辛辛苦苦儲錢抽中居屋，成功「上車」後，不少業主都會萌生換樓念頭，希望升級至私樓市場，進一步改善居住環境。然而，當踏出這一步時，幾乎所有居屋業主都會面臨一個關鍵的十字路口：應該「先賣後買」，賣出自住居屋套現，集中火力換購心儀私樓？還是選擇「保留居屋」，另覓資金再買一層，實現雙軌持有資產？
這兩大換樓路線各有利弊，背後牽涉截然不同的資金要求、按揭壓力測試標準，以及稅務成本。本文將為您全面拆解兩條路徑的財務部署、潛在陷阱與慳稅秘技，助您清晰評估自身狀況，規劃出最適合您的換樓藍圖。
決策分岔路：保留居屋 vs 賣樓換樓
居屋業主可否買私樓，相信是不少居屋業主心裏的疑問。答案是肯定的，但在踏出這一步前，你會發現自己正站在一個重要的決策路口。這條路有兩個截然不同的方向，一個是保留現有居屋，再增購一間私樓；另一個則是賣掉居屋，將資金集中換購心儀的私樓。這兩個選擇沒有絕對的好壞，卻分別對應著不同的財務規劃、生活方式與未來目標。讓我們像朋友一樣，一起仔細分析這兩條路線的利弊，助你找到最適合自己的路。
路線一：保留居屋，再買私樓（雙軌並行）
選擇保留居屋，實現居屋業主再買私樓的夢想，聽起來是個兩全其美的方案。這個做法最大的吸引力在於可以同時持有兩項物業資產。你可以將原有居屋保留給家人居住，或者在補地價後作長線收租之用，而自己則遷入新購入的私樓，享受更優質的居住環境。這樣不僅保留了當初以折扣價購入的珍貴資產，更開拓了額外的財富增值潛力。然而，這個選項對財務實力的要求非常高。你需要準備一筆完全獨立的私樓首期資金，並且在申請按揭時，銀行會將你視為「第二套房」的買家，審批標準會嚴格很多，這是計劃前必須正視的挑戰。
路線二：賣出居屋，換購私樓（一步到位）
另一條路，是將現居的居屋單位賣出，將套現所得的資金，用作購買私樓的首期及相關開支。對於大部分居屋業主買私樓的情況，這是一個更常見和直接的做法。最大的好處是能夠將資產「升級」及集中，透過出售居屋釋放樓宇價值，大大減輕購入私樓的首期壓力，甚至有機會恢復「首次置業」的身份，從而享受較低的印花稅率及更寬鬆的按揭成數。這個方案讓財務安排變得相對簡單，只需專注一份按揭供款。不過，它的代價是永久放棄了居屋的地價折扣優勢。一旦賣出，未來再沒有機會以低於市價的折扣購入資助房屋。這是一個重大的機會成本，意味著你將完全投入私人樓宇市場的競爭之中。
路線一【保留居屋買私樓】策略與財務挑戰
不少朋友都會問，現為居屋業主可否買私樓？答案是可以的。但是，選擇保留現有居屋，同時再買私樓這條路，就像一場精心策劃的財務挑戰賽。這條路雖然可以讓你同時持有兩項物業，但過程中的財務門檻和按揭審批會比想像中嚴格得多，需要你做好周詳的部署。
最大挑戰：第二層物業按揭的嚴格審批
當你已經是居屋業主再買私樓時，銀行會將新購入的私樓視為你的「第二層物業」。根據金融管理局的指引，銀行對第二層物業的按揭審批會大幅收緊，這也是整項計劃中最大的挑戰。
壓力測試門檻：如何計算還款及供款與入息比率 (DSR)？
銀行審批按揭，主要看兩個指標：供款與入息比率 (DSR) 和壓力測試。
簡單來說，DSR就是你所有債務的每月總供款，不可以超過你每月總入息的某個百分比。壓力測試則是在假設利率上升2%後，計算出來的DSR。
對於一般首次置業人士，DSR上限是50%，壓力測試下的DSR上限是60%。但是，如果你名下已經有物業按揭在身，銀行審批第二層物業按揭時，這兩個上限就會分別下調至40%和50%。
舉個例子，假設你家庭月入$60,000，現有居屋每月供款$8,000。
- DSR計算：你的總供款（包括新私樓按揭）上限是 $60,000 x 40% = $24,000。扣除現有居屋供款後，新私樓的每月供款最多只能是 $16,000。
- 壓力測試計算：假設利率加2%後，你的總供款上限是 $60,000 x 50% = $30,000。
這意味著你的借貸能力會大幅降低，需要準備更充裕的首期資金。
資金難題：未補地價居屋無法加按或轉按套現
另一個現實的資金難題是，你手上的居屋資產其實很難動用。因為未補地價的居屋，業權並不完整，所有銀行都不會接受你用它來做加按或轉按套現。所以，購買私樓所需的巨額首期、印花稅和各種雜費，必須完全依賴你的儲蓄或其他現金，無法依靠現有居屋來融資。
進階慳稅策略：已婚夫婦保留「首置」身份操作
如果財務上你能夠過關，那麼下一步就是考慮如何節省成本，特別是印花稅。對於已婚夫婦來說，這裡有一個相對普遍但操作需要非常謹慎的策略，就是保留其中一方的「首次置業」身份。
核心操作：區分「借款人」與「業主」身份
這個策略的核心，是巧妙地將物業的「業主」和按揭的「借款人」身份區分開。目的是讓沒有持有任何物業的一方（例如妻子）成為新私樓的唯一業主，從而能以首置身份繳付較低的從價印花稅（第二標準稅率）。
部署步驟：由聯名申請按揭到單人持有業權
具體的部署步驟如下：
1. 鎖定業權：在簽署臨時買賣合約時，只由沒有物業在身的配偶（妻子）一人簽名，她將會是新私樓的唯一註冊業主。
2. 合併入息：申請銀行按揭時，由妻子作為「借款人」，而已是居屋業主的丈夫則以「借款人」或「擔保人」的身份加入申請。這樣，銀行就會將兩人的收入合併計算，大大提高通過壓力測試的機會。
3. 完成交易：最終樓契（正式業權文件）上，只有妻子的名字。由於她符合香港法律對「首次置業」的定義，因此只需支付較低的印花稅。
風險提示：高成數按揭與首置身份的潛在衝突
這個慳稅策略雖然看似完美，但有一個主要的風險點需要注意。如果你們需要申請高成數按揭（例如透過香港按揭證券有限公司HKMC承造八成或九成按揭），這個操作就可能遇到阻礙。
因為高成數按揭的申請條件之一是，所購物業必須為「自住」用途。夫婦通常被視為一個居住單位，現在你們已經擁有一間居屋，要向按揭保險公司提供一個非常合理且有力的證明，解釋為何需要購買第二個單位作「自住」，難度非常高。所以，這個策略比較適用於有能力支付四成或以上首期、只需申請傳統銀行按揭的家庭。
路線二【賣居屋換私樓】成本計算與決策清單
探討完保留居屋的方案後，我們來看看另一條路：賣居屋換私樓。這條路徑直接回應了許多人心裏「居屋業主可否買私樓」的疑問，將資產一次過整合升級。這個方案看似直接，但是當中涉及的成本計算和決策考量，比想像中要複雜得多。對於決心要讓居屋業主再買私樓的朋友，一份清晰的決策清單就尤其重要。
成本計算：換樓總開支與未來現金流預算
決定賣樓前，第一步是拿出計數機，鉅細無遺地列出所有開支。換樓的總成本遠不止是樓價的差額。我們需要計算賣出居屋（假設已補地價）和買入私樓的兩邊開支，主要包括：
- 經紀佣金：賣出舊樓及買入新樓，通常各需支付樓價1%的佣金。
- 律師費：買賣雙方都需要聘請律師處理法律文件，所以會有兩筆律師費。
- 印花稅：買入新私樓需要繳付從價印花稅，這是最大筆的開支之一。
- 裝修及搬遷費：新居的裝修、添置傢俬，加上搬運費用，也是一筆可觀的支出。
將這些開支加總後，再計算賣樓所得的資金是否足夠應付。接下來，更要精確預算未來的現金流。新私樓的按揭供款會是多少？佔家庭總入息的比例是否健康？如果每月供款由一萬多元急升至三萬多元，家庭的消費模式、儲蓄計劃，甚至子女的教育預算，都可能需要重新規劃。
機會成本：評估放棄居屋「地價折扣」的價值
居屋業主買私樓，除了計算帳面上的金錢成本，更要衡量一個無形的「機會成本」，那就是永久放棄了政府提供的「地價折扣」。居屋之所以比市價便宜，是因為政府豁免了部分地價，這個折扣率可達三至五成。
當你賣出居屋換取私樓時，等同於將這個珍貴的折扣權利一次過放棄。然後，你需要用百分百的市價去購入一間包含全額地價的私樓。一來一回，你其實付出了雙重代價：放棄了自己原有的折扣，再去全額承擔新樓的地價。從資產增值的角度看，這個決定的機會成本相當高，值得我們三思。
潛在開支：管理費、差餉、地租等持續性支出
換樓後的財務壓力，不只來自按揭供款。私樓的日常持有成本，亦是另一個需要正視的現實。其中差異最大的，就是管理費。
居屋的管理費一般比較實惠，每呎可能只是一至兩元。但是，新式私樓因為設有豪華會所、泳池、健身室等設施，管理費動輒每呎五元起跳。一個五百呎的單位，每月的管理費差額可能已達千元以上。此外，私樓的差餉和地租通常亦比同區的居屋高。這些看似瑣碎的持續性支出，日積月累下來，會對家庭的財政構成實實在在的壓力。
綜合評估：生活質素提升 vs 財務壓力增加
最後，這是一個關於生活取捨的個人抉擇。賣居屋換私樓，無疑能帶來居住環境的提升。你可以享受到更完善的屋苑設施，更開揚的景觀，甚至可以飼養心愛的寵物。這些都是生活質素的實質提升。
但是，這一切的背後，是顯著增加的財務壓力。換來會所泳池，代價可能是未來十年都需要節衣縮食，減少旅遊和娛樂開支。你需要問自己，這樣的交換是否值得？你的換樓目標，是為了追求更舒適的「家」，還是純粹想擁有一個「私樓業主」的身份？清晰回答這個問題，才能幫助你作出最適合自己家庭的決定。
居屋換私樓常見問題 (FAQ)
無固定收入（如自僱人士）的居屋業主，如何申請按揭買私樓？
對於居屋業主買私樓，特別是收入不固定的自僱人士或自由工作者，申請按揭確實是一大挑戰。銀行審批按揭的核心標準，就是申請人有沒有穩定和足夠的還款能力。傳統受薪僱員有固定的糧單和稅單，證明文件相對簡單。
自僱人士則需要向銀行提供更詳盡的財務證明，例如過去最少一至兩年的公司核數報告、利得稅單，以及過去六個月以上的個人銀行戶口紀錄，用以證明業務有持續穩定的收入。銀行會仔細評估這些文件的可信性，並計算出一個平均月入，再用這個數字進行壓力測試。所以，即使是自僱人士，只要能準備充足和具說服力的文件，證明自己的還款能力符合銀行要求，申請按揭買私樓仍然是可行的。反之，如果無法提供足夠的入息證明，銀行幾乎不可能批出按揭。
透過轉讓居屋業權，可以恢復「首次置業」身份嗎？
這個想法聽起來很吸引，就是將居屋業權轉讓給家人，讓自己恢復「首次置業」身份，以便購買私樓時能節省一大筆從價印花稅。不過，這個操作在現實中是困難重重，而且隱藏不少風險。整件事主要有兩個層面的關卡需要處理。
房委會對居屋業權轉讓的嚴格限制
首先，未補地價的居屋業權轉讓，並不像私人樓宇那樣自由。所有業權轉讓都必須向房屋委員會（房委會）申請，並且需要有房委會接納的特殊理由。這些理由通常涉及家庭狀況的重大改變，例如業主因離婚或分居，需將業權轉給配偶；或者業主因年滿65歲、身患危疾、移民或去世等原因，而需要將業權轉讓給名列戶籍內的家庭成員。
關鍵在於，純粹為了恢復「首次置業」身份，並不是房委會接納的申請理由。而且，絕大部分的業權轉讓都必須以「送贈」（送契）形式進行，不能涉及金錢交易，這一步已經堵住了大部分想利用此方法慳稅的途徑。
「送契」操作對未來按揭申請及樓宇買賣的影響
即使你符合房委會的極嚴格要求，成功將居屋「送契」給家人，後續的麻煩依然存在。經「送契」轉讓的樓宇，在法律和金融界眼中會被標籤為風險較高的資產。這是因為，如果原業主在送契後的五年內破產，其債權人有權向法庭申請撤銷該次業權轉讓，用以追討債務。
正因為存在這個潛在風險，絕大部分銀行在送契完成後的首三至五年內，都不會為這類「送契樓」承造按揭。這代表接收了你居屋業權的家人，在未來數年內將無法透過加按物業套現，也不能輕易將單位賣給需要申請按GH的買家，大大削弱了資產的流動性。因此，這個方法不但成功率極低，更可能為家人帶來長遠的財務困擾。
買入私樓後，未補地價的居屋能否合法出租？
答案是絕對不可以。不少居屋業主再買私樓時，或會計劃將原有的居屋單位出租，以租金收入幫補新私樓的按揭供款。這個想法觸犯了香港的《房屋條例》。
根據法例，所有未補地價的資助房屋，包括居屋，都只能由業主本人及名列於戶籍上的家庭成員作自住用途。將未補地價的居屋單位出租、分租或以任何形式賺取金錢利益，均屬違法行為。一經發現，業主除了可能面臨高額罰款甚至監禁外，房委會更有權收回該居屋單位。所以，千萬不要以身試法，將這個選項納入你的換樓財務計劃之中。