為物業加名或轉名，是不少家庭進行財務規劃及資產部署的重要一步。無論是為了讓家庭成員恢復「首次置業」身份以節省未來印花稅、預先安排資產傳承，還是透過轉按套現資金，整個過程涉及的費用、稅務計算及法律手續都相當複雜，稍有不慎隨時得不償失。本終極指南將為您全面拆解2025年樓宇加名的4大關鍵手續，深入剖析律師費的構成與市場收費、教您如何合法地運用近親轉讓慳稅，並避開潛在的收費陷阱。由費用估算、手續流程到揀選專業律師，本文將提供一站式清晰指引，助您順利完成物業業權變更。
為何要考慮樓宇加名/轉名？三大核心目的與好處
很多人查詢樓宇加名費用，其實在了解實際開支前，更重要是想清楚背後的目的。進行樓宇加名或轉名，從來不是一個隨便的決定，通常都基於清晰的財務或家庭規劃。簡單來說，主要有三大核心好處，每一個都可能為你帶來意想不到的財務優勢或長遠便利。
恢復「首次置業」身份，為未來置業節省巨額印花稅
這可以說是最常見的目的。假設你與家人聯名持有一個物業，當你想再購入另一層樓作投資或自用時，就會因為已持有物業而需要支付較高的從價印花稅。透過「甩名」（即是將你的業權轉讓給聯名家人）的樓宇加名手續，你就可以恢復「首次置業」的身份。當你再次入市時，就能夠享用較低的印花稅率，這個差額隨時可以節省數十萬甚至更多，是相當普遍而且有效的稅務規劃策略。
家庭成員間的資產傳承與預先規劃
樓宇加名也是一種常見的資產傳承工具。父母想將物業順利交給子女，不一定要等到百年歸老後才透過遺產處理。他們可以選擇在生時，就將子女的名字加入到物業的業權之中，例如轉為長命契。這樣做的好處是，當其中一位業主離世後，物業的業權會自動轉移給在生的聯名業主，過程直接而且可以免卻繁複和需時的遺產承辦手續，是一種讓家人安心的預先規劃。
透過近親轉讓及轉按，釋放物業價值以套現資金
當物業經過一段時間已有顯著升值，樓宇轉名也可以成為一種釋放資產價值的財務工具。具體操作是，業主可以透過近親轉讓的方式，將部分或全部業權轉給有穩定收入的家人。然後，承接業權的家人可以物業的最新估價，向銀行申請新的按揭或進行轉按。如果物業的估價遠高於原有的按揭餘額，便可以成功套現一筆可觀的資金，用作其他投資、生意周轉或家庭應急之用，有效將不動產轉化為流動資金。
樓宇加名費用2025核心拆解：律師費、印花稅及潛在開支
談及樓宇加名費用，很多人第一時間只想到律師費，但整個過程的總開支其實由幾個部分組成。要準確預算，我們需要將費用拆解為三大核心項目：律師費、印花稅，以及一些可能出現的潛在開支。清楚了解每一項的計算方法和影響因素，是妥善規劃財務的第一步。接下來，我們會逐一深入探討，助您全面掌握整個樓宇加名手續的財務佈局。
律師收費詳情：影響樓宇加名費用的固定與可變成本
律師費是整個流程中相對固定的一環，但它也包含固定和可變兩部分。固定部分是指處理標準轉名文件的基本收費，而可變部分則取決於個案的複雜程度。
基本樓宇轉名律師費2025市場參考價及服務範圍
市場上，處理標準近親物業轉讓或加名的基本樓宇轉名律師費2025年參考價大約由數千港元起。這筆費用通常涵蓋了核心的法律服務，包括草擬及簽署轉讓契約（Deed of Assignment）、向土地註冊處註冊文件、處理舊有按揭的贖契文件，以及處理新造按揭的法律文件。在查詢報價時，可以確認清楚服務範圍是否已包括這些基本項目。
影響律師費的複雜因素（如業權由有限公司持有、涉及擔保人文件等）
如果物業的情況比較複雜，律師行便可能需要收取額外費用。常見的複雜因素包括：物業由有限公司名義持有，這需要處理額外的公司文件和決議案；轉名過程涉及簽署擔保人文件；物業本身有現存租約需要處理；又或者業主需要簽署授權書（Power of Attorney）委託他人處理。這些情況都會增加律師的工作量，所以樓加名費用亦會相應提高。
印花稅計算：如何透過近親轉讓合法地優化稅務開支？
印花稅是樓宇加名費用中最大的一筆開支，但好消息是，近親之間的物業轉讓可以合法地優化這項支出。根據稅務條例，近親（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之間的轉讓，可以申請採用收費較低的「第二標準稅率」計算印花稅，效果等同於首次置業的稅率。
第二標準稅率（首置印花稅）詳解及最新稅率表
第二標準稅率是按物業轉讓代價或物業估價（以較高者為準）以累進方式計算。以下是截至2025年的最新稅率表，可作參考：
| 物業價值/轉讓代價 | 稅率 |
|---|---|
| $3,000,000 或以下 | $100 |
| $3,000,001 至 $3,528,240 | $100 + 超出$3,000,000部分的10% |
| $3,528,241 至 $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 至 $4,935,480 | $67,500 + 超出$4,500,000部分的10% |
| $4,935,481 至 $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 至 $6,642,860 | $135,000 + 超出$6,000,000部分的10% |
| $6,642,861 至 $9,000,000 | 3% |
| $9,000,001 至 $10,080,000 | $270,000 + 超出$9,000,000部分的10% |
| $10,080,001 至 $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 至 $21,739,120 | $750,000 + 超出$20,000,000部分的10% |
| $21,739,121 或以上 | 4.25% |
費用計算實例：夫婦聯名物業「甩名」稅款如何計算？
計算印花稅的關鍵，在於只計算被轉讓那部分業權的價值。舉一個例子，假設夫婦聯名持有一個價值$800萬的物業，每人各佔50%業權。現在丈夫想將自己的50%業權轉讓給妻子。印花稅的計算基礎並非整個物業的$800萬，而是丈夫轉讓的業權價值，即$800萬的50%，也就是$400萬。根據第二標準稅率表，$400萬物業的印花稅率為1.5%，所以應繳稅款為 $4,000,000 x 1.5% = $60,000。
如何利用銀行估價釐定轉讓價以優化印花稅
在釐定轉讓價時，稅務局會參考市場價值。如果轉讓價定得遠低於市價，稅務局有權重新估價並追收差額。一個穩妥的做法，是向銀行申請物業估價。這個由銀行出具的估價報告，可以作為一個合理的轉讓價依據，提交給稅務局。您可以向多於一間銀行查詢估價，因為不同銀行的估價可能存在輕微差異，這為釐定轉讓價提供了一定的彈性空間。
其他潛在費用：銀行按揭罰息期及物業估價費
除了律師費和印花稅，還有兩項潛在費用需要留意。第一是銀行按揭的罰息期。如果物業的按揭貸款尚處於罰息期內（通常為首2至3年），辦理轉名手續等於提早贖回原有按揭，銀行可能會因此收取罰息。第二是物業估價費。雖然大部分銀行在處理按揭申請時會豁免此項收費，但在某些情況下，銀行或會就提供正式估價報告收取數百至數千元不等的費用。
互動計算機：即時估算您的樓宇加名/轉名總費用
為了讓您的財務規劃更具體，我們設想了一個簡單的互動工具，讓您即時估算整個樓宇加名或轉名的總費用。
輸入物業估價與轉讓業權比例
您只需要輸入兩個簡單的數字：第一是現時的物業市場估價，第二是您計劃轉讓的業權百分比（例如50%、100%）。
自動計算應繳印花稅及預估律師費
提交資料後，計算機將根據您輸入的業權價值，參照最新的第二標準稅率表，自動計算出您需要繳付的印花稅金額。同時，它也會提供一個市場上普遍的律師費參考範圍。
比較慳稅效果，讓您的財務決策更清晰
這個工具的最終目的，是將所有費用清晰地呈現在您眼前。您可以嘗試輸入不同的轉讓方案，比較各種情況下的總開支和慳稅效果，這有助您在家庭資產配置上，作出更明智和清晰的財務決策。
樓宇加名手續兩大途徑比較：轉讓契 vs 送贈契
講到樓宇加名費用，了解不同的樓宇加名手續是控制預算的第一步。目前市場上有兩個主要方法處理業權轉讓，分別是「轉讓契」同埋「送贈契」。這兩種方法在法律效力、稅務影響，以及日後申請按揭的難易度上有很大分別，選擇哪一種直接影響整個樓加名費用及過程的順暢度。
轉讓契（Deed of Assignment）：最常用及穩妥的處理方式
轉讓契，其實就是一份正式的物業買賣合約。即使是近親之間轉讓，例如夫婦加名或者父母轉名給子女，法律上都會視為一宗正式的買賣交易。這個方法是目前最常用，也是最穩妥的處理方式，因為整個過程清晰，法律文件完備，能夠有效保障雙方的權益。
為何交易「代價」(Consideration) 不能定得太低？銀行與稅務局的審查角度
在草擬轉讓契時，一個關鍵部分是訂立「代價」，也就是轉讓價格。有些人會想，既然是自己人，是不是可以將價錢定得很低，甚至一元，來節省印花稅開支？這個想法其實會帶來不少後續問題。
首先，稅務局會審查轉讓價。如果訂立的價錢明顯低於市場價值，稅務局有權不接納這個價格，並且會委託估價署為物業重新估價，然後根據估價署的結果來追收應繳的印花稅差額。
其次，銀行在審批按揭時也會看重轉讓價的合理性。如果成交價遠低於銀行的估價，銀行會懷疑這宗交易的真實性，甚至可能將其視為一宗有隱藏問題的「送贈」個案。因為這類交易潛藏業權風險，銀行為保障自身利益，好大機會會拒絕批出按揭貸款。
如何釐定一個合理的轉讓價以避免日後爭議
要避免以上問題，最好的方法是為物業釐定一個合理的轉讓價。一個可靠的做法是，在正式辦理手續前，先向幾間不同的銀行為物業申請估價。取得估價報告後，就可以參考這些數據，選取一個貼近市場水平的價格作為是次交易的「代價」。
這樣做有兩個好處。第一，當稅務局查詢時，你可以提供銀行的估價報告作為理據，證明轉讓價並非隨意訂立，而是有市場數據支持。第二，由於轉讓價是基於銀行估價而定，承接業權的一方之後向銀行申請按揭時，過程亦會順利很多。這一步對於規劃樓宇加名費用2025年的預算尤其重要。
送贈契（Deed of Gift）：暗藏的按揭風險與法律陷阱
送贈契，顧名思義，就是業主以無償（即沒有收取任何金錢代價）的方式，將物業業權贈送給另一方。表面上，這個方法好像很直接，不過實際上卻隱藏著不少按揭申請的困難同埋法律陷阱，隨時得不償失。
詳解「送契樓」五年破產追溯期及其對業權的影響
「送贈契」最大的問題，在於它受香港《破產條例》的規管。條例規定，如果原業主（送贈方）在送出物業後的五年內不幸破產，破產管理署署長有權向法庭申請，將這宗「送贈」交易作廢，並且取回該物業，用作償還送贈方的債務。
這個「五年追溯期」的存在，代表接收方即使收了樓契，其業權在五年內都並非完全穩固。因為物業隨時有機會被第三方（即破產管理署）追討，這為業權的完整性帶來了一個重大的潛在瑕疵。
為何銀行普遍拒絕為五年內的「送契樓」批出按揭？
了解了五年的破產追溯期後，就很容易明白為何銀行對「送契樓」避之則吉。銀行批出按揭貸款，是以物業本身作為抵押品。如果這個抵押品的業權存在瑕疵，有機會在未來被追討，那銀行的貸款就失去了保障。
所以，絕大部分銀行都不會為簽訂送贈契不足五年的物業批出任何按揭。甚至有部分作風較審慎的銀行，會將這個觀察期延長到八年或以上，才會考慮接受其按揭申請。這代表，經由送贈契取得的物業，在一段很長的時間內，都難以在市場上自由買賣或進行任何加按套現的財務安排。
【樓宇加名手續】實戰流程四步曲（附詳細流程圖）
談及樓宇加名費用，除了律師費和印花稅，實際操作的流程亦是影響總開支與順利程度的關鍵。清晰了解整個樓宇加名手續，可以讓你每一步都心中有數，避免不必要的延誤或開支。其實，整個過程可以簡單歸納為四大步驟，由財務規劃到法律程序，我們一步步為你拆解。
第一步：財務評估與簽訂臨時買賣合約
評估承接方的按揭還款能力及壓力測試
在啟動任何法律程序之前，最重要的一步是確認承接業權一方的財務狀況。銀行需要重新審批按揭，所以承接方必須具備足夠的還款能力，並且能夠通過銀行的壓力測試。銀行會詳細審視其入息證明、現有債務以及信貸紀錄。如果承接方的按揭申請未能獲批，整個加名計劃便無法推進。因此，先做好這一步的財務評估，是整個流程的穩固基石。
自行草擬或委託律師草擬臨時合約的關鍵條款
與一般市場買賣不同，近親之間的樓宇加名，其臨時買賣合約相對簡單。你可以與家人自行草擬一份，或者委託律師處理。這份合約最主要是向銀行證明你們有進行業權轉讓的意向。合約內容必須包括幾個核心要素：物業地址、買賣雙方（即轉讓方與承接方）的姓名及身份證號碼、協商好的轉讓價格，以及預計的正式成交日期。這份文件是申請按揭的必需品。
第二步：向銀行申請按揭或轉按
尋找按揭轉介服務以獲取最佳銀行方案
當臨時合約準備好後，便可以正式向銀行提交按揭申請。市場上的銀行按揭計劃五花八門，利率和現金回贈都有差別。為了節省時間及找到最優惠的方案，以減輕長遠的樓加名費用，不少人會選擇使用免費的按揭轉介服務。他們熟悉各銀行的審批準則，能夠根據你的情況配對最合適的銀行，並協助你爭取更佳條款。
提交所需文件及等待銀行批核
向銀行提交申請時，通常需要準備臨時買賣合約、承接方的入息證明（如糧單、稅單）、住址證明及身份證明文件。銀行收到文件後會進行內部審批，並委託估價行對物業進行估價。整個批核過程一般需要一至兩個星期。最穩妥的做法，是待銀行發出正式的貸款批核信後，才委託律師進行下一步的法律工作。
第三步：委託律師辦理正式法律文件
律師進行業權審查（查契）
獲得銀行按揭批核後，便可以正式委託律師處理後續的法律手續。律師首先會進行業權審查，也就是俗稱的「查契」。律師會仔細審閱物業過去所有的樓契文件，確保業權完整清晰，沒有任何未解除的押記或法律問題。這一步是保障承接方權益的重要環節。
簽署正式買賣合約及轉讓契
業權審查沒有問題後，律師會安排雙方簽署正式的買賣合約。到了預定的成交日，雙方需要再次到律師樓簽署最關鍵的文件——轉讓契（Deed of Assignment）。這份文件一旦在土地註冊處完成註冊，便代表物業的業權已正式轉移給新的業權人。
第四步：支付尾數、稅項及完成註冊
在成交當日，銀行會發放按揭貸款，用以支付轉讓價的餘額。如果原物業仍有按揭未清還，部分款項會先用作贖回舊的按揭。同時，律師會協助你計算並安排繳付應繳的印花稅。最後，律師會將已簽署的轉讓契送往土地註冊處進行註冊，整個樓宇加名手續便大功告成。完成註冊後，你便會收到一份已更新業權資料的註冊摘要。
免費下載：樓宇加名/轉名風險核對清單 (Checklist)
整個流程涉及財務、稅務及法律等多個層面，當中有不少細節需要留意。為幫助你更全面地規劃，我們特別整理了一份「樓宇加名/轉名風險核對清單」，讓你一目了然地評估潛在風險，確保過程萬無一失。立即點擊下方連結免費下載。
揀選專業律師：確保樓宇加名/轉名順利的關鍵
在整個樓宇加名手續中，揀選一位專業的律師，其重要性絕對不亞於計算樓宇加名費用。一位經驗豐富的律師，不單是處理法律文件，更是保障整個交易順利完成、避免日後業權爭議的核心人物。選擇律師時，除了比較基本的樓加名費用，更應從專業資格、銀行認可以及收費透明度三方面仔細考量。
確認律師行是否在您按揭銀行的「認可名單」(On Bank List) 上
這一步是委託律師前必須做的功課。所謂「認可名單」，是指各家按揭銀行都有自己一份核准合作的律師行名單。銀行為了保障自身的貸款權益，只會委託名單上的律師行處理按揭契等相關法律文件。
如果您委託的律師行，並不在您承造按揭銀行的名單上，會出現什麼情況？銀行會另外再指派一家在名單上的律師行，專門處理按揭文件部分。結果就是，整個轉名過程需要由兩家不同的律師行處理，您亦需要支付兩份律師費，無形中增加了總開支及溝通成本。所以，在決定委託前，應直接向律師行查詢，或與您的按揭銀行確認，確保他們在認可名單之上。
律師在處理業權質詢（Requisitions）中的關鍵角色
律師的專業價值，遠不止於準備文件。在樓宇轉名過程中，律師其中一項關鍵工作是進行業權審查（俗稱查契），並妥善處理業權質詢。
簡單來說，代表承接方（新加入的業主）的律師，在查閱樓契文件後，會向代表轉讓方（原有業主）的律師提出一系列關於業權的問題，以確保物業的業權完整無瑕。如果轉讓方的律師未能就質詢提供法律上滿意的答覆，交易可能會因此告吹，甚至引發法律訴訟。一位資深的律師能憑經驗預視潛在的業權問題，並準備穩妥的法律理據作回應，確保業權順利過渡，這份專業判斷是保障您未來物業價值的重要一環。
查詢樓宇加名費用報價時的注意事項，避免隱藏收費
市場上許多律師行會標榜極具吸引力的固定樓宇加名費用套餐，但在查詢報價時，必須格外留神，以免跌入隱藏收費的陷阱。一份清晰的報價單，是判斷律師行是否專業可靠的指標之一。
當您查詢樓宇加名費用2025年的報價時，除了基本收費，記得要主動詢問在哪些情況下會產生額外費用。常見的額外收費項目包括：物業由有限公司持有、交易涉及擔保人文件、物業附帶現存租約、需要簽署授權書處理，或者按揭貸款額超過特定金額等。一份詳盡的報價單應列明所有雜費及代支費用，讓您對總支出有清晰預算，避免在交易完成時才發現帳單與預期有巨大落差。
樓宇加名/轉名常見問題 (FAQ)
處理樓宇加名手續時，總會遇到各種疑問，特別是關於樓宇加名費用的細節。我們整理了一些最常見的問題，希望能夠清晰解答你的疑惑。
樓宇加名費用中的印花稅，需在哪個手續步驟後繳付？
印花稅是整個手續中一筆重要的開支。根據稅務局的規定，印花稅需要在簽署「臨時買賣合約」之後的30天內繳付。這一步是確立法律上業權轉讓意向的關鍵，因此稅項的支付責任也隨之產生。律師在處理文件時，會提醒並協助你處理繳稅事宜，確保整個流程符合法規。
未補地價居屋或公屋的樓宇加名手續有何不同及限制？
未補地價的資助房屋，例如居屋或公屋，其業權轉讓受到房屋條例的嚴格限制。一般情況下，房委會並不同意業主隨意加名或轉名，目的是為了確保公共資源能用於有實際需要的人士身上。只有在一些特殊情況下，例如因離婚並遵從法庭命令、或因原業主離世而辦理遺產繼承等，房委會才會考慮批准業權變動的申請。所以，在計劃為這類物業加名前，必須先向房屋署查詢清楚相關的政策與程序。
整個樓宇加名手續過程大概需時多久？
整個樓宇加名手續的時間，主要取決於個案的複雜程度以及銀行的審批速度。一個比較順利的個案，由開始準備文件到交易完成，一般需要1.5至2個月。流程大致可分為幾個階段：首先是銀行審批按揭，約需1至2個星期；然後律師處理法律文件、查契等工作，約需2至4個星期；最後是簽署正式文件及完成註冊。如果個案涉及複雜的業權問題或需要處理舊有按揭，時間可能會相應延長。
近親轉讓會重設計價物業的轉售限制期嗎？（如以往的額外印花稅SSD）
這是一個過去常見的顧慮。在以往，近親轉讓確實會重置「額外印花稅」（SSD）的計算期。不過，政府已於2025年2月28日起全面撤銷所有住宅物業的需求管理措施，當中包括額外印花稅。這意味著，現時進行任何形式的物業轉讓，包括近親轉讓，都不再設有轉售限制期。承接業權後，新業主可以隨時在市場上自由出售物業，無需再考慮SSD的影響。
如果承接方無法通過銀行的壓力測試，有何解決方案？
承接方的還款能力是銀行批核按揭的關鍵，未能通過壓力測試是常見的阻礙。不過，有幾個可行的解決方案。最直接的方法是增加一位有穩定收入的擔保人，將其入息合併計算，以符合壓力測試的要求。另一個方法是，如果承接方有足夠的儲備資金，可以考慮增加轉讓的「首期」金額，從而降低按揭貸款額，減輕每月的供款負擔，這樣便更容易通過壓力測試。
父親想將物業加名給兒子，相關的總費用如何估算？
要估算父親將物業加名給兒子的總費用，也就是整體的樓加名 費用，主要由三大部份組成。
第一，是印花稅。由於是近親轉讓，稅項會按照較低的第二標準稅率計算。計算基礎是所轉讓業權份額的價值。例如，一個市值800萬的物業，父親將一半業權（價值400萬）轉給兒子，印花稅便是基於400萬元計算，金額為9萬元。
第二，是律師費。處理一般轉名手續的律師費，市場參考價約為數千至一萬多元不等，視乎個案複雜性及是否涉及按揭契等文件而定。
第三，是雜項開支。這包括數百至一千元左右的物業估價費及查冊費。
將這三項費用加起來，便能得出一個比較全面的樓宇加名費用2025預算。建議在委託前，先向律師行索取詳細的報價單。