對於持有綠表的長者而言，想在二手市場尋覓安樂窩，2025年迎來了重大利好消息。政府正式將居屋按揭擔保期由30年大幅放寬至50年，此舉不僅讓大量舊樓齡的二手居屋重獲高成數按揭的可能，更讓長者業主有機會承造長達30年的還款期，大大減輕供樓壓力。然而，面對複雜的申請資格、新舊按揭政策差異、繁瑣的買賣流程及各項開支，不少準買家或會感到無從入手。本篇【終極懶人包】將為您一文拆解所有關鍵，由申請資格、最新按揭詳情、買賣四大步驟，到各項費用預算，助您全面掌握所有細節，善用最新政策，輕鬆實現置業夢。
資格篇：誰能申請？長者綠表買居屋資格全解析
想了解自己是否符合長者綠表買二手居屋的資格嗎？這一步非常關鍵，它直接決定了您能否順利踏上置業之路。讓我們一起來仔細梳理一下房屋委員會（房委會）的官方要求，確保您對申請資格的每一項細節都瞭如指掌。
合資格的「綠表長者」五大類別
首先，要符合長者綠表買居屋的資格，您必須屬於以下五個類別之一。這些類別涵蓋了大部分公共房屋資源的使用者。
公共租住房屋住戶
這是最常見的類別，指房委會或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋（俗稱公屋）的認可租戶。
房協出租屋邨住戶
如果您是房協轄下甲類出租屋邨的認可住戶，同樣具備綠表資格。
中轉房屋的認可居民
現居於房委會轄下中轉房屋的認可居民，也符合申請資格。
持有有效《綠表資格證明書》人士
部分已通過公屋申請資格審查，並持有有效《綠表資格證明書》的申請者，可以選擇直接用這個資格購買二手居屋。
「長者租金津貼計劃」受惠者
正在領取房委會「長者租金津貼計劃」津貼的長者，也屬於合資格人士。
基本申請條件與限制
除了身份類別要符合，申請人還需要滿足一些基本條件和遵守特定限制。
年齡與家庭組合要求
申請人必須年滿18歲。您可以用單身人士的名義申請，也可以與合資格的家庭成員組成家庭組合共同申請。
已婚人士必須與配偶聯名申請 (附特殊豁免情況)
已婚人士有一項硬性規定，就是申請時必須與配偶一同列名於申請表上。不過，有幾種特殊情況可以豁免，例如夫妻已合法分居，或配偶沒有香港入境權。
申請前24個月內不得擁有香港住宅物業
這是一項重要的物業擁有權限制。由遞交申請書前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及名列申請表上的所有家庭成員，都不得以任何形式擁有香港任何住宅物業的權益。
注意：永久喪失「綠表買居屋」資格的幾種情況
有幾種情況會導致申請人永久失去綠表資格，這一點需要特別留意，以免影響您日後的置業規劃。
曾受惠於資助自置居所計劃的業主/借款人及其配偶
如果您或您的配偶，曾經是任何由房委會、房協或市區重建局推出的資助自置居所計劃的業主或借款人，例如居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、綠表置居計劃或租者置其屋計劃等，那麼無論該單位是否已經出售，您們都將永久失去申請資格。
兩年內從資助單位除名的「關鍵成員」
「關鍵成員」是指為了滿足家庭申請人數要求，除了業主外名列申請書的另一位成員。如果在簽訂樓宇轉讓契據後的兩年內，這位「關鍵成員」從該單位的戶籍中除名，他便會失去再次申請購買資助房屋的資格。
按揭篇：長者綠表買居屋按揭攻略 (2025新政與50年擔保期)
談到長者綠表買二手居屋，按揭部分絕對是重中之重。房委會的角色就像一個強大的擔保人，讓銀行可以安心批出高成數按揭。在2025年，政府更推出了重大放寬政策，特別是延長了擔保期，讓許多舊樓齡的二手居屋變得更易入手。現在就為你逐一拆解這些新舊變化，助你善用政策優勢。
2025最新政策：居屋按揭擔保期及還款期放寬詳解
擔保期大解放：由30年放寬至50年
以往，房委會為二手居屋提供的按揭擔保期最長只有30年。這次新政策最大的亮點，就是將這個期限一口氣延長至50年。這意味著政府為物業作擔保的時間變得更長，直接影響銀行批核按揭的信心和條款。
還款期更靈活：最長由25年增至30年
除了擔保期，最長還款期也由過去的25年，統一延長至30年。還款期拉長了，最直接的好處就是每月的供款額會降低，讓申請人在財務安排上更具彈性，供樓壓力也相對減輕。
新舊對比：如何釋放舊樓齡二手居屋的購買力？
新政策的威力，在於它徹底改變了舊樓齡二手居屋的市場價值。在舊制度下，一個樓齡接近30年的單位，由於擔保期即將屆滿，銀行未必願意批出高成數按揭。但在新政策下，同一個單位因為仍有長達20年的擔保期，買家依然有機會申請到高成數按揭，令市場上可供選擇的優質單位大大增加。
綠表買二手居屋按揭成數解構
關鍵因素：按揭成數取決於「首次發售日期」
這裡要釐清一個非常重要的概念，銀行審批按揭成數的標準，並不是看單位的「樓齡」，而是看它的「首次發售日期」。因為房委會的擔保期，正是由這個日期開始計算。所以，即使兩個單位樓齡相近，但如果首次發售日期不同，其可承造的按揭成數也會有分別。
首40年擔保期內：最高可承造9成半 (95%) 按揭
根據2025年的最新指引，只要單位由首次發售日期起計未超過40年，綠表買家最高便可以向銀行申請九成半按揭，只需準備半成首期即可上車。
第40至50年擔保期：最高按揭成數降至8成 (80%)
如果單位的首次發售日期已屆41年至50年之間，最高按揭成數則會由九成半下調至八成。雖然成數有所降低，但對比以往擔保期早已完結的情況，八成按揭仍然是一個非常吸引的條件。
還款年期計算與壓力測試須知
新政策下：最高還款期統一為30年
隨著政策放寬，現時所有在擔保期內的二手居屋，綠表買家的最長還款期已統一為30年。這簡化了過往需要根據剩餘擔保期來計算還款年期的複雜情況。
豁免壓力測試：政府擔保期內的絕對優勢
只要按揭申請在房委會的擔保期內，綠表買家便可豁免銀行的壓力測試。申請人雖然仍需證明有足夠的還款能力，但無需通過「假設利率上升後，供款不得超出入息指定比例」的嚴格審查，這對於收入相對固定的長者或家庭來說，是成功申請按揭的一大關鍵。
利率選擇：為何未補地價居屋只能選用P按？
你可能會發現，未補地價的居屋按揭計劃，清一色都是提供P按（最優惠利率按揭），而沒有H按（銀行同業拆息按揭）的選擇。這是因為這類按揭的本質是建基於房委會的擔保，而非物業本身作抵押。銀行為了管理風險，傾向提供利率相對穩定的P按計劃。而已補地價、可在自由市場買賣的居屋，則與一般私樓無異，可自由選用P按或H按。
流程篇：長者綠表買二手居屋申請步驟教學
了解過資格和按揭細節後，就正式進入實戰部分了。整個長者綠表買二手居屋的申請流程其實脈絡清晰，只要我們一步步跟著走，就能順利完成整個過程。接下來，我會為你拆解當中最重要的四個步驟，讓你對整個買樓過程有個全面的掌握。
購買流程四部曲
第一步：申請「購買資格證明書」 (有效期12個月)
這張證明書，可以說是長者綠表買居屋的入場券。你需要先填妥申請書（HD1064C），然後連同申請費（現時為港幣$850）一併交往所屬的屋邨辦事處。房屋署（房署）審批後，就會發出這張有效期為12個月的「購買資格證明書」。
有了這份文件，你才算是正式獲得在居屋第二市場物色心儀單位的資格。記住，這張證明書有效期是一年，所以你有充足的時間去慢慢看樓。
第二步：尋找單位及簽訂臨時買賣合約
當你手持有效的「購買資格證明書」後，就可以開始物色單位了。你可以透過地產代理尋找盤源，或者留意房署網站的資訊。找到合適的單位後，就可以跟賣方商討價錢。
達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。簽署前，記得要請賣方出示由房署發出的「可供出售證明書」，確認對方同樣有資格出售單位。簽訂臨約時，一般需要支付樓價約3%至5%作為臨時訂金。
第三步：透過律師向房署申請「提名信」
簽署臨約後，你需要委託律師處理後續的法律文件。你的律師會協助你，將「購買資格證明書」正本、臨時買賣合約副本等文件，一併提交給房署轄下的置業資助貸款小組，以申請「提名信」。
這封信是房署正式批准你購買該指定單位的證明。一般情況下，房署會在收齊文件後約兩星期發出提名信，之後你的律師便可以著手處理正式買賣合約及樓契等事宜。
第四步：完成交易及於60天內交還公屋
當所有法律文件和按揭手續都辦妥後，就來到交易的最後一步：簽署樓契和支付樓價尾數，正式成為業主。
完成交易後，最重要的一件事，就是你和所有家庭成員必須在60天內，遷出並交還現居的公屋單位。這是綠表資格最重要的責任之一，所以一定要預留充足時間處理搬遷事宜。
申請「購買資格證明書」所需文件及注意事項
申請「購買資格證明書」時，程序相當直接，主要是填寫申請書和準備身份證明文件。你需要準備以下文件：
- 已填妥的申請書（HD1064C）正本
- 申請人及所有家庭成員的香港身份證副本
- 申請費（可以劃線支票或銀行本票繳付，抬頭註明「香港房屋委員會」）
注意事項：
* 所有名列公屋租約上的家庭成員，都必須一同申請，並在申請書上簽名。
* 遞交申請前，仔細核對所有資料是否準確無誤，特別是姓名和身份證號碼，避免因資料錯誤而延誤審批進度。
【實用工具】可列印的「綠表買二手居屋」流程清單
為了讓你更輕鬆地掌握整個流程，我們特別為你準備了一份實用的清單工具。這份清單可以列印出來，讓你隨時核對進度，確保沒有遺漏任何重要步驟。
整合流程圖、文件清單及重要聯絡電話
這份清單工具包含：
* 清晰流程圖： 將上述四個步驟圖像化，讓你對整個時間線一目了然。
* 文件Checklist： 由申請資格證明書到申請按揭，詳細列出每個階段所需的文件，讓你逐項核對。
* 重要聯絡資料： 整合了房屋署相關部門、常用銀行按揭部的聯絡電話，方便你隨時查詢。
費用與限制篇：買居屋後的開支、補地價與家庭規劃
決定以長者綠表買二手居屋，除了考慮樓價和按揭，事前了解清楚買樓後的各項開支、轉售限制和家庭財務安排，同樣是不可或缺的一步。這不單是為了做好財政預算，更是為自己和家人未來的生活作周詳規劃。就讓我們像朋友一樣，逐一拆解這些重要事項。
除了樓價，還有哪些必要開支？
成功置業的喜悅之餘，也要預留一筆資金應付樓價以外的費用。這些開支主要分為兩大類：政府徵收的稅項，以及支付給專業服務的費用。清晰了解這些款項，能讓整個長者綠表買居屋的過程更順暢。
印花稅計算 (首置與非首置稅率)
購買居屋與購買私樓一樣，都需要繳付印花稅。稅額的計算方式，主要看買家是否屬於「香港永久性居民」及「首次置業」。
如果是首次置業，印花稅會按照較低的「第二標準稅率」計算，稅率由$100至樓價的4.25%不等。如果買家或聯名買家之中，有人已經持有其他香港住宅物業，便不符合首置身份，需要繳付較高的「從價印花稅」，現時稅率為樓價的7.5%。這一點必須留意，即使是資助房屋，稅務上的規定也是一致的。
律師費及地產代理佣金
整個買賣過程涉及複雜的法律文件，必須委託律師處理，以保障你的權益。律師會負責審閱買賣合約、查核業權，並處理樓契轉讓等手續。律師費沒有固定標準，視乎交易的複雜程度而定，一般由數千至萬多元不等。
假如你是透過地產代理覓得心儀單位，便需要支付佣金。市場普遍的做法是買賣雙方各付樓價的1%作為佣金，但這個比例在交易前可以與代理商議。
居屋轉讓限制與補地價機制
居屋是政府資助的房屋，因此在轉讓方面設有一定限制，這就是它與私樓最大的分別。在考慮將來的可能性時，必須明白「補地價」這個關鍵概念。
5年轉讓限制期詳解
根據房委會的政策，居屋設有轉讓限制期。一般而言（視乎不同銷售計劃的條款），由首次轉讓契據日期起計，在首5年內，業主只能在居屋第二市場，將單位轉售予同樣持有「綠表」或「白居二」資格的人士，而且無需補地價。
若想在公開市場（自由市場）像私樓一樣自由出售或出租單位，則通常需要等待5年限制期屆滿，並且必須先向政府補回地價。
居屋補地價金額如何計算？
補地價的金額並非固定不變，而是與單位當時的市值掛鉤。計算方法如下：
補價 = 補價時的單位市值 × (購入時的十足市值 – 購入價) ÷ 購入時的十足市值
簡單來說，就是用單位在補價時的市值，乘以當初購入時的折扣率。例如，一個單位當時的折扣率是40%（即以市價六折買入），如果在多年後，該單位的市值升至600萬元，那麼需要補上的地價就是 600萬 × 40% = 240萬元。
申請「解除轉讓限制證明書」程序
當你決定要補地價並在自由市場出售單位時，需要向房委會提出申請。程序大致如下：
1. 向房委會遞交「評估補價申請書」。
2. 房委會將委派測量師評估單位的當時市值，並計算出應付的補價金額。
3. 申請人需要在指定限期內繳付全數補價。
4. 完成繳款後，房委會便會發出「解除轉讓限制證明書」，之後你便可以自由在市場上出售或出租單位。
家庭財務與傳承規劃
置業安居，亦是家庭財富傳承的一部分。特別是長者置業，更應考慮如何與子女的財務狀況配合，以及日後物業傳承的安排。
子女協助方案：擔任擔保人或共同借款人的影響
由於長者申請按揭的還款年期可能較短，不少家庭會由子女協助。子女可以選擇擔任「擔保人」或「共同借款人」，但兩者影響深遠：
- 擔保人：子女不佔有物業的業權，但需要為該筆按揭貸款負上法律責任。如果長者未能還款，銀行會向擔保人追討。同時，這會佔用擔保人自身的信貸額，影響他們將來申請其他貸款的能力。
- 共同借款人：子女會與長者一同成為業主，名字會出現在樓契上。最大的影響是，子女將會失去「首次置業」的身份。日後他們若要自己買樓，便需要繳付更高的印花稅。
居屋加名/轉名：程序、費用及法律考量
未補地價的居屋，業權轉讓受到嚴格規管。除了因離婚、分居或過身等特殊情況，並獲房委會批准外，一般不允許隨意加名或轉名。
即使獲批，過程也相當於一次內部轉讓，需要重新簽訂買賣合約，並支付相關的印花稅及律師費。稅款會按當時單位的市值估價來計算，是一筆不小的開支。因此，在決定聯名持有物業時，必須三思。
轉按套現的嚴格限制
私樓業主可以隨時將物業轉按或加按，以套取現金作其他用途。不過，未補地價的居屋基本上是「零彈性」的。房委會規定，除非業主遇到重大家庭或個人困境，例如需要支付龐大的醫療開支、家庭成員的教育費用或殮葬費等，否則一概不批准任何形式的轉按套現申請。申請時更需提交詳盡證明，並由房委會逐一個案審批。
常見問題 (FAQ)：解答長者綠表買居屋疑問
關於資格與申請
若子女已擁有物業，會否影響父母的綠表資格？
「長者綠表買二手居屋」這件事，資格審查主要針對申請人本身，以及申請表上列出的家庭成員。如果子女已經成年，而且沒有在父母的公屋戶籍內，他們自己擁有物業，通常不會影響父母的綠表資格。房署審查的核心，是申請家庭（即父母和仍在戶籍內的成員）是否符合申請前24個月內，沒有擁有香港住宅物業的規定。所以，只要申請的家庭組合符合資格就可以了。
「綠表資格證明書」與「購買資格證明書」有何分別？
這是兩個在不同階段使用的重要文件，很容易混淆。
「綠表資格證明書」主要是發給符合公屋資格，但還未入住公屋的申請者，例如公屋輪候冊上的家庭。他們可以用這份文件去申請購買一手居屋，或者二手市場的未補地價單位。
「購買資格證明書」這份文件是專為現居於公屋或房協出租單位的租戶而設的。當他們想在居屋第二市場買樓時，就要先向房署申請這份文件，證明自己是合資格的現有租戶。買樓後，他們就要交還現居的公屋單位。
關於按揭與財務
年過70歲的長者，仍能申請30年二手居屋按揭嗎？
絕對有可能。這正是「長者綠表買居屋」的一大優勢。在2025年的新政策下，房委會提供的按揭擔保期已放寬至最長50年，而還款期最長可達30年。只要心儀的二手居屋單位仍在政府擔保期內，銀行審批按揭時，主要考慮的是政府的擔保，而不是申請人的年齡。所以，即使申請人年過70歲，只要有足夠的還款能力證明，銀行仍然很可能批出長達30年的按揭。這和私樓按揭以申請人年齡計算還款期有很大分別。
購買居屋會否影響現時領取的長者生活津貼或綜援？
這個問題和財務規劃息息相關。根據社會福利署的規定，申請長者生活津貼或綜援時，一個自住物業的價值通常可以獲豁免，不會計算在資產限額內。所以，你購買的二手居屋如果是用作自住，物業本身的價值一般不會直接影響你的福利資格。但是，你需要留意幾點：第一，用作支付首期後，你手上剩餘的現金和儲蓄，仍然會被計算為資產。第二，每月的按揭供款會被視為家庭開支的一部分。由於每個個案的情況都不同，最穩妥的做法是在決定買樓前，直接向社會福利署查詢，了解清楚購買物業會如何具體影響你正在領取的津貼。
關於物業與流程
如何查詢二手居屋的「首次發售日期」？
「首次發售日期」是計算按揭擔保期的關鍵，所以一定要查清楚。有幾個簡單的方法可以找到這個資料。第一，最準確的方法是透過土地註冊處進行物業查冊，首次轉讓的契約上會清楚列明。第二，你也可以在房屋委員會的網站上，尋找相關居屋屋苑的資料，通常會列出屋苑的入伙年份或首次發售日期。最後，你委託的地產代理通常都有這些基本資料，你可以直接向他們查詢。
若「購買資格證明書」過期但仍未完成交易，可以續期嗎？
「購買資格證明書」的有效期為12個月，而且是不可以續期的。如果證明書不幸在完成交易前過期，你就需要重新向房屋署遞交全新的申請，並且再次繳交申請費用。整個審批程序需要從頭來過。所以，在找到心儀單位後，一定要好好掌握時間，確保在證明書的有效期內簽署臨時買賣合約和完成後續的法律程序。