2025年香港正式進入加息週期，每月供樓開支大增，「加息點算？」成為每位業主及準買家的頭號難題。想在芸芸眾多的按揭計劃中，鎖定至抵息口兼賺盡回贈？本文為你整合最新低息樓宇按揭7大攻略，從比較各大銀行H按、P按計劃，到剖析現金回贈、高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）的隱藏條款，助你看清「真實按揭成本」。無論你是首次置業、計劃轉按，還是自僱人士，我們都會提供針對性的申請策略及文件清單，一步步教你順利通過壓力測試，輕鬆鎖定最划算的按揭方案。
【每月更新】香港最新低息樓宇按揭比較
要尋找最適合自己的低息樓宇按揭服務，第一步就是仔細比較市場上各大銀行的方案。面對五花八門的計劃，加上樓宇按揭息口不時變動，要做出明智決定，就需要掌握最新資訊。以下我們為你整理了當前按揭市場的關鍵數據和優惠，讓你一眼看清全局。
各大銀行H按、P按利率及優惠一覽表
現時大部分銀行都同時提供H按及P按計劃，並附帶各種優惠吸納客戶。比較時，除了最基本的利率，現金回贈及高息存款掛鈎戶口等細節亦同樣重要。
H按計劃息率與封頂利率（Cap Rate）
H按（HIBOR-based Mortgage）的實際利率由「香港銀行同業拆息(H)」加上「銀行固定利率(通常為1.3%)」組成。由於HIBOR每日浮動，為保障供款人，H按計劃均設有「封頂利率」（Cap Rate）。這個利率通常與P按掛鈎（例如P-2%），意思是即使HIBOR大幅抽升，你的實際按揭利率也不會超過這個上限，為供款額提供了重要的保障。
P按計劃息率
P按（Prime Rate-based Mortgage）的利率則以「最優惠利率(P)」為基礎計算。香港的P分為「大P」與「細P」，不同銀行採用的P有所不同。P按的息率計算方式是P減去一個特定百分比（例如P-2.25%）。P按的利率相對穩定，變動次數遠較HIBOR為少。
現金回贈（Cash Rebate）百分比
現金回贈是銀行批出貸款後，直接回贈給你的現金，通常以貸款額的某個百分比計算。市場上的回贈率普遍介乎1%至2%之間，有時更高。這筆回贈金額可以直接用來抵銷部分置業開支，例如律師費和經紀佣金，是申請按揭時一個非常實際的考慮因素。
H44: 高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）優惠
這是一個與按揭貸款戶口掛鈎的高息儲蓄戶口。你存入這個戶口的資金，可以賺取與按揭利率相同的利息回報，用以抵銷部分的按揭利息支出。大部分銀行的存款上限為剩餘貸款額的50%，是善用閒置資金、變相減低利息支出的實用工具。
如何計算「真實按揭成本」，避免只看表面息率
選擇按揭計劃時，不能只被最低的表面利率吸引。一個全面的比較，必須計及現金回贈及其他優惠，從而得出「真實按揭成本」。
「真實成本」計算公式：(總利息) – (總回贈)
一個簡單的計算方法，是將整個貸款期（或至少是罰息期內）的總利息支出，減去所有能獲得的回贈總額（包括現金回贈及Mortgage-link戶口預期可賺取的利息）。這樣計算出來的淨支出，才是你真正的借貸成本。
案例分析：高回贈 vs. 低利率計劃的長遠影響
假設貸款額為500萬，還款期30年：
計劃A：利率 H+1.3% (封頂利率P-2%)，現金回贈 2.0% ($100,000)
計劃B：利率 H+1.28% (封頂利率P-2%)，現金回贈 1.5% ($75,000)
表面上，計劃B的利率較低。不過，計劃A提供多$25,000的現金回贈。在貸款初期，這筆額外的現金可能比每月節省的幾十元利息更為重要。你需要計算利率差異在罰息期內（通常為兩年）所節省的總利息，是否能抵銷回贈的差額，才能判斷哪個計劃更划算。
加息週期下的按揭策略：如何鎖定最優惠利率
在樓宇按揭加息的環境下，選擇合適的按揭計劃變得尤其關鍵。了解不同計劃的特性，有助你制定應對策略。
HIBOR走勢對H按供款的影響
HIBOR對利率變動非常敏感，尤其受美國聯儲局的議息結果影響。當市場預期加息，HIBOR通常會先行抽升，直接導致H按供款人的每月供款額增加。雖然有封頂利率保護，但在持續加息的環境下，H按供款額很可能會長期處於封頂水平。
P按的穩定性與選擇時機
相比之下，P按的穩定性較高。銀行調整P的步伐相對滯後，不會因短期資金市場波動而頻繁變動。在加息週期初期，當HIBOR已大幅上升但P尚未調整時，選擇P按或轉按至P按，可以短暫鎖定較低的供款。反之，在減息週期，P按的下調速度亦可能較慢。
定息按揭：鎖定供款，對抗加息風險
定息按揭計劃讓你可以在指定年期內（例如首2至3年）鎖定一個固定利率，完全不受市場利率波動影響。這類計劃的最大優點是供款額穩定，方便規劃個人財務。當然，其鎖定期的利率通常會比當時的浮息按揭略高，作為穩定性的「保險費」。對於預算較緊、不希望供款額突然大增的業主而言，這是一個值得考慮的選擇。
不同人士的低息按揭方案：首次置業、轉按及自僱人士
每個人的財務狀況和置業目標都不同，所以在尋找最合適的低息樓宇按揭服務時，需要考慮的重點也各有不同。不論您是準備上車的「首置」族、希望優化現有貸款的轉按人士，還是收入來源較為彈性的自僱人士，市場上都有針對您需要的方案。以下將會為大家逐一拆解，助您在不同的樓宇按揭息口環境下，都能找到最適合自己的路。
首次置業人士低息策略
對於首次置業的朋友來說，成功「上車」是首要目標。除了要應對樓宇按揭加息的挑戰，如何善用政府及銀行的政策，減輕首期負擔，是整個計劃的關鍵。
善用按揭保險計劃（HKMC）獲取高成數按揭
首期資金不足是許多「首置」人士面對的難題。這時候，香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃就能提供很大幫助。透過購買按揭保險，您可以向銀行申請遠高於傳統六成上限的按揭成數，最高可達九成。這意味著您可以用較少的首期資金購入心儀物業，大大降低了置業門檻。
最新壓力測試要求與豁免條件
以往，申請按揭需要通過嚴格的壓力測試，即假設現有利率增加2厘後，每月供款額仍不可超過入息的特定百分比。不過，金管局在2025年宣布，暫停實施這項壓力測試要求。這對首次置業人士來說是個好消息，因為申請門檻實質上降低了，讓更多人能夠符合銀行的審批資格。但請注意，基本的「供款與入息比率」（DTI）要求仍然存在，即每月總供款額不能超過月入的50%。
銀行針對「首置」的特選優惠
銀行為了爭取首次置業的客戶，通常會提供一些專屬優惠。這些優惠可能包括更吸引的樓宇按揭息口、更高的現金回贈百分比，或者更靈活的高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）方案。申請前，記得貨比三家，向不同銀行查詢其最新的「首置」優惠詳情，這樣才能確保自己獲得最理想的條件。
轉按攻略：如何鎖定更低利率與賺取回贈
如果您已經是業主，不代表就要一直沿用現有的按揭計劃。當市場利率出現變化，或者您的罰息期即將完結時，「轉按」就是一個非常值得考慮的理財策略。成功的轉按不僅能節省利息，更有機會賺取可觀的現金回贈。
計算轉按的潛在回報（慳息、賺回贈、套現）
轉按的吸引力主要來自三方面。首先是「慳息」，如果新按揭計劃的利率比現有計劃低，長遠下來可以節省一筆可觀的利息支出。其次是「賺回贈」，銀行為了吸引客戶轉投，通常會提供貸款額1%至2%不等的現金回贈，這筆錢足以覆蓋轉按涉及的律師費等成本，甚至還有盈餘。最後是「套現」，如果您的物業在過去幾年已經升值，您可以透過轉按將物業的升值部分套現，獲取一筆流動資金作其他投資或周轉之用。
H44: 轉按流程、時間線及成本（律師費等）
轉按的流程其實相當直接。首先向新銀行遞交申請並取得初步批核，然後銀行會為物業重新估價。當審批完成後，您便需要聘請律師處理相關的法律文件，包括贖回原有按揭及簽訂新的貸款合約。整個過程一般需時約一個半月至兩個月。主要成本是律師費，費用視乎貸款額而定，一般介乎數千至一萬多元。只要計算清楚，銀行提供的現金回贈通常都能完全覆蓋這些開支。
自僱及非固定收入人士申請技巧
自僱人士、自由工作者（Freelancer）或主要收入來自佣金的朋友，在申請按揭時常會遇到證明入息的難題。因為收入不如固定月薪人士穩定，銀行的審批會相對審慎。但是，只要準備充足，一樣可以順利獲批低息樓宇按揭服務。
如何準備有效入息證明文件
要讓銀行信納您的還款能力，一套完整及具說服力的證明文件是成功的關鍵。您需要準備的文件通常包括：過去最少六個月的個人銀行戶口月結單，以顯示有穩定及持續的收入紀錄；公司利得稅稅單及經會計師審核的財務報表（適用於公司擁有人）；以及與客戶簽訂的服務合約或工作證明等。文件的完整性越高，銀行對您收入的信心就越大。
選擇對入息證明要求較彈性的銀行
不同銀行對於非固定收入的審批標準存在差異。部分銀行的作風較為傳統和保守，而有些銀行則對自僱或專業人士的收入模式有更深入的了解，審批上會更具彈性。在申請前，建議先向按揭顧問諮詢，了解哪些銀行對您的行業或收入模式接受程度較高，直接向這些銀行提交申請，可以大大提高成功批核的機會，並且有助爭取更理想的樓宇按揭息口。
鎖定低息優惠：按揭申請流程與文件清單
想找到心儀的低息樓宇按揭服務，除了比較各銀行的樓宇按揭息口，清楚了解整個申請流程和所需文件也同樣重要。準備充足可以令申請過程更順暢，讓你更快鎖定理想的按揭計劃，即使面對樓宇按揭加息的市場環境，也能胸有成竹。
按揭申請流程四部曲
申請按揭的過程其實相當直接，主要分為四個關鍵步驟。只要跟著流程走，就能一步步完成。
第一步：初步評估與獲取預先批核
在正式簽訂買賣合約前，建議先向銀行或按揭轉介公司進行初步評估。你只需要提供你的入息、現有債務和心儀物業的大概資料，銀行就能初步評估你的貸款能力，並提供預先批核。這個步驟能讓你更準確地掌握自己的置業預算，同時在與賣家洽談時，也能展示你的誠意和購買能力。
第二步：遞交申請文件
當你選定了心儀的物業並簽署臨時買賣合約後，就可以正式遞交按揭申請。你需要將所有必要文件一次過提交給銀行。準備得越齊全，審批過程就會越快。
第三步：銀行審批與物業估價
銀行收到你的申請文件後，會進行全面的審批。審批內容包括審核你的入息證明、信貸報告（TU），同時會委託估價行對你的物業進行專業估價。最終的貸款額，會以成交價或估價的較低者為準。
第四步：簽署貸款合約
當銀行正式批出貸款後，你會收到一份貸款確認信（Offer Letter）。確認所有條款無誤後，你的代表律師會安排你簽署正式的貸款合約和其他法律文件，完成整個按揭申請程序。
按揭申請所需文件清單
準備好一套完整的文件，是加快審批速度的關鍵。以下為你整理了個人和公司申請者需要準備的文件清單。
個人申請者必備文件
- 身份證明文件：香港永久性居民身份證副本。
- 臨時買賣合約：用作證明物業交易。
- 住址證明：最近三個月內發出的公共事業賬單或銀行月結單。
- 入息證明：
- 固定收入人士：最近三個月的糧單、銀行月結單，以及最新的稅單或僱主證明信。
- 非固定收入人士：最近六個月的入息證明文件。
- 現有按揭貸款證明：如持有其他按揭物業，需提供最近三個月的還款紀錄。
公司名義申請額外文件
- 公司註冊文件：有效的商業登記證（BR）及公司註冊證書（CI）。
- 公司股東及董事資料：所有股東和董事的身份證明文件。
- 公司財務報表：最近一至兩年的公司財務報告及利得稅稅單。
- 公司會議記錄：證明公司同意以該物業申請按揭貸款的董事會決議。
順利通過壓力測試的關鍵
雖然金融管理局在2025年2月暫停了壓力測試要求，但銀行內部仍然會以「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）作為核心審批標準，確保申請人有足夠的還款能力。
壓力測試計算方法
過往的壓力測試，是假設現行按揭利率上升2厘後，每月總供款額不可超過申請人每月入息的60%。現時，銀行主要參考「供款與入息比率」，即所有債務的每月供款額（包括新申請的按揭），不能超過每月總入息的50%。這個比率是銀行評估你財務健康狀況的重要指標。
提升供款與入息比率（DTI）的技巧
如果你的DTI比率比較緊張，可以考慮以下幾個方法去改善，增加成功獲批的機會。
- 增加擔保人：邀請一位信貸紀錄良好、收入穩定的直系親屬作為擔保人，將其入息合併計算，能有效降低DTI比率。
- 清還現有債務：在申請按揭前，盡量清還一些高息的私人貸款或信用卡結欠。這樣可以降低你的每月總還款額。
- 申報所有收入：除了固定月薪，記得向銀行申報所有可證明的收入來源，例如花紅、佣金或兼職收入，以提高計算DTI時的總入息基礎。
善用按揭服務與工具，鎖定至抵利率
要找到最合適的低息樓宇按揭服務，除了比較各銀行的利率與回贈，善用市場上各種免費的按揭工具與專業服務，也是做出明智決策的關鍵一步。這些工具能夠協助您在複雜的數字與條款中，理清思路，找到真正符合個人財務狀況的最佳方案，即使面對樓宇按揭加息的壓力，也能夠從容應對。
即時按揭計算機
在申請按揭前，按揭計算機是您規劃財務的重要助手。它不只是計算數字，更是幫助您預視未來供款壓力、比較不同計劃優劣的實用工具。
計算每月供款
最基本的功能，就是預估每月還款額。您只要輸入貸款額、預計的樓宇按揭息口以及還款年期，計算機就能即時顯示您每個月大概需要承擔的供款金額。這有助於您評估自身的負擔能力，確保置業後的現金流維持在健康水平。
比較不同計劃的總利息支出與真實成本
一個全面的按揭計算機，功能遠不止於此。它還可以計算出整個還款期的總利息支出。透過這個功能，您可以清晰比較兩個看似相近的按揭計劃，例如一個是高現金回贈但利率稍高，另一個是零回贈但利率較低。計算機能夠告訴您，長遠來看哪一個計劃的總支出更少，讓您不會只被眼前的優惠吸引，而是作出更具遠見的選擇。
免費網上物業估價
物業估價是銀行審批按揭貸款額度的重要依據。無論是新購物業還是申請轉按，準確的估價都非常重要。現時，大部分主要銀行（例如滙豐銀行、中銀香港）的網站，以及一些大型物業資訊平台，都提供免費的網上即時估價服務。在遞交申請前，先自行為物業估價，可以讓您對銀行可能批出的貸款額有一個初步概念，避免因估價不足而打亂置業預算。
預約按揭專家一對一諮詢服務
當您利用工具計出初步預算後，下一步就是尋求專業意見。不論是直接聯絡銀行的按揭專員，還是透過按揭轉介公司預約顧問，一對一的諮詢服務都是非常寶貴的。按揭專家能夠根據您的個人財務背景、信貸紀錄及未來計劃，提供個人化的建議，分析不同計劃的隱藏條款，並且協助您處理繁瑣的申請文件。這項免費服務能夠大大提高您成功獲批最優惠按揭計劃的機會。
低息樓宇按揭常見問題 (FAQ)
在尋找最適合的低息樓宇按揭服務時，大家總會遇到一些疑問。我們整合了幾個最常見的問題，一次過為你解答，助你在處理樓宇按揭息口問題時更有把握。
H按和P按之間應該如何選擇？
H按（HIBOR-based Mortgage）的利率是基於香港銀行同業拆息（HIBOR）加上銀行利潤，所以息率會隨市場資金的流動性而每日浮動。H按計劃通常設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限一般與P按利率掛鈎，為供款人提供一個保障。P按（Prime Rate-based Mortgage）則是以最優惠利率為基礎，而最優惠利率由各銀行自行釐定，變動頻率遠比HIBOR低，供款相對穩定。
選擇哪一種計劃，主要取決於你對利率走勢的預期和風險承受能力。在減息週期或利率平穩的時期，H按的實際息率往往較低，供款會較划算。但在樓宇按揭加息的環境下，P按的穩定性就顯得更具吸引力。
在加息週期下，定息按揭是否更佳選擇？
定息按揭（Fixed-rate Mortgage）是指在指定年期內（例如首2至3年）鎖定按揭利率，每月供款額完全固定，不受市場利率波動影響。
在持續的加息週期中，定息按揭的最大優勢是提供了明確的財務預算，讓你可以準確規劃未來數年的供款開支，無需憂慮利率突然抽升。但它的初始鎖定利率，通常會比當時的H按或P按略高。當定息期結束後，按揭計劃會自動轉為浮息計劃。因此，定息按揭是一個用以管理短期加息風險的策略性工具，適合追求穩定及不希望承受利率波動風險的人士。
信貸評級（TU）如何影響我的按揭利率？
信貸評級（TU）是你個人信貸紀錄的總結，直接反映你的理財習慣與還款能力。銀行在審批按揭申請時，會向環聯（TransUnion）索取你的信貸報告，作為評估風險的重要依據。
一個良好的信貸評級（例如A級或B級）代表你是低風險客戶，銀行自然更樂意提供最優惠的按揭利率、更高的現金回贈及其他優惠條款。相反，如果評級不佳（例如F級或以下），銀行可能會要求收取較高的按揭利率，甚至會降低貸款額或拒絕你的申請。所以在申請按揭前，最好先查閱自己的信貸報告，確保紀錄良好。
轉按的罰息期是如何計算的？
罰息期（Penalty Period）是銀行為保障利息收入而設立的條款，通常為貸款提取後的首2至3年。如果你在此期間內提早全數清還貸款或進行轉按，銀行便會收取罰款。
罰息的計算方式主要有兩種。第一種是按原貸款額的某個百分比計算，例如首年罰2%，次年罰1%。第二種是按尚欠本金的百分比計算。此外，銀行通常會要求你退還批核時所獲得的全部或部分現金回贈。詳細的罰息條款會清楚列明在你的貸款確認信（Offer Letter）中，轉按前必須仔細查閱。
按揭申請批核一般需要多長時間？
整個按揭申請流程，由遞交文件到成功提取貸款，一般需要3個星期至2個月不等。
這個時間會受多種因素影響。如果你的文件齊備，入息證明清晰，物業狀況簡單，批核速度會較快，大約2至3星期便可取得正式批核。但如果遇上申請旺季、文件不齊全、需要補交證明，或申請人是自僱人士等情況，銀行的審批時間便會相應延長。建議預留充裕時間，以免影響交易進度。
按揭轉介服務需要收費嗎？
對於申請人而言，專業的按揭轉介服務是完全免費的。按揭轉介公司的角色是作為你與銀行之間的中介，他們會根據你的財務狀況，比較不同銀行的按揭計劃，為你尋找最有利的方案。
轉介公司的收入來源是銀行的佣金。當你透過他們成功申請並提取貸款後，銀行會向他們支付服務費。這筆費用並不會轉嫁到你的按揭成本上。相反，因為轉介公司處理大量申請，他們往往能為客戶爭取到比自行申請更佳的利率或回贈優惠，助你節省時間和金錢。