不少居屋業主或家庭成員，為了回復「首次置業」身份，或因應離婚、移民、健康等家庭狀況變化，都會考慮為物業「甩名」。然而，有別於可自由轉讓的私人住宅，未補地價的居屋業權轉讓受《房屋條例》嚴格規管，業主不能隨意甩名或加名，必須符合特定先決條件及房屋署（房署）接納的特殊情況，方有機會獲批。本文將為您全面拆解居屋業權轉讓的限制，詳細列出房署會批准的十大特殊情況、申請書的完整步驟，並整合律師費及印花稅等開支預算，助您一文看清整個「甩名」流程及注意事項。
申請前必讀：居屋業權轉讓的限制與先決條件
在考慮提交居屋業權轉讓申請書之前，首先要清楚了解，資助房屋的業權轉讓與一般私樓市場的操作截然不同。由於居屋涉及公帑資助，整個程序受到嚴格規管，並非隨時可以自由進行。接下來，我們會一步步拆解當中的限制與申請前提，讓你對整個框架有更實在的掌握。
為何居屋轉讓不能自由「甩名」？
很多人會感到疑惑，為何私樓業主可以相對自由地透過近親轉讓「甩名」，但居屋轉讓業權卻處處受限。這背後的原因，源於資助房屋的政策初衷。
《房屋條例》下的基本原則
居屋作為資助出售房屋，其核心目的是協助合資格的家庭以低於市值的價格置業自住，而不是作為投資或資產轉移的工具。根據《房屋條例》，業主在未補地價之前，其單位的轉讓權利會受到限制，目的就是為了確保公共資源能真正用於有住屋需要的家庭身上，防止短期炒賣或變相將資助福利轉移。
與私樓業權轉讓的根本分別
這與私樓市場的操作有根本性的分別。私人物業的業主擁有完整的業權，可以自由買賣、出租或轉贈。不少私樓業主會利用近親轉讓「甩名」，以回復「首次置業」身份，方便日後再入市時節省印花稅。但是，如果純粹基於這個目的而申請居屋業權轉讓，一般是不會獲房屋署批准的。
申請必須符合的兩大先決條件
要成功申請居屋業權轉讓，必須先滿足兩個不可動搖的基本條件。這兩項是所有申請的基石，任何申請個案都需要在此框架下進行審批。
條件一：轉讓必須以「無涉及金錢代價」的轉讓契據進行
所有獲批的居屋業權轉讓，除了業主破產的極少數情況外，都不能涉及任何買賣形式的金錢交易。整個過程必須以「送贈」的形式，透過「無涉及金錢代價」的轉讓契據（Deed of Gift）來完成。這意味著業權是無償轉移給新的承讓人。即使是送贈，亦有機會涉及居屋業權轉讓印花稅的問題，這部分我們會在後文詳細解說。
條件二：承讓人必須是登記家庭成員（特定情況除外）
第二個條件，是接收業權的承讓人，身份必須是該單位的「登記家庭成員」。所謂登記家庭成員，就是當初一同申請購買該居屋單位，並名列於房屋署紀錄內的家庭成員。這項規定確保了資助單位是流轉於原有家庭之內。唯一的常見例外是業主不幸去世，而其遺產受益人並非登記家庭成員的繼承情況。
誰有資格申請？十大獲批特殊情況及所需文件
想成功遞交居屋業權轉讓申請書，並非單純「甩名」便可獲批。房屋署設下了清晰的門檻，申請人必須符合特定的「特殊情況」，並能證明進行居屋業權轉讓的必要性。以下為你逐一拆解十種最常見的獲批情況，以及每種情況下需要準備的文件。
1. 加入配偶為聯名業主
這可以說是最常見的居屋轉讓業權情況之一。婚後想為另一半增添一份保障，將配偶的名字加入樓契，成為聯名業主，房署一般都會批准。
所需文件：結婚證書副本
2. 因離婚或合法分居轉讓業權予配偶
若婚姻關係結束，需要根據離婚協議或法庭命令分配資產，將居屋業權轉讓予配偶或前配偶，亦是房署會接納的申請理由。
所需文件：絕對判令、法庭命令或分居協議副本
3. 業主婚後遷出與配偶同住
這是一個比較特別但合理的情況。如果你婚後搬離居屋，與配偶在另一住址同住，可以申請將業權轉讓予單位內的其他登記家庭成員，例如父母或兄弟姊妹。
所需文件：結婚證書及新住址證明副本
4. 業主移民或長期在海外工作
當業主決定移民，或因工作需要而必須長期派駐海外，無法繼續在單位居住時，可以申請將業權轉讓給其他登記家庭成員。
所需文件：相關地區的居留批准、簽證或僱主證明副本
5. 為申請公務員或僱主房屋福利
某些公務員或私人機構的房屋福利，會要求申請人不能持有任何物業。為了符合這些福利的申請資格，業主可以申請將居屋業權轉讓。
所需文件：相關部門或僱主發出的核准文件副本
6. 業主去世（由遺產受益人繼承）
若業主不幸離世，其遺產受益人（無論是否登記家庭成員）可以透過法律程序繼承業權。這屬於遺產繼承的範疇，程序上會涉及遺產承辦。
所需文件：遺囑認證、遺產管理書、死亡證及相關法律文件副本
7. 業主年滿65歲或以上
當年滿65歲，被界定為年長業主時，房署容許業主因年紀考慮，申請將業權轉讓予其他登記家庭成員。
所需文件：業主身份證明文件
8. 業主身患危疾
若業主不幸患上嚴重疾病，例如癌症或其他危疾，導致身體狀況不佳，房署會基於人道理由考慮其業權轉讓申請。
所需文件：註冊西醫簽發的醫療證明文件副本
9. 業主破產
當業主被法庭頒令破產，其資產（包括居屋）會由破產管理署接管並用作償還債務。在這種情況下，業權轉讓是法律程序的一部分。
所需文件：破產令及破產管理署的同意書副本
10. 家庭成員曾支付大額首期或按揭供款
這種情況比較特別，但十分重要。如果單位內某位登記家庭成員，雖然名字不在樓契上，但能證明自己曾支付大部分首期，或長期負責按揭供款，基於「誰出資，誰擁有」的法律原則，房署會考慮批准相關的居屋轉讓業權申請，以反映實際的業權份額。
所需文件：相關付款證明及按揭還款記錄副本
居屋業權轉讓申請流程：五大步驟全攻略
了解清楚自己符合資格之後，下一步就是處理實際的申請程序。整個居屋轉讓業權的申請過程其實相當清晰，只要跟足以下五個步驟，就能順利完成遞交。整個流程由準備文件開始，到最後等待結果，我們一步一步為你拆解。
步驟一：填妥及簽署申請書 (HD7-c)
整個流程的第一步，就是準確無誤地填寫居屋業權轉讓申請書（表格 HD7-c）。這份文件是向房屋署正式提出申請的核心，你可以從房屋署的官方網站下載最新版本。
填寫前注意事項及常見錯誤
填寫這份重要文件時，有幾個細節需要特別留意，避免因為小錯誤而延誤申請。首先，所有資料都應該用正楷清晰填寫，而且千萬不要使用塗改液。其次，申請書上需要清楚列明轉讓業權的原因，這個原因必須與你之後提交的證明文件完全一致。最後一個關鍵點是簽名，業主的簽名式樣，必須與當初簽署樓宇買賣合約或轉讓契據上的簽名完全相同，房署會進行核對。
步驟二：備妥所有證明文件副本
單靠一份申請書並不足夠，你必須附上所有相關的證明文件副本，以支持你的申請理由。文件的齊備程度，會直接影響審批的進度，所以準備文件是整個居屋業權轉讓申請中非常重要的一環。
文件完整性檢查清單
為確保萬無一失，你可以根據以下清單檢查文件是否齊全：
– 基本文件：所有現有業主以及準承讓人的香港身份證副本。
– 支持文件：根據你的申請原因而定。例如，因結婚遷出就需要結婚證書副本及新住址證明；因離婚而轉讓業權，則需要法庭的絕對判令副本；如果涉及業主離世，就需要遺囑認證或遺產管理書等法律文件。每種情況所需的文件都不同，遞交前最好再次核對清楚。
步驟三：繳付申請手續費
遞交申請時，需要一併繳付申請手續費。這筆費用會由房屋署定期檢討，所以遞交前最好到官方網站確認最新金額。有一點要特別注意，這筆費用不論你的申請最終是否獲批，或者你中途決定撤銷申請，都不會退還。
支付方式及注意事項
手續費需要以劃線支票支付。支票的抬頭人應寫上「香港房屋委員會」。為方便職員處理，記得在支票背面清楚寫上你的物業地址。
步驟四：遞交申請文件
當你準備好已填妥及簽署的申請書、所有證明文件副本以及手續費支票後，就可以將整份文件遞交到你所屬屋苑的租約事務管理處。遞交前，建議你將所有文件都影印一份，自己保留作紀錄。
步驟五：等候審批結果（約六星期）
成功遞交所有文件後，就需要耐心等候結果。根據房署的指引，在收齊所有需要的文件之後，一般約需六個星期就會以書面形式通知你申請結果。如果申請獲批，你將會收到「業權轉讓同意書」，這代表你可以進入下一個法律程序階段，屆時便要處理律師樓以及居屋業權轉讓印花稅等事宜。
成功獲批後：法律程序及後續事宜
當你的居屋業權轉讓申請書獲得房屋署（房署）批准後，恭喜你已踏出重要一步，但整個流程尚未完結。接下來，你需要進入法律程序，處理一系列的後續事宜，才能正式完成整個居屋業權轉讓。
領取「業權轉讓同意書」
房署審批成功後，會向申請人發出一份名為「業權轉讓同意書」的正式文件。這份文件是整個法律程序的通行證，代表房署已在政策層面上同意這次的業權變動，你可以憑此信件正式啟動後續的法律手續。
同意書一年有效期須知
收到同意書後，必須留意信上列明的有效期。這份同意書的有效期通常為一年。你必須在由同意書發出日期起計的一年內，完成所有法律程序，包括簽署轉讓契據及到土地註冊處登記。如果超出期限，同意書便會自動失效，屆時你需要重新遞交申請及繳付所有費用，之前的努力便會白費。
聘請律師辦理轉讓契據及按揭
下一步，你需要自行聘請一位律師，協助處理專業的法律文件。由於居屋轉讓業權涉及複雜的法律規定，這一步驟不能自行處理。律師會為你處理轉讓契據的草擬、審核、簽署以及處理印花稅等事宜。
轉讓契據草擬與批核
律師會根據你的情況，草擬一份「轉讓契據」（Deed of Assignment）或「送贈契」（Deed of Gift）。契據草擬完成後，並不能直接簽署。你的律師必須先將契據草稿呈交給房署的法律事務分處進行審批，確保文件內容符合房署的要求。請注意，這個審批程序需要另外繳付一筆手續費用，而這筆費用同樣是不予退還的。
現有按揭處理方案
如果你的單位仍有按揭在身，事情會稍微複雜一些。你需要立即與承按的銀行或財務機構聯絡，通知他們有關的業權轉讓安排。銀行會根據新業主的財務狀況及單位的具體情況，決定現有按揭的處理方案，例如是否需要重新申請按揭、轉移按揭或清還貸款。若涉及更改按揭條款，可能需要再向房署申請「轉變按揭安排同意書」，並繳付相關手續費。
完成轉讓後向房署更新紀錄
當所有法律文件簽妥，並在土地註冊處完成註冊後，整個居屋業權轉讓便在法律上正式完成。不過，還有最後一個步驟。你必須盡快將新的轉讓契據副本，以及一份最新的土地查冊紀錄，交往你所屬屋苑的租約事務管理處，以便房署更新業主紀錄。完成這一步，整個流程才算圓滿結束。
費用與印花稅全解析：業權轉讓總開支預算
決定進行居屋業權轉讓，除了要準備好居屋業權轉讓申請書及各類證明文件，預算好整個過程的開支也同樣重要。整個流程涉及的費用主要分為三大類，包括房屋署的行政收費、政府印花稅，以及律師和銀行的專業服務費。以下為你逐一拆解，讓你對總開支有個清晰概念。
房屋署相關費用（申請費及批核費）
首先，向房屋署提交申請時，有兩筆費用是必須支付的。第一筆是申請手續費，在你遞交申請書時就需要一併繳付，現時費用約為三千元。這筆費用是用於處理申請的行政開支。
如果申請初步獲批，你的律師便需要草擬轉讓契據，並將契據草稿交給房委會的法律事務分處進行批核。這個步驟會產生第二筆費用，即批核契據手續費，費用約為二千多元。
這裡有一個重點，就是以上兩筆費用，無論你的申請最終是否成功，或者你中途決定撤銷申請，都不會退還。所以在遞交申請前，務必確認自己符合資格和備妥所有文件。
印花稅豁免條件與計算
談到物業轉讓，很多人都會馬上聯想到印花稅。關於居屋業權轉讓印花稅，情況相對簡單。由於居屋業權轉讓的前提是「不涉及金錢代價」，即是以「送贈契」的形式進行，所以一般不需要繳付按樓價計算的「從價印花稅」。
不過，這項豁免是有條件的。承讓人必須是原業主的「近親」，即配偶、父母、子女或兄弟姊妹。只要符合這個關係，整個居屋轉讓業權的過程就只需繳付一筆定額或象徵式的印花稅。
如果承讓人並非近親，即使房署因特殊情況批准轉讓，稅務局仍有機會視之為一般物業交易，從而徵收高昂的從價印花稅，令整個轉讓的成本大幅增加。
律師費及銀行手續費
辦理居屋業權轉讓屬於法律程序，必須聘請律師處理轉讓契據及相關法律文件。律師費沒有固定標準，視乎不同律師樓的收費而定，建議可以先向幾間律師樓查詢報價作比較。
另外，如果你的居屋單位仍有按揭在身，事情就會多一個步驟。你需要先獲得承按銀行的同意，銀行或會要求新的業權持有人重新申請按揭。銀行在處理這些手續時，會收取一定的手續費。同時，更改按揭安排也可能需要向房屋署另外申請並支付相關費用。所以，若單位仍有按揭，記得將這筆潛在開支也計算在內。
常見問題 (FAQ)
申請「甩名」是為了回復「首置」身份，房署會批准嗎？
這是一個很常見的疑問。直接來說，如果遞交居屋業權轉讓申請書的唯一目的，是為了讓其中一位業主回復首次置業身份去購買私樓，房署通常不會批准。因為這會被視為享用雙重房屋福利。居屋的政策原意是自住，所以居屋轉讓業權的門檻比私樓高很多。不過，凡事總有例外。如果業主是因為結婚而需要遷出，與配偶在另一處所同住，房署則有機會批准業主將業權轉讓給單位內的其他登記家庭成員。
以「送贈契」形式轉讓對按揭及印花稅有何影響？
居屋業權轉讓必須以「不涉及金錢代價」的送贈形式進行，這對按揭和印花稅都有直接影響。在按揭方面，私樓的「送契樓」一般在五年內很難取得銀行按揭。但是，未補價居屋因為有房委會作為擔保，銀行承擔的風險較低，所以新業主申請按揭會相對容易，銀行主要會審視新業主的還款能力。至於居屋業權轉讓的印花稅，即使是送贈，稅務局依然會根據物業當時的市值計算印花稅。不過，如果轉讓是在近親之間（例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹）進行，則可以申請豁免，只需支付定額印花稅。建議就印花稅事宜諮詢專業律師的意見。
業主身故，非登記家庭成員如何繼承業權？
根據規定，承接居屋業權的人必須是單位內的登記家庭成員。但是，業主身故是一個特殊情況。假如業主離世後，單位內已沒有其他登記家庭成員，非登記家庭成員（例如沒有在戶籍內的子女）是可以繼承業權的。繼承人需要先向高等法院遺產承辦處申請「遺產管理書」或「遺囑認證」，取得法律文件後，再向房署辦理居屋轉讓業權手續。
由遞交申請到完成轉讓，整個流程需時多久？
整個流程的時間可以分為兩個階段。第一階段是向房署遞交申請。在交齊所有文件後，房署的審批時間一般約為六個星期，之後會發出「業權轉讓同意書」。第二階段是法律程序。取得同意書後，你需要聘請律師辦理轉讓契據及相關法律文件。這個階段所需的時間，要視乎律師樓及銀行的處理速度，一般需要數星期至一兩個月。因此，由遞交申請到正式完成所有居屋業權轉讓手續，整個過程預計需時約三至四個月。