作為業主，想將物業套現周轉，自然想搵到最低息的業主貸款方案。但市面上銀行及財務公司的貸款計劃五花八門，利率條款千差萬別，單看「月平息」隨時誤墮高息陷阱，更有合約魔鬼細節令您得不償失。本文為您拆解2025年最新業主貸款市場，分析獲取最低利率的3大關鍵，並教您避開3大常見合約陷阱。我們更提供各大銀行及財務公司的實際年利率(APR)總表，以及獨家業主貸款計算機，助您即時格價，輕鬆鎖定至抵方案。
2025年業主貸款利率大比拼：銀行及財務公司APR一覽
要找到最划算的業主貸款利息，第一步就是比較市場上的選擇。市面上的計劃五花八門，由大型銀行到財務公司都有提供，實際年利率 (APR) 可以有很大差異。為了讓您更清晰地掌握全局，我們整理了最新的市場資訊，助您作出最精明的決定。
【獨家】業主貸款計算機：30秒找出最低息方案
時間就是金錢，我們明白您不想花費大量時間逐家機構查詢比較。因此，我們特別設計了這個業主貸款計算機，只需要輸入幾個簡單資料，就能即時為您篩選出最符合您情況的低息方案，整個過程快捷方便。
輸入物業類型（私人樓宇/居屋/村屋）
首先，請選擇您持有的物業類型。計算機會根據私人樓宇、已補地價或未補地價的居屋，以及村屋等不同情況，篩選出接受相關物業申請的貸款機構。
輸入貸款額及還款期
接著，輸入您期望的貸款金額和計劃的還款期數。這個步驟很重要，因為貸款額和年期會直接影響最終批核的業主私人貸款利息。
選擇個人信貸狀況
請根據您的實際情況，選擇您的信貸評級 (TU) 狀況。良好的信貸紀錄有助您爭取更低的利率，即使信貸評級欠佳，計算機也能為您找出願意批核的方案。
即時篩選及比較最匹配的貸款方案
完成以上步驟後，系統會立即顯示一系列為您度身訂造的貸款方案。您可以清楚比較各個計劃的利率、每月還款額及總利息支出，一目了然。
最新業主貸款利率及優惠總表
如果您想對市場有一個更全面的了解，以下的總表整合了各大銀行及財務公司的業主貸款計劃重點，讓您快速掌握關鍵資訊。
比較機構：銀行及財務公司
這個列表包含了市場上主要的貸款機構，涵蓋傳統的業主貸款銀行，例如中銀、東亞銀行，以及靈活的財務公司，例如UA亞洲聯合財務、WeLend等，方便您進行全方位比較。
比較項目：最低實際年利率 (APR)
實際年利率 (APR) 是比較借貸成本最準確的標準。我們會列出各機構宣傳的最低APR，讓您知道理想情況下的利息水平。不過請注意，最終利率會因應您的個人信貸狀況及物業估價而定。
比較項目：最高貸款額及最長還款期
不同機構的貸款額上限和還款期長度都有不同。如果您需要一筆較大額的資金，或者希望將還款期拉長以減輕每月供款壓力，這個項目就是您的比較重點。
比較項目：平台獨家優惠及迎新獎賞
除了比較利率，申請時的額外優惠亦不容忽視。我們會為您搜羅經本平台申請的獨家現金回贈或禮券獎賞，讓您的貸款變得更划算。
總表分析：如何選擇最適合您的業主貸款？
面對眾多選擇，應該如何入手？您可以根據自己的主要需求，參考以下的分析，快速锁定目標。
追求最低利率之選
如果您的首要目標是盡可能降低業主貸款利息支出，而且擁有良好的信貸紀錄及穩定的入息證明，大型銀行通常是您的首選。它們的審批雖然較為嚴謹，但批出的APR往往是市場上最低的。
需要高額套現之選
如果您需要申請較高的貸款額作大額週轉或投資，可以多留意幾間大型財務公司的方案。它們的貸款額上限有時會比銀行更高，審批亦相對靈活，能夠滿足您對大額資金的需求。
信貸評級（TU）欠佳之選
如果您的信貸評級 (TU) 不理想，或者無法提供齊全的入息證明，部分財務公司會提供「免TU」或審批較寬鬆的業主貸款。雖然這些方案的利率通常會較高，但它們為有特別需要的人士提供了一個可行的融資渠道。
如何獲取最低業主貸款利率？3大關鍵因素全面睇
業主貸款利息的高低，直接影響您的總還款額。想成功爭取最優惠的利率，並非單靠運氣，而是取決於三大關鍵因素。不論是比較不同銀行或財務公司的業主私人貸款利息，深入了解這些因素都能讓您更有把握，在申請時處於更有利的位置。
關鍵一：信貸報告 (TU)
信貸評級與利率的直接關係
您的信貸報告（TU）就像一份個人財務的成績表，是財務機構評估風險的首要指標。信貸評級越高，代表您過往有良好的還款紀錄，財務機構會視您為低風險客戶，自然願意提供更低的利率。相反，如果評級較低，機構會認為借貸風險較高，便會以較高的利率去平衡潛在的壞帳風險。
「免TU」貸款為何通常利率更高？
市面上有些業主貸款標榜「免TU」，聽起來很吸引，但這通常意味著更高的利息成本。因為貸款機構無法透過信貸報告評估您的還款習慣，等於在資訊不足的情況下批出貸款，風險自然大增。為了彌補這個風險，它們提供的利率一般會比需要查閱TU的業主貸款（特別是業主貸款銀行計劃）高得多。
關鍵二：物業狀況
物業估值：如何影響批核利率及貸款額
雖然業主貸款是無抵押貸款，但您持有的物業狀況，依然是影響審批的重要參考。物業的市場估值越高，代表您擁有的資產實力越雄厚。這會讓貸款機構更有信心，認為您的還款能力較強，因此一個高估值的物業有助您申請到更高的貸款額，甚至爭取到更理想的利率。
物業類型：私人樓宇、居屋、村屋在審批上的差異
不同類型的物業在市場上的流通性及業權複雜程度都不同，這也會影響機構的評估。
– 私人樓宇：業權清晰，買賣流程最簡單，通常最受貸款機構歡迎。
– 居屋／公屋：如果物業尚未補地價，在轉售上有限制。雖然貸款本身不涉及抵押，但機構在評估時可能會將此因素納入考慮。
– 村屋：業權可能涉及「牌照」或轉讓限制，情況較為複雜，部分機構在審批時會較為審慎。
關鍵三：個人還款能力
穩定入息證明對爭取低息的重要性
一份穩定及清晰的入息證明，例如公司糧單、稅單或強積金供款紀錄，是證明您有能力償還貸款的最直接證據。相比收入不穩定或主要以現金出糧的申請人，有固定月薪的受薪人士，通常能獲得更低的利率及更順暢的批核過程。在您使用業主貸款計算機初步估算還款額時，也要考慮到您的穩定收入是否足以輕鬆應付每期供款。
申請人年齡及業主身份的基本要求
申請人必須是年滿18歲的香港居民，並且是物業的合法業主之一。年齡亦是考慮因素之一，例如較年輕及處於事業上升期的申請人，可能被視為還款潛力較高。而聯名物業，只需其中一位業主申請即可，無需所有業主同意。
破解利率陷阱：月平息 vs. 實際年利率(APR)
什麼是「月平息」？為何它會誤導借貸成本？
想準確計算業主貸款利息，就必須分清兩個關鍵名詞。很多財務機構的廣告都喜歡用「月平息」（Monthly Flat Rate）作招徠，因為數字上看起來很低，容易令人產生超低息的錯覺。但這個利率其實隱藏了一個陷阱，如果不清楚它的計算方式，你實際付出的總成本可能比預期高出很多。
「月平息」的計算原理
「月平息」的計算方法非常簡單直接。它的計算基礎是「最初的總貸款額」，而且在整個還款期內，這個計算基礎是不會改變的。即使你已經償還了部分本金，之後每個月的利息開支依然是根據最初的總額來計算。這就是它與一般按揭貸款利息計算的最大分別。
為何0.5%「月平息」遠高於6%年利率
很多人會直覺地將0.5%的月平息乘以12，得出6%的年利率，然後覺得很划算。但這種想法完全忽略了本金正在每月減少的事實。真正的年利率應該是基於你「尚未償還的本金」來計算。由於月平息的利息始終是按全額本金計算，所以你實際付出的成本，遠遠高於一個真正按「餘額遞減」方式計算的6%年利率。
什麼是「實際年利率」(APR)？
既然月平息不可信，那麼我們應該用什麼標準來衡量真實的業主私人貸款利息？答案就是「實際年利率」（Annual Percentage Rate，簡稱APR）。這是唯一能讓你公平比較不同貸款方案的工具。
APR的定義：真正反映所有借貸成本的標準
APR是一個標準化的參考利率，它將貸款利息和其他所有費用（例如手續費、行政費）都計算在內，然後轉化為一個年度化的利率數字。它的最大作用，就是讓你可以直接比較不同業主貸款銀行或財務公司的產品，一眼看清哪個成本更高，避免墮入利率陷阱。
為何比較業主貸款必須使用APR
簡單來說，APR是唯一公平的比較尺度。不同機構的收費結構可能很複雜，單看月平息或年利率，根本無法反映全部成本。根據香港的《放債人條例》，所有貸款廣告都必須列明APR，目的就是為了保障消費者，避免被看似吸引的月平息數字誤導。所以，比較時請直接看APR。
實例拆解：「月平息」如何計出實際還款額
為了讓你更具體地理解，我們用一個實際例子來拆解整個計算過程。
案例分析：貸款HK$10萬，還款期36個月
假設你申請一筆HK$100,000的業主貸款，月平息為0.5%，還款期為36個月（3年）。我們可以用這個例子，一步步看看如何用月平息計出還款額，你也可以利用網上的業主貸款計算機核實結果。
計算總利息支出及每月還款額
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計算每月利息：
HK$100,000（總貸款額）x 0.5%（月平息）= HK$500 -
計算全期總利息：
HK$500（每月利息）x 36個月（還款期）= HK$18,000 -
計算總還款額：
HK$100,000（本金）+ HK$18,000（總利息）= HK$118,000 -
計算每月還款額：
HK$118,000（總還款額）/ 36個月 = 約HK$3,278
你看，雖然月平息只是0.5%，但這筆貸款的實際年利率（APR）其實高達11.12%（此為約數，實際數字視乎計算方法），遠遠高於將0.5%乘以12得出的6%。這就是月平息的真正面目。
業主貸款申請攻略：避開3大風險及合約陷阱
找到吸引的業主貸款利息只是第一步，簽署合約前，仔細審視所有條款，避開潛在的風險和合約陷阱，才能保障自己的權益。以下我們將會深入探討三個主要風險，並且提供一份獨家的簽約前核對清單，助你作出最明智的決定。
【獨家】簽約前陷阱核對清單
在簽署任何貸款文件之前，建議你花幾分鐘時間，像朋友一樣逐點核對以下關鍵項目，這能為你省卻很多不必要的麻煩。
提前還款條款：有否罰息或隱藏收費？
首先，確認合約中關於提前還款的細則。部分貸款機構允許借款人提早清還全部或部分款項而沒有任何罰則，但亦有機構會收取罰息或手續費。你需要清楚了解，如果未來財政狀況好轉，希望提早還款時，需要付出的額外成本是多少。
「釘契」條款：合約有否授權將協議註冊到田土廳？
這是最關鍵的一項。你需要仔細尋找合約中有否任何條款，授權貸款機構將這份貸款協議註冊到土地註冊處（田土廳）。一旦協議被註冊，你的物業就會被「釘契」，這會將一筆無抵押貸款變相成為有抵押貸款，直接影響物業的買賣。
「78法則」：提早還款能否節省利息？
合約中計算利息的方式，會直接影響你提早還款的實際效益。你需要確認合約是否採用「78法則」（Rule of 78）來計算利息。如果採用此法則，提早還款時能夠節省的利息，可能會比你預期的少很多。
費用條款：是否列明所有手續費及行政費？
最後，確保合約清楚列明所有可能產生的費用。除了業主私人貸款利息之外，是否存在任何申請費、行政費或隱藏收費？一份清晰的合約，應該將所有費用透明地列出，讓借款人對總借貸成本一目了然。
風險一：「假無抵押」貸款 – 小心物業被「釘契」
市面上不少業主貸款都標榜「無抵押、免屋契」，但合約中的細節可能隱藏著風險，最常見的就是「釘契」條款。
何謂「釘契」及其後果
「釘契」的正式說法，是在土地註冊處為你的物業註冊一項押記或註冊貸款協議。這意味著你的物業業權上會有一個紀錄，顯示該物業與一筆債務有關。後果非常嚴重，首先，物業將不能自由買賣或轉讓，必須先解除該押記。其次，如果借款人無法償還貸款，貸款機構有權向法庭申請出售該物業以償還債務。這令原本的「無抵押」貸款，實質上變成了抵押貸款。
如何在合約中識別相關條款
審閱合約時，要特別留意任何提及「土地註冊處」（Land Registry）、「註冊」（Registration）或「押記」（Charge）的字眼。條款通常會以較小的字體或複雜的法律語言表述，例如「借款人同意並授權貸款人將本協議在土地註冊處進行註冊」。看到類似的條文，就需要極度警惕。
風險二：「78法則」令提早還款得不償失
很多人會認為，提早清還貸款可以節省大量利息支出。不過，如果貸款合約採用「78法則」計算，情況就大為不同。
「78法則」原理：利息「先重後輕」
「78法則」是一種計算利息分配的方法，它的核心原理是將總利息在還款期內不平均地分配。在還款初期，你每月的還款額中，利息佔的比重會非常高，本金佔的比重則較低。隨著還款期數增加，利息佔比會逐步減少，本金佔比則會增加。簡單來說，就是「先還利息，後還本金」。
為何在此法則下，提早還款無法節省預期利息
正因為利息是「先重後輕」，當你還款到中期或後期，希望提早清還餘下款項時，其實大部分的利息都已經在前期支付了。你餘下未還的款項，主要都是本金。因此，即使你提早還清，能夠節省的利息金額也相當有限，有時甚至會出現得不償失的情況。
風險三：未補地價公營房屋業主的法律風險
對於持有未補地價的居屋、公屋或綠置居等公營房屋的業主，如果貸款協議被註冊到田土廳，更可能涉及法律風險。
解釋將貸款協議註冊到田土廳為何可能觸犯《房屋條例》
根據香港的《房屋條例》，未補地價的資助房屋在轉讓和按揭上受到嚴格限制。業主在未經房屋署署長批准及未補地價的情況下，不得將單位按揭或抵押。如果一份業主貸款協議被註冊到田土廳，形成了事實上的押記，便有可能被視為違反了相關條例，業主可能需要承擔法律後果。
為何應選擇信譽良好的大型銀行或財務公司
為了避免以上種種風險，最穩妥的方法是選擇信譽良好、規模較大的機構。一般而言，大型業主貸款銀行或受規管的財務公司，其合約條款會比較標準化和透明，較少會採用具爭議性的條款。它們更注重合規和品牌聲譽，能夠為借款人提供更大的保障。在比較不同方案時，不妨多使用網上的業主貸款計算機作初步評估，再向信譽良好的機構查詢。
業主貸款常見問題 (FAQ)
廣告中的「最低APR」可信嗎？最終利率會是多少？
大家在尋找最低的業主貸款利息時，經常被廣告上極低的實際年利率 (APR) 吸引。這些數字確實誘人，但是它們通常只適用於符合特定條件的優質客戶，並非人人都能獲得。
解釋廣告利率的申請門檻
金融機構展示的「最低利率」，可視為一種宣傳策略。要成功獲取這個最優惠的利率，申請人通常需要滿足一系列嚴格的條件。這包括擁有頂級的信貸評級 (TU Grade A)、提供非常穩定的高收入證明、申請的貸款額及還款期正好符合推廣要求等。簡單來說，這是給予最低風險客戶的獎勵利率。
總結影響最終批核利率的關鍵因素
最終您獲得的業主私人貸款利息，會由多個因素綜合決定。您可以使用業主貸款計算機作初步估算，但實際利率取決於銀行或財務公司的最終審批。主要考慮因素包括：
– 信貸評級 (TU)： 這是最核心的因素。評級愈高，代表您的信貸紀錄愈好，機構視您為低風險客戶，自然願意提供較低的利率。
– 個人還款能力： 穩定的職業和收入證明是關鍵。如果您能證明自己有充足、持續的還款能力，獲取低息的機會就愈大。
– 物業狀況： 物業的類型（例如私人樓宇或村屋）和估值，雖然不作抵押，但仍是機構評估您整體財政實力的參考，或會輕微影響利率。
– 貸款額及還款期： 有時候，較大額的貸款或特定的還款年期，可能符合某些優惠計劃，從而獲得更低的利率。
業主貸款是抵押貸款嗎？會否影響物業買賣？
這是一個非常重要的觀念，清晰理解可以幫助您避開潛在風險。正規的業主貸款，本質上並非抵押貸款，所以正常情況下不會影響物業買賣。
解釋業主貸款本質上是無抵押私人貸款
業主貸款的原理，是金融機構視「業主」這個身份為一種較強的財政能力證明。因為您擁有物業這項重要資產，機構相信您的違約風險相對較低，所以願意批出比一般私人貸款更高的金額和更低的利率。在整個申請過程中，您無需提交樓契作抵押，貸款協議也不應在田土廳註冊，所以物業的業權依然完整，可以自由進行買賣或轉讓。
重申「釘契」風險及如何檢查合約以作防範
雖然業主貸款是無抵押性質，但是您必須小心提防「假無抵押」的合約陷阱。一些財務機構可能會在合約中加入條款，授權它們在特定情況下（例如逾期還款）將貸款協議註冊到田土廳，這就是俗稱的「釘契」。物業一旦被「釘契」，就會限制其買賣，變相將無抵押貸款變成了抵押貸款。
防範方法： 簽署任何文件前，必須逐字逐句細閱合約，特別留意有沒有任何授權貸款機構將協議註冊於土地註冊處（田土廳）的條款。如有疑問，必須向對方問清楚，甚至尋求專業意見。
如果無法準時還款，會有什麼後果？
即使是無抵押貸款，無法準時還款的後果也十分嚴重。這不僅會增加您的財務負擔，更會對您的信貸紀錄和資產構成長遠影響。
罰息及逾期費用如何增加總借貸成本
一旦您逾期還款，貸款機構會即時開始計算罰息和逾期費用。罰息的利率通常遠高於原來的貸款利率，加上定額的逾期費用，會讓您的債務像雪球般愈滾愈大。短短數月，總欠款額就可能大幅增加，令您更難清還。
對信貸紀錄及物業的長遠影響
無法準時還款的長遠影響更為深遠：
– 信貸紀錄受損： 您的逾期還款紀錄會被上報至信貸資料庫 (TU)，嚴重拖低您的信貸評分。這會直接影響您未來申請任何貸款，包括信用卡、私人貸款甚至樓宇按揭的成功率和利率。
– 法律追討及物業風險： 貸款機構有權循法律途徑追討欠款。如果它們成功向法庭申請判決，就可以進一步申請將您的物業「釘契」（頒佈押記令），最終甚至可能強制拍賣您的物業用作還債。到這一步，即使貸款最初是無抵押，您的物業依然面臨被奪去的風險。