這篇文章會為你由淺入深，全面剖析二按的核心概念，讓你清楚了解它的運作原理和相關法律前提。
「二按」定義、法律前提與相關概念
二按意思：物業的第二順位抵押貸款
要理解二按意思，我們可以從字面上拆解。當你為物業申請第一筆按揭貸款時，這就是「一按」，通常由銀行提供。如果在這筆一按貸款尚未還清的情況下，你再利用同一物業向另一家貸款機構（通常是財務公司）申請第二筆抵押貸款，這就是「二按」。
二按的存在，主要是為了解決首期不足的問題。由於銀行提供的一按受金融管理局嚴格規管，按揭成數設有上限，而二按貸款機構則不受此限，可以借出更高成數的貸款，幫助買家填補樓價與一按貸款額之間的差額。
法律前提：必須獲取一按銀行同意
這是一個非常關鍵的法律步驟。申請正規的二按，你必須先取得提供一按的銀行發出的書面同意書。這是因為你的物業已經抵押給一按銀行，若要進行第二次抵押，必須得到第一債權人的許可。
假如在未獲同意下私自承造二按，便會構成違約。一按銀行一旦發現，有權採取法律行動，後果可以很嚴重，例如要求你立即全數清還一按貸款（俗稱Call Loan）。因此，處理二按財務事宜時，必須依足正規程序。
相關概念：三按、加按與轉按的分別
除了二按，市場上還有一些相關的按揭概念，了解它們的分別有助你作出更清晰的判斷。
- 三按：原理與二按相同，是指在物業已有一按及二按的情況下，再申請第三份抵押貸款。這種做法風險極高，亦非常罕見。
- 加按：是指向提供一按的「同一間銀行」申請增加貸款額。這通常發生在物業已經升值，或已償還部分本金後，業主希望套現資金作其他用途。整個過程只涉及一間銀行。
- 轉按：是指將物業的按揭由A銀行轉移至B銀行。業主的目的通常是為了尋求更低的利率、賺取現金回贈，或是在轉按過程中因物業升值而套現資金。
簡單來說，二按是增加了一個債權人，而加按和轉按則主要處理與原有一按銀行的關係。
二按、一按與按揭保險詳細比較
對於需要高成數按揭的買家而言，二按和按揭保險是兩個常見選項。它們與傳統的銀行一按有何不同？
與銀行一按的分別：成數、利率與審批機構
- 審批機構：一按的提供者是銀行，受香港金融管理局（HKMA）監管。二按則主要由財務公司提供，特別是發展商為促銷新盤而合作的關聯財務公司。
- 按揭成數：銀行一按的成數有嚴格上限。相反，提供二按的財務公司不受此限制，因此可以批出更高的貸款額，使總按揭成數（一按加二按）達到八成甚至九成。
- 利率：這是兩者最顯著的分別。銀行一按利率通常較低，並與市場基準利率（如最優惠利率P或同業拆息H）掛鈎。而二按利息則遠高於一按，因為二按的貸款方需承受較高風險（在物業被拍賣時，其債權受償次序排在銀行之後），高昂的利息是其風險回報。
與按揭保險計劃（MC）的分別：作用與成本
- 作用：兩者都能協助買家達到高成數按揭的目的。按揭保險是由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供，讓銀行可以安心批出高於金管局指引上限的按揭貸款。
- 成本：這是決策的關鍵。申請按揭保險需要支付一筆保費，但好處是整筆貸款（例如高達九成）都能享受銀行的低利率。二按則不需要支付保費，但其貸款部分的二按利息極高，長遠的總利息支出可能非常驚人。考慮二按時，即使使用坊間的二按計算機作初步估算，也必須留意其「先甜後苦」的利率結構，長遠的財務壓力不容忽視。
申請二按的利弊全分析：了解作用與潛在陷阱
談及二按，很多人會覺得它既是解決燃眉之急的工具，又像一個潛藏風險的陷阱。這種看法不無道理，因為二按本身就是一柄雙刃劍。它能夠在關鍵時刻提供資金彈性，但如果處理不當，亦可能引致長遠的財務困擾。想全面理解二按意思，就要先從它的實際作用和潛在風險開始，客觀地分析利弊。
申請二按的兩大主要作用
突破按揭成數上限：輕鬆上車或換樓
對於許多準買家來說，最頭痛的問題莫過於首期不足。銀行承造的一按受金融管理局的成數上限規管，未必能借足所需金額。這時候，二按就扮演了「臨門一腳」的角色。由於提供二按的財務公司不受此限制，它們可以批出更高的貸款額，填補一按與樓價之間的資金缺口，讓買家順利上車或換購心儀物業，特別是在購買一手新盤時，發展商提供的二按計劃就相當普遍。
物業套現：釋放資產淨值作周轉
對於已經持有物業的業主而言，二按則是活化資產的有效途徑。當物業升值後，其資產淨值（物業市值減去一按餘額）也會隨之增加。透過申請二按，業主可以將這部分帳面上的財富轉化為流動現金。無論是作為生意周轉、投資機會，或是應付家庭突發開支，由二按財務機構提供的貸款都能夠釋放物業價值，提供一筆可觀的備用資金。
二按的4大核心風險：「糖衣毒藥」效應
利息陷阱：發展商二按的「先甜後苦」模式
二按最吸引人的地方，往往是初期的低息優惠，但這也正是最大的陷阱所在。不少發展商二按計劃會提供首兩至三年的「蜜月期」，期間的二按利息可能與一按相若，甚至更低。然而，優惠期一旦結束，利率便會大幅抽升至極高水平。這種「先甜後苦」的模式，會導致供款額突然倍增，令業主措手不及。在申請前，最好先利用網上的二按計算機，輸入優惠期前後的利率，準確預算未來的供款壓力。
轉按困難：「鎖死效應」令您難以脫身
大部分業主的計劃，是在低息蜜月期結束前，透過轉按將一按及二按整合到銀行，以擺脫高息負擔。理想很美好，但現實卻充滿挑戰。由於二按令總貸款額非常高，當業主想轉按時，物業的估價未必有足夠升幅，導致總結欠仍然超出銀行的按揭成數上限。結果，業主無法成功轉按，只能被「鎖死」在原有的高息二按計劃中，被迫繼續承擔沉重的二按利息。
審批不透明：財務公司的隱藏條款與風險
相對於銀行清晰透明的審批準則，二按財務公司的操作有時會較為模糊。部分機構可能標榜審批寬鬆，但合約中或隱藏了不利的條款、額外手續費或嚴苛的罰則。更有甚者，部分發展商的二按計劃可能設有「配額制」，即使申請人財務狀況良好，也可能因名額用盡而被拒，令買家失去預算。因此，在簽署任何文件前，必須仔細閱讀所有條款。
違約後果：隱瞞銀行申請二按的嚴重性
這是一個極其重要的法律前提：所有正規的二按申請，都必須得到一按銀行的書面同意。坊間有些財務公司或會聲稱毋須銀行同意亦可批出貸款，這其實是將業主推向違約的邊緣。一旦一按銀行透過土地註冊處的紀錄發現業主私下承造二按，便有權視其為違反按揭合約。後果可以非常嚴重，輕則要求提高利率，重則銀行有權立即要求借款人全數清還（俗稱 Call Loan），隨時可能導致業主需要賤賣物業。
二按申請全攻略：由選擇貸款機構、計算壓力測試到實際流程
當決定要申請二按時，接下來的每一步都相當關鍵。由選擇哪一類貸款機構，到準確計算自己的還款能力，再到準備文件辦理手續，整個過程都需要清晰的規劃。以下將會為大家一步步拆解，讓你對整個申請流程有更全面的掌握。
比較二按貸款提供者：發展商 VS 財務公司
市場上提供二按的機構主要分為兩大類，分別是發展商旗下的財務公司和獨立的財務公司。兩者在操作模式、優點和限制上都有明顯分別，選擇前必須了解清楚。
發展商關聯財務公司：優點與限制
購買新盤時，發展商提供的二按計劃往往是最直接的選項。它的最大優點是方便，買家可以一站式處理買樓和高成數按揭的申請，手續上較為簡便。此外，這類二按通常設有首兩至三年的低息「蜜月期」，初期的二按利息可能與銀行一按相若，大大減輕了上車初期的供款壓力。
然而，限制亦相當明顯。最核心的問題是「先甜後苦」的利息結構，一旦低息期結束，二按利息會大幅抽升至一個非常高的水平，令供款額急增。另外，部分發展商的二按計劃可能設有「配額制」，並非所有申請人都能獲批，為買家的財務預算增添變數。
獨立財務公司：靈活性與注意事項
獨立的二按財務公司提供了另一種選擇。它們最大的優勢在於靈活性，審批標準相對寬鬆，而且接納的物業類型更廣泛，例如一些樓齡較高或銀行較難承造按揭的物業，獨立財務公司仍可能受理。
不過，申請時有幾點需要特別注意。獨立財務公司的二按利息普遍較高，而且條款的透明度可能不及發展商。最重要的一點是，必須確認該二按財務公司會否徵求一按銀行的同意。一個正規合法的二按，必須獲得一按銀行書面同意，否則業主將會違反與銀行的按揭合約，後果可以非常嚴重。
二按壓力測試精準計算方法
很多人誤以為二按由財務公司審批，就無須理會銀行的壓力測試。這是一個重大的誤解。由於正規二按需要一按銀行的同意，銀行在審批一按時，會將一按及二按的供款合併計算，以評估申請人的總還款能力。
銀行合併計算（一按 + 二按）的核心原則
銀行的計算原則非常清晰：確保申請人在利率上升後，依然有足夠能力同時應付兩筆貸款。計算的核心，是將一按和二按的每月供款相加，然後用這個總供款額去計算「供款與入息比率」（DSR）。
最關鍵的一點是，銀行在計算二按部分的供款時，並不會採用初期的低息優惠利率，而是會採用二按合約中列明的「未來最高利率」作為基準。在這個最高利率之上，再模擬加息情況進行壓力測試，這導致對申請人入息的要求被大幅提高。
分步計算教學：壓力測試詳細案例分析
為了讓大家更具體理解，我們來看一個例子。假設你購入一個800萬元的物業，申請六成一按及兩成二按：
- 一按部分：貸款額480萬元，年期30年，利率2.5%
- 二按部分：貸款額160萬元，年期25年，首2年利率2.5%，其後為5%
銀行審批的計算步驟如下：
- 計算一按的壓力測試：
- 假設壓力測試要求為利率加2厘（即4.5%），在此利率下，每月供款約為24,320元。
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以供款不得佔入息多於50%計算，申請人需要證明月入至少為 48,640元 才能通過一按部分的審批。
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計算二按的壓力測試：
- 銀行會採用二按的最高利率（5%）作基礎，再加2厘進行壓力測試，即按7%利率計算。
- 在此利率下，二按的每月供款約為11,310元。
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同樣以供款佔入息50%計算，申請人需要證明月入至少為 22,620元 才能通過二按部分的審批。
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合併計算總入息要求：
- 銀行會將兩者的入息要求相加：48,640元 + 22,620元 = 71,260元。
- 這意味著，申請人需要證明每月總入息達到71,260元，才能同時獲批一按和二按。
申請前的自我財務評估
在正式遞交申請前，進行詳盡的自我財務評估是不可或缺的一步。你可以先利用網上的二按計算機，輸入預計的貸款額、年期和二按利息，對未來的供款壓力有一個初步概念。同時，你應仔細審視自己是否有穩定且足夠的收入證明，並將所有現有債務（如私人貸款、信用卡欠款）計算在內，確保總還款額在可負擔範圍。
二按申請流程與所需文件
了解清楚計算方法後，就進入實際申請的階段。不論是向發展商還是財務公司申請，流程和所需文件都大同小異，關鍵在於流程的次序。
正規新盤二按（發展商）申請步驟
- 通知發展商：簽訂臨時買賣合約後，先向發展商表明有意申請其二按計劃。
- 申請銀行一按：然後，你需要自行到銀行申請一按。此時必須向銀行清晰表明，你將會同時申請發展商的二按。
- 銀行進行審批：銀行會根據上述的合併計算原則，進行壓力測試及審批。
- 獲取同意信：一按獲批後，銀行會發出一封正式的批准信（Offer Letter），以及一封同意你申請二按的同意信（Consent Letter）。
- 遞交二按申請：最後，你便可拿著銀行的批准信和同意信，回到發展商的財務公司，正式辦理二按的申請手續。
財務公司二按的手續與文件清單
若向獨立財務公司申請正規二按，流程基本一致，同樣需要先獲得一按銀行的同意。無論是哪一種機構，一般都需要準備以下文件：
- 身份證明：香港永久性居民身份證。
- 住址證明：最近三個月內的水、電、煤或銀行月結單。
- 入息證明：最近三至六個月的糧單、稅單、銀行月結單或公司聘書。
- 物業資料：臨時或正式買賣合約。
- 一按資料：現有的一按貸款合約或供款證明。
- 銀行同意信：由一按銀行發出的二按同意信（此為正規二按的必須文件）。
「甩二按」終極路線圖：3年財務規劃與策略
處理二按的問題，就像一場需要精心部署的長期戰役。當初為了順利上車而申請的二按財務安排，在享受完最初的低息期後，隨時可能因為利息飆升而變成沉重的負擔。所以，一個周詳的「甩二按」計劃，是每位二按业主的必修課。這份路線圖將會由淺入深，為你規劃一條清晰的財務路徑。
什麼是「甩二按」及其重要性
「甩二按」的定義與目的
「甩二按」是一個很形象的說法，它的正式意思，是透過特定財務安排，提早清還物業的第二份按揭貸款。最主要的目的，是為了避開發展商或財務公司提供的二按計劃中，低息優惠期（俗稱「蜜月期」）結束後利率大幅抽升的階段。普遍的做法是，當物業升值後，向銀行申請轉按，利用新批核的貸款一次過清還原有的一按及二按，將兩筆貸款合併為一筆利率較低的銀行按揭，從而擺脫高昂的二按利息。
為何需要提前規劃「甩二按」？
發展商二按的結構普遍是「先甜後苦」。首兩至三年，二按利息可能與銀行一按相若，甚至更低，讓買家初期供款壓力較輕。但是，優惠期一過，利率便會急升至P+甚至更高水平，令每月供款額倍增。如果沒有預先規劃，業主可能會突然陷入財務困境，甚至面臨斷供風險。提前規劃「甩二按」，就是為了確保在利率飆升前，你能順利過渡到一個可持續的供款方案，掌握自己的財務主導權。
制定「甩二按」2至3年財務計劃
一個成功的「甩二按」策略，需要橫跨數年的精密部署。整個計劃可以大致分為三個階段，每個階段都有清晰的目標與行動。
規劃期：申請二按前的準備
最佳的準備，其實在簽署二按合約前已經開始。你應該仔細研究二按的條款，特別是「蜜月期」後的實際利率。可以利用坊間的二按計算機，預先估算未來利息飆升後的供款額，評估自己能否負擔。同時，你需要對自己的長遠收入增長有一個保守的估計，並了解自己所購物業的升值潛力。這一步是為整個計劃打下穩固的基礎。
執行期：低息蜜月期內的部署
在這兩至三年的低息蜜月期，是你為「甩二按」儲備彈藥的黃金時間。你的首要任務是改善個人財務狀況，為日後向銀行申請轉按鋪路。你可以從幾方面著手：第一，保持良好的信貸紀錄（TU），準時償還所有卡數與貸款。第二，努力增加收入及儲蓄，這有助你通過銀行更嚴格的壓力測試。第三，密切留意樓市走勢與你的物業估價，因為物業升值是成功轉按的關鍵。
衝刺期：優惠期結束前6個月的策略
當時鐘踏入低息期結束前的最後六個月，便要正式啟動轉按程序。你需要開始接觸多間銀行，比較它們的轉按計劃，包括利率、現金回贈及其他優惠。選定心儀的銀行後，便要提交所需文件，例如入息證明、原有按揭的貸款合約等，正式申請轉按。由於銀行的審批及律師樓的文件處理都需要時間，所以提早半年開始行動，才能確保時間充裕，避免臨急抱佛腳。
不同樓市下的「甩二按」應對策略
「甩二按」的成功率，很大程度上取決於樓市的表現。不同的市況，需要有不同的應對策略與備用方案。
樓市上升時的轉按或出售策略
這是最理想的情況。如果樓價在這兩三年間有顯著升幅，你的物業估值便會提高，未償還的總貸款額（一按餘額 + 二按餘額）佔物業估值的比例（LTV）便會下降。這樣，銀行便很樂意批出足夠的轉按貸款，讓你一次過還清兩筆舊債，合併成一筆利息較低的銀行新按揭。另一種選擇是，如果樓價升幅可觀，你也可以考慮直接出售物業，賺取利潤離場，這也是一個徹底「甩二按」的方法。
樓市平穩或下跌時的備用方案
假如樓市表現平平，甚至掉頭下跌，物業估價不足以讓你順利轉按，這時候便需要啟動後備方案。你可以考慮動用自己的儲蓄，預先償還二按的部分本金，降低總欠款額，從而滿足銀行的轉按批核門檻。另一個方法是尋找收入穩定的家人或伴侶作為擔保人，以增加成功申請轉按的機會。最後，若以上方法都不可行，你也可以嘗試與提供二按的財務公司協商，看看能否調整還款方案，但成功機會相對較低。面對逆境，最重要是保持冷靜，評估各種方案的利弊，選擇對自己最有利的出路。
二按常見問題 (FAQ)
關於二按，大家心中總有不少疑問。我們整理了一些最常見的問題，並在此逐一解答，助你更全面地理解二按的細節。
申請與審批
申請二按需要提供屋契嗎？
申請二按時，你並不需要提供正本屋契。因為在你承造一按時，正本屋契已經抵押給了一按銀行作為保管。二按的貸款機構，通常是二按財務公司，會透過法律程序在土地註冊處為你的物業註冊第二份按揭契據（Second Legal Charge）。這個公開的法律文件確立了它們作為第二債權人的身份，意味著物業在出售後，它們的債務會在清還一按銀行的貸款後獲得償還。
辦理二按涉及哪些額外費用？
除了二按利息，辦理二按通常還涉及其他費用。最主要的開支是律師費，因為需要由律師處理及註冊新的按揭文件。此外，部分財務公司可能會收取一次性的申請費或手續費。物業估價也可能產生費用。不過，市面上的二按財務機構競爭激烈，有些公司為了吸引客戶，會提供豁免部分費用或全包律師費的優惠，申請前應仔細查詢及比較。
二按批核一般需時多久？
批核時間的長短，主要取決於是哪一種類型的二按。如果是購買新盤時，由發展商關聯的財務公司提供的正規二按，由於需要與一按銀行協調，並取得其同意，整個審批流程會較長，通常需要數個星期。如果是向獨立的財務公司申請二按套現，審批速度可以快很多，有些甚至標榜數天內完成。不過，審批速度極快可能意味著貸款條款較為嚴苛，需要特別留意。
申請二按會否影響我的信貸評級（TU）？
會的。申請任何貸款產品，包括二按，貸款機構都會查閱你的環聯（TU）信貸報告，這個查閱紀錄本身會被記下。成功獲批二按後，這筆新的貸款及其還款紀錄也會反映在你的信貸報告中。準時供款有助於建立良好的信貸紀錄。相反，如果遲還或拖欠還款，則會對你的信貸評級造成負面影響。
風險與限制
如果無法償還二按，後果是什麼？
如果無法償還二按貸款，後果相當嚴重。二按貸款機構有權採取法律行動，向法庭申請收回你的物業，並將其在市場上出售，這就是俗稱的「銀主盤」。物業出售所得的款項，會按照債權的優先順序償還。第一順位是一按銀行，第二順位才是二按財務公司。如果出售物業後的款項不足以清還所有欠款，你仍然需要為差額負責，貸款機構有權繼續向你追討。
未補地價的居屋或公屋可以申請二按嗎？
一般情況下是不可以的。未補地價的資助房屋，其業權受到房屋委員會的嚴格限制。業主想申請任何形式的再按揭或二按，都必須先向房委會申請並取得同意。房委會的審批標準非常嚴格，通常只會在業主面對突發的個人困境，例如籌措醫藥費、家庭成員的教育開支等情況下才會考慮，而且不會批准用作業務周轉或投資等用途。
村屋可以申請二按嗎？
村屋申請二按是可行的，但過程相對標準的私人住宅會複雜一些。主要挑戰在於物業估價，因為村屋的成交個案較少，而且可能涉及路權、業權不清或僭建等問題，影響估價的準確性。雖然傳統銀行對村屋按揭較為審慎，但市場上仍有不少財務公司願意承造村屋二按。不過，申請時需要準備齊全的業權文件，而且獲批的貸款條件，例如二按利息和成數，可能會比一般私樓稍為遜色。