不少香港人以為立下遺囑，便能全權決定身後資產分配，但當中最常見的誤解，莫過於物業的繼承安排。若果您的物業是以俗稱「長命契」的聯權共有（Joint Tenancy）方式持有，即使遺囑寫得再清晰，其法律效力亦可能被凌駕，業權最終並不會按您的意願分配。
這種安排的「生存者取得權」原則，究竟是如何運作？它與分權共有（Tenancy in Common）又有何天壤之別？選擇長命契，除了繼承上的便利，背後隱藏著哪些關於業權處分、債務甚至按揭的風險？本文將為您一文看懂長命契的6大關鍵，由基本概念、法律效力、潛在風險，到繼承轉名及轉為分權共有的實戰流程，提供最全面的終極指南，助您在置業及遺產規劃上作出最明智的決策。
聯權共有（長命契）是什麼？香港物業聯名基本概念
當你和家人或伴侶決定一起置業，首先要面對的選擇，就是物業的業權形式。在香港，最常見的其中一種聯名方式就是「聯權共有」，很多人都聽過它的俗稱「長命契」。這個名字聽起來很特別，其實它正正反映了這種業權模式最關鍵的特點。接下來，我們會一步一步拆解聯權共有的基本概念，讓你對它有更清晰的理解。
聯權共有（Joint Tenancy）的核心定義
聯權共有的核心概念，是將所有業主視為一個單一的法律實體。簡單來說，如果兩個人以聯權共有形式持有一個物業，法律上並不是看成他們各自擁有一半業權，而是視作他們共同擁有整個物業百分之百的權益。每一位聯權共有人都擁有對整個物業不可分割的權利。這種業權形式的英文是 Joint Tenancy，它的運作模式與另一種聯名方式「分權共有」有根本上的分別。
成立聯權共有的「四項共有要素」(The Four Unities)
要成功建立一個聯權共有的業權關係，法律上有四個非常嚴格的先決條件，稱為「四項共有要素」（The Four Unities）。這四個條件必須同時存在和維持，如果其中任何一項在業權存續期間被破壞，聯權共有的關係便可能終止，並有機會觸發聯權共有轉分權共有的情況。
佔有權一體 (Unity of Possession)
這代表所有聯權共有人，不論有多少位，都有權利佔用和享用整個物業的全部空間。沒有任何一位共有人可以將物業的某個部分據為己有，也不能阻止其他共有人進入或使用物業的任何角落。大家的佔有權是完整而且平等的。
權益一體 (Unity of Interest)
所有聯權共有人的權益，在性質、範圍和存續期上都必須完全相同。他們在法律上被視為擁有均等的份額。例如，兩位共有人就各自擁有一半的權益；三位共有人就各自擁有三分之一。這點與分權共有不同，後者的業權份額可以按出資比例劃分，例如七三之比。
業權一體 (Unity of Title)
這項要求所有聯權共有人的業權，都必須來自同一份法律文件。最常見的情況，就是所有共有人的名字都出現在同一份樓契（轉讓契）上，共同從賣家手上取得業權。
創立時間一體 (Unity of Time)
所有聯權共有人必須在完全相同的時間點取得他們的業權。他們的權益必須是同時開始的，不能有先後之分。如果一位共有人在稍後的時間才加入，就無法構成法律意義上的聯權共有關係。
「長命契」的關鍵：生存者取得權 (Right of Survivorship)
這就是聯權共有最重要，也是它被稱為「長命契」的原因。所謂「生存者取得權」，是指當其中一位聯權共有人身故時，其在物業中的權益會自動、即時地依法轉移給其他在生的聯權共有人。這個過程是法律上的自動繼承，其效力甚至凌駕於個人遺囑之上。
舉個例子，假設夫婦二人以聯權共有形式持有物業。若其中一方不幸離世，在生的另一方就會自動成為物業的唯一擁有人。即使身故的一方在遺囑中寫明要將物業權益留給子女，該遺囑指示在法律上亦是無效的。這就是聯權共有業權在繼承安排上的獨特之處，目的在於確保業權可以無縫地延續給在生的共有人。
聯權共有 vs 分權共有：兩大業權模式全方位比較
與人共同置業時，選擇業權持有方式是個重要決定。香港物業市場主要有兩種共同持有業權的模式，分別是「聯權共有」和「分權共有」。這兩種模式在業權份額、繼承安排和物業處分權上存在根本差異。了解它們的分別，有助你作出最符合個人情況的選擇，妥善規劃資產。
快速比較：聯權共有與分權共有優劣比較表
為了讓你更快速掌握兩者概念，我們準備了以下的比較表，讓你對「聯權共有」與「分權共有」的重點一目了然。
| 特點 | 聯權共有 (Joint Tenancy) | 分權共有 (Tenancy in Common) |
|---|---|---|
| 俗稱 | 長命契 | 分權契 |
| 業權份額 | 業主共同擁有整個物業，不分你我，權益均等。 | 業主各自擁有物業的指定份額，份額可相等或不相等（例如70%/30%）。 |
| 繼承安排 | 設有「生存者取得權」，任何一方身故，其業權自動歸屬其他在世的共有人。 | 沒有生存者取得權，身故一方的業權份額會成為其遺產，按遺囑或繼承法分配。 |
| 遺囑效力 | 法律效力凌駕於遺囑之上，遺囑無法改變業權的自動轉移。 | 業權份額的繼承完全遵從遺囑的指示。 |
| 物業處分權 | 出售、出租或按揭等重大決定，必須得到所有共有人一致同意。 | 各共有人可獨立出售或按揭其個人持有的業權份額，但出售整個物業仍需全體同意。 |
| 適合關係 | 關係非常穩定的夫婦、家人。 | 生意夥伴、朋友，或希望將資產傳承給指定繼承人（非共有人）的家庭成員。 |
| 英文名稱 | 聯權共有英文是 Joint Tenancy。 | Tenancy in Common。 |
核心區別一：業權份額的擁有權
聯權共有與分權共有的第一個核心分別，在於對「業權」的定義。
在聯權共有的法律概念中，所有共有人被視為一個單一的法律實體，共同擁有物業的100%權益。他們之間沒有劃分獨立的份額。打個比喻，就像幾個人共用一個水杯，每個人都有權使用整個水杯，但沒有人可以說自己擁有水杯的某一部分。因此，聯權共有業權的特點是「合則為一，分則為無」。
分權共有則完全不同。每位共有人都擁有物業中一個清晰、獨立計算的業權份額。這個份額會在樓契上清楚列明，例如業主甲擁有60%業權，業主乙擁有40%業權。這些份額是他們的私人財產，可以獨立處理。
核心區別二：繼承安排與遺囑效力
繼承方式是兩者最關鍵的分別，亦是「聯權共有 長命契」這個俗稱的由來。
聯權共有最核心的法律特徵是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。當其中一位聯權共有人身故，其在物業中的權益會依法即時、自動地轉移給其他在生的共有人。這個過程完全繞過遺囑和遺產承辦程序。即使身故者在遺囑中指定將物業權益留給子女，該遺囑指示亦會無效，因為「長命契」的法律效力優先於遺囑。
相反，分權共有的業主身故後，其持有的業權份額會被視為其個人遺產的一部分。該份額將會根據其遺囑內容進行分配，或在沒有遺囑的情況下，按照無遺囑繼承法例由其法定繼承人繼承。在生的共有人並不會自動獲得身故者的業權份額。
核心區別三：物業處分權（出售、出租或按揭）
對物業的控制權和處分權，也因業權模式而有所不同。
由於聯權共有的業主被視為一體，任何關於物業的重大決定，例如出售、出租或申請按揭，都必須獲得全體共有人的一致同意才能進行。任何一位共有人都不能單方面作出決定。如果其中一位共有人希望獨立處理自己的權益，就需要先進行法律程序，將聯權共有轉分權共有，這個過程稱為「分割」(Severance)。
分權共有的業主在處分其個人業權份額時，則擁有較大的自由度。他們可以無需其他共有人同意，單獨出售、轉讓或按揭自己名下的業權份額。不過，若要出售整個物業，依然需要所有分權共有人共同決定。
長命契的最高法律效力：為何凌駕於遺囑之上？
許多人以為，只要立下遺囑，便能全權決定自己的財產如何分配。這在大部分情況下是正確的，但當物業是以「聯權共有」形式持有的時候，情況就大為不同。聯權共有，俗稱「長命契」，其內含的一項法律原則擁有極高的優先權，甚至超越了個人遺囑的意願。接下來，我們會深入探討這個機制，解釋為何長命契的業權繼承方式有如此獨特的法律地位。
法律優先級：生存者取得權 vs 遺囑意願
要理解為何長命契凌駕於遺囑，關鍵在於明白「生存者取得權」（Right of Survivorship）這個法律概念。這是聯權共有（英文為 Joint Tenancy）的核心。根據這項原則，當其中一位聯權共有人身故，其在物業中的權益會依法即時、自動地轉移給其他在生的聯權共有人。
這個轉移過程是基於物業法本身的規定，物業的權益根本不會進入身故者的遺產（Estate）範圍之內。遺囑處理的是身故者留下的「遺產」，既然聯權共有下的業權從未成為遺產的一部分，遺囑自然就對其沒有任何約束力。簡單來說，法律視聯權共有人為一個單一的整體，當其中一部分離去，整個業權就自動歸屬於餘下的部分，這個程序在遺囑發揮效力之前已經完成了。
案例分析：遺囑無法改變聯權共有的繼承結果
我們可以透過一個常見的例子來說明。假設陳先生與他的第二任妻子李女士，以聯權共有（長命契）的方式購入一個單位。陳先生與前妻育有一子，他希望在自己百年歸老後，將物業屬於自己的那一半權益留給兒子，並在遺囑中清晰列明了這一點。
數年後，陳先生不幸離世。他的兒子手持遺囑，以為可以繼承父親在物業的一半業權。但是，在辦理手續時，律師告知他，由於該物業是透過聯權共有形式持有，根據「生存者取得權」的原則，在陳先生離世的一刻，整個物業的業權已經自動轉移到李女士名下。陳先生遺囑中關於物業的安排，在法律上是無效的。最終，李女士成為了物業的唯一擁有人，兒子無法分得任何業權。這個案例清楚地顯示了聯權共有業權在繼承上的絕對優先性。
對遺產規劃的影響及律師建議
了解長命契的法律效力後，我們就能明白它對遺產規劃的深遠影響。選擇聯權共有，意味著你同意在身故後，將物業的全部權益自動交予其他共有人，這對於關係穩固的夫婦而言，確實是簡化繼承手續的好方法。
不過，如果你的家庭結構較為複雜，或者有打算將物業權益傳承給共有人以外的指定人士（例如子女或父母），那麼在置業時就應該審慎考慮。在這種情況下，分權共有（Tenancy in Common）可能是更合適的選擇，因為它容許你自由透過遺囑去分配自己持有的業權份額。
假如你已經採用了聯權共有，但後來因家庭狀況改變而希望更改安排，你仍然有方法處理。你可以尋求法律意見，辦理俗稱「分契」的程序，將聯權共有轉分權共有。這個程序可以由任何一位共有人單方面啟動，完成後，你便可以透過遺囑自由規劃自己那一份業權的去向。無論如何，在作出任何關於物業業權的決定前，尤其涉及複雜的繼承意願時，諮詢專業律師的意見是保障你和家人權益的最佳做法。
聯權共有物業的常見法律與財務風險
選擇以聯權共有（俗稱長命契）方式持有物業，最吸引的地方就是業權繼承過程簡單直接。不過，這種業權結構也伴隨著一些大家必須正視的法律與財務風險。在做決定之前，最好先了解清楚這些潛在問題，確保這個選擇真的符合你的長遠規劃。
風險一：物業處置欠彈性，出售或轉按須全體同意
聯權共有的一大特點是所有共有人被視為一個單一業主。這意味著任何關於物業的重要決定，例如出售、加按或轉按，都必須得到全體共有人的一致同意。如果其中一位共有人不同意，任何交易都無法進行。舉個例，假如你因財政需要急於賣樓套現，但另一位共有人基於感情或其他理由堅決反對，你便會陷入僵局，無法單方面出售物業。這種欠缺彈性的情況，在共有人關係出現變化時，例如離婚或家庭不和，便會成為一個非常棘手的問題。
風險二：共有人債務拖累，物業或遭「釘契」凍結
另一個常見風險是，任何一位共有人的個人財務狀況，都可能直接影響整個聯權共有業權。如果其中一位共有人在外有債務問題，債權人可以向法庭申請對該共有人的物業權益發出押記令，也就是俗稱的「釘契」。物業一旦被「釘契」，雖然不會立即被拍賣，但所有買賣或按揭活動都會被凍結，直到相關債務被清還為止。這對於其他無辜的共有人來說非常不公平，因為自己的資產會因為他人的債務而被拖累，動彈不得。
風險三：繼承後按揭變數，銀行或重審財務狀況
很多人以為聯權共有長命契可以確保在生者順利繼承物業，就萬無一失。事實上，業權的繼承與物業按揭是兩回事。當其中一位聯權共有人離世，雖然物業業權會自動轉移給在生者，但銀行當初批出按揭是基於所有借款人的總收入和還款能力。現在其中一位借款人不在了，銀行的風險評估也隨之改變，所以銀行有權重新審視整筆按揭貸款。
在生者或需獨自通過壓力測試
銀行重審的第一步，通常是要求在生的共有人重新進行財務評估。在生者需要證明單憑自己的收入，仍然有足夠能力償還貸款，並且能夠通過現行的按揭壓力測試。這是一個非常現實的挑戰。如果已故的共有人是家庭的主要經濟支柱，在生者的收入可能根本無法獨自滿足銀行的要求。一旦無法通過壓力測試，就會引發後續更嚴重的問題。
銀行要求提早還款的可能性
如果銀行評估後，認為在生者的還款能力不足，他們可能會採取行動保障自身利益。最壞的情況是，銀行有權要求借款人提早償還部分甚至全部的按揭餘額。這個要求對於剛剛經歷親人離世的在生者來說，無疑是雪上加霜。如果無法在短期內籌集到足夠資金還款，最終可能被迫出售物業。這也令長命契原本希望保障在生者安居的原意，大打折扣。
長命契實戰指南：從選擇業權到繼承轉名流程
決策階段：我應該選擇聯權共有還是分權共有？
在了解兩種業權模式的基本概念後，最實際的問題自然是，到底哪一種才最適合自己的情況。這並非一個簡單的對錯選擇，而是一個需要根據個人關係、財務狀況和長遠遺產規劃而作出的重要決定。選擇採用聯權共有還是分權共有，將直接影響日後物業的處置彈性，以及業權的繼承方式。
適合選擇「聯權共有」的情況
聯權共有，即俗稱的長命契，由於其自動繼承的特性，特別適合一些關係非常穩定，並且希望將資產無縫交予對方的聯名人。以下是幾種常見情況：
1. 已婚夫婦：這是最普遍的應用場景。夫婦選擇聯權共有，目的是確保在任何一方不幸離世後，在生的配偶能自動成為物業的唯一擁有人，毋須經過複雜的遺產承辦程序，能即時處理物業資產，保障生活。
2. 目標為簡化繼承程序的人士：如果聯名人的共同意願，就是讓生存者繼承整個物業，那麼長命契是最直接的方式。它的生存者取得權凌駕於遺囑，能有效避免因遺囑內容不清或爭議而引發的家庭糾紛。
3. 互信程度極高的家庭成員：例如父母與子女聯名，如果彼此財務狀況穩健，並且在出售或處理物業的決策上能達成百分百共識，聯權共有亦是一個可行的選項。
適合選擇「分權共有」的情況
分權共有提供了更高的資產控制權和遺產規劃彈性，適合以下情況的人士：
1. 生意夥伴或朋友合資：當合資買樓的目的純粹是投資，而非建基於家庭關係時，分權共有是更明智的選擇。它可以清晰界定各人按出資比例所佔的業權份額，例如七三、六四分，並且容許任何一方獨立出售或轉讓其持有的份額。
2. 有特定遺產安排的人士：如果業主希望將自己的業權份額，留給聯名人以外的指定繼承人，例如自己的子女或父母，就必須選擇分權共有。在這種模式下，業主的個人業權份額會成為其遺產的一部分，可按遺囑內容進行分配。
3. 家庭結構較複雜的情況：例如再婚家庭，業主可能希望將物業權益留給自己前段婚姻的子女，而非現任配偶（即聯名人）。選擇分權共有，才能確保這份資產能夠按照自己的真實意願傳承下去。若最初選擇了聯權共有，日後也可考慮辦理手續將聯權共有轉分權共有。
繼承階段：共有人身故後業權轉移三部曲
當一位聯權共有人不幸離世，在生的共有人就需要辦理法律手續，正式將整個物業的業權轉到自己名下。整個流程主要分為三個清晰的步驟。
步驟一：備妥死亡證等關鍵文件
第一步是準備好所有必需的法律文件。當中最核心的文件，是已故共有人的死亡證（Death Certificate）正本。此外，亦需要準備好物業的樓契正本，以及在生共有人的身份證明文件。這些文件是啟動後續所有法律程序的基礎，必須妥善保管。
步驟二：委託律師辦理業權轉讓契
備齊文件後，下一步就是委託律師，處理有關聯權共有業權的轉移事宜。律師會根據死亡證等證明文件，草擬一份業權轉讓的法律文書，一般稱為「轉易契」（Assignment）。這份文件會正式記錄其中一位共有人已經身故，並依據「生存者取得權」的法律原則，將其在物業中的所有權益，合法地轉移給尚存的共有人。
步驟三：向土地註冊處及相關機構更新記錄
律師辦妥轉易契後，最後一步就是將文件正式註冊，更新官方記錄。律師會將已簽署的轉易契連同死亡證副本，交往土地註冊處（Land Registry）進行註冊。完成註冊後，物業的業權記錄便會正式更新，顯示在生共有人為唯一的擁有人。如果物業尚有按揭，必須通知承造按揭的銀行更新記錄；同時，差餉物業估價署及地政總署的相關記錄也需要一併更新，確保所有資料一致。
聯權共有（長命契）常見問題 (FAQ)
關於聯權共有（俗稱長命契）這種業權持有方式，實際操作上總會遇到各種情況。以下我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
如何將「聯權共有」轉為「分權共有」？
將聯權共有轉分權共有，在法律上稱為「分割」（Severance）。這是一個常見的程序，特別是當聯名業主希望各自獨立處理自己的業權份額時。最直接的方法是由其中一位或多位聯權共有人，經由律師樓向其他共有人發出書面通知，表明分割聯權共有的意向。
當這份通知書送達其他共有人後，聯權共有關係就會即時被分割，業權自動轉為分權共有。整個過程不需要得到所有共有人的同意。分割後，最重要的改變是「生存者取得權」會隨之消失。每位業主會各自持有物業的一個等份業權（例如兩位業主就各佔50%），並且可以透過遺囑自由將其份額傳承給指定繼承人。
以長命契方式近親轉讓業權，印花稅如何計算？
即使是以長命契形式持有的物業，在生時將業權轉讓給近親，其印花稅計算方式與一般物業買賣是相同的。不過，如果轉讓是發生在「近親」之間，例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹，轉讓人可以向稅務局申請豁免，以較低的「第二標準稅率」計算印花稅，而不需要支付買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）。
稅款會根據轉讓的業權份額所對應的物業市值或議定價（以較高者為準）來計算。例如，將聯權共有物業的其中一半業權轉給配偶，印花稅就會以物業市值的一半來計算。
聯權共有人關係破裂（如離婚）應如何處理物業？
當聯權共有人是夫婦並且決定離婚，物業通常會被視為婚姻資產，需要根據家事法庭的判令處理。法庭有權頒令出售物業，然後將所得款項分配給雙方，或者判令其中一方將其業權轉讓給另一方。
如果共有人並非婚姻關係但關係破裂，處理方式會有所不同。由於出售或按揭等重大決定需要所有聯權共有人一致同意，任何一方都不能單獨出售物業。如果雙方無法就如何處理物業達成共識，任何一方都可以向法院申請，要求強制出售物業，然後按業權比例分配收益。為避免陷入僵局，不少關係變化的聯權共有人會選擇先將業權轉為分權共有，以便更清晰地界定和處理各自的權益。
申請物業按揭，是否所有聯權共有人都必須是借款人？
是的，絕大部分情況下，銀行會要求所有聯權共有人同時成為按揭的借款人。從銀行的角度看，聯權共有英文是Joint Tenancy，業主們被視為一個不可分割的單一實體。為了保障自身的利益，銀行需要確保物業的全部業權都已抵押，並且所有業主都對貸款負有共同及連帶的還款責任。
如果其中一位聯權共有人不願意或不符合資格成為借款人，例如信貸記錄欠佳或未能通過壓力測試，銀行通常不會批准該筆按揭貸款。
若其中一位聯權共有人破產，對物業有何影響？
這是一個聯權共有業權模式下的顯著風險。如果其中一位聯權共有人被法庭頒令破產，其在物業中的權益會立即被分割出來，並由破產受託人接管。這意味著物業的聯權共有狀態會自動終止，轉變為分權共有。
破產受託人的首要責任是變現破產者的資產以償還債務。因此，受託人有權向法庭申請強制出售整個物業。屆時，即使其他共有人沒有財務問題，也可能被迫一同賣樓。出售物業所得的款項，會先用作償還破產者的債務，餘下的部分再按業權比例歸還給其他共有人。