置業是人生重要里程碑，但長達數十年的供樓期，利息開支絕對是業主最關心的課題。面對五花八門的按揭計劃、變幻莫測的利率環境，如何才能「揀啱Plan」、慳盡每分每毫利息，同時善用稅務優惠？本篇【供樓利息全攻略2025】將為您一文導航，從按揭計算、H按P按選擇，到比較各大銀行優惠及申請利息扣稅，助您全面掌握慳息要訣。無論您是準備「上車」的準業主，抑或考慮轉按的現有業主，都能在此找到最精明的按揭及理財決策，在置業路上慳到盡。
按揭計算機：30秒計清每月供款、壓力測試與利息
計算供樓利息與每月還款額，是置業財務規劃的第一步。很多人會問供樓利息點計，其實過程可以很簡單。您可以使用我們的供樓利息計算機，只需輸入幾個基本資料，30秒內就能清晰掌握每月供款、總利息支出，甚至連銀行審批時必須考慮的壓力測試結果也能即時得知，助您輕鬆規劃未來。
互動按揭計算機：即時模擬還款方案
這部互動計算機，就像是您的個人按揭顧問。它能夠根據您的輸入，即時模擬出個人化的還款方案，為您描繪一幅清晰的財務藍圖，讓您在申請按揭前，對未來的供款負擔有十足的預算。
步驟一：輸入貸款資料
操作非常直接，您只需要輸入三個核心資料：
1. 貸款金額：您打算借貸的總金額。
2. 還款期：您預計用來償還貸款的年期（例如30年）。
3. 按揭年利率：您預計的貸款年利率（%）。
步驟二：獲取個人化財務預算
輸入資料後，計算機會即時為您展示一份詳盡的財務預算。這份預算包括每月供款額、整個還款期的總利息支出，以及一份完整的還款分佈表。您可以從中清楚看到，在每一期的還款中，有多少是用於償還本金，又有多少是支付利息，讓您對整個供樓歷程一目了然。
壓力測試及最低入息要求：一鍵評估您的負擔能力
除了基本的供款計算，我們的計算機還整合了香港金融管理局（金管局）的壓力測試要求。您只需點擊一下，就能即時評估自己是否符合銀行的入息要求，提前了解自己的負擔能力。
什麼是壓力測試 (Stress Test)？
壓力測試是銀行審批按揭時的一個標準程序。銀行會假設在您現行的按揭利率上，額外增加2%（此為現行標準，金管局會不時調整），然後重新計算您的每月供款。根據規定，這個「加壓」後的供款額，佔您每月總入息的比率不能超過某個上限（一般為60%）。這個機制的目的，是確保您在未來加息的環境下，仍然具備足夠的還款能力。
計算您的最低每月入息
手動計算壓力測試可能有點複雜。因此，我們的供樓利息計算機已經內置了這個功能。它會自動根據您的貸款資料進行壓力測試計算，然後直接告訴您，要成功申請這筆貸款所需的「最低每月入息要求」。這讓您在與銀行接洽前，能更有信心地評估自己的財務狀況。
慳息秘訣：解構「每兩星期供款」如何縮短還款期
想知道如何能夠節省更多供樓利息，甚至提早完成供款嗎？「每兩星期供款」是一個相當有效的策略，原理簡單，但效果顯著。
「每兩星期供款」的慳息原理
這個方法的原理在於還款頻率。傳統的每月供款，一年供款12次。而「每兩星期供款」，是將您原本的每月供款額除以二，然後每兩個星期支付一次。一年有52個星期，所以您會供款26次。這等於13個月的供款額，而不是12個月。那額外多出的一個月供款，會直接用來償還本金。因為本金減少得更快，所以您未來需要支付的總利息也會隨之減少，最終達到縮短還款期和節省利息的雙重效果。
慳息效果數據化比較
讓我們用一個實例來看看效果有多明顯。
假設貸款額為500萬港元，年利率為4.125%，還款期為30年：
* 採用「每月供款」：
* 每月供款：$24,232
* 總利息支出：約 $3,723,520
* 還款期：30年
- 採用「每兩星期供款」：
- 每兩星期供款：$12,116 ($24,232 ÷ 2)
- 總利息支出：約 $3,046,840
- 還款期：約25年3個月
結果比較：透過「每兩星期供款」，您最終可以節省約$676,680的利息，並且提早近5年完成供款。
H按 vs P按點揀好？一文比較利率、優劣與揀選策略
要有效地管理供樓利息，選擇合適的按揭計劃是至關重要的一步。在香港，市場主流的選擇主要圍繞在H按和P按之間，兩者各有特點。理解它們的分別，是為自己制訂最佳供樓策略的基礎。
H按（銀行同業拆息按揭）深度解析
H按的全名是「銀行同業拆息按揭」，它的利率與銀行之間的借貸成本直接掛鈎。這種計劃的透明度較高，因為其利率基礎是公開的市場數據。
H按利率如何計算？(HIBOR + 銀行利潤)
關於供樓利息點計，H按的計算方式非常直接。它的實際按揭利率由兩部分組成：香港銀行同業拆息 (HIBOR) 加上銀行訂立的利潤百分比。公式是：H + X%。HIBOR是每日浮動的，所以H按的供款額也會隨之變動。
鎖息上限 (Cap Rate)：H按的利率保護網
H按最重要的一個機制，就是「鎖息上限」（Cap Rate）。它就像一個利率保護網，為您的供樓利息設定了最高上限。即使HIBOR大幅抽升，您的實際利率也不會超過這個預設的封頂水平。這個上限通常與P按利率掛鈎，例如 P-2.5%，為浮動的利率帶來一份穩定性。
P按（最優惠利率按揭）深度解析
P按的全名是「最優惠利率按揭」。它的利率基礎是各銀行自行公布的最優惠利率（Prime Rate），這個利率相對穩定，變動次數遠比HIBOR少。
P按利率如何計算？(最優惠利率 – 銀行優惠)
P按的利率計算方式是：最優惠利率 (P) 減去銀行提供的優惠百分比。公式是：P – Y%。由於P本身比較穩定，所以選擇P按的業主，其每月供款額的能見度會較高。
「大P」與「細P」的分別與影響
在比較P按計劃時，您會發現市場上有「大P」與「細P」之分。例如滙豐、中銀香港等銀行採用的P值較高，稱為「大P」；而渣打、東亞等銀行採用的P值較低，稱為「細P」。因此，即使兩間銀行提供相同的利率折扣（例如同樣是P-2.5%），由於P的基礎值不同，最終的實際利率也會有差異。
決策指南：H按與P按的關鍵比較
了解兩者的基本運作後，就可以根據市場環境和個人狀況作出明智選擇。
利率走勢：為何市場主流選擇H按？
目前市場上超過九成的業主都選擇H按。主要原因是在過往大部分時間，HIBOR都處於較低水平，令「H + X%」的實際利率低於P按。加上有鎖息上限的保障，業主既能享受低息環境的好處，在利率上升時亦有封頂保護，實現了兩全其美。
風險承受能力：您適合浮息還是定息環境？
您的選擇也應反映個人對利率波動的承受能力。如果您追求較低的初期利率，並且能夠接受供款額隨市場浮動，H按會是一個理想的選擇。相反，如果您偏好每月供款預算穩定，不希望有太多變數，P按則能提供更大的確定性。
鎖息上限：比較不同銀行的保障水平
最後，比較不同銀行的H按計劃時，鎖息上限(Cap Rate)是必須仔細研究的關鍵。不同銀行提供的Cap Rate水平有差異，一個更低的鎖息上限代表您在加息週期中能獲得更好的保障。您可以使用網上的供樓利息計算機，輸入不同銀行的H按及鎖息上限利率，模擬在不同市場情況下的供款差異，這有助您作出更全面的決定，甚至影響到日後規劃供樓利息扣稅的預算。
【每月更新】各大銀行按揭利率及現金回贈優惠比較
要減輕供樓利息的負擔，第一步就是貨比三家。不同銀行提供的按揭計劃，利率與優惠可以有很大分別。我們每月為你搜羅並整理各大銀行的最新按揭計劃資訊，助你一眼看清市場全局，作出最精明的選擇。
主要銀行按揭計劃比較表
以下為你整理了市場上主要銀行，例如滙豐銀行、中國銀行(香港)、恒生銀行及渣打銀行等提供的按揭計劃，將關鍵資訊並列，方便你直接比較。
表格欄目解讀：H按、P按、鎖息上限、現金回贈
初次接觸按揭計劃，看到H按、P按等術語可能會感到困惑。其實理解供樓利息點計，就是從掌握這些基本概念開始。
- H按：全名是「銀行同業拆息按揭」，利率以香港銀行同業拆息 (HIBOR) 為基礎，再加上銀行利潤。HIBOR每日浮動，所以H按的利率會跟隨市場變化，供款額並非固定。
- P按：全名是「最優惠利率按揭」，利率以銀行的最優惠利率 (Prime Rate) 為基礎，再減去一個協定數值。P利率相對穩定，銀行不會輕易調整，所以供款額的穩定性較高。
- 鎖息上限：這是H按計劃的保護網，英文叫Cap Rate。當HIBOR大幅上升時，你的按揭利率最高只會升至鎖息上限的水平，避免供樓利息無限飆升。這個上限通常與P按利率掛鈎。
- 現金回贈：銀行為了吸引客戶而提供的一筆過回贈，通常以貸款額的某個百分比計算。這是最直接的優惠，但計算時要注意一些細節。
超越利率：選擇按揭計劃的隱藏考慮因素
比較按揭計劃，不應只看表面的利率數字。一些合約條款對你的長遠財務安排有著深遠影響。
現金回贈如何影響實際貸款額？
現金回贈看似是銀行的額外獎賞，但你需要留意香港金融管理局的一項規定。如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額就需要從你的貸款本金中直接扣除，而不是以現金形式發放給你。換句話說，你最終借到的本金會減少。所以在比較時，需要將這一點納入考量。
罰息期的影響力與計算方法
罰息期是指簽訂按揭合約後的首兩至三年。如果你在這段期間內提早全數清還貸款，例如透過轉按，銀行便會收取一筆罰款。這筆罰款的計算方法通常是按原有貸款額的某個百分比計算，或加上部分已發放的現金回贈。清楚了解罰息期的長短與罰款的計算方式，對你規劃未來是否轉按非常重要。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link) 慳息大法
這是一個非常實用的慳息工具。Mortgage Link是一個高息存款戶口，其存款利率與你的按揭利率完全相同。你可以將備用資金存入這個戶口，賺取的高息正好可以抵銷一部分的供樓利息支出。這個戶口的存款額通常設有上限，一般是按揭餘額的50%。善用這個戶口，就等於讓你的部分貸款額變相無需支付利息，是管理供樓利息的聰明方法。掌握了這些方法後，下一步就是了解供樓利息扣稅的策略，進一步減輕你的財務負擔。
供樓利息扣稅全攻略：善用「居所貸款利息扣除」慳稅
每年報稅，高昂的供樓利息開支總是讓人關注，其實這筆支出正是稅務寬減的良機。只要善用政府的「居所貸款利息扣除」計劃，業主便有機會節省一筆可觀的稅款。想知道自己是否符合資格，以及供樓利息扣稅點計？接下來會為您逐一拆解。
申請資格：您是否符合扣稅要求？
要成功申請供樓利息扣稅，您必須符合稅務局列明的特定條件。讓我們先來看看最核心的四大要求，檢視您是否滿足申請門檻。
四大核心條件：業主身份、物業用途等
- 業主身份：申請人必須是該物業的業主，無論是唯一擁有人、聯權共有人（俗稱「長命契」）還是分權共有人，業權狀況均以土地註冊處的紀錄為準。
- 物業用途：該物業必須位於香港，並且在該課稅年度內，全部或部分用作您的主要居所。如果物業部分出租，扣除額將按比例作出調整。
- 貸款性質：您所償還的貸款，必須是用於購買該物業。此外，貸款需要以該物業或其他香港財產作按揭或押記擔保。
- 貸款機構：提供貸款的機構必須是受認可的機構，例如銀行、持牌放債人、香港房屋協會或您的僱主等。
扣稅上限與年期：您最多可節省多少？
了解供樓利息扣稅上限與年期，是規劃稅務的關鍵一步。雖然坊間的供樓利息計算機可以助您預算每月還款，但實際的稅務節省額度，則要視乎以下規定。
基本扣除額及最長年期
目前，每個課稅年度的供樓利息扣稅上限為100,000港元。業主一生人可享用此扣除額的年期最長為20個課稅年度，而且這些年度無須是連續的。即使您中途曾停止供款或出租物業，之後只要再次符合資格，便可繼續使用剩餘的扣除年期。
【新增】新生子女額外扣除額詳情
由2025/25課稅年度起，政府為鼓勵生育推出了新生子女額外扣除額。如果您的子女在2023年10月25日或之後出生，並且您與子女在該年度同住至少連續6個月，那麼您便有機會在原有的100,000港元上限之外，額外增加20,000港元的扣除額，總上限提升至120,000港元。
已婚人士扣稅策略：聯名物業如何分配？
對於已婚的聯名業主，如何分配扣除額是一個常見問題。不同的報稅策略，會直接影響最終的慳稅效果。
個人入息課稅與合併評稅的選擇
- 分開評稅：這是預設的報稅方式。如果夫婦是聯權共有人，每人可申索的扣除額上限為50,000港元（即100,000港元的一半）。如果是分權共有人，則按業權比例分配扣除額。
- 合併評稅：如果其中一方的入息較低，甚至低於其個人免稅額，選擇合併評稅會是更佳選擇。這樣可以將夫婦二人的入息與扣除額合併計算，用盡所有可用的扣稅額，通常能節省更多稅款。
- 提名配偶：假如其中一位業主完全沒有應課稅收入，他/她可以提名其配偶申索全部的利息扣除，但提名人本人仍會被視為已使用了一個課稅年度的扣除名額。
申請流程與注意事項
清楚了解規則後，最後一步就是正確地提交申請，並且妥善保存相關文件，以備不時之需。
如何正確填寫報稅表 (BIR60)
申請供樓利息扣稅的程序相當直接。您只需在個別人士報稅表（BIR60）的第8部分「居所貸款利息」一欄中，填寫物業地址、業權百分比以及該年度已支付的利息總額等資料即可。稅務局會根據您提供的資料進行評核。
需要保留哪些證明文件備查
提交報稅表時，您無需附上任何證明文件。但是，您必須保留所有相關文件至少6年，以備稅務局日後抽查。這些文件包括：
- 樓宇買賣合約
- 按揭貸款合約
- 由貸款機構發出的全年還款單或還款時間表，上面清楚列明本金與利息的分佈。
按揭供樓常見問題 (FAQ)
供樓利息是置業旅程中最重要的一環，當中涉及不少細節。這裡我們整理了一些大家最常遇到的問題，希望用最直接的方式，為你逐一解答。
美國加息/減息，對我的H按供款有何影響？
這個問題非常關鍵，因為香港的利率走勢與美國息息相關。當美國聯儲局加息，香港的銀行通常會跟隨上調利率，導致銀行之間借貸的成本（即香港銀行同業拆息 HIBOR）上升。
由於H按的利率是以「HIBOR + 銀行利潤」來計算，HIBOR上升會直接令你的實際按揭利率增加，每月供款亦會隨之變多。相反，如果美國減息，HIBOR有機會回落，你的供款壓力便會減輕。不過，H按計劃一般設有「鎖息上限」(Cap Rate)，這個上限通常與P按利率掛鈎。即使HIBOR大幅飆升，你的最終供款利率也不會高於這個鎖息上限，為你的供樓利息支出提供一個重要的保障。
什麼是「罰息期」？期間轉按或提早還款有何後果？
「罰息期」是銀行在按揭貸款合約中訂明的一個期限，通常是首兩至三年。設立這個期限的目的，是為了保障銀行在貸款早期的利息收入與行政成本。
如果在罰息期內，你選擇提早全數清還貸款，或者將按揭轉到另一間銀行（即「轉按」），銀行便會向你收取一筆罰款。這筆罰款的計算方法，通常是按照原貸款額或剩餘貸款額的一個百分比計算，同時銀行亦可能要求你退還當初批出的部分或全部現金回贈。因此，在考慮提早還款或轉按前，務必先查閱清楚貸款合約上的罰息期條款，計算清楚相關成本。
Mortgage Link (高息存款掛鈎戶口) 實際如何幫我慳息？
Mortgage Link（高息存款掛鈎戶口）是一個非常實用的慳息工具。簡單來說，這是一個與你的按揭戶口掛鈎的存款戶口，其存款利息會與你的按揭貸款利息完全相同。
舉個例子，假設你的實際按揭利率是4.125%，你放在Mortgage Link戶口內的存款，就能賺取同樣為4.125%的年利率。這筆可觀的利息收入，可以直接用來抵銷你部分的供樓利息支出。這個戶口的存款額通常設有上限，一般是按揭貸款餘額的50%至60%。如果你手頭上有一筆備用資金，善用Mortgage Link戶口，便能有效降低實際的利息開支。
如果預期利率持續上升，應該選擇P按或定息按揭嗎？
當預期利率會持續向上時，如何選擇按揭計劃便成為一個重要的財務決策。
P按（最優惠利率按揭）的利率相對H按穩定，因為銀行調整最優惠利率（P）的頻率遠比HIBOR的每日浮動為低。對於風險承受能力較低、追求供款穩定性的業主而言，P按是一個較為穩健的選擇。
定息按揭則提供了最全面的保障。它可以在指定年期內（例如首兩年或三年）鎖定按揭利率，期間你的供款額完全不受市場利率波動影響。這份確定性可以讓你更輕鬆地規劃財務。不過，定息計劃的鎖定利率，通常會比當時市場上的浮息利率（H按或P按）稍高，相當於你為這份「保障」支付了少許溢價。
什麼情況下應該考慮「轉按」以獲取更低利息？
考慮「轉按」的最主要動機，就是為了節省供樓利息，或者獲取更靈活的資金。以下是幾個值得考慮轉按的時機：
-
罰息期即將完結：這是轉按的黃金時間。你可以自由地比較市場上各銀行的按揭計劃，尋找更低的利率或更高的現金回贈，而且無需支付罰款。
-
市場提供更佳條款：如果其他銀行提供的按揭計劃，其利率（H+或P-的息差）明顯比你現有的計劃優惠，或者鎖息上限更低，轉按便能為你節省可觀的利息支出。你可以使用供樓利息計算機，準確比較轉按前後的供款差異。
-
物業已大幅升值：當你的物業升值後，可以透過轉按套現（亦稱「加按」），將物業升值的部分轉化為現金，用作其他投資或周轉用途。
決定轉按前，記得要將律師費等手續費計算在內，確保節省的利息總額遠高於轉按的成本。