計劃出售您持有的居屋單位，但對繁瑣程序及獨特規定感到無從入手？與私人樓宇買賣不同，出售未補地價的二手居屋，必須先向房屋委員會申請俗稱「出售證」的「可供出售證明書」，並只能售予綠表或「白居二」等合資格人士。本指南將為您全面拆解由申請出售證、放盤議價、簽署合約到最終成交的完整流程，更會深入剖析三大策略，教您如何利用「房委會擔保期」及「補價折扣率」等獨有優勢，提升單位叫價能力。本文涵蓋7大必讀章節，助您一文掌握所有賣樓關鍵，順利高價出售物業。
賣樓第一步：了解「可供出售證明書」(俗稱出售證)
計劃二手居屋出售的第一步，並非立即尋找地產代理放盤，而是先要向房屋委員會（房委會）申請一份非常重要的文件，叫做「可供出售證明書」，我們通常都稱之為「出售證」。這份文件可以說是整個二手居屋出售流程的入場券，是一切後續步驟的基礎。
為何必須申請「出售證」？其法律效力與重要性
為何這份文件如此重要？因為未補地價的居屋，其轉讓是受到政府資助房屋條例所規管的。這份二手居屋出售證，就是房委會發出的官方許可，證明你的單位的確可以在居屋第二市場上合法出售。沒有這份文件，你和買家就算簽訂了任何買賣合約，法律上也是無效的。簡單來說，它確立了你賣樓的資格，是保障買賣雙方權益的基礎。
我的單位需要申請嗎？居屋轉讓限制期詳解
那麼，是不是所有居屋業主都可以隨時申請出售證？這就要看單位的「轉讓限制期」。根據現行政策，居屋業主必須由單位「首次轉讓契據」的日期起計滿兩年後，才可以在第二市場出售單位而不需要補地價。這個「首次轉讓契據日期」，就是你當年從房委會或發展商手上購入單位時，所簽署的正式樓契上註明的日期。由於每個單位的起計日期都不同，所以最準確的方法，就是翻閱自己的樓契文件，確認已經過了兩年的限制期，便可以著手申請了。
「出售證」與買家的「提名信」有何關係？
「出售證」是賣方的文件，而買家也有一份對應的重要文件，稱為「提名信」。兩者的關係是環環相扣的。你成功申請到出售證後，就可以正式將單位放盤。當你和合資格的買家（綠表或白居二人士）談好價錢，並簽訂臨時買賣合約後，買家就需要拿著這份臨約和你的出售證副本，去向房委會申請「提名信」。房委會批出提名信後，就等於確認了這位買家的購買資格，並正式「提名」他購買你的單位。所以，出售證是啟動交易的第一步，而提名信就是完成交易的關鍵批核文件，兩者缺一不可。
二手居屋出售流程全拆解：由準備到成交
談到二手居屋出售，整個過程其實環環相扣，就像一個清晰的劇本。由最初向房委會申請文件，到最後順利交樓，每一步都有其重要性。以下我們會將整個流程拆解成四個主要階段，讓你一目了然，輕鬆掌握每個關鍵節點。
階段一：申請出售證
賣樓的第一關，就是取得官方的「入場券」，也就是正式的二手居屋出售證。
檢查轉讓限制期及備妥所需文件 (如樓契)
在遞交申請前，首要任務是確認你的單位是否已過轉讓限制期。這個關鍵日期記錄在「首次轉讓契據」上，所以必須先找出這份重要文件。同時，請準備好樓契正本及業主身份證明文件等，因為這些是申請的必備材料。
填寫並遞交「可供出售證明書」申請書 (HD106C)
文件備妥後，便可以填寫名為「可供出售證明書」的申請書（表格編號HD106C）。這份俗稱「二手居屋出售證」的文件，是你在第二市場放售單位的法律許可。填妥後，連同所需文件副本一併遞交至房委會指定的辦事處，例如樂富的客戶服務中心。
繳交申請行政費
遞交申請時，需要一併繳付申請的行政費用。房委會一般接受劃線支票，抬頭寫明「香港房屋委員會」。費用金額會按年調整，你可以在房委會網站查閱最新的收費標準。
階段二：放盤與議價
成功取得出售證後，你的單位正式可以進入市場銷售階段。
如何參考市場為未補地價單位進行估價
為未補地價居屋定價，不能單純參考私人樓宇的呎價。最可靠的參考數據，來源於房委會網站公布的居屋第二市場成交紀錄，以及土地註冊處的資料。你也可以瀏覽各大物業資訊網站，了解同屋苑或鄰近屋苑近期放盤的叫價，但緊記這些只是叫價，並非最終成交價。
委託地產代理 vs. 業主自讓盤的利弊分析
委託地產代理的好處是他們擁有龐大的客戶網絡，能較快接觸到合資格買家，並且會代為處理睇樓、洽談及文件往來等繁瑣事務，為你節省大量時間。當然，成交後需要支付佣金。而選擇「業主自讓」，最大的誘因是省卻佣金支出，並且能與買家直接溝通。不過，由尋找買家、安排睇樓到處理法律文件，都需要親力親為，對業主的時間和精力要求較高。
與合資格買家 (綠表/白居二) 進行洽談
當有潛在買家表示興趣時，首要步驟是確認他們持有有效的「購買資格證明書」，證明其綠表或「白居二」資格。洽談過程與一般物業買賣相似，主要圍繞樓價、成交日期、以及單位內包含的傢俬電器等細節。
階段三：簽署合約
議價成功，就進入了鎖定交易的法律程序。
簽訂臨時買賣合約及收取細訂
買賣雙方達成共識後，會簽訂臨時買賣合約。這份合約會列明成交價、成交日期等關鍵條款。簽署時，你會收取買家支付的細訂，金額通常是樓價的3%至5%。
委託律師處理正式買賣合約及收取大訂
簽署臨約後，你需要委託律師代表你處理後續的法律文件。律師會草擬正式買賣合約，並在指定日期（通常是簽署臨約後14天內）安排簽署。屆時，你會收取樓價餘下的訂金，即大訂，合計訂金一般為樓價的10%。
階段四：完成交易
來到最後直路，這階段主要由律師和買家主導，你需要做的就是耐心配合。
等待買家向房委會申請「提名信」
簽署正約後，買方的律師會協助買家向房委會申請「提名信」。這份文件是房委會正式批准該買家購買你的單位，是完成交易的必須文件。整個申請過程需時約數星期。
於成交日簽署轉讓契及收取樓價尾數
在約定的成交日，你需要在律師樓簽署正式的樓宇轉讓契（俗稱「樓契」）。同時，你的律師會確認已收到買方支付的樓價尾數。款項會先存入律師樓的戶口，再由律師轉交給你。
順利交樓
完成所有法律及款項程序後，最後一步就是在單位內將鑰匙交予新業主。記得確保單位狀況符合合約訂明的「交吉」標準（即清空單位），整個二手居屋出售流程便大功告成。
提升二手居屋叫價能力三大策略
成功申請二手居屋出售證只是第一步，想在二手居屋出售過程中爭取到最理想的價格，就需要花點心思，主動出擊。與其被動地等待買家出價，不如掌握以下三大策略，將單位的潛在價值完全展現出來，自然能提升叫價的說服力。
策略一：突顯「房委會擔保期」剩餘年期優勢
甚麼是30年擔保期？(由首次轉讓契據起計)
房委會為所有新居屋單位提供一個由「首次轉讓契據」日期起計的30年結構安全保證。你可以將它理解為一個官方為樓宇結構提供的「保用期」。這個擔保期的起點，是你或者前一手業主，從房委會手上買入單位並簽署樓契的那一天開始計算。
為何剩餘擔保期長，對買家按揭申請是極大誘因？
這30年擔保期對銀行而言，是一個重要的信心指標。只要單位仍在擔保期內，銀行普遍願意為買家提供最高九成按揭，而且還款期最長可達25年。如果你的單位樓齡較新，剩餘的擔保期還很長，這就是一個極具吸引力的賣點。因為這代表買家能以較低的首期入場，而且每月供款壓力也較輕，自然更願意考慮你的單位，叫價的底氣也更足。
策略二：善用「補價折扣率」資訊
如何在樓契中找出單位的補價折扣率
每一份居屋的樓契（即轉讓契據）中，都會清楚列明單位在首次出售時的「十足市值」和業主當初的「買入價」。將這兩個數字找出來，透過簡單計算（(十足市值 – 買入價) / 十足市值），就能得出單位最初的折扣率。這個比率就是日後在公開市場出售時，計算補地價金額的基礎。
向買家闡明未來補地價的參考金額，突顯現時樓價吸引力
掌握了折扣率後，你可以主動向有興趣的買家說明。你可以參考附近已補地價單位的市價，然後用折扣率估算一個未來需要補價的參考金額。這樣做能讓買家清晰地看到，現時在第二市場所付的樓價，與將來在自由市場的潛在價值之間，存在一個吸引的差距。這種透明的做法，不但能增加買家的信心，更能突顯你單位目前的價格優勢。
策略三：做好放盤前的準備
簡單裝修或家居佈置以提升觀感
第一印象非常重要。放盤前不一定要進行大規模的昂貴裝修，但一些簡單的準備功夫卻能帶來意想不到的效果。例如將全屋牆壁重新髹上一層簡潔的油漆、維修好有問題的水龍頭或門柄、徹底清潔家居，以及將雜物收拾整齊。一個光猛整潔的單位，總能讓買家感覺更舒適，也更願意相信單位的價值。
整理單位資料，突顯交通、校網及社區配套賣點
除了單位本身，周邊的配套也是價值的一部分。在買家睇樓前，你可以準備一份簡單的資料，清晰列出單位的賣點。例如，步行到最近港鐵站或巴士站的時間、單位所屬的中小學校網、附近有哪些街市、超市、公園或商場等。將這些生活便利的優點具體化，能讓買家更立體地了解居住在此處的好處，從而更認同你的叫價。
鎖定目標：誰是您的潛在買家？
要順利完成二手居屋出售，首先要清晰了解您的單位可以賣給哪些人。在毋須補地價的居屋第二市場，買家的身份並非沒有限制，而是由房屋委員會嚴格規定的兩大類別組成。清楚掌握這兩類買家的特質與需求，有助您制定更有效的銷售策略。
綠表資格人士
綠表資格人士是居屋第二市場最傳統的核心購買群體。他們本身已是公共房屋資源的受惠者，購買二手居屋是他們置業階梯向上流動的一個重要途徑。
公屋租戶及合資格住戶
這類買家主要是指現正租住公共房屋（公屋）的租戶，以及已通過審查、符合入住公屋資格的輪候冊家庭。政策的原意是鼓勵有能力的公屋住戶自置居所，他們在購入二手居屋後，需要交還現居的公屋單位。這個機制可以加快公屋單位的流轉，讓資源重新編配給更有需要的家庭。
持有「綠表資格證明書」人士
除了公屋租戶，亦有部分人士可以透過申請「綠表資格證明書」，獲得購買二手居屋的資格。例如，符合特定條件的房委會轄下中轉房屋的認可居民，或受市區重建局項目影響的住戶等。他們與公屋租戶一樣，持有有效的資格證明文件進入市場。
白表居屋第二市場計劃 (白居二) 買家
近年來，市場上出現了一股強大的新購買力，他們就是「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）的中籤者。這個計劃的恆常化，為二手居屋市場注入了更多元的客源。
每年中籤者的購買力與市場影響
房委會每年會透過攪珠抽籤，批出指定數量的白居二配額。每一位中籤者都代表一個有確實置業需求的家庭，他們需要在「購買資格證明書」發出的一年有效期內入市。這意味著每年市場都會湧現一批目標明確、購買意欲強烈的買家，成為推動二手居屋成交的重要力量。
了解白居二買家的入息及資產限制
白居二申請人必須符合房委會訂立的入息及資產上限，這些限制會每年根據市況作出調整。對賣家而言，這是一個正面的訊息。因為所有白居二買家都已經通過了政府的資格預審，證明他們具備一定的經濟能力去負擔樓價及完成交易，是背景可靠的潛在買家。
賣樓開支及稅務一覽
計劃二手居屋出售時，預先掌握所有相關開支與稅務項目，是制定財務預算和釐定理想賣出價的關鍵一步。整個流程中，賣方需要承擔的費用其實相當清晰，可以分為幾個主要部分。
賣方需承擔的費用
我們首先看看幾項賣方在交易過程中直接涉及的費用。
房委會「可供出售證明書」行政費
要正式啟動交易，業主必須先向房屋委員會申請「可供出售證明書」，這亦是大家常說的二手居屋出售證。在遞交申請時，需要繳付一筆行政費用，現時為港幣880元，這筆費用在任何情況下都不會發還。
律師費
與處理任何物業買賣一樣，你需要委託律師代表處理整個交易的法律文件，例如草擬和審閱正式買賣合約、查核業權，以及在成交日處理樓契轉名等手續。律師費沒有劃一標準，收費會因應律師樓、服務範圍及交易的複雜程度而有所不同，一般介乎數千至萬多元。建議可以事先向幾家律師樓索取報價作參考。
地產代理佣金 (如適用)
如果你選擇委託地產代理協助放盤、物色合資格買家及處理議價等事宜，便需要在成功出售單位後支付佣金。市場上普遍的做法是買賣雙方各付樓價的1%作為佣金，但這個比例並非固定不變，你可以在委託代理前與對方先行商議。當然，如果選擇以「自讓盤」形式自行放售，就可以省卻這筆開支。
稅務責任
談到賣樓，不少人會聯想到印花稅。我們來清晰釐定一下賣方在稅務上的責任。
釐清從價印花稅 (AVD) 的支付責任
從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty, AVD) 是物業交易中最大的一筆稅項。根據法律規定及市場慣例，這筆費用是由買方全數支付的，賣方在這方面並沒有任何稅務責任。
二手居屋是否受額外印花稅 (SSD) 約束？
額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD) 是稅務局為遏抑短期物業炒賣而設的稅項，主要針對在購入物業後指定年期內轉售的交易。不過，由於未補地價的二手居屋本身已受到房委會的轉讓限制期規管，例如由首次轉讓契據日期起計滿指定年期後才可在第二市場出售，業主並不能在購入後隨意於短時間內轉售。基於房委會這個前置的規定，在居屋第二市場出售的單位，一般情況下並不受額外印花稅 (SSD) 所約束。
全港可於第二市場出售的居屋屋苑參考
在計劃二手居屋出售的過程中，了解自己的單位是否合資格在第二市場轉售，是至關重要的第一步。以下將會說明如何查找最準確的官方資訊，並提供一個各區熱門屋苑的概覽，助你對市場建立基本概念。
如何查閱官方最新屋苑名單
要獲取最準確、最及時的屋苑名單，有兩個核心原則必須掌握。這關乎到你是否能順利申請二手居屋出售證，繼而展開後續的賣樓流程。
房委會官方網站是唯一權威來源
首先，香港房屋委員會（房委會）的官方網站，是查閱可在第二市場出售的資助房屋名單的唯一權威渠道。由於每年都有屋苑的轉讓限制期屆滿，這份名單會隨之更新。坊間地產網站或討論區提供的清單，未必能反映最新情況。因此，直接參考房委會公佈的資料，是確保資訊準確無誤的最佳方法。
最終資格以個別單位的「首次轉讓契據」為準
此外，一個非常關鍵的細節是，屋苑是否符合資格，並非單純看其首次入伙日期，而是必須以「個別單位」的「首次轉讓契據」（First Assignment）日期為準。簡單來說，即使是同一座大廈，不同單位的首次出售日期也可能存在差異。這個契據上的日期，才是計算轉讓限制期的正式起點，直接影響你何時可以申請出售許可。
熱門居屋屋苑分區概覽
雖然一切應以官方資料為準，但為了方便你快速建立市場印象，我們整理了港九新界各區一些較為人熟悉、交投較活躍的居屋屋苑。這份名單僅供參考之用，讓你對各區的選擇有一個初步了解。
港島區主要屋苑
港島區的居屋供應相對較少，但當中亦不乏一些位置優越、配套成熟的選擇。例如鄰近港鐵太古站的康山花園、筲箕灣的愛蝶灣，以及柴灣的漁翠苑等，都是市場上備受關注的屋苑。
九龍區主要屋苑
九龍區的居屋選擇眾多，遍佈不同地區。鑽石山的龍蟠苑、新蒲崗的采頤花園、旺角的富榮花園，以及近年落成的長沙灣凱樂苑等，均是交通便利、社區發展成熟的熱門屋苑，深受綠表及白居二買家歡迎。
新界及離島區主要屋苑
新界及離島是居屋供應量最多的地區，涵蓋了多個主要新市鎮。例如沙田的愉翠苑、馬鞍山的錦豐苑、將軍澳的寶盈花園、天水圍的天盛苑，以至東涌的裕雅苑等，這些屋苑規模較大，戶型選擇亦較多樣化，能滿足不同家庭的需求。
二手居屋出售常見問題 (FAQ)
在準備二手居屋出售的過程中，業主們總會遇到各式各樣的疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望用最直接清晰的方式，為你逐一解答。
申請出售證後，可以將單位出租嗎？
這個問題的答案非常明確：不可以。即使你已經成功申請了二手居屋出售證，在單位未成功出售並且未補地價之前，絕對不能將單位出租。根據房屋條例，居屋單位的用途是自住。將未補地價的單位出租屬於違法行為，一旦被房屋署發現，業主除了可能面臨罰款，其出售資格亦有機會被撤銷。所以，在等待合適買家的期間，單位必須保持空置或由業主自住。
如果找不到樓契正本應如何處理？
樓契是物業交易中最重要的文件之一，遺失了的確會造成一些麻煩。如果真的找不到樓契正本，業主或其委託的律師，需要到土地註冊處辦理俗稱「補契」的程序。這個程序通常需要業主進行宣誓，確認樓契正本已遺失，並非因為按揭等原因押在其他地方。然後，律師會協助向土地註冊處申請一份樓契的核證副本。這份核證副本在法律上具備與正本同等的效力，可以用於物業交易。不過，整個過程需要額外的時間和律師費用，所以建議在決定賣樓前，先確保已妥善保管好樓契正本。
補地價在公開市場出售，與在第二市場出售有何分別？
這兩者是二手居屋出售的兩個完全不同的途徑，主要分別在於目標買家、售價和業主需要辦理的手續。
第二市場出售，是指將單位賣給持有「綠表」或「白居二」資格的買家。整個交易過程毋須補地價，業主是以折扣價出售單位，買家亦是以折扣價購入。這種方式的好處是手續相對簡單，而且目標買家群明確。
公開市場出售，則需要業主先向房屋署申請評估補價金額，並繳付全數補價。完成補地價手續後，該居屋單位就等同於私人樓宇，可以自由賣給任何人士，不受買家資格限制，售價亦是按市場的十足市值而定。簡單來說，補地價後，你的物業價值會更高，但前期需要付出一筆資金。
聯名物業在申請出售證時有何特別要求？
如果你的居屋單位是由多於一位業主共同持有，即聯名物業，那麼在申請二手居屋出售證時，必須得到所有聯名業主的同意。在遞交「可供出售證明書」申請書時，文件上需要所有業主親自簽署作實。假如有任何一位業主身處外地或因其他原因未能親身簽署，便需要預先辦理有效的授權書，委託代表處理相關事宜。總而言之，賣樓是重大決定，所有業主必須達成共識，才能順利啟動出售程序。
出售證設有有效期嗎？過期後需要重新申請嗎？
是的，二手居屋出售證設有有效期。由房屋署發出的「可供出售證明書」，有效期為簽發日期起計的12個月。業主必須在這一年內，與買方簽訂臨時買賣合約。如果超過了12個月仍未成功出售單位，該出售證便會自動失效。到時候，如果你還想繼續出售單位，就需要重新向房屋署遞交申請，並再次繳付相關的行政費用。因此，取得出售證後，最好還是把握時間，積極為單位尋找合適的買家。