幸運抽中居屋上車，但隨著家庭或財務狀況轉變，不少業主都會萌生賣樓念頭。然而，政府資助房屋的轉售限制繁多，不同年份購入的單位，其禁售期、補地價要求及可出售的市場均有天淵之別，令人眼花撩亂。究竟您的居屋單位何時才能出售？應選擇在「第二市場」還是「公開市場」放售？補地價金額又如何計算？本文將為您一文整合2025年最新居屋禁售期政策，詳細拆解由2017年至2022年後「四代居屋」的轉售限制，並提供兩大市場的出售流程、補地價計算及財務安排全攻略，助您清晰規劃賣樓的每一步。
居屋禁售期核心概念：第二市場、公開市場與補地價
要清楚了解居屋禁售期的規定，就必須先弄懂三個環環相扣的核心概念：第二市場、公開市場與補地價。這三個概念決定了你的單位可以在何時、以何種方式、以及賣給哪一類買家。不論你是考慮未來的居屋禁售期2025，還是回顧居屋禁售期2019或居屋禁售期2020的舊政策，這些基本原則都是整個出售策略的基礎。
第二市場 vs 公開市場：兩者有何關鍵分別？
這兩個市場最關鍵的分別，在於「買家資格」與「是否需要補地價」。你可以將它們理解為兩條不同的出售路徑，對應著不同的規則與限制。
居屋第二市場 (居二市場)：定義與買家資格
居屋第二市場，通常簡稱為「居二市場」。在這個市場出售單位，業主並不需要向政府補地價。它的交易對象是特定的合資格人士，主要是持有「綠表」資格的公屋住戶，以及持有「白表資格證明書」的「白居二」計劃申請者。簡單來說，這是一個資助房屋單位在合資格買家之間流轉的內部市場。
公開市場 (自由市場)：定義與交易限制
公開市場，也就是大家常說的「自由市場」。當居屋單位在繳付補地價之後，它的轉讓限制就會被解除。業主可以像賣一般私人樓宇一樣，將單位出售給任何人士，買家的身份、入息及資產均沒有任何限制。單位在這個市場可以自由定價、出租或以其他方式轉讓，享有與私樓同等的權益。
什麼是「補地價」？為何是出售居屋的關鍵？
「補地價」是決定你的居屋能否進入公開市場的關鍵一步。理解它的定義與計算基礎，對於準確進行居屋禁售期計算及規劃財務至關重要。
補地價的定義、目的與計算基礎
補地價的定義，就是業主向香港房屋委員會補回當初購買單位時，政府所提供的折扣差額。由於居屋的售價低於市值，這個機制的目的就是為了防止業主利用公共資源獲利，確保公平性。補價金額的計算基礎，是根據「單位在補價當時的市值」乘以「當初購入時的折扣率」。這個折扣率會清晰列明在單位的首次轉讓契據上。
違反轉讓限制的法律後果
必須注意，違反居屋的轉讓限制後果非常嚴重。根據《房屋條例》（第283章），任何業主在未繳付補價的情況下，私自將單位於公開市場出售、出租或轉讓，均屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款及監禁。此外，所有未經許可的買賣協議或相關的轉讓契據都會被視為無效，這對買賣雙方都沒有任何法律保障。
最新居屋禁售期一覽：按首次發售年份劃分
要了解自己單位的居屋禁售期，最重要是找出單位是哪一年首次推售的。房委會為了回應不同時期的社會需要，多次修訂轉售限制，所以不同年份購入的居屋，所面對的禁售期和出售規則都有很大分別。想準確進行居屋禁售期計算，第一步就是對照你的單位首次發售年份，看看屬於以下哪個時期。
如何計算我的居屋禁售期？
在開始之前，我們先釐清一個重要概念。所有居屋禁售期的計算起點，都是由單位的「首次轉讓契據」簽署日期起計，並非抽籤日、揀樓日或者入伙日。你可以翻查自己的樓契文件，找到這個確實日期，之後就能準確地計算出各個限制階段的時限了。
2022年及以後推售的居屋 (15年禁售期)
如果你是購入「居屋2022」或之後期數的業主，就要遵守歷來最長的轉售限制。這個15年期的規定，預計也會適用於未來幾年的新居屋，例如居屋禁售期2025的單位。具體規則分為三個階段：
首5年：僅可於第二市場以原價轉售
在簽訂首次轉讓契據後的首5年內，業主只可以在居屋第二市場，以不高於原來首次買入價的價錢，將單位轉售給合資格的綠表或白表人士。這個階段完全沒有獲利空間，主要是為真正有急切需要轉售的業主提供一個途徑。
第6至15年：可於第二市場自訂價格轉售
當單位買入踏入第6年開始，直至第15年屆滿為止，限制會有所放寬。業主仍然只可以在第二市場轉售單位，但可以自行議定價格，不需要再受原價限制。這時候單位就有機會隨著市場價格而升值。
15年後：補地價後可於公開市場自由出售
業主必須持有單位長達15年後，才可以選擇向房委會申請補地價。完成補地價手續後，單位的轉讓限制便會完全解除，屆時就可以像一般私樓一樣，在公開市場自由出售、出租或轉讓，買家再沒有任何身份資格限制。
2019至2021年推售的居屋 (10年禁售期)
對於購入居屋禁售期2019至2021年期間單位的業主，例如凱樂苑、啟朗苑或山麗苑等，則適用於為期10年的轉售限制。這個時期的居屋禁售期2020政策，是當時為壓抑炒風而設立的。
首2年：僅可於第二市場以原價轉售
由首次轉讓契據日期起計的2年內，業主只可以在居屋第二市場，以不高於原價的價錢，將單位轉售給合資格人士。
第3至10年：可於第二市場自訂價格出售
由第3年開始至第10年屆滿，業主可以在第二市場自由定價出售單位，轉售對象同樣是合資格的綠表或白表人士。
10年後：補地價後可於公開市場自由出售
持有單位滿10年後，業主便可以向房委會申請補地價，之後就能在公開市場自由出售單位。
2018年推售的居屋 (5年禁售期)
2018年推售的居屋，例如長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑及東涌裕泰苑，採用的是一套比較獨特的5年禁售期規定。
首2年：須經房委會提名以原價轉售
在首2年內，業主不能自由尋找買家。如果確實需要出售，必須經房委會提名，以原來買價轉售給獲提名的綠表或白表買家。
第3至5年：可於第二市場自訂價格轉售
進入第3年至第5年，業主便可以在居屋第二市場自行議定價格，出售單位予合資格買家。
5年後：補地價後可於公開市場出售
持有單位滿5年後，業主就可以申請補地價，繼而在公開市場自由出售單位。
2017年及以前推售的居屋
至於在2017年或更早之前推售的居屋，當時的轉讓限制相對寬鬆。
滿5年限制後：可自由選擇於第二市場或補地價後於公開市場出售
一般而言，這些單位的業主只要持有單位滿5年，就可以自由選擇其中一個途徑出售。他們可以選擇不補地價，在居屋第二市場按市價轉售；或者選擇先向房委會補地價，然後在公開市場自由出售。
居屋出售流程實戰：第二市場 vs 公開市場全攻略
當你清楚了解自己單位的居屋禁售期，並且決定要出售之後，下一步就是執行實際的賣樓流程。出售居屋主要有兩個途徑，分別是「居屋第二市場」與「公開市場」。兩者的程序與對象都不同，讓我們一步一步拆解，助你輕鬆掌握整個流程。
流程一：於居屋第二市場出售 (申請「准賣證」)
如果你打算在毋需補地價的情況下，將單位出售給持有綠表或有效白表資格的人士，就要循居屋第二市場的途徑。整個流程的第一步，就是為你的單位申請一份關鍵文件——「可供出售證明書」，也就是我們俗稱的「准賣證」。
申請「可供出售證明書」(准賣證) 步驟與文件清單
申請「准賣證」的過程直接簡單，主要分為以下幾個步驟：
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分辨所屬機構：首先要確定你的單位屬於房委會還是房協的物業，因為兩者使用的申請表格與遞交地點都不同。
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準備所需文件：你需要填妥指定的申請表格，並且準備好申請費用（以劃線支票或銀行本票支付）及單位的樓契副本。
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遞交申請：
- 房委會單位：將文件交到所屬屋苑的租約事務管理處。
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房協單位：則需要交到房協的「住宅發售計劃」第二市場小組。
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領取證明書：申請獲批後，你就會收到由官方發出的「可供出售證明書」。擁有這份文件，你便可以正式在第二市場放盤。
買方「購買資格證明書」(准買證) 有效期及注意事項
在第二市場的交易中，不只是賣家需要文件，買家同樣需要一份「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）才能入市。作為賣家，了解這份文件的特性對你也有好處。
買家的「准買證」有效期為12個月，由簽發日期開始計算。買家必須在這一年內簽訂臨時買賣合約，否則證明書就會失效。如果過期後仍想購買單位，他們便需要重新申請並再次繳付費用。這也提醒你在與準買家洽談時，可以留意對方「准買證」的剩餘有效期，確保交易能順利進行。
流程二：於公開市場出售 (申請「補地價」)
如果你希望將單位像私樓一樣，自由出售給任何買家，不受買家資格限制，就需要先完成「補地價」程序。這個流程雖然相對複雜，但只要跟隨步驟，也能順利完成。不論是居屋禁售期2019或居屋禁售期2020的單位，只要符合年期規定，都可以循此途徑出售。
居屋補地價六大步驟全解析
居屋補地價的程序涉及政府部門的評估，整個過程大約需要一至兩個月，主要包括以下六個核心步驟：
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提交申請：業主需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本及申請費用，交往房委會總辦事處。
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預約評估：房屋署收到申請後，會委派認可的測量師聯絡你，預約時間上門視察單位。
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單位實地視察：測量師會到單位評估其當時的狀況，例如單位的保養程度、景觀以及是否有違規改動等，作為評估市值的依據。
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接收評估通知：視察後約一個月，房屋署會正式發出「評估補價通知書」，上面會列明你需要繳付的確實補價金額。
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繳付補價或提出上訴：收到通知書後，你有兩個月的時間繳付補價。如果你對評估金額有異議，必須在通知書發出後的28日內提出書面反對。
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領取證明書並登記：繳清款項後，你會收到「解除轉讓限制證明書」。最後一步是將這份證明書交往土地註冊處進行登記，你的單位便正式解除所有轉讓限制。
專業貼士：評估補價金額前應否裝修？
這是一個許多業主都會遇到的問題。答案其實非常明確：在房屋署派員評估市值之前，最好不要進行任何大型或豪華的裝修。
原因很簡單，補地價的金額是根據「評估當日的市值」乘以「當初的折扣率」來計算。一個裝修簇新的單位，其評估市值自然會比一個狀況普通的單位高。市值越高，你需要支付的補價金額就越多。因此，最精明的做法是先完成整個補地價程序，待單位正式「鬆綁」後，才按照你的計劃進行裝修或出售。
居屋補地價財務全攻略：計算、融資與風險管理
當你的單位終於過了居屋禁售期，準備在公開市場出售，最大的財務關口就是補地價。這筆動輒過百萬的款項，究竟是如何計算出來？資金不足時又有沒有解決方法？以下就為你詳細拆解整個財務佈局。
補地價金額如何計算？
補地價計算公式拆解：關鍵「折扣率」
相信大家最關心的問題，就是補地價金額到底怎樣計算。其實，房委會的居屋補地價計算方法非常清晰，主要由兩個因素決定：單位的「現時市值」與「買入時的折扣率」。
公式是：補地價金額 = 補價時的單位市值 x 當初買入單位的折扣率
「補價時的單位市值」是由房署委派的測量師評估，並非你自己或銀行的估價。而整個計算的關鍵，就在於「折扣率」。這個折扣率在你當初簽署買賣合約時就已經定下，並且清楚列明在樓契上。無論你的單位是在居屋禁售期2019或居屋禁售期2020年買入，這個比率都不會改變。例如，你當年以市價七折（即30%折扣）買入單位，這個30%就是你日後補地價的計算基礎。
樓市升跌如何影響最終補價金額？
因為補地價金額與單位補價「當時」的市值直接掛鈎，所以樓市的升跌會直接影響你需要支付的金額。
- 樓市上升時：單位的市值上升，用同一個折扣率計算出來的補地價金額自然會增加。
- 樓市下跌時：單位的市值下跌，補地價金額也會隨之減少。
舉個例，假設你的單位折扣率是40%。如果在樓市高位時，單位市值估為600萬，你需要補價240萬（600萬 x 40%）。如果樓市回調，單位市值跌至500萬，那麼補價金額就會降至200萬（500萬 x 40%）。因此，選擇合適的時機申請補地價，對控制成本相當重要。
現金不足？善用「成交日補地價」
看到這裡，你可能會想，要即時拿出一大筆現金去補地價，壓力確實不小。其實市場上有一個非常普遍，而且完全合規的操作方法，就是「成交日補地價」。簡單來說，就是利用買家支付的樓價，在交易完成當日才同步支付補地價的款項。
「成交日補地價」操作流程詳解
這個方法聽起來很理想，實際操作流程也相當成熟，主要依賴律師樓在中間協調資金。
- 簽訂臨時買賣合約：你與買家簽訂臨時合約，訂明成交期（建議預留至少兩個月），讓你有足夠時間向房署申請評估補價。
- 申請評估補價：立即向房署遞交申請，讓他們評估你的單位市值與應繳的補地價金額。
- 成交日資金處理：在成交當日，買家支付的樓價餘款與銀行的按揭貸款，會先存入你委託的律師樓戶口。
- 律師樓代為支付：律師樓會根據你的指示，開出支票，分別用作支付房署的補地價金額，與清還你原有的按揭貸款。
- 收取樓價餘額：在支付以上所有款項後，剩餘的資金才是你真正收到的樓價。
律師樓的角色與臨時買賣合約關鍵條款
在「成交日補地價」的過程中，律師樓扮演著至關重要的資金中轉與監管角色，確保所有款項都能準確支付。為了保障雙方，在簽訂臨時買賣合約時，必須加入關鍵條款，清楚列明單位成交是以「完成補地價程序」為前提，並且補地價款項會由律師樓在成交時從樓價中直接支付給房委會。這樣就能確保整個交易合法且順利地進行。
補地價由誰負責？買賣雙方利弊分析
在買賣過程中，補地價的責任方是一個重要的談判環節。由賣家或買家負責，各有不同的優點與風險。
賣家負責補地價：優勢與風險
這是市場上最常見的做法。合約上的樓價是一個已包含補地價的「實價」。
- 優勢：對買家來說非常清晰，他們只需考慮總樓價與申請按揭，令單位更具吸引力。賣家也能掌握整個交易的主導權。
- 風險：風險在於房署的最終估價。如果房署評估的補價金額，比你當初估算的要高，你的實際收益就會減少。反之，如果估價較低，你就變相獲利。
買家負責補地價：對買家的財務要求
這種做法較為少見，合約上會訂明一個未補地價的樓價，並註明補地價由買家承擔。
- 對賣家而言：可以鎖定自己的實收樓價，將估價浮動的風險轉移給買家。
- 對買家而言：這會帶來巨大的財務壓力。因為銀行按揭一般只會基於「未補地價」的樓價去計算貸款額，而數額龐大的補地價金額，買家很可能需要以現金一筆過支付。這對買家的首期預算要求極高，因此市場上較少買家能夠接受這種方式。
居屋禁售期與補地價常見問題 (FAQ)
關於居屋禁售期與補地價，許多業主朋友都有不少疑問。這裡整理了一些最常見的問題，希望用最直接的方式，為你解答心中的疑惑。
補地價後可以不出售，改為自住或出租嗎？
答案是絕對可以的。補地價和賣樓其實是兩個獨立的程序。你可以將補地價理解為一個「解鎖」的過程。當你向政府繳付了補價金額後，你的居屋單位就解除了轉讓限制，法律地位上與一般私人樓宇無異。
完成這個步驟後，你就擁有了單位的完全處置權。你可以選擇繼續自住，享受更靈活的財務安排。你也可以將單位合法出租，賺取租金收入。當然，你更可以在任何你認為合適的時機，於公開市場上將它出售。簡單來說，補地價給予你的，是全面的選擇自由。
是否所有居屋在公開市場出售都必須補地價？
這是一個很好的問題。可以說，九成九的情況下，答案是「是」。絕大部分居屋要在公開市場自由買賣，都必須先補地價。這是資助房屋政策的核心部分。
不過，凡事總有例外。香港最早期的幾個居屋屋苑，例如順緻苑、置樂花園等，因為當時的地契條款與後來不同，所以它們是極少數不需要補地價就可以在公開市場轉讓的單位。
如果你持有的單位樓齡非常高，可以查閱自己單位的樓契文件作最終確認。但是，對於絕大多數業主而言，都應該預設在公開市場出售前，補地價是必須完成的關鍵一步。
未補地價的居屋可以申請加按或轉按嗎？
一般情況下是不可以的。在未補地價之前，由於單位仍受轉讓條款限制，業主不能隨意將物業用作抵押，向銀行或財務機構申請加按或轉按套現。
只有在極為特殊的情況下，例如業主面對突發的財政困難，需要籌集醫藥費、殮葬費或子女升學費用等，才可以嘗試向房屋署署長以書面形式申請特批。署方會按個別情況嚴格審批，而且獲批的機會不大。
所以，如果你希望利用物業進行更靈活的財務安排，最穩妥的做法還是先完成補地價程序，待單位解除所有限制後，再像處理一般私樓一樣，與銀行商討按揭事宜。
居屋禁售期政策未來會否有變動？
政策的確有變動的可能，因為政府會根據社會及市場狀況作出調整。不過，我們可以從過去的趨勢看到一個清晰的方向。回顧居屋禁售期計算方式的演變，由居屋禁售期2019、居屋禁售期2020到最新的政策，限制是愈來愈嚴格的。
例如，可以補地價並在公開市場出售的年期，由早期的5年，延長至10年，到2022年起推售的單位更延長至15年。這個趨勢反映了政府希望壓抑短期炒賣，確保資助房屋資源能真正落入自住用家手中。
因此，展望居屋禁售期2025或之後的政策，我們有理由相信，政策大方向會維持甚至進一步收緊。作為業主，最好的做法是根據你買入單位時的現行規定來規劃你的計劃，並且密切留意房屋委員會發布的最新官方消息。