手持居屋，無論是想套現周轉，還是計劃換樓升級，第一步總離不開「賣樓」這個決定。然而，與一般私樓買賣不同，賣居屋的最大關卡在於「補地價」問題。究竟應該選擇在「居屋第二市場」向綠表及白居二買家出售，還是先補妥地價，再於「公開市場」自由轉讓？這兩種途徑的程序、目標買家、樓價潛力以至牽涉的開支都截然不同，往往令業主感到困惑。本文將為你由零開始，詳細拆解賣居屋的兩大途徑，從評估單位轉讓資格、計算補價金額，到兩邊市場的完整賣樓流程、開支預算及注意事項，助你作出最精明的決定。
賣居屋第一步：評估單位轉讓資格與限制
決定要賣居屋，整個賣居屋程序的第一步，並非立即找地產代理放盤，而是先要清晰了解自己單位的「身份」。所有轉讓資格與限制，都繫於一份關鍵文件——首次轉讓契據（俗稱樓契）上列明的「首次出售日期」。這個日期決定了您的單位需要遵守哪一個時期的政策，直接影響到整個賣居屋流程可以在哪個市場進行，以及何時可以進行。
按首次出售日期劃分的轉讓限制
香港房屋委員會（房委會）的政策隨時間不斷演變，對轉售的限制也愈來愈嚴格。因此，準確找出您單位所屬的政策年份，是整個計劃的基礎。
1982年至2006年首次推售的單位
如果您的單位是在這個時期首次購入，那麼恭喜您，限制是最寬鬆的。單位的五年轉讓限制期早已屆滿，您可以自由選擇兩個途徑：一是在居屋第二市場，將單位賣給持有有效資格的綠表或「白居二」人士，這個方法是賣居屋未補地價；二是向房委會申請補地價，之後便可在公開市場自由出售，買家沒有任何身份限制。
2007年至2017年首次推售的單位
這個時期的單位，房委會已不設回購。由首次轉讓契據日期起計兩年後，您便可以在居屋第二市場，自行定價出售單位予合資格人士。如果您希望在公開市場出售，則隨時都可以申請補地價。值得留意的是，若單位仍在五年限制期內，程序上需要先向房委會申請回購，待房委會正式拒絕後，才可進行補地價及簽訂買賣合約。
2018年首次推售的單位
這批單位的限制變得比較複雜，分為三個階段：
* 首兩年內：業主不能自行定價出售。必須向房委會申請，由房委會根據機制提名買家，以「原來買價」購買您的單位。
* 第三至第五年內：您有兩個選擇。可以繼續按上述方式，由房委會提名買家並評定售價；另一個選擇是在居屋第二市場自行尋找合資格買家，並自由議價。
* 五年後：房委會不再接受提名申請。您可以選擇繼續在第二市場出售，或者申請補地價後在公開市場自由出售。
2019年至2021年首次推售的單位
房委會取消了提名機制，轉售限制進一步收緊：
* 首兩年內：只可以在居屋第二市場出售，而且售價不得高於「原來買價」。
* 第三至第十年內：可以繼續在第二市場按自行議定的價格出售。
* 十年後：才能申請補地價，繼而在公開市場出售。
2022年及之後首次推售的單位
這是目前最嚴格的轉讓限制：
* 首五年內：只可以在居屋第二市場，以不高於「原來買價」的價格出售。
* 第六至第十五年內：可以在第二市場按自行議定的價格出售。
* 十五年後：業主才可以選擇賣居屋補地價，將單位投放在公開自由市場。
如何自行初步評估？計算補地價及實收金額
了解單位的轉售資格後，下一步就是財務評估。即使您打算在第二市場出售，預先估算補地價金額，也能幫助您更準確地為單位定價，了解其市場潛力。
影響補地價的兩大因素：十足市值與當初折扣率
補地價的計算公式，主要由兩個核心因素組成：
1. 補價時的十足市值：這並非您打算出售的價格，而是由房委會委派的測量師，在您正式申請補價時對單位評估的當時市值。
2. 當初購入的折扣率：這個比率是固定的，記錄在您當初購入單位時的樓契上，反映了政府當時給予您的買樓折扣。
計算公式為：補價金額 = 補價時的單位十足市值 × (購入時的十足市值 – 原來買價) / 購入時的十足市值。簡單來說，就是 「補價時市值」乘以「當初折扣率」。
網上工具：一鍵估算補價及實收潛力
要自行初步估算，您可以先利用各大銀行的網上物業估價工具。輸入單位資料後，系統提供的估價可以作為「補價時的十足市值」的參考。雖然這並非房委會的最終估價，但足以讓您對可能需要繳付的補價金額有一個初步概念，從而計算出賣樓後的實收潛力，為整個計劃制定更周全的預算。
賣居屋兩大途徑比較：未補地價（第二市場） vs 補地價（公開市場）
決定要賣居屋，首先要面對一個關鍵抉擇，就是選擇在哪個市場出售。這個決定會直接影響你的目標買家、潛在售價以及整個賣居屋流程。基本上，你有兩個主要途徑可以選擇：一個是未補地價在第二市場出售，另一個是補地價後在公開市場自由買賣。
途徑一：未補地價於「居者有其屋計劃第二市場」出售
目標買家：綠表及「白居二」資格人士
這個市場，又稱為「居二市場」，是政府特設的平台。你的單位只能賣給持有有效「購買資格證明書」的人士，主要就是綠表持有人和「白居二」計劃的成功申請者。
優點：無需籌集大額補價資金，程序相對簡單
這個方法最大的好處，就是你完全不需要為籌集一大筆補價資金而煩惱。因為省卻了向政府申請評估和繳付補價的步驟，整個賣居屋程序也相對簡單直接。
缺點：潛在買家較少，或影響單位最終售價
不過，正因為買家需要符合特定資格，潛在的買家數量就大大減少。市場競爭較小，這有機會影響到你單位最終能夠賣出的價格。
途徑二：補地價後於「公開市場」自由出售
目標買家：香港任何人士（包括公司）
一旦你向政府繳付了補價，你的居屋就會解除轉讓限制，性質上就和一般私樓沒有分別。所以，你的目標買家可以是香港任何人士，甚至包括公司機構。
優點：潛在買家基礎最廣，樓價潛力最大
這個途徑的優點非常明顯。因為全香港的買家都是你的潛在客戶，買家基礎最廣闊，自然能將單位的樓價潛力發揮到最大，有機會以更高的價錢賣出。
缺點：須先支付龐大補價金額，程序較繁複
這個選擇的最大挑戰，是你必須在完成交易前，先自行支付一筆相當龐大的補價金額。另外，整個賣居屋補地價的程序亦較為繁複，需要經過向房委會申請估價、繳款等多個步驟。
【未補地價實戰】第二市場賣樓完整流程
決定要賣居屋，並且選擇在第二市場出售，整個賣居屋程序其實相當清晰。這條「賣居屋 未補地價」的路線，主要是將單位轉售給持有綠表或「白居二」資格的買家。以下為你拆解整個賣居屋流程，由申請第一份文件開始，直至順利完成交易。
第一步：申請「可供出售證明書」（准賣證）
這份「可供出售證明書」（俗稱准賣證）是您在第二市場放盤的入場券，代表房署確認您的單位符合資格出售，是整個流程的起點。
確認業權所屬（房委會或房協）
在提交申請前，首要任務是釐清您的單位是由房屋委員會（房委會）還是房屋協會（房協）發展的。兩者的申請表格、遞交地點和程序均有不同。最直接的方法是查閱您手上的樓契，上面會清楚列明發展機構。
申請所需文件、費用及遞交方式
確認業權所屬後，便可以準備文件。一般而言，您需要填妥指定的申請書，附上樓契副本，並繳付申請費用。房委會的單位需將文件交到所屬的屋邨辦事處或租約事務管理處；房協的單位則需交往其指定的辦事處。費用方面會按年調整，建議遞交前先向相關機構查詢最新金額。
審批時間及證明書有效期
遞交申請後，房委會或房協一般需要約兩至三個星期處理審批。成功批核後，您便會收到「可供出售證明書」。這份證明書對賣家而言是沒有設定有效期的，代表您可以在任何時候決定放盤。
第二步：定價放盤，尋找合資格買家
取得准賣證後，您便可以正式為單位定價並推出市場。建議參考近期同屋苑或同區的成交價，也可請銀行為單位作初步估價，讓定價更貼近市場水平。
放盤途徑：地產代理與網上平台
您可以委託熟悉居屋買賣的地產代理放盤，他們擁有合資格買家的客源網絡，也能協助處理繁複的行政程序。另一個選擇是透過網上物業平台自行放盤，自主性較高，但需要您親自處理所有查詢和洽談。
如何查核買家的「購買資格證明書」
在第二市場，所有準買家都必須持有有效的「購買資格證明書」（俗稱准買證）。在達成任何價格共識或簽署文件前，您或您的代理人必須要求對方出示此證明書的正本或副本，並核對其有效期。買家的准買證有效期為12個月，確保交易能在有效期內完成至關重要。
第三步：簽署臨時買賣合約及申請「提名信」
當您與買家就價錢、成交日期等條款達成共識後，便可以進入簽約階段。
聘請律師處理臨約的重要性
與私樓買賣不同，居屋交易的程序更為複雜，強烈建議在簽署臨時買賣合約前便委聘律師。您的律師會協助審查買家的資格證明文件，草擬符合房署規定的合約條款，確保您的權益得到全面保障。
買賣雙方申請提名信所需文件與時間
簽署臨約後，下一步便是向房委會或房協申請「提名信」。這份文件是官方批核該名買家承接您單位的正式許可。買賣雙方的律師會合力準備所需文件，包括您的准賣證、買家的准買證、雙方法定聲明以及臨時買賣合約副本等。申請提名信一般需要約一至兩個星期。
第四步：簽署正式買賣合約至完成交易
收到提名信，代表交易已獲官方「開綠燈」，可以繼續餘下的法律程序。
臨約與正約的建議相隔時間
考慮到申請提名信所需的時間，建議在臨時買賣合約與正式買賣合約之間，預留約14個工作天的時間。這樣可以確保有充裕時間等待提名信發出，避免因文件延誤而造成任何一方違約。
支付大訂及後續樓契轉讓程序
收到提名信後，雙方便可簽署正式買賣合約，此時買家需要支付俗稱「大訂」的加付訂金。之後，雙方律師會處理樓契轉讓、申請按揭等事宜。在約定的成交日，買家支付樓價尾數，您便可交付單位鎖匙，整個賣居屋流程便大功告成。
【補地價實戰】公開市場賣樓流程與策略
決定為心愛的居屋補地價，在公開市場出售，就好像為它進行一次升級。這個賣居屋的決定，可以讓你的單位接觸到全香港的潛在買家，不再局限於綠表或白居二人士，樓價的潛力自然也更高。不過，整個賣居屋補地價的程序確實比第二市場所需的步驟多，所以，掌握一些實用策略與清晰的賣居屋流程就非常重要了。
補地價賣樓的3大精明策略
在正式啟動補地價程序前，有幾個聰明的預備步驟，可以幫你節省金錢同時間，讓整個過程更順暢。
策略一：申請評估前，先向銀行免費初步估價
在你向房委會或房協遞交補價評估申請之前，可以先找幾間相熟的銀行，為你的單位做一個免費的初步估價。這樣做有兩個好處。第一，你可以對單位當時的市值有個概念，心裡有數，預算需要準備多少補地價資金。第二，萬一之後政府的評估價比銀行估價高出很多，你手上的銀行估價紀錄就可以成為一個有力的參考，方便你考慮是否要提出反對。
策略二：進行評估前，避免不必要的豪華裝修
很多人以為，在賣樓前把單位裝修得美輪美奐，一定能賣得更高價錢。這個想法在賣私樓時可能適用，但對於申請補地價的居屋來說，就要小心處理。因為補價金額是根據測量師上門評估時的單位市值來計算的。一個簇新、豪華的裝修，無疑會推高單位的估值，結果就是你需要繳付的補價金額也會相應增加。所以，在測量師上門前，只需將單位保持乾淨整潔便可，避免投入不必要的裝修成本。
策略三：善用較長成交期，以買家訂金支付部分補價
補地價的金額動輒過百萬，不是每個業主都有一筆龐大的現金隨時備用。一個常見的財務技巧，就是利用買家的資金來支付。你可以在找到買家、簽訂臨時買賣合約後，才正式啟動補地價程序。為了預留足夠時間，建議在合約中訂立一個較長的成交期，例如三個月。這樣，你就可以利用買家支付的訂金（一般為樓價的10%），去支付部分甚至全部的補地價款項，大大減輕你的即時現金壓力。
補地價流程第一步：向房委會/房協申請評估補價
當你準備好後，就可以正式開始官方的補地價申請流程。
補地價官方計算公式剖析
首先，我們要理解補價是如何計算的。官方的計算方式如下：
補價金額 = 補價時的單位十足市值 × ((購入單位時的十足市值 – 購入單位時的樓價) / 購入單位時的十足市值)
簡單來說，就是用你單位「現時的市值」，乘以你「當初買入時所享有的折扣率」。這個折扣率，可以在你最初與房委會簽訂的買賣合約（即樓契）中找到。
遞交申請書、繳付評估費用及預約測量師視察
你需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本和指定的評估費用（通常以銀行本票支付），親身或郵寄到指定的房委會辦事處。房委會收到申請後，會委派專業的測量師聯絡你，預約時間上門視察單位，以評估單位的當時狀況和市值。
接收「評估補價通知書」及兩個月繳款期限
測量師視察後大約一個月，你就會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位估值，以及最終需要繳付的補價金額。你要特別留意，由通知書發出日期起計，你有兩個月的時間去繳付這筆款項。
補地價流程第二步：繳付補價及解除轉讓限制
收到通知書，就進入到籌錢付款的階段。
籌集補價資金的常見方法
除了個人儲蓄，最常見的方法就是我們在策略三提到的，利用賣樓的訂金和尾數來支付。請注意，銀行是不會為「補地價」這個項目單獨提供按揭貸款的。你必須用現金、本票或律師樓支票去繳付款項。
領取「解除轉讓限制證明書」並辦理土地註冊處登記
當你繳清補價金額後，房委會或房協就會發給你一份非常重要的文件——「解除轉讓限制證明書」。這份文件代表你的單位已經正式「鬆綁」。之後，你需要委託律師將這份證明書送到土地註冊處進行登記，完成登記後，你的居屋在法律上就與一般私樓無異了。
補地價流程第三步：正式放盤與完成交易
完成了最複雜的補地價程序，之後的步驟就相對簡單直接。
與一般私樓無異的買賣程序
當你的單位解除了轉讓限制後，整個賣樓過程就和賣私樓完全一樣。你可以委託任何地產代理放盤，買家亦可以是任何香港市民或公司，不再有身份限制。
簽署正式買賣合約及完成交易
找到合適的買家後，你會先簽署臨時買賣合約，收取細訂。然後在指定時間內，由雙方律師處理文件，再簽署正式買賣合約及收取大訂。最後在成交日，買方律師會將樓價尾數轉交給你方律師，你就在律師樓簽署樓契，交出鎖匙，正式完成整個賣居屋的交易。
賣居屋開支、律師角色及合約須知
計劃賣居屋，預算開支是重要一環。整個賣居屋流程牽涉多項費用，清晰了解這些成本，有助你更妥善地規劃財務。同時，律師在過程中扮演不可或缺的角色，而合約條款更是保障雙方權益的關鍵。
賣居屋涉及的主要成本總覽
賣居屋的開支可以分為幾個主要部分，視乎你選擇的出售途徑（未補地價或補地價）而有所不同。
地產代理佣金（樓價1%）
假如你委託地產代理協助放盤及尋找買家，一般需要支付樓價1%作為佣金。這個收費是市場慣例，買賣雙方通常都需要各自支付。
律師費及雜費
處理樓宇買賣的法律文件，必須聘請律師。律師費包括草擬及審核買賣合約、處理樓契轉讓等服務。雜費則涵蓋查冊、註冊文件等行政開支。
補地價金額（如適用於公開市場出售）
若你選擇在公開市場出售單位，最大筆的開支便是補地價金額。這筆費用需要支付給房屋委員會或房屋協會，用以解除單位的轉讓限制。
申請各類政府文件費用
在賣居屋程序中，你需要申請一些特定文件。例如在第二市場出售，便要申請「可供出售證明書」（准賣證）。若要進行賣居屋補地價，則需繳付評估補價的申請費用。
律師在賣居屋程序中的關鍵角色
律師在物業交易中確保過程合法合規，而在賣居屋的交易中，他們的角色尤其重要。
主要職責：查閱樓契、草擬合約、處理政府部門信函
律師的基本職責包括查閱樓契，確保業權清晰。他們會為你草擬或審閱臨時及正式買賣合約，保障你的法律權益。此外，他們還會代表你處理與房屋署、土地註冊處等政府部門之間的所有法律文件往來。
為何賣居屋比賣私樓更需要及早委聘律師
賣居屋未補地價的流程，比私樓買賣多了一些獨有步驟，例如買賣雙方需要向房屋署申請「提名信」。這些程序涉及特定的表格與時限，所以及早委聘熟悉居屋買賣的律師，可以確保所有文件準確無誤地提交，避免因程序出錯而導致交易延誤。
買賣合約的關鍵條款
買賣合約是整個交易的法律基礎，當中的每一個條款都非常重要。
訂金結構：細訂（臨時訂金）與大訂（加付訂金）
香港的物業買賣普遍採用兩段階段式訂金。簽署臨時買賣合約時，買家會支付樓價約3-5%的「細訂」。之後在指定時間內簽署正式買賣合約時，再加付訂金，令總訂金達到樓價的10%，這筆款項稱為「大訂」。
合約中關於補地價責任與成交日期的條文
如果你是經補地價後在公開市場出售，合約中必須清晰列明，補地價的責任由賣方承擔。更重要的是，成交日期需要預留足夠時間（建議至少三個月）讓你完成整個補地價申請、評估及繳款程序。一個切實可行的成交期，是確保交易順利完成的關鍵。
賣居屋常見問題 (FAQ)
計劃賣居屋，過程中總會遇到各種疑問。我們整理了幾個業主最關心的問題，希望能夠幫助你更順利地完成整個賣居屋程序。
整個賣居屋流程（由放盤到收款）大概需時多久？
這取決於你選擇的出售途徑。
如果是在第二市場進行「賣居屋未補地價」的交易，由申請「可供出售證明書」、放盤、找到合資格買家，到雙方律師申請「提名信」及完成交易，整個流程一般需時約3至4個月。
如果是先「賣居屋補地價」再於公開市場出售，單是向房委會申請評估補價的程序，就需要約2個月時間。之後的買賣流程與一般私樓相若，成交期通常為2至3個月。因此，總時間可能需要4至6個月或更長。
補地價資金不足，有甚麼財務解決方案？
這是一個十分普遍的情況，而市場上亦有成熟的解決方案。銀行一般不會為支付補地價金額提供按揭。最常見的做法，是業主先在公開市場尋找買家，然後簽訂臨時買賣合約。
你可以在合約中訂立一個較長的成交期，例如3個月。這樣就有充足時間向房委會申請評估及繳付補價。在成交當日，買方支付的樓價尾數，會經由律師樓直接支付給房委會以完成補地價，餘額才交到你的手上。這種方式讓你利用買家的資金來完成補地價程序。
完成補地價後，是否必須立即出售？可否轉為出租？
完成補地價，並到土地註冊處登記「解除轉讓限制證明書」後，你的居屋單位在法律上已等同於一個私人住宅單位。
你擁有該物業的完整業權，可以自由決定如何處置。你可以選擇繼續自住，也可以隨時在公開市場上放售，當然也可以將單位出租，賺取租金回報。補地價後，你便不再受到任何轉讓限制的約束。
首次出售日期在1997年以前的居屋，是否完全無需補地價？
這是一個常見的誤解。事實上，只有極少數在最早期的「居者有其屋計劃」第一期至第三期甲出售的單位，因其政府地契不包含轉讓限制條款，才可以在自由市場出售而無需補地價。
絕大部分在八、九十年代出售的居屋，其轉讓契據中均列明轉售限制，與現時的居屋一樣，在公開市場出售前必須先補足地價。最穩妥的做法是查閱自己單位的樓契，以確定是否受轉讓條款限制。
如果違反轉讓限制條款私下交易會有何法律後果？
私下將未補地價的居屋單位出售或出租，會引致非常嚴重的法律後果。
根據香港《房屋條例》（第283章），任何違反轉讓限制的買賣協議或租約均屬無效，在法律上沒有任何約束力。更重要的是，進行非法轉讓屬於刑事罪行，賣方、買方以及任何協助交易的人士，一經定罪，最高可被判處罰款及監禁。因此，所有交易都必須經由合法途徑進行。