「租者置其屋計劃」為不少公屋住戶提供了一個「租轉買」的置業階梯，但面對繁複的申請資格、資金預算及買賣流程，往往令人感到卻步。究竟自己是否符合申請資格？由意向金、印花稅到每月供款，實際要準備多少錢？整個申請過程需時多久，又涉及哪些步驟？
本文為你整合【2025買公屋程序懶人包】，旨在化繁為簡，一文詳解由零開始的完整買公屋攻略。我們將由最基本的申請資格審核、財務開支預算講起，再逐步拆解申請四部曲，並涵蓋買入後的轉售限制、按揭須知及常見問題，助你清晰掌握每個細節，輕鬆踏出置業第一步。
第一步：我合資格買公屋嗎？申請資格與限制全解析
要啟動整個買公屋程序，第一步也是最重要的一步，就是清晰了解自己的申請資格。這並非一個簡單的是或否問題，而是根據您的身份和現時居住情況而定。基本上，香港有兩類人士可以申請購買公屋單位，了解您屬於哪一類，是整個買公屋流程的基礎。
兩大類合資格申請人士
讓我們來看看您屬於哪一類，以及各自的基本要求。
第一類：現居於「租者置其屋計劃」屋邨的租戶
如果您目前正租住房屋委員會（房委會）轄下全港39個「租者置其屋計劃」（簡稱租置計劃）內的單位，您就是最直接的合資格人士。您可以申請購買自己現正租住的單位。這個方案的最大優勢是申請限制較少，例如毋需再接受入息及資產審查，並且可享受到非常吸引的樓價折扣。
第二類：持有有效「綠表資格證明書」的人士
另一類合資格人士，是持有有效「綠表資格證明書」的公屋住戶或合資格申請公屋的人士。這類申請人購買的並非自己現居的單位，而是房委會將過往租置計劃屋邨中收回的單位，重新推出發售的「回收單位」。這些單位通常會與「綠置居」等其他資助房屋計劃一併發售，所以申請資格與限制會與一般綠表申請者看齊。
申請買公屋注意事項清單
除了符合上述的基本身份，申請買公屋還有幾項關鍵的注意事項需要留意，這些細節直接影響您的申請資格。
年齡及居港年期要求
申請人必須年滿18歲。同時，申請人及名列申請表上的所有家庭成員，都必須擁有香港入境權，並且在香港的居留不受任何附帶逗留條件限制。根據公屋申請指引，在獲配屋時，申請表上至少要有一半成員已在香港居住滿七年。
家庭入息及資產淨值限制（適用於綠表人士）
這項限制主要適用於第二類申請人，即綠表資格人士。如果您是購買租置計劃回收單位，您的家庭總收入和總資產淨值，都不能超過房委會每年公布的資助自置居所計劃限額。這個限額與申請公屋的標準一致，每年都會更新。現居於租置計劃屋邨的租戶購買其現居單位，則不受此限。
物業擁有權限制
這是一項適用於所有申請人的嚴格規定。由遞交申請直至簽訂買賣協議當日，申請人及所有家庭成員在香港境內，都不能擁有或與他人共同擁有任何住宅物業或物業的任何權益。這是確保公共房屋資源能真正幫助到有置業需要的人士。
「屋邨管理扣分制」的影響
這一點絕對不能忽視。房委會設有「屋邨管理扣分制」，用以懲處公屋住戶的不當行為。假如租戶在扣分制下被扣滿指定分數，房委會便有權終止其租約並發出「遷出通知書」。一旦租約被終止，即使是租置計劃屋邨的租戶，也會即時喪失購買其單位的資格。
第二步：買公屋要幾錢？由前期開支到每月供款全預算
了解買公屋程序的基本框架後，大家最關心的問題，自然就是「買公屋幾錢？」。這不單純指樓價本身，整個買公屋流程中還涉及不少前期費用和持續開支。我們將為你逐一拆解，讓你對總預算有個清晰概念。
買公屋總開支清單：前期費用與持續支出
買公屋的財務規劃可以分為兩大部分：一筆過的前期開支，以及成為業主後需要長期承擔的持續性支出。清晰了解這兩方面的費用，是買公屋注意事項中至關重要的一環。
前期一次性開支：意向金、印花稅、律師費等
首先是購樓前期需要準備的資金。雖然租置公屋業主可申請高達十成的按揭，近乎「零首期」，但以下幾項費用仍需預留現金應付：
意向金：遞交申請時，需支付港幣2,500元的銀行本票或以「轉數快」支付，這筆款項將在樓價中扣除。
印花稅：這是最大筆的前期開支。稅率按樓價而定，跟隨適用於首次置業人士的「從價印花稅（第2標準稅率）」。例如，一個150萬元的單位，印花稅約為樓價的1.5%，即22,500元。
律師費：委託律師處理買賣合約及樓契等法律文件，費用視乎律師樓收費，一般由數千至一萬多元不等。
其他雜費：包括樓契註冊費等，費用相對較少，約數百元。
持續性開支：每月按揭供款、管理費、差餉地租
完成交易成為業主後，每月開支便會由「交租」變成「供樓」，並需承擔業主應付的雜費：
每月按揭供款：這是最主要的持續開支。租置公屋按揭最長可達30年，並且豁免壓力測試，大大減輕供款負擔。
管理費：用於屋邨的日常管理和維修保養，金額視乎屋邨及單位面積而定。
差餉及地租：這是政府徵收的稅項，一般每季繳交一次。金額由政府按單位的租值評估。
租轉買划算嗎？真實個案成本模擬
紙上談兵可能有點抽象，我們用兩個真實個案模擬，直接比較一下「租」與「買」的實際成本，讓大家看得更清楚。
個案分析一：市區高價盤成本計算
假設陳先生一家現居於黃大仙鳳德邨一個單位，決定以140萬元買入。
前期一次性開支：
意向金：$2,500
印花稅（樓價1.5%）：$21,000
律師費及雜費（估算）：$10,000
總前期開支：約 $33,500
每月持續性開支（假設承造100%按揭，年期30年，利率3.5%）：
每月按揭供款：約 $6,285
每月管理費、差餉地租（估算）：約 $1,200
每月總支出：約 $7,485
個案分析二：新界低價盤成本計算
假設李小姐與母親現居於屯門良景邨一個細單位，決定以70萬元買入。
前期一次性開支：
意向金：$2,500
印花稅（$100定額）：$100
律師費及雜費（估算）：$8,000
總前期開支：約 $10,600
每月持續性開支（假設承造100%按揭，年期30年，利率3.5%）：
每月按揭供款：約 $3,143
每月管理費、差餉地租（估算）：約 $900
每月總支出：約 $4,043
核心財務對比：「繼續租」VS「決定買」
了解了實際的數字後，我們可以進行一個最直接的核心比較，看看兩種選擇在財務上的根本分別。
計算每月純租金支出
作為公屋租戶，最大的優勢是租金低廉。視乎單位大小和地區，每月租金可能只需約$1,500至$3,000。這筆支出相對固定，但性質是純粹的消費，並不會為你累積任何資產。
計算每月供樓及雜費總支出
從以上個案可見，每月供樓連雜費的總支出（約$4,000至$7,500），通常會高於純租金支出。不過，這筆支出中，按揭供款佔了大部分，而供款裡面又分為「本金」和「利息」兩部分。償還本金的部分，等同於將現金轉化為你名下的物業資產，是一種儲蓄和投資。長遠來看，你是在為自己建立一份實質的資產，而不是單純地支付開銷。
第三步：買公屋流程懶人包：申請四部曲全拆解
了解清楚申請資格與財務預算後，就來到最核心的部分——完整的買公屋程序。整個買公屋流程其實環環相扣，只要跟著以下四大步驟，就能清晰掌握每一步的重點，順利完成置業夢想。
步驟一：準備及遞交申請文件
萬事起頭難，但只要準備功夫做足，第一步其實非常直接。這個階段的目標是向房委會正式表達你的購買意向，並提交所有必要文件。
買公屋必備文件清單
遞交申請前，請確保你已準備好以下所有文件，避免因文件不齊而延誤進度。這也是一個重要的買公屋注意事項。
- 填妥的「認購申請書」正本一份
- 填妥的「認購申請書附表」正本一份
- 一張面額港幣2,500元的銀行本票（抬頭註明「香港房屋委員會」）或「轉數快」付款證明，作為意向金
- 現居公屋單位的租約正本
- 申請書上所有家庭成員的香港身份證副本
遞交申請流程及地點
文件齊備後，你就可以在辦公時間內，親身前往你所居住的租置屋邨辦事處遞交申請。辦事處職員會即場初步核對文件是否齊全，然後正式收件。記住，這一步只是程序的開始。
步驟二：房委會審核及發出確認
遞交申請後，便進入房委會的內部審核階段。你需要做的就是耐心等候通知，並為下一步做好準備。
審核流程及所需時間
房委會收到申請後，會詳細審核你的資格及所有文件。整個審核過程一般需要數星期至一個月不等，具體時間視乎申請宗數及個案複雜性而定。審批完成後，房委會將會以書面形式通知你申請結果。
收到「認購確認書」後的注意事項
一旦申請獲批，你將會收到一份正式的「認購確認書」。這份文件非常重要，它代表房委會已接納你的申請，買賣協議初步成立。收到文件後，你便可以立即啟動下一步，即是尋找銀行申請按揭貸款。
步驟三：申請按揭貸款
資金是買樓的關鍵，而申請按揭是解決「買公屋幾錢」這個問題的核心環節。租置公屋的按揭安排有其獨特優勢，大大減輕了上車的財務壓力。
了解房委會「按揭保證契據」及豁免壓力測試
房委會為租置計劃的買家提供了「按揭保證契據」作為擔保。在這個保證下，銀行可以提供高達十足的按揭貸款（即樓價扣除意向金後的餘額），而且申請人可以豁免壓力測試。這意味著即使你的收入不算非常高，只要有能力應付每月供款，亦有很大機會獲批。
如何向銀行及財務機構提交申請
收到「認購確認書」後，你便可以攜同該文件及個人入息證明等文件，向各大銀行或財務機構查詢及提交按揭申請。由於有房委會作擔保，大部分提供樓宇按揭的銀行，例如滙豐銀行、中國銀行（香港）、恒生銀行等，都接受租置公屋的按揭申請。
比較不同銀行的按揭計劃（P按 vs H按）
市場上的按揭計劃主要分為「P按」和「H按」。P按（最優惠利率按揭）的利率較為穩定，跟隨銀行的最優惠利率浮動。H按（銀行同業拆息按揭）的利率則跟隨銀行之間的拆借利率浮動，波幅較大，但通常設有「鎖息上限」（Cap Rate），其上限一般與P按利率相若。建議多向幾間銀行查詢，比較它們提供的利率、現金回贈及其他優惠條款，選擇最適合自己的方案。
步驟四：委託律師並完成交易
當按揭申請獲批後，整個買公屋流程就進入最後直路。你需要委託一位律師，處理所有法律文件及交易手續。
選擇律師的注意事項
選擇一位有處理資助房屋買賣經驗的律師非常重要，因為他們熟悉房委會的特定程序和文件要求，可以令交易過程更順暢。你可以自行尋找律師，或者選擇房委會提供的律師名單。簽訂委託合約前，應先查詢清楚收費明細，包括律師費、查冊費、註冊費等雜項開支。
簽署正式買賣合約及轉讓契據
律師會協助你審閱所有法律文件，並安排你簽署正式的買賣合約及「轉讓契據」（Assignment）。轉讓契據是將單位業權正式從房委會轉移到你名下的最重要法律文件。
支付餘款及領取鑰匙
在律師的協助下，銀行會將按揭貸款直接支付給房委會。你需要支付樓價的餘額（如有）、印花稅及律師費等費用。所有款項結清及法律文件辦妥後，律師會通知你領取樓契等文件，你就可以正式到屋邨辦事處辦理手續，領取屬於你自己的單位鑰匙，完成整個置業過程。
第四步：買入後須知：轉售限制、業主責任與按揭要點
成功完成買公屋程序，終於擁有自己的安樂窩，實在值得高興。不過，整個買公屋流程並未在收樓一刻就完全結束。成為業主後，你還需要清楚了解一系列重要的買公屋注意事項，特別是關於日後轉售、居住用途以及按揭安排的規定，這些都直接關係到你的權益和責任。
轉讓限制期（禁售期）詳解
資助房屋與私人樓宇的最大分別之一，就是設有轉讓限制，俗稱「禁售期」。這個期限是由單位的「首次轉讓契據日期」起計算，而不是由你買入單位的日期起計。所有租置計劃單位都受這個期限約束，不同時段有不同的轉售規定。
首兩年限制：只能以指定價格售回房委會
在首次轉讓契據日期起的首兩年內，單位是不能在公開市場或居屋第二市場出售的。假如業主因特殊情況需要賣樓，唯一的途徑是以原價減去購買時享有的折扣，將單位售回給房屋委員會（房委會）。
第三至五年限制：可於居二市場轉售或補地價出售
到了第三至第五年，業主賣樓的選擇會多一些。你可以選擇不補地價，在居屋第二市場將單位轉售給持有「綠表」或「白表居屋第二市場計劃」（白居二）資格的人士。另一個選擇是向政府補回地價，之後便可以在公開自由市場上，將單位出售給任何買家。
五年後限制：可自由於市場出售（需補地價）
當單位由首次轉讓契據日期起計滿五年後，房委會便不再接受回購申請。此時，業主可以隨時選擇補地價，然後在自由市場上出售單位。或者，你也可以選擇繼續不補地價，在居屋第二市場轉售予合資格買家。
業主居住及用途限制
作為資助房屋的業主，你需要遵守特定的居住和用途規定，確保公共資源得到善用。
業主及家庭成員必須在單位內居住
政策規定，業主本人以及在認購申請書上列出的所有家庭成員，都必須在該單位內實際居住。單位不能長期丟空，更加不能出租或分租給非名列在冊的人士。這是資助房屋最重要的自住規定。
單位僅限作私人住宅用途
租置計劃單位只能用作私人住宅，不能用於任何商業活動。例如，你不能將單位用作辦公室、貨倉、補習社或任何形式的商業經營場所。
按揭專業須知：加按、轉按與違約後果
關於樓宇按揭，未補地價的公屋與私樓有很大分別。處理不當，後果可能相當嚴重。
未補地價公屋申請加按或轉按的條件
未補地價的公屋業主，不能像私樓業主那樣隨意加按套現或轉按至其他銀行。若有特殊需要，必須先向房委會提出書面申請。房委會只會在非常特殊的情況下才會批准，常見的理由包括籌集醫藥費、家庭成員的教育開支或殮葬費等緊急財務困難。純粹為了個人理財或投資的加按申請，一般不會獲批。
按揭違約的嚴重後果
一旦業主無法償還按揭貸款，後果非常嚴重。銀行或財務機構有權收回單位，並在市場上以「銀主盤」形式出售。如果出售單位的所得款項，不足以償還所有欠款、利息和相關費用，由於房委會是按揭的擔保人，銀行會向房委會追討差額。然後，房委會將會向原業主追討這筆款項。換句話說，即使單位已被拍賣，原業主的債務責任也未必會因此完結。
全港39個「租者置其屋計劃」屋邨完整名單
了解整個買公屋程序和考慮過買公屋幾錢後，下一步自然是看看哪些屋邨可以選擇。這份完整的屋邨名單，是整個買公屋流程中非常重要的一環。以下為你整理了全港39個「租者置其屋計劃」下的屋邨，並按地區劃分，讓你一目了然。
香港島屋邨名單
- 華貴邨 (香港仔)
- 利東邨 (鴨脷洲)
- 翠灣邨 (柴灣)
- 興東邨 (筲箕灣)
九龍屋邨名單
- 鳳德邨 (黃大仙)
- 興田邨 (藍田)
- 李鄭屋邨 (長沙灣)
- 南昌邨 (深水埗)
- 彩霞邨 (牛頭角)
- 德田邨 (藍田)
- 翠屏(北)邨 (觀塘)
- 東頭(二)邨 (黃大仙)
- 黃大仙下(二)邨 (黃大仙)
- 竹園北邨 (黃大仙)
新界屋邨名單
- 博康邨 (沙田)
- 長發邨 (青衣)
- 長康邨 (青衣)
- 富善邨 (大埔)
- 顯徑邨 (沙田)
- 景林邨 (將軍澳)
- 良景邨 (屯門)
- 朗屏邨 (元朗)
- 寶林邨 (將軍澳)
- 山景邨 (屯門)
- 太和邨 (大埔)
- 天平邨 (上水)
- 田景邨 (屯門)
- 青衣邨 (青衣)
- 運頭塘邨 (大埔)
- 耀安邨 (馬鞍山)
- 廣源邨 (沙田)
- 恆安邨 (馬鞍山)
- 建生邨 (屯門)
- 富亨邨 (大埔)
- 祥華邨 (粉嶺)
- 華明邨 (粉嶺)
- 翠林邨 (將軍澳)
- 沙角邨 (沙田)
- 太平邨 (上水)
買公屋常見問題 (FAQ)
Q1：「首次出售日期」對按揭申請有何影響？
「首次出售日期」是影響銀行批核按揭成數與年期的關鍵因素。這個日期是指單位由房委會第一次售予買家的日子，也是房委會為該單位提供按揭擔保的起計點。簡單來說，銀行會視乎這個擔保期還剩下多久，來評估貸款風險。剩餘的擔保期越長，銀行就越有信心批出較高的按揭成數和較長的還款年期。現時一手租置單位的擔保期最長為30年，而二手租置單位則為50年。因此，即使單位樓齡較高，只要「首次出售日期」距今不遠，獲批理想按揭條件的機會依然很大。
Q2：租置公屋樓齡高，維修保養有什麼要注意？
的確，大部分租置屋邨的樓齡都比較高，這是其中一個重要的買公屋注意事項。成為業主後，就需要共同承擔屋邨的維修保養責任。好消息是，每個租置屋邨在出售時，房委會都已注入一筆維修基金，用作日常及大型維修開支。不過，這筆基金並非無限。當基金用盡後，業主立案法團便需要根據大廈公契，向各戶集資進行維修工程。所以在購入前，可以向管理處或法團了解屋邨的維修計劃及基金的財務狀況，為日後的開支做好預算。
Q3：租置屋、綠置居、居屋有什麼核心區別？
這三者雖然都是資助房屋，但在本質上有明顯分別，清楚了解有助你作出最適合的選擇：
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租者置其屋計劃（租置屋）：出售的是現存的舊公屋單位，樓齡較高。其最大特點是折扣率極高，售價約為市價的一至兩成，主要售予該單位的現有租戶，或將回收單位售予其他綠表人士。
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綠表置居計劃（綠置居）：出售的是全新興建的公屋項目。單位是全新的，但折扣率較租置屋為低，大約是市價的四至五成左右，購買對象僅限於綠表資格人士。
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居者有其屋計劃（居屋）：出售的是全新興建的資助房屋，單位質素一般較綠置居高。折扣率與綠置居相若，但購買對象同時包括綠表及白表（合資格的非公屋住戶）人士。
Q4：中途撤銷申請，已繳付的意向金可以退回嗎？
這要視乎撤銷申請的時間點。在你的認購申請書獲得房委會正式接納之前，如果你決定撤銷申請，所繳付的2,500元意向金可以全數退回。但是，一旦房委會接納了你的申請，雙方便已構成具法律約束力的買賣協議。此時若你單方面決定放棄購買，該筆意向金將會被沒收，不能退還。
Q5：整個買公屋流程從申請到收樓大約需要多長時間？
整個買公屋流程並沒有一個絕對固定的時間表，因為當中涉及多個不同機構的處理程序。一般而言，從遞交申請表開始，到房委會完成審批、發出確認書，再到你自行向銀行申請按揭，以及最後委託律師辦理樓契及轉讓手續，整個過程可能需要數個月的時間。實際所需時間會受到個案的複雜程度、房委會與銀行當時處理申請的效率，還有律師樓的工作進度等因素影響。