想賣居屋，但面對複雜的轉售限制和補地價程序，感到無從入手？居屋禁售期究竟有幾長？不同年份買入的居屋，轉售規則有何天淵之別？何時需要補地價，金額又如何計算？
不用擔心！這份【2025終極攻略】正是為您而設。我們將由淺入深，為您一次過拆解由1982年至今、橫跨五個世代的居屋禁售期政策演變，詳細講解補地價的計算方法、申請步驟，以及在居屋第二市場（白居二）出售的完整流程。此外，本文更涵蓋10大居屋轉名特例及常見法律陷阱，並附上互動工具及懶人包圖表，助您即時判斷自己的單位是否可售，輕鬆掌握賣樓所有關鍵資訊。
新居屋轉售快速指南：秒懂禁售期、補地價與出售資格
計劃新居屋轉售，第一步就是要清晰了解各項新居屋轉售限制。政府為了確保資助房屋資源的妥善運用，針對不同年份首次推售的居屋，設立了完全不同的轉售規定。想知道您的單位何時可以出售、可以賣給誰、以及是否需要補地價，下面的指南可以給您一個清晰的概念。
【互動式工具】您的居屋可以賣了嗎？輸入年份即時解答
我們設計了一個簡單的小工具，讓您即時掌握自己單位的出售資格。您只需要輸入單位的首次購入年份，系統就會馬上顯示相關資訊，省去您翻查複雜規定的時間。
輸入您居屋的首次購入年份（例如：2019）
[此處為互動工具的輸入欄位]
即時顯示結果：
[此處為互動工具的結果顯示區域]
目前可出售市場（例如：僅限居屋第二市場）
預計可於公開市場出售年份（例如：2034年）
快速連結至下方對應的詳細規則
一表看清：各年份居屋禁售期與轉售限制核心分別 (懶人包)
如果您想快速比較不同年代居屋政策的分別，這個懶人包表格就最適合您。我們將幾十年來的政策演變濃縮成一個清晰的圖表，讓您一眼就能看出重點。
表格欄目：首次推售年份、首階段限制、次階段限制、可於公開市場出售年期（需補地價）
內容涵蓋1982年至2022年及之後的所有政策分期
[此處為一個詳細的表格，列出各年份居屋的轉售限制]
關鍵概念解碼：公開市場 vs 居屋第二市場 (白居二)
要完全理解居屋轉售，必須先弄清楚兩個核心市場的分別。它們決定了您的單位可以賣給誰，以及是否需要補回地價。
什麼是公開市場（自由市場）？
公開市場，或者叫自由市場，就和一般我們認知的私人樓宇買賣市場一樣。當您的居屋單位向政府繳付了補地價之後，所有轉讓限制就會解除。您的單位就可以自由地在市場上放售、出租或轉讓給任何人士，買家資格不受限制。簡單來說，補了地價，您的居屋就等於一間私樓。
什麼是居屋第二市場（白居二）？
居屋第二市場是一個專為資助房屋而設的內部流轉市場。在這個市場交易的單位，業主並不需要補地價。但是，買賣雙方都必須是合資格人士。賣家是未補地價的居屋業主，而買家就必須持有房委會發出的「購買資格證明書」，主要是「綠表」持有人（例如公屋住戶）或「白表居屋第二市場計劃」（簡稱白居二）的中籤者。這個市場的目的，是讓資助房屋單位在合資格的人士之間流轉。
按年份劃分：史上最詳細居屋轉售政策與禁售期演變
想完全掌握新居屋轉售限制，就要從歷史入手。房委會為了回應不同時期的社會需要和樓市狀況，多次調整新居屋轉售政策，所以不同年份首次推售的居屋，轉售規則可謂天差地別。我們就好像時光倒流一樣，由最新、最嚴格的規定開始，逐一拆解歷代居屋的禁售期和買賣限制。
2022年及之後首次推售的居屋（15年禁售期）
這是目前為止最嚴格的轉售限制，旨在確保資助房屋資源優先給予自住家庭，大大延長了單位進入私人市場的時間。如果你購入的是這個時期的居屋，就要留意以下三個階段。
首5年內 (第1-5年)：原價轉售
在這段時間，業主只可以在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格，將單位轉售予房委會提名的合資格買家（綠表及白居二人士）。這個規定基本上杜絕了任何短期獲利的可能性。
第6至第15年內：第二市場自由定價
單位持有滿五年後，限制會稍微放寬。業主可以在居屋第二市場，自行議定價格出售單位予合資格買家，不需要再受原價限制。這時候單位價格就可以跟隨市場升值。
15年後：全面解禁
業主需要持有單位長達15年後，才可以向房委會申請補地價。完成補地價手續後，單位就會解除所有轉讓限制，可以在公開市場自由出售、出租或以其他方式轉讓，買家再沒有任何資格限制。
2019年至2021年首次推售的居屋 (10年禁售期)
這個時期的政策，是現時15年禁售期的前身，當時已大幅收緊了轉售限制，將全面解禁的年期由5年延長至10年。
首2年內 (第1-2年)：原價轉售
與2022年的政策相似，首兩年業主只能在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格，轉售予合資格買家。
第3至第10年內：第二市場自由定價
由第三年開始，業主就可以在居屋第二市場自由定價，將單位出售給綠表或白居二買家。
10年後：全面解禁
持有單位滿十年，業主便可申請補地價。繳付補價後，單位就能在公開市場自由買賣，不受任何限制。
2018年首次推售的居屋 (5年禁售期)
2018年算是一個重要的政策轉捩點，雖然禁售期表面上是5年，但當中的操作細節比較獨特，房委會在此時期仍擔當著較主動的角色。
首2年內：原價轉售
在這兩年內，業主必須以原來買價，透過房委會將單位轉售予其提名的買家。房委會雖然不會回購，但會負責尋找下一手合資格買家。
第3至第5年內：第二市場自由定價
進入第三年，業主的選擇就更多。他們可以在居屋第二市場按自行議定的價格，將單位出售予合資格人士，這個做法與現時的政策相似。
5年後：全面解禁
單位買入滿五年後，業主就可以選擇補地價，然後在公開市場自由出售。或者，業主也可以選擇不補地價，繼續在居屋第二市場放售單位。
2007年至2017年首次推售的居屋
這段時期的居屋，轉讓限制相對寬鬆，只有一個5年的轉讓限制期。房委會從這個時期開始，已不再回購居屋單位。
5年轉讓限制期內
在購入單位的首五年內，業主如果想賣樓，有兩種途徑。第一，可以在居屋第二市場將單位轉售予合資格人士。第二，如果想在公開市場出售，就必須先向房委會申請評估補價，並在取得房委會的接納通知書後，才可以簽訂買賣合約和完成交易。
5年轉讓限制期後
持有單位滿五年後，程序就變得簡單。業主可以隨時申請補地價，然後在公開市場自由出售。或者，業主也可以繼續在居屋第二市場放售單位。
1982年至2006年首次推售的居屋
這批可說是最早期的居屋，由於它們的轉讓限制期早已屆滿，所以現時業主在轉售安排上有最大的自由度，主要有兩個清晰的選擇。
選擇一：繳付補價，在公開市場自由出售
業主可以隨時向房委會申請補地價。完成補價後，單位就與一般私人樓宇無異，可以在公開市場自由出售、出租或轉讓，沒有任何買家資格限制。
選擇二：無需補價，在居屋第二市場轉售
如果業主不想繳付補價，或者認為單位的目標買家是綠表或白居二人士，就可以選擇一直在居屋第二市場放售單位，交易過程無需補地價。
居屋轉售攻略(一)：申請補地價，解鎖自由市場交易完整步驟
要解除新居屋轉售限制，讓單位可以在自由市場上買賣，補地價是必經的關鍵一步。這個過程牽涉到不少計算和程序，但只要掌握了核心步驟，整個新居屋轉售流程就會變得清晰。我們一步步來拆解當中所有的細節。
居屋補地價金額如何計算？
補地價的金額並非一個固定數目，它會隨著樓市升跌而變動。了解它的計算方法，是規劃整個賣樓計劃的第一步。
官方計算公式與案例
計算補地價的官方公式相當直接，主要由兩個因素決定：單位現時的市值，以及當年購入單位時的折扣率。
補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入時的十足市值 – 原來買價) ÷ 購入時的十足市值
簡單來說，就是：
補價金額 = 單位現時市值 × 當年折扣率
舉個例子，假設你當年以七折（即30%折扣）買入一個居屋單位，當時市值為400萬港元，買入價是280萬港元。多年後，你想出售單位，並向房委會申請補地價。房委會委派的測量師評估單位現時市值為600萬港元。
你需要繳付的補價金額就是：
600萬港元 × 30% = 180萬港元
重點提示：折扣率以「簽訂買賣協議時」的市值為準
這裡有一個經常被忽略的細節，就是用作計算折扣率的「購入時十足市值」，是以買家簽訂臨時買賣合約當日的市值為準，而不是單位首次推出發售時的市值。由於市況波動，這個數字可能與銷售書上最初公布的折扣率有些微出入。最準確的折扣率，應查閱你手上那份「首次轉讓契據」（即一手樓契），上面的資料才是最終的法律依據。
居屋補地價前的三大專家策略
在正式向房委會遞交申請前，做足準備功夫可以讓整個過程更順暢，甚至有機會節省開支。
策略一：申請前先向銀行免費估價
在啟動程序前，可以先向多間銀行查詢單位的免費網上或電話估價。這樣做有兩個好處，第一，你可以對單位目前的大約市值心中有數，從而估算出可能需要繳付的補價金額，方便你作財務預算。第二，這些估價紀錄可以備存，萬一你認為房委會的最終估價過高，這些銀行估價可以作為你提出上訴時的參考理據之一。
策略二：估價前避免豪華裝修
房委會委派的測量師在評估單位市值時，會考慮單位的保養狀況。如果單位剛剛完成了簇新的豪華裝修，測量師很可能會給予一個較高的估價，這意味著你需要繳付的補地價金額也會相應增加。所以，如果計劃在賣樓前翻新單位，建議在完成補地價估價程序後才進行。
策略三：善用「賣樓日補地價」技巧
手上沒有百萬現金去支付補地價是很多業主面對的難題。其實，業主可以利用一個合規的法律程序，在成功找到買家後，利用買家的資金去完成補地價。操作方法是，與買家簽訂臨時買賣合約時，訂立一個較長的成交期（例如三個月），然後立即向房委會申請補地價。在成交當日，代表律師會安排將買家支付的樓價尾數，優先用於支付房委會的補價金額，餘額再轉交給你。這個技巧有效解決了資金周轉的問題。
居屋補地價申請六大步驟
整個申請流程由遞交文件開始，到最終解除轉讓限制，一般需時約兩個月。
第一步：遞交「評估補價申請書」
業主需要填妥「評估補價申請書」（表格HD1066C），連同樓契副本及申請手續費（劃線支票或本票），親身或郵寄至房委會總部。表格可以在房委會網站下載或於各辦事處索取。
第二步：房委會委派測量師行估價
房委會收到申請後，會發出認收信，然後委派認可的測量師行聯絡你，預約時間上門視察單位作專業評估。業主需要配合安排。
第三步：接收「評估補價通知書」
測量師完成估價後約一至兩星期，房委會便會向你發出正式的「評估補價通知書」，上面會清楚列明單位評估後的市值，以及最終需要繳付的補價實額。
第四步：提出上訴（如適用）
如果你對評估結果有異議，認為估價過高，可以在收到通知書的28天內，以書面形式向房委會提出上訴。房委會會重新審核個案。
第五步：兩個月內繳付補價
如果接納估價，你就必須在通知書發出日期起的兩個月內，前往指定地點繳清所有補價款項。如果逾期未付，這次的申請將會自動作廢，已繳付的申請費用亦不會退還。
第六步：領取及登記「解除轉讓限制證明書」
繳妥補價後，你會收到一份「解除轉讓限制證明書」。這份是關鍵的法律文件，你必須聘請律師將它登記在土地註冊處。完成登記後，你的居屋單位便正式解除所有轉讓限制，與市場上的私人住宅無異。
居屋轉售攻略(二)：申請「准賣證」，在居屋第二市場合法出售
在了解各種新居屋轉售限制後，若不打算先補地價、在公開市場放售，那麼在居屋第二市場（或稱白居二市場）出售單位，就是另一條主要途徑。要在這個市場合法進行新居屋轉售，第一步就是要向有關當局申請一份關鍵文件——「可供出售證明書」，也就是我們俗稱的「准賣證」。
誰需要申請「准賣證」(可供出售證明書)？
簡單來說，任何持有未補地價居屋的業主，如果想將單位在居屋第二市場放售予合資格的綠表或白表買家，就必須先成功申請這份「准賣證」。這份文件等於官方發出的許可證，證明你的單位符合資格在第二市場上進行交易。沒有這份文件，任何買賣程序都無法正式展開。
申請「准賣證」詳細步驟
申請過程其實相當直接，只要跟著以下四個步驟，就能順利辦妥。
第一步：辨清物業所屬機構（房委會／房協）
首先，你要確定你的居屋單位是由「房屋委員會」（房委會）還是「房屋協會」（房協）發展的。這一步十分重要，因為兩者的申請表格、遞交地點和處理部門都不同。你可以在樓契或其他買賣文件中找到相關資料。搞錯了申請對象，只會拖慢整個流程。
第二步：填妥申請表並備妥文件
確認所屬機構後，就可以下載並填寫指定的「可供出售證明書」申請書。除了申請書正本，你還需要準備兩樣東西：一份樓契（或轉讓契據）的副本，用以核實業權；還有一筆申請費用，需要以劃線支票或銀行本票支付給相關機構。
第三步：遞交申請
文件齊備後，就可以遞交申請。如果你的單位屬於房委會，一般需要將文件交到所屬屋苑的管理處或分區租約事務管理處。如果單位屬於房協，則需交到房協的「居屋第二市場計劃小組」辦事處。
第四步：領取「可供出售證明書」
遞交申請後，機構會進行審批。一經核實無誤，你就會收到正式的「可供出售證明書」。領取這份文件後，代表你的單位已正式獲得批准，可以隨時委託地產代理，在居屋第二市場上尋找合適的買家了。
賣家「准賣證」與買家「准買證」的關鍵差異
在第二市場中，除了賣家的「准賣證」，買家也需要持有「准買證」（購買資格證明書）。雖然名字相似，但兩者在有效期和續期安排上有很大分別。
有效期
賣家的「可供出售證明書」（准賣證）是沒有有效期限的。只要單位未成功出售，這份證明書就一直有效，業主無需擔心它會過期。相反，買家的「購買資格證明書」（准買證）有效期則為12個月，由簽發日期起計算。
續期安排
基於有效期的不同，續期安排也大相逕庭。賣家的「准賣證」因為不會過期，所以完全不存在續期問題。而買家則必須在12個月的有效期內簽訂臨時買賣合約，否則其「准買證」便會自動失效。若買家在證件失效後仍想繼續尋找單位，就必須重新遞交申請並再次繳付相關費用。
特殊情況下的居屋轉售：未補地價居屋轉名限制
談及新居屋轉售限制，大部分人會立刻想到長達十多年不等的禁售期。不過，生活總有預料之外的變化，如果業主遇上一些特殊情況，是否代表單位業權完全無法變動？其實，房屋署（房署）在嚴格的框架下，也設有酌情處理機制。這與私人樓宇可以隨時「甩名」轉讓業權的情況截然不同，因為居屋作為資助房屋，其轉讓限制旨在確保公共資源用於自住，而非投資獲利。因此，只有在特定且合理的情況下，房署才會考慮批准未補地價居屋的轉名申請。
房署酌情批准居屋轉名的10大特殊情況
房署列出了一些可以酌情考慮批准業權轉讓的特殊情況。這些情況通常涉及家庭結構的重大改變或業主個人的極端狀況。申請時，業主必須提供充足的證明文件，支持其申請理據。
離婚或分居
若聯名業主因離婚或分居，需要根據法庭命令或雙方協議分配資產，其中一方可申請將其業權轉讓給另一方。這是最常見的轉名理由之一，房署一般會接納處理。
業主逝世
若業主不幸離世，其業權需要依法轉移給遺產繼承人。繼承人可以向房署申請辦理轉名手續，將單位業權正式歸入自己名下。
業主命危或年滿65歲
當年滿65歲的業主希望預先安排資產傳承，或因病重命危需要將業權轉交家人，都可以向房署提出申請。這類申請出於人道及遺產規劃的考慮，獲批機會也較高。
業主破產
當業主被法庭頒布破產令，其名下資產（包括居屋單位）會交由破產管理署署長或受託人處理，用以償還債務。在此法律程序下，單位業權的轉讓是必要的。
移民或長居海外工作
業主如因移民或需要長期到海外工作，無法繼續在單位內居住，可以申請將業權轉讓予名列戶籍內的家庭成員，以讓家人繼續安居。
其他家庭成員特殊情況
除上述情況外，亦有一些較特別的家庭狀況可獲考慮。例如，業主結婚後需要遷出與配偶同住；或申請轉名的家庭成員，當初曾有份支付樓價或首期，有實質證據證明其業權份額。
居屋轉名申請流程與前提
即使符合上述任何一項特殊情況，申請人仍須滿足兩個由房署訂立的基本前提，整個申請流程才可繼續。
兩大前提：無金錢代價及準業主為家庭成員
首先，轉讓過程不能涉及任何金錢交易，性質必須是「送贈」，而非買賣。其次，接收業權的新業主，必須是該單位戶籍上已登記的家庭成員。這兩個前提確保了轉讓並非變相的商業活動，並且資助單位仍然由原有家庭使用。
申請步驟簡介
整個申請流程大致可分為幾個步驟。申請人需要填妥指定的申請表格，連同支持申請理由的證明文件副本（例如法庭命令、死亡證、移民批准文件等）及申請手續費，一併遞交至所屬的租約事務管理處。房署審批約需時數星期，成功批核後會發出「轉讓同意書」。業主收到同意書後，便可聘請律師處理後續的樓契轉名法律手續。
法律與財務須知：避免誤墮居屋轉售及按揭陷阱
計劃出售居屋，除了要清楚了解新居屋轉售限制，更要留意背後的法律與財務細節。這些規定相當嚴謹，如果處理不當，後果可能比想像中嚴重。這部分會為你逐一拆解，助你安全地完成交易，避免在進行新居屋轉售時跌入陷阱。
違反轉售限制的嚴重後果
法律依據與刑事處罰
首先要清楚一點，所有關於新居屋轉售的規定，法律基礎都源於《房屋條例》（第283章）。條例寫得很明白，任何業主在未補地價及未得房委會同意下，將單位出售、出租或以任何形式轉讓，都屬於違法行為。一經定罪，最高可被判罰款500,000港元及監禁一年。這絕對不是小事，而是刑事罪行。
民事後果：買賣協議無效
除了刑事責任，民事上的後果同樣嚴重。任何違反條例而簽訂的買賣協議、轉讓契據等法律文件，都會被視為無效。這代表即使買賣雙方簽了約，付了訂金，整宗交易在法律上都是不成立的。對買家來說，追討訂金會變得非常困難；對賣家來說，亦無法強制完成交易，最終只會引發更多法律糾紛。
未補地價居屋按揭、加按或轉按限制
基本原則：未經房署同意一律禁止
居屋的按揭操作同樣受到嚴格規管。基本原則很簡單：只要單位未補地價，業主就不能隨意將單位加按、轉按或作任何形式的抵押，除非事先獲得房屋署署長的書面同意。想將未補價的居屋當作一般私樓來進行財務安排，是不被允許的。
合規操作：補地價當天同步進行新按揭
那麼，如果業主真的有資金需要，有沒有合規的方法？答案是有的，但操作上需要非常精準的協調。市場上的標準做法是「同步進行」。業主可以預先與銀行和律師樓安排好，在繳付補地價的同一天，簽署新的按揭或轉按文件。整個流程的關鍵在於時間點，確保新的按揭契據是在房委會發出「解除轉讓限制證明書」，單位正式變為自由市場物業之後才生效。這樣就能確保整個過程完全合法合規。
居屋轉售常見問題 (FAQ)
Q1: 補地價後，是否必須立即出售單位？
這是一個很常見的疑問。當您完成補地價手續，並從房委會取得「解除轉讓限制證明書」後，您的單位在法律上就等同於一般的私人樓宇。所以，您擁有完整的業權，可以自由決定單位的用途。您可以選擇立即在公開市場放售，也可以將單位出租，當然繼續自住亦無不可。時間上完全沒有限制，您可以根據自己的財務狀況和市場時機，再作最有利的決定。
Q2: 居屋補地價的款項可以用銀行按揭支付嗎？
關於資金安排，這一點需要特別留意。答案是不能直接用按揭來支付補地價的款項。因為在補地價完成之前，單位仍然受到轉讓限制，銀行無法為這筆款項承造按揭。您必須以現金、銀行本票或經由律師樓發出的支票來支付。不過，正如我們在前面攻略提到的「賣樓日補地價」技巧，您可以善用買家的資金來完成這個步驟，無需預先動用大筆儲備。
Q3: 所有居屋都需要補地價才能在自由市場買賣？
這個問題牽涉到居屋的歷史。絕大部分的居屋，無論哪個年份購入，都需要補地價才能在自由市場出售。不過，凡事總有例外。市面上存在極少數的早期居屋，具體來說是第一期至第三期甲的單位，因為當年的地契條款並沒有轉讓限制，所以它們是唯一可以無需補地價就在自由市場買賣的居屋。但這些單位樓齡相當高，在市場上已是十分罕見。
Q4: 在首兩年禁售期內高於原價出售，會有什麼後果？
觸及新居屋轉售限制的法律紅線，後果可以相當嚴重。政府設立禁售期的目的，就是為了遏止短期炒賣資助房屋的行為。如果在禁售期內（例如2019年至2021年購入的單位，首兩年內）以高於原價進行新居屋轉售，這種交易不僅會被視為無效，買賣雙方更可能觸犯《房屋條例》。一經定罪，最高可被判處罰款及監禁。所以，任何時候都應該嚴格遵守相關的轉售限制，避免得不償失。