曾經歷破產，是否就意味著置業夢想從此破滅？面對銀行的重重關卡，許多人或會感到徬徨無助，甚至認定「破產後按揭」是遙不可及的任務。然而，事實並非如此。破產紀錄並非永久的烙印，只要掌握正確的策略與時機，重建財務信譽，成功獲取按揭並非天方夜譚。本文將為您深入拆解申請破產按揭的6大關鍵步驟，從法律程序、信貸重建，到財務準備及申請策略，提供一站式實戰指南，助您掃除迷霧，重啟置業之路，實現「上車」夢想。
破產後按揭第一關：調整心態與建立務實期望
談及破產按揭成功，第一步並非直奔銀行，而是先在心態上做好準備。經歷過財務低谷，要重新踏上置業之路，自然會感到忐忑。不過，這段路並非如想像中崎嶇。關鍵在於放下過去的包袱，用一個務實、有計劃的態度，去迎接這個全新的財務挑戰。將目標由「我是否還有可能？」轉化為「我需要做什麼去實現？」，這就是成功的第一步。
打破迷思：為何銀行更重視您現時的還款能力
很多人有一個迷思，認為一次破產紀錄，就等同於在所有銀行的信貸審批中被判了「死刑」。事實上，銀行的核心業務是評估風險與回報。雖然過去的信貸紀錄是重要的參考指標之一，但它並非唯一的，甚至不是最具決定性的因素。
審批核心轉變：從過去信貸紀錄到未來還款潛力
銀行審批破產後按揭申請時，其評估核心已經悄悄轉變。相比起您多年前的財務困境，他們更關心的是：您現在是否有穩定且足夠的收入？您的財務狀況是否已經重回正軌？您是否有能力應付未來長達二、三十年的按揭供款？一個穩定職業、持續增長的收入證明、以及一筆穩健的首期，這些更能向銀行證明您的未來還款潛力，其說服力遠勝於一份已經成為過去的信貸報告。
成功案例剖析：他們如何實現破產按揭成功
以陳先生為例，他在十年前因生意失敗而破產。在解除破產令後，他沒有氣餒，而是花了數年時間專注於工作，並在同一家公司穩定任職超過五年。同時，他主動申請信用卡，每月準時全額還款，逐步重建良好的信貸評級。當他儲備了接近四成的首期後，便選擇了一家以往沒有信貸往來的銀行申請按揭。最終，他憑藉清晰的財務紀錄和穩健的還款能力，成功獲批按揭。陳先生的經歷正正說明，只要有周詳的部署，實現破產按揭成功並非遙不可及。
成功申請破產按揭的現實考量
在積極部署的同時，我們也需要對整個申請過程有非常現實的認知。這條路需要策略，也需要耐心，更需要接受一些初期的不完美。
主動管理：破產紀錄不會自動美化，需主動出擊
破產紀錄並不會隨著時間流逝而自動從您的信貸報告中消失或變得好看。您必須採取主動，在法定年期屆滿後，親自向法庭申請「破產解除證明書」，再將文件提交給信貸資料庫（例如環聯TU）更新紀錄。這是一個「自己動手，洗刷紀錄」的過程，是展開破產後按揭申請的入場券。
接受現實：初期利率與成數或非市場最優
即使成功獲批，您首次申請的破產按揭，其條款很可能並非市場上最優惠的。銀行基於風險評估，批出的利率可能會稍高，或者按揭成數會相對保守。請將這次申請視為一個重要的里程碑，目標是先成功「上車」。當您建立了數年穩定的還款紀錄後，未來便有機會透過轉按，爭取到更佳的條款。
耐心是致勝關鍵：為破產按揭成功作長期部署
從解除破產，到重建信貸，再到儲備首期，整個過程需要以年為單位計算。這是一場耐力賽，急於求成反而容易出錯。為破產按揭成功作長期部署，有系統地改善自己的財務狀況，當機會來臨時，您自然能準備充足，穩操勝券。
法律正名：申請破產按揭的入場券
要實現破產按揭成功，首要任務就是取得法律上的正式身份，這好比一張入場券，沒有它，往後的一切努力都無法展開。這一步驟主要分為兩大核心環節：先從法律層面確認破產期完結，然後再處理個人信貸紀錄的更新。整個過程需要您主動出擊，因為相關紀錄並不會隨時間流逝而自動修正。
第一步：取得「破產解除證明書」
這份由高等法院發出的文件，是您已正式解除破產身份的唯一官方證明。不論是向銀行申請破產按揭，還是更新信貸資料庫，這份證明書都是所有後續行動的基石。
申請資格與時機：破產令頒布滿4年後即可申請
根據香港法律，若是首次申請破產，破產令在頒布滿4年後，一般情況下就會自動解除。您可以在這個時間點，或在此之後，向高等法院提出申請，領取一份正式的「破產解除證明書」，以作證明。
申請流程詳解：向高等法院提交文件的程序與須知
您可以親自或委託律師事務所辦理申請。整個程序主要涉及向高等法院的破產案件登記處提交指定的申請表格，並完成一份宗教式誓詞或非宗教式誓詞。法院職員會提供清晰的指引，整個過程相當直接。
預計時間軸：從申請到獲取證明書的全過程
提交文件後，法院處理申請需時。一般來說，由遞交申請文件到正式領取「破產解除證明書」，整個過程預計需要數星期至一個月左右的時間。
第二步：主動更新環聯(TU)信貸報告
取得了法律文件，下一步就是處理您的財務身份。您必須主動聯絡香港最主要的信貸資料服務機構環聯（TransUnion），更新您的個人信貸報告，這是破產後按揭申請中至關重要的一環。
為何TU紀錄不會自動更新？信貸資料庫運作揭秘
高等法院與環聯是兩個獨立的機構。法院負責處理法律程序，而環聯是一家商業機構，負責收集和整理信貸資料。法院並不會主動將您的破產解除狀況通知環聯，因此您的信貸報告不會自動更新。您必須親自提交證明，才能啟動更新程序。
如何聯絡環聯：提交證明書以「洗底」的正確步驟
流程很簡單。您需要先預約前往環聯的辦事處，並帶同您的「破產解除證明書」正本及身份證明文件。環聯的職員在核實文件後，便會更新您的信貸檔案，正式移除破產的標記。
「一片空白」的信貸報告對破產後按揭申請的真正意義
完成更新後，您的信貸報告會呈現「一片空白」的狀態。這代表過往的負面紀錄已被清除，但同時也意味著您沒有任何近期的信貸活動紀錄。對銀行而言，沒有紀錄就等同無法評估您現時的信貸風險。所以，這份空白的報告並非終點，而是您重建信貸、為成功申請破產按揭鋪路的真正起點。
重建信貸：為破產按揭成功鋪設穩固基石
要實現破產按揭成功，取得破產解除證明書只是第一步。接下來的關鍵，就是重建您的個人信貸紀錄。這一步就像為建屋打好地基，只有根基穩固，日後申請破產按揭的大計才不會動搖。許多人以為更新環聯(TU)紀錄後便萬事大吉，但其實真正的考驗才剛剛開始。
「洗底」不等於「白板」：重建信貸活動的必要性
當您成功更新TU紀錄後，舊有的破產標示會被移除，但您的信貸報告不會立即變得亮麗，反而會呈現一片空白，這就是俗稱的「白板」。不少人誤以為「白板」代表重新開始，但從銀行角度看，這並非理想狀況。
銀行視角：沒有紀錄等同無法評估破產後按揭風險
不妨這樣想，銀行審批按揭，就像是借出一筆巨款給一個長期合作夥伴。如果這位夥伴過去的紀錄是一片空白，銀行就完全沒有客觀數據去評估他現時的理財習慣和還款責任感。對於破產後按揭的申請，銀行尤其謹慎。一份空白的信貸報告，意味著銀行無法預測您未來的還款表現，在風險管理上，這幾乎等同於高風險。
如何透過良好信貸活動，向銀行證明您的信譽
要解決「白板」問題，唯一的方法就是主動創造新的、正面的信貸活動。您需要透過實際行動，一步步向金融體系證明，您已經是一位有信貸責任感的借款人。一個持續良好的信貸紀錄，就是您申請破產按揭時最有力的推薦信，直接向銀行展示您的信譽。
重建信貸評級實戰指南
重建信貸評級並非想像中困難，關鍵在於策略與耐性。以下四個實戰策略，能有效助您建立一份健康的信貸報告。
策略一：申請首張信用卡，建議從中小行或財務機構入手
第一步是重新與信貸市場建立聯繫。申請信用卡是相對直接的方法。不過，我們不建議您馬上向大型銀行叩門，因為其審批門檻較高。您可以先嘗試申請一些中小型銀行或信譽良好的財務公司（例如AEON）的信用卡，它們的審批政策通常較具彈性，成功機會較高。
策略二：建立良好還款習慣，每月準時全額繳清
成功取得信用卡後，如何使用它才是重點。請謹記兩個原則：準時還款和全額繳清。每月在到期日或之前，全數繳付信用卡結欠，切勿只繳付最低還款額。這個習慣能明確向信貸資料庫展示您有能力管理債務，而且財務狀況穩健。
策略三：維持至少一至兩年的持續正面紀錄
信譽的建立需要時間，銀行希望看到的是穩定和持續的良好表現。單靠三兩個月的準時還款並不足夠。您需要有耐性地維持良好紀錄至少一至兩年。這段時間的持續正面數據，足以構成一份有說服力的信貸歷史，為日後申請破產按揭打下堅實基礎。
策略四：定期查閱信貸報告，監察評級進度
在重建信貸的過程中，主動監察進度十分重要。您可以每年自費向環聯索取一份詳細的信貸報告，檢查當中的紀錄是否準確無誤，同時了解自己的信貸評級（由A至J級）有否逐步改善。這有助您掌握自己的信貸狀況，並在最適當的時機提出按揭申請。
證明還款實力：破產按揭成功的財務文件 checklist
當您已經重建好信貸紀錄，證明還款實力就是實現破產按揭成功的最後直路。銀行最重視的，始終是您當前和未來的還款能力。一份齊全又有力的財務文件組合，是您向銀行展示信譽和實力的最佳證明，對整個破產後按揭申請起著決定性作用。
建立穩定的收入證明
您可以想像，銀行審批破產按揭時會特別謹慎。他們需要確信您有持續且可靠的收入，足以應付未來數十年的供款。所以，一份清晰的收入證明文件至關重要。
固定受薪人士：準備最近6個月糧單、稅單及強積金紀錄
對於固定受薪的朋友，準備文件相對直接。銀行通常要求您提供最近6個月的糧單，用來證明您有穩定的月度收入。同時，最新的稅務局評稅通知書（稅單）是官方的年度收入總結，可信度極高。最後，強積金（MPF）供款紀錄亦是關鍵佐證，它能向銀行展示您有持續的受僱紀錄，並非短期工。
自僱或非固定收入人士：準備至少兩年的財務文件證明
如果您是自僱人士、自由工作者或收入非固定，銀行評估您的還款能力時會需要更長期的紀錄。您需要準備至少兩年的財務文件，例如經會計師審核的公司財務報表、個人利得稅稅單和相關的銀行戶口紀錄。重點是展示一個穩定且具持續性的收入趨勢。
職業穩定性：申請破產按揭前避免頻繁轉工
職業穩定性是銀行評估風險的其中一個指標。如果您在申請破產按揭前的短時間內頻繁轉換工作，銀行可能會對您的收入穩定性產生疑問。所以，建議在計劃申請前，盡量在同一家公司維持一段合理的工作時間，例如一年或以上，這會讓您的申請形象更為穩固。
準備更充裕的首期資金
除了穩定的收入，手上持有的首期資金多寡，亦是影響破產按揭成功機會的重要因素。
為何需要更多首期？應對銀行批出較低按揭成數的策略
由於您曾有破產紀錄，銀行在評估風險時會比較保守，所以有機會批出比市場標準為低的按揭成數。例如，一般申請人可獲七成按揭，但銀行可能只批出五成或六成給您。準備更充裕的首期資金，就是為了填補這個差距，確保有足夠資金完成交易。
增加首期如何提升您的破產按揭成功機會
當您能支付更高比例的首期，代表您需要向銀行借貸的金額減少了。這直接降低了銀行的貸款風險。同時，這也向銀行傳達了一個正面訊息：您具備良好的儲蓄能力和財務紀律。這個舉動能大大增強銀行對您的信心，從而顯著提升您取得破產按揭成功的機會。
終極申請策略：選擇合適時機與銀行
來到最後的申請階段，選擇合適的時機和銀行，是實現破產按揭成功的關鍵。即使你已經完成所有財務準備，一個錯誤的策略選擇，也可能讓之前的努力付諸流水。掌握以下幾個核心策略，能讓你的破產按揭申請事半功倍。
避開「債主銀行」：內部紀錄的潛在影響
為何外部信貸紀錄清除後，仍可能被拒絕？
你可能會以為，只要環聯（TU）的信貸報告清除了破產紀錄，就代表所有銀行都視你為「清白之身」。這是一個常見的誤解。事實上，你過往的債主銀行，在其內部系統中很可能仍然保留著你的壞帳紀錄。這個內部紀錄不受環聯的資料保留政策影響，可以說是永久性的。因此，即使你的公開信貸報告完美無瑕，向這家銀行申請破產後按揭，也幾乎注定會被拒絕。
最佳策略：選擇從未有信貸往來的銀行提高破產按揭成功率
最穩妥的做法，就是選擇一家你從未有過任何借貸或信用卡紀錄的銀行。這樣一來，銀行審批時就只會依據你現時提交的財務文件，以及環聯的客觀信貸報告來作評估。他們對你的過去一無所知，自然能給你一個最公平的審批機會，大大提高破產按揭成功的機率。
把握申請黃金時機：5年與8年的關鍵分野
解除破產5年後：信貸紀錄保留期屆滿，適合申請六成或以下按揭
一般來說，在取得破產解除證明書並通知環聯更新紀錄起計，相關的負面紀錄會保留5年。所以，解除破產滿5年後，是申請破產按揭的第一個黃金窗口。這個時候，你的信貸報告已經「洗底」，適合申請六成或以下的傳統按揭。因為這類按揭不涉及按揭保險公司，銀行自身的風險評估會相對寬鬆一些。
解除破產8年後：申請高成數破產按揭的更佳時機
如果你需要申請七成以上的高成數按揭，情況就有所不同。高成數按揭需要經由按揭保險公司審批，而它們的標準遠比銀行嚴格。較為穩健的策略，是等到解除破產滿8年後再作嘗試。屆時，你的破產紀錄基本上已從所有信貸資料庫中徹底移除，加上你有更長的時間建立穩健的正面信貸紀錄，這將顯著增加獲取高成數按揭的機會。
聯名物業的特殊申請技巧
如何利用信貸良好的聯名業主單獨作為借款人
如果你計劃與配偶或家人聯名置業，而對方的信貸紀錄良好，這提供了一個非常實用的申請技巧。物業可以由二人共同持有，但在申請按揭時，只由信貸紀錄良好的另一方單獨作為借款人。銀行在審批時，會將焦點放在借款人的還款能力及信貸背景上，你的破產紀錄對審批的影響便會減至最低。
大型銀行與中小型銀行在低成數破產按揭審批上的彈性差異
這個「單一借款人」策略，在申請低成數按揭時尤其有效，特別是向大型銀行申請。由於貸款額佔樓價比例不高，銀行的風險較低，審批上或會更具彈性，較少深入追查非借款的聯名業主的背景。不過，若是申請高成數按揭，或向部分中小型銀行申請，它們的風險管理政策可能要求審查所有業主的背景。因此，在採用此策略前，最好先了解不同銀行的審批取態。
申請被拒？通往破產按揭成功的後備方案
滿懷希望遞交申請，卻收到銀行拒絕的通知，這份心情絕對不好受。但是，這不代表通往破產按揭成功的道路就此終結，反而是一個機會，讓我們更清晰地了解銀行的審批標準，為下一次申請作更周全的準備。
冷靜分析被拒原因，不止是破產紀錄
收到拒絕通知後，第一件要做的事，就是平靜下來，客觀地分析原因。許多人會直覺地認為，問題一定出在過往的破產紀錄上。這個紀錄固然是銀行考慮的重要因素，但很多時候，拒絕的原因是綜合性的，涉及您目前的財務狀況。
全面檢視：收入穩定性、壓力測試、其他潛在債務
請您仔細回顧提交的文件和個人財務狀況。首先，檢視您的收入證明是否足夠穩健。銀行非常重視申請破產後按揭人士的還款能力，如果您在申請前不久才轉工，或者收入來源不穩定，這都可能成為銀行拒批的理由。其次，重新計算您的供款與入息比率和壓力測試結果。銀行會嚴格按照金管局指引進行審批，即使只差一點點，也無法通過。最後，誠實地檢視自己有沒有其他未申報的潛在債務，例如信用卡分期或私人貸款，這些都會影響您的總負債水平。
主動溝通：向銀行查詢可否補交文件以支持申請
有時候，拒絕的原因可能只是文件不足或銀行對某些情況存有疑問。您可以嘗試聯絡處理您個案的銀行職員，有禮貌地詢問拒批的主要原因。同時，可以主動查詢是否有機會補交額外文件以作補充，例如更長時間的收入證明、資產證明，或對過往財務狀況的合理解釋信。雖然不一定能扭轉結果，但這個舉動展現了您的誠意和主動性，也可能為您帶來寶貴的資訊。
被拒後的下一步行動指南
清楚了解可能的原因後，就可以制定下一步的行動計劃，為下一次成功申請破產按揭鋪路。
應相隔多久再作嘗試？
切忌在短時間內向多間銀行胡亂遞交申請。每次申請，銀行都會查閱您的環聯（TU）信貸報告，密集的查詢紀錄會對您的信貸評分產生負面影響。一般建議，在被拒絕後，應相隔至少三至六個月再作嘗試。利用這段時間，專注於改善自身的財務條件，而不是急於尋找下一間銀行。
如何針對性地強化您的財務或信貸狀況
這段「冷靜期」是強化實力的黃金時間。您可以針對性地採取行動。第一，如果是收入穩定性不足，請盡量在現有工作崗位上維持一段更長的時間，累積更穩定的糧單紀錄。第二，如果壓力測試不通過，可以努力增加儲蓄，提高首期比例，或者想辦法增加您的固定收入。第三，如果問題出在其他債務，應優先將高息的信用卡結欠或私人貸款清還，以降低您的總負債比率。
尋求專業協助：按揭中介如何助您配對合適的銀行
與其獨自摸索，不如尋求專業人士的幫助。經驗豐富的按揭中介熟悉市場上不同銀行的審批取態和準則。他們知道哪些銀行對破產按揭的申請持較開放態度，也了解各銀行的審批「地雷區」。中介可以先為您進行詳細的財務評估，找出您的優勢和弱點，然後策略性地選擇成功機會最大的銀行，並協助您整理一份最完整、最具說服力的申請文件，大大提升破產按揭成功的機會。
破產按揭常見問題 (FAQ)
Q1: 破產按揭成功獲批後，利率和條款會否較差？
要實現破產按揭成功，申請人需要對審批結果抱持務實的期望。是的，獲批後的利率和條款，很可能比市場上最優惠的計劃稍遜一籌。銀行在評估破產後按揭申請時，始終會將過往的破產紀錄視為一項風險因素。
為了平衡這項風險，銀行提供的條款會相對保守。這可能體現在幾個方面：首先，按揭利率可能會較高；其次，批出的按揭成數或許較低，意味你需要準備更充裕的首期資金；最後，現金回贈等優惠也可能較少。不過，這只是重啟置業階梯的第一步。當你建立數年穩定的還款紀錄後，可以考慮透過轉按，爭取更佳的按揭條款。
Q2: 從解除破產到成功申請破產後按揭，整個過程通常需時多久？
這是一個需要耐心部署的長期過程，沒有捷徑。整個時間線由幾個關鍵階段組成。首先是正式解除破產後，主動更新你的環聯(TU)信貸報告。下一步，你需要花費至少一至兩年時間，透過信用卡等方式重建一個良好的信貸紀錄。
一般而言，在解除破產令滿5年後，申請六成或以下的按揭會有較高的成功機會。如果計劃申請高成數按揭，由於需要通過按揭保險公司的審批，建議等到解除破產令滿8年後再嘗試。因為屆時，破產紀錄有機會從信貸報告中移除，這對申請高成數的破產後按揭極為有利。
Q3: 家人作擔保人對申請破產按揭有幫助嗎？
一位財務狀況穩健的家人擔任擔保人，對破產按揭申請的幫助非常大。如果擔保人擁有穩定且足夠的收入、良好的信貸紀錄和較低的負債水平，就能夠大大增強銀行批核的信心。
銀行會對擔保人進行與借款人同樣嚴格的財務審查。擔保人的收入需要足以通過按揭的壓力測試，而且他自身的債務狀況也會被納入計算。最重要的一點是，擔保人必須擁有清白的信貸紀錄。如果擔保人自身的信貸評級不佳，不但無法提供幫助，反而可能對申請構成負面影響。
Q4: 除了銀行，財務公司的破產按揭申請有何利弊？
向財務公司申請破產按揭是一條可行的替代路線，但必須清楚了解其利弊。
好處方面，財務公司的審批標準通常較銀行寬鬆。它們更願意接納曾有破產紀錄的個案，而且審批流程可能更快，對文件的要求也可能較有彈性。
壞處則非常明顯，主要就是資金成本。財務公司的按揭利率遠高於銀行，會導致每月供款額大增。此外，貸款條款的彈性較低，而且可能設有較嚴苛的罰息條款。因此，這通常被視為一個短期的過渡方案，申請人在財務狀況改善後，應盡快計劃轉按至銀行，以減輕長期的利息負擔。