以綠表資格購買二手居屋，想借足9成半按揭，是不少準買家的目標。隨著房委會於2025年正式將二手居屋的擔保期由30年放寬至50年，令高成數按揭的門檻大大降低，更多高樓齡單位亦能重獲新生。然而，新政策如何影響實際按揭成數及年期計算？申請流程與過往有何分別？本文將為你一文看清2025年新政下的四大重點（按揭成數、年期、利率及壓力測試），並提供由選樓到成交的四步曲申請全攻略，助你全面掌握綠表二手居屋按揭的竅門，順利上車。
剖析2025綠表按揭新政：50年擔保期四大重點
談及綠表二手居屋按揭，2025年絕對是關鍵的一年。政府為資助房屋市場帶來了結構性的好消息，特別是將房委會的按揭擔保期由原來的30年，一口氣延長至50年。這個改動直接激活了大量樓齡較高的二手居屋，讓綠表買家有更大機會實現置業夢。要完全掌握這個新政策的優勢，我們需要深入了解當中環環相扣的四大重點：按揭成數、年期、利率和壓力測試。理解清楚這些細節，有助你規劃最適合自己的置業方案。
重點一：按揭成數 (如何借足9成半？)
對於預算有限的綠表家庭，能夠借足9成半按揭是成功上車的重要一步。在新政策下，這點變得比以往更容易實現，但當中有些細節需要注意。
50年擔保期如何影響最高按揭成數
新的50年擔保期並非在所有時間都提供相同的按揭成數。房委會採用了分段式擔保，具體如下：
- 首40年內：由單位的「首次發售日期」起計40年內，綠表買家申請綠表買二手居屋按揭時，最高可獲批9成半（95%）按揭。
- 第40年至50年：當單位樓齡踏入這個階段，最高按揭成數會下調至8成（80%）。
簡單來說，只要你心儀的單位首次發售日期在40年之內，就有很大機會借足9成半。
「首次發售日期」如何決定你的貸款額
在申請居屋按揭時，銀行最重視的並非物業的建成「樓齡」，而是由房委會首次將單位推售的「首次發售日期」。這是因為政府的擔保期是由這個日期開始計算的。銀行批核按揭的信心，正正源於這份來自政府的擔保。因此，一個單位的剩餘擔保期越長，銀行批出高成數按揭的意願就越高。在選擇單位時，查清楚它的首次發售日期，就等於掌握了獲批高成數貸款的鑰匙。
新舊擔保期下首期開支實例比較
新政策帶來的變化有多大？讓我們用一個實例來說明。假設一個綠表家庭想購入一個價值400萬的二手居屋單位，該單位的首次發售日期是25年前。
| 政策 | 政府擔保期 | 剩餘擔保期 | 銀行普遍批核成數 | 最高貸款額 | 首期開支 |
|---|---|---|---|---|---|
| 舊政策 | 30年 | 5年 | 約60% | 240萬 | 160萬 |
| 新政策 | 50年 | 25年 | 95% | 380萬 | 20萬 |
從上表可見，在新政策下，首期開支由160萬大幅降低至20萬，這個差距足以改變一個家庭的置業計劃。
重點二：按揭年期 (最長30年還款期點樣計？)
除了按揭成數，還款年期亦由最長25年延長至30年，有助減輕每月供款壓力。不過，要獲批最長的30年還款期，同樣與單位的狀況有關。
樓齡與最長還款期的平衡點
銀行批核還款年期的主要原則，是希望貸款能在政府擔保期結束前完成大部分還款。在新政策下，只要物業的首次發售日期在20年內，申請人普遍都能輕鬆獲批最長30年的還款期。如果單位樓齡較高，例如首次發售日期已是30年前，銀行便可能會將最長還款期相應縮短至20年左右，以確保風險在可控範圍內。
延長還款期對每月供款的影響
還款期由25年延長至30年，對每月供款的幫助十分顯著。假設貸款額為380萬，以目前普遍利率約4.125%計算：
- 25年還款期：每月供款約$20,830
- 30年還款期：每月供款約$18,480
每月供款減少了超過2,300元，這筆資金可以用於家庭其他開支，大大提升生活質素和財務彈性。
擔保期後的按揭年期計算：「75減人齡」法則
萬一購買的單位已超出50年擔保期，或者在供款期間擔保期屆滿，銀行的計算方法就會回歸到處理私樓按揭的標準。屆時，最長的還款年期會採用「75減人齡」的法則。例如，一位45歲的申請人，最長還款期便是30年（75 – 45）；若申請人是55歲，最長還款期則會縮短至20年（75 – 55）。
重點三：按揭利率 (P按解說及銀行優惠)
未補地價的綠表二手居屋按揭，在利率選擇上與私樓市場有明顯分別，但同樣可以享有銀行的優惠。
為何綠表二手居屋按揭只能選用P按
市場上主流的按揭計劃有利率較波動的H按（銀行同業拆息按揭）和較穩定的P按（最優惠利率按揭）。由於未補地價居屋涉及政府擔保，按揭合約條款有特定要求，因此長久以來，銀行只會為這類按揭提供P按計劃。P按的利率由各銀行自行釐定，雖然短期內不及H按的波幅大，但勝在相對穩定，方便業主作長遠的財務規劃。
P按與私樓H按利率及優惠比較
P按的利率通常以「P減一個百分比」來表示，例如「P-1.75%」。雖然綠表買家不能選用H按，但現時大部分私樓H按計劃的利率，都因為加息週期而觸及了以P按為基準的「封頂利率」，所以實質上兩者最終的按揭利率差距不大。綠表買家無須過於憂慮利率選擇問題，反而應比較不同銀行提供的「P」本身是高P還是低P，以及P後面的減幅。
銀行現金回贈及高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）
即使是P按計劃，銀行為了爭取客戶，同樣會提供吸引的優惠。
- 現金回贈：銀行會根據貸款額的大小，提供一定比例的現金回贈，通常介乎貸款額的0.5%至1%不等。這筆回贈可以直接用來抵銷買樓時的部分雜費開支。
- 高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）：這是一個非常實用的工具。銀行會提供一個存款戶口，戶口內的存款可享有與按揭利率相同的特惠利息，而存款上限通常是剩餘貸款額的50%。你存入的資金所賺取的利息，正好可以用來抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了實際的供款成本。
重點四：壓力測試 (政府擔保下的豁免條件)
豁免壓力測試是綠表二手居屋按揭其中一個最大的優勢，讓許多原本難以通過私樓嚴格審批的家庭，也能成功置業。
為何在政府擔保期內可獲豁免壓力測試
壓力測試是金管局要求銀行評估借款人，在利率上升2%後仍有足夠還款能力的一項風險管理措施。對於銀行而言，由於綠表居屋按揭有房委會作為最終擔保人，若借款人不幸斷供，房委會將會承擔損失。在這重保障之下，銀行的信貸風險大大降低，因此無需對在擔保期內的按揭申請執行嚴格的壓力測試。
豁免壓力測試下的入息要求與供款與入息比率
豁免壓力測試不等於完全沒有入息審查。銀行依然需要確保申請人有基本的還款能力。審批標準會簡化為「供款與入息比率」，即每月的按揭供款額，不得超過家庭總收入的50%。例如，若每月供款為$18,000，那麼家庭總收入便需要達到$36,000或以上。這個要求相對壓力測試來說，是比較容易達到的。
銀行對高樓齡物業或特殊情況的審批考量
雖然有政府擔保，但豁免壓力測試並非絕對。如果申請人選擇的單位樓齡非常高，例如已接近50年擔保期的尾聲，或者申請人的信貸紀錄不佳、收入來源極不穩定等，銀行出於審慎原則，仍有權要求申請人提供更詳細的入息證明，甚至可能進行內部更嚴格的風險評估。因此，保持良好的信貸紀錄和準備清晰的入息文件，對順利獲批按揭始終非常重要。
綠表二手居屋按揭申請流程實戰：由選樓到成交四部曲
了解清楚綠表二手居屋按揭的理論後，就等於掌握了遊戲規則。現在，我們一起進入實戰階段，將理論付諸實行。整個綠表買二手居屋按揭的過程，由選定心儀單位到正式成為業主，可以清晰地分為四個主要步驟，只要跟著走，就能有條不紊地完成置業夢。
第一步：資格審查與文件準備
在踏出睇樓的第一步前，最重要的準備工作是確認自己的資格，並且取得入場券。這個階段是整個流程的基礎，做足準備可以讓之後的步驟順暢很多。
申請「購買資格證明書」資格及方法
要啟動整個購買流程，你必須先擁有一份名為「購買資格證明書」的文件。這份文件是房委會發出，用來證明你符合綠表資格。符合資格的人士主要包括房委會或房協轄下公共租住房屋的住戶。申請方法很直接，只需要填妥相關申請表格，然後交往所屬的屋邨辦事處核實資格就可以了。
查詢心儀居屋樓齡及剩餘擔保期教學
在物色單位時，除了單位的間隔和景觀，你還需要學會查詢一個關鍵數據：「首次發售日期」。這個日期直接影響政府為單位提供的擔保期還剩下多久，而剩餘擔保期又會決定銀行批出的最高按揭成數和還款年期。你可以透過土地註冊處的網上查冊服務，或者房委會網站提供的資料，查到單位的「首次發售日期」，用它來計算樓齡和剩餘擔保期。
「購買資格證明書」的6個月有效期須知
成功申請後，你會收到的「購買資格證明書」設有六個月的有效期。這代表你需要在這六個月內，完成物色單位、簽署臨時買賣合約，以及向房委會申請「提名信」等關鍵步驟。所以，拿到證明書後，就可以積極開始你的睇樓之旅了。
第二步：物色單位與簽訂臨約
手持入場券，就可以正式在居屋第二市場中尋找你的理想安樂窩。找到心儀單位後，就進入了簽訂合約的階段，這一步需要格外小心處理。
確認賣方持有「可供出售證明書」
正如你需要「購買資格證明書」一樣，賣方也需要持有由房委會發出的「可供出售證明書」，才可以在居屋第二市場上合法出售他的單位。在簽署任何合約前，記得要求地產代理或賣方出示這份文件，確保交易的合法性。
簽署臨時買賣合約及繳付細訂注意事項
當你和賣方達成價格共識後，下一步就是簽署臨時買賣合約，並且支付俗稱「細訂」的臨時訂金。這份合約具有法律約束力，內容會列明成交價、成交日期及雙方責任等重要條款。建議在簽署前，先將合約交由你委託的律師審閱，確保所有條款都清晰並且對你公平。
第三步：申請提名信及銀行按揭
簽訂臨約後，就要同步處理兩件重要事情：向房委會申請正式的批准，以及向銀行申請按揭貸款。這一步是決定你財務安排的關鍵。
向房委會申請「提名信」程序及費用
簽署臨約後，你的代表律師會協助你，將臨時買賣合約副本及一份聲明書等文件，交往房委會轄下的置業資助貸款小組，以申請「提名信」。這份「提名信」是房委會正式同意這宗交易的證明文件，銀行需要見到這份文件才會正式批出按揭。申請時需要繳付一筆申請費用。
H44: 選擇按揭銀行的比較準則
市場上有多間銀行提供綠表二手居屋按揭計劃，你可以比較不同銀行的方案。比較的重點應放在按揭利率（P按計劃的P減利率）、現金回贈的比例，以及有沒有提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）等優惠。選擇最適合你財務狀況的方案，可以為你未來長遠的供款期節省不少開支。
銀行按揭申請所需文件清單 (Checklist)
向銀行申請按揭時，一般需要準備以下文件，預先備妥可以加快審批進度：
– 香港永久性居民身份證副本
– 臨時買賣合約副本
– 已向房委會遞交申請「提名信」的證明文件
– 個人入息證明（雖然有政府擔保多數可豁免，但銀行仍可能要求提供作紀錄）
第四步：完成交易及交還公屋
來到最後一步，就是處理法律文件、支付尾數，以及履行綠表資格的責任，將你現居的公屋單位交還給房委會。
簽署正式買賣合約與辦理轉讓契
在指定成交日期前，買賣雙方的律師會安排簽署正式買賣合約，屆時你需要支付俗稱「大訂」的加付訂金。到了成交當日，律師會協助你辦理「轉讓契」，並支付樓價尾數。完成後，這份轉讓契會送到土地註冊處登記，代表你已正式成為該單位的合法業主。
交還公屋責任：遞交「遷出通知書」的60天時間線
作為公屋住戶，你在購買二手居屋後，有責任交還現居的公屋單位。根據規定，你必須在簽訂轉讓契後的60天內，向所屬屋邨辦事處遞交「遷出通知書」，並且清空單位交還給房委會。這點是綠表資格附帶的責任，必須準時履行。
買樓雜費一覽：律師費、印花稅及其他開支
除了樓價本身，整個買樓過程還涉及一些必要開支，你需要預留足夠的資金應付。這些雜費主要包括：
– 律師費：處理買賣合約、轉讓契及按揭契等法律文件的費用。
– 印花稅：首次置業的綠表買家，可按稅務局的「第二標準稅率」計算。
– 地產代理佣金：通常是樓價的1%。
– 其他費用：例如土地註冊處的註冊費、契據文件副本費等。
綠表二手居屋按揭常見問題 (FAQ)
關於業權及家庭成員
未補地價居屋可否加名或轉名？
未補地價的居屋在業權上是可以加名或轉名的。不過，這個程序並非只是簡單地在文件上增加一個名字。它在本質上屬於業權轉讓，因此需要先向房屋委員會（房委會）申請並取得「轉名同意書」才可進行。最重要的一點是，即使是家庭成員之間（例如夫妻加名），這個操作也會被視為一份樓宇買賣合約，需要繳付印花稅。稅局會根據當時物業的估值來計算應繳稅款。
申請綠表按揭為何不能增加擔保人？
在處理綠表二手居屋按揭申請時，銀行普遍不接納增加擔保人，背後的原因相當直接。因為房委會已經為這些未補地價的居屋提供了按揭擔保。換句話說，房委會本身就是這個貸款的最終擔保人。萬一業主無法償還貸款，房委會將會向銀行承擔還款責任。基於這個政府擔保機制，銀行所承受的信貸風險已大大降低，因此政策上不允許再加入額外的個人擔保。
入息不足時，增加聯名借款人的可行性
如果申請人的入息未能通過銀行的供款與入息比率審查，而又不能增加擔保人，那應該如何處理？可行的方法是增加聯名借款人。不過，關鍵在於這位聯名借款人必須同時是物業的聯名業主。這意味著需要先完成上一點提到的「加名」程序，將家庭成員加入成為業主，然後以共同業主的身份一同申請按揭。這樣，銀行便會將兩位業主的總收入合併計算，以評估其還款能力。
關於轉按與套現
未補地價居屋可以轉按或加按套現嗎？
對於未補地價的居屋，業主不能像私樓一樣，隨意將物業轉按至其他銀行或進行加按套現。所有這類型的操作都受到房委會的嚴格規管，必須先取得房委會的書面批准。一般來說，純粹為了追求更低利率的普通轉按申請，獲批的機會不大。而加按套現的門檻則更高，只有在非常特殊的境況下才會被考慮。
房委會批准套現的特殊情況有哪些？
房委會只會在業主面臨突發的財政困難時，才會考慮批准加按套現申請。這些情況通常是出於人道理由，例如：
* 應付家庭成員的嚴重疾病醫療開支
* 支付家庭成員在本地或海外的教育費用
* 支付殮葬費
* 因離婚或分居而需支付贍養費
需要強調的是，因為個人投資失利、償還普通私人貸款或信用卡欠款等原因，一般都不會獲批。申請時，業主亦需要提供詳盡的證明文件，而獲批的套現金額也會嚴格限制在實際所需數目之內。
關於房委會與房協居屋
房委會居屋 vs 房協居屋按揭核心分別
雖然房委會居屋與房協居屋都是資助房屋，但在申請按揭時存在一個根本性的分別：房委會提供按揭擔保，而房協則不提供。正因為有房委會的擔保，銀行在審批房委會二手居屋按揭時，可以豁免申請人的壓力測試，亦不需要購買按揭保險。相反，由於房協沒有提供類似的擔保，銀行會將房協的二手居屋視為一般私人物業處理。這代表申請高成數按揭時，需要符合更嚴格的審批標準。
購買房協二手居屋為何要做壓力測試及購買按保？
承接上一點，購買房協的二手居屋之所以需要進行壓力測試及購買按揭保險，完全是因為缺少了房委會那樣的政府擔保機制。在沒有政府擔保的情況下，銀行需要自行承擔批出高成數按揭（一般指超過六成）的風險。為了管理這些風險，銀行會透過兩個主要途徑保障自身利益：
1. 壓力測試： 要求申請人證明即使在利率上升的情況下，其入息水平仍然足以應付每月供款，確保其還款能力穩健。
2. 按揭保險： 透過向香港按揭證券有限公司（HKMC）購買按揭保險，將高成數貸款部分的違約風險轉移給保險公司。