面對高昂的私樓樓價，想在香港「上車」置業可謂困難重重。俗稱「居屋第二市場」（居二市場）就為合資格人士提供了一個較易負擔的置業階梯，買家無需補地價，便能以折讓價購入心儀的資助房屋單位。然而，居二市場的申請資格、買賣流程以至按揭計算，都與自由市場截然不同。本文將為您全面拆解居二市場的5大上車須知，由申請資格、詳細流程、首期及按揭預算，到買入後的轉售限制及補地價安排，助您一文看清所有細節，為置業做好萬全準備。
解構居二市場：與自由市場有何分別？
想了解居二市場意思，首先要明白二手居屋其實存在兩個截然不同的市場。這兩個市場的樓價可以相差很遠，而劃分它們的關鍵，就在於業主是否已向政府「補地價」。這個概念是決定單位價值與買賣自由度的核心。
第一個市場就是大家常聽到的居二市場。這是一個專為未補地價的資助房屋而設的買賣平台。在這個市場，單位只可以轉售給兩類合資格人士：持有「綠表」資格的公屋住戶，或成功抽中「白居二」的申請者。由於買家群體受到嚴格限制，潛在客源比私人樓宇少得多，所以居二市場價錢自然會比市價低。這也解釋了為何居二市場的單位，對合資格的上車人士別具吸引力。
另一個市場則是自由市場，或稱為公開市場。當居屋業主向政府繳付了當年買樓時獲豁免的地價（即補地價）後，單位的轉讓限制便會正式解除。單位從法律上看，就和一般私人樓宇沒有分別。業主可以自由地將單位出售或出租給任何人士，買家亦無需具備任何「綠表」或「白表」資格。由於單位可以在市場上自由流通，樓價自然能反映其全面的市場價值，與鄰近的私人屋苑看齊。
簡單總結，同一座居屋大廈內的單位，會因應其補地價狀況而歸屬不同市場，出現兩種價格。居二市場的單位勝在入場門檻較低，但買家身份和日後轉售都設有一定限制。自由市場的單位雖然價格較高，但其買賣靈活性及可承造的按揭種類，都和一般私樓無異。了解兩者分別，是踏出尋找心儀居屋單位的第一步。
誰可申請？一文看清綠表、白居二申請資格
想踏足居二市場，首先要了解自己是否持有入場資格。居二市場意思的核心之一，就是它並非對所有人開放，而是一個專為特定群體而設的置業途徑，正因為買家資格設有門檻，才造就了相對吸引的居二市場價。簡單來說，能夠購買居二市場單位的人士主要分為兩大類：持有「綠表」資格的人士，以及成功抽中「白居二」的申請者。以下我們就來逐一拆解。
綠表資格：公屋住戶的置業階梯
綠表資格，你可以將它理解為政府為公屋資源的現有使用者，提供的一條置業階梯。合資格的綠表人士，在購入居二單位的同時，需要交還他們現正租住的公屋單位，讓公共房屋資源得以流轉，分配給更有需要的人士。
符合綠表資格的人士主要包括：
- 房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶：這是最主要的綠表人士來源。
- 持有有效《綠表資格證明書》的人士：這類人士包括已通過詳細資格審查，即將獲編配公屋單位的申請者、受政府清拆計劃影響的住戶，以及符合特定資格的公務員等。
- 持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
總括而言，綠表資格是與現有公共房屋資源掛鉤的。
白居二資格：非公屋住戶的上車希望
另一類可以進入居二市場的買家，就是坊間俗稱的「白居二」中籤者。「白居二」全名是「白表居屋第二市場計劃」，顧名思義，它是為不符合綠表資格，但又希望在居二市場置業的白表人士而設的計劃。
與綠表人士不同，白表申請者需要參與每年由房委會推出的攪珠抽籤，只有成功中籤，並通過入息及資產審查，才能獲得為期一年的「購買資格證明書」，在這段時間內物色及購入心儀的居二單位。
申請白居二的基本條件包括：
- 年齡及居留權：申請者在申請截止日需年滿18歲，並且在香港居住滿七年。
- 物業擁有權：申請者及名列申請表上的家庭成員，由申請截止日期之前的24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日，都不能擁有或與他人共同擁有任何香港住宅物業。
- 未曾接受房屋資助：申請者及所有家庭成員均未曾，亦並非正在享受任何由政府或相關機構提供的房屋資助。
- 符合入息及資產限額：這是最關鍵的一環，每年房委會都會公佈最新的入息及資產限額。
2025年白居二入息及資產限額參考
房委會每年都會調整相關限額，以2025年的申請為例，其入息及資產上限如下：
- 一人申請者：每月入息上限為港幣30,000元，資產上限為港幣730,000元。
- 二人或以上家庭：每月入息上限為港幣60,000元，資產上限為港幣1,470,000元。
要留意的是，這些數字每年都可能變動，計劃申請前，最好查閱房委會官方網站的最新公布。清楚了解綠表與白居二的資格分野後，你便可以更準確地判斷自己的置業路向。
居二買賣流程全攻略：由搵樓到收樓
要了解居二市場意思，除了要知道申請資格，掌握其獨特的買賣流程亦是關鍵。整個居二市場的交易，表面上與一般二手樓宇買賣相似，同樣涉及搵樓、議價、簽約等步驟。不過，由於單位涉及政府資助，過程比自由市場多了一些由房屋委員會（房委會）主導的關鍵程序。買賣雙方必須取得指定的資格證明，然後再申請一份名為「提名信」的重要文件，交易才能順利完成。
第一步：雙方準備資格證明文件
交易的第一步，是確認買賣雙方的資格。買方無論是綠表還是白居二資格，都需要持有有效的「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），這是入場睇樓和簽約的入場券。而賣方也必須先向房委會申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」），證明單位符合在居二市場出售的資格。這兩份文件是啟動交易的基礎，缺一不可。
第二步：物色心儀單位與簽訂臨時合約
當雙方都準備好文件，買家就可以開始物色心儀的單位。居二市場價雖然相對吸引，但優質盤源同樣搶手。當買賣雙方議定價錢後，就可以簽訂臨時買賣合約，買方同時支付俗稱「細訂」的臨時訂金。簽署臨約後，買方應該立即向銀行著手處理按揭申請事宜。
第三步：申請「提名信」
這是整個居二市場買賣流程中最核心的一環。簽訂臨約後，買方的代表律師需要集合買方的「准買證」、賣方的「准賣證」以及臨時合約等文件，一同交往房委會，申請「提名信」。這份文件代表房委會正式批准該位合資格買家，購買這個指定的資助房屋單位。沒有提名信，交易便無法繼續。
第四步：簽署正式合約與完成交易
收到房委會發出的提名信後，買賣雙方就可以簽訂正式買賣合約，買方此時會支付「大訂」。之後，待銀行正式批出按揭，雙方律師就會處理樓契轉讓事宜。在指定的成交日，買方繳付樓價尾數，賣方交出單位鎖匙，整個交易便告完成。
上車預算大拆解：首期、按揭及雜費計算
要充分理解居二市場意思，除了明白申請資格和流程，最實際的一環就是計清楚上車的總開支。買樓是人生大事，準確規劃預算，是成功上車的第一步。整個預算主要由三大部分組成：首期、銀行按揭和林林總總的雜費。以下就為你逐一拆解。
首期預算：綠表與白居二大不同
首期是買樓時最先要準備的一筆資金。在居二市場，你的身份是「綠表」還是「白居二」申請者，會直接影響首期的金額。
- 綠表申請者： 由於可以獲得房委會擔保，最高可承造樓價95%的按揭，因此首期最低只需樓價的5%。
- 白居二申請者： 同樣有房委會擔保，最高可承造樓價90%的按揭，首期則需要準備樓價的10%。
舉一個例子，假設你看中一個居二市場價為500萬的單位：
* 如果你是綠表買家，最低首期就是：500萬 x 5% = 25萬元。
* 如果你是白居二買家，最低首期就是：500萬 x 10% = 50萬元。
可見兩者的首期門檻有明顯分別，所以規劃前必須先確定自己的申請資格。
居二按揭：政府擔保下的獨有優勢
居二市場的按揭安排是其一大吸引之處。因為有房委會作為擔保人，銀行批核按揭時通常比較寬鬆，而且買家一般無需通過壓力測試。
最關鍵的概念是「房委會擔保期」。由2025年3月1日起，房委會已將居屋的按揭擔保期由首次售出日起計延長至50年。這項新安排讓買家有機會申請最長30年的還款期，即使是樓齡較高的單位，亦較以往容易獲批高成數按揭。
有一點必須注意，擔保期是由屋苑的「首次發售日期」開始計算，並不是由你買入單位的日期起計。因此，在選擇心儀單位時，記得查詢該屋苑的首次發售年份，用以推算剩餘的政府擔保期有多長，這會直接影響銀行最終批出的按揭年期和成數。
各項雜費：容易被忽略的使費清單
除了首期，買樓過程中還涉及多項「隱藏」開支，記得要預留一筆額外資金應付。
- 印花稅： 這是最大筆的雜費開支，稅率按樓價而定。以從價印花稅（第2標準稅率）計算，樓價300萬或以下的物業，印花稅只需100元。樓價越高，稅率亦會相應遞增。
- 代理佣金： 一般情況下，買賣雙方均需支付樓價1%作為地產代理的佣金。
- 律師費： 聘請律師處理樓宇買賣合約、樓契及按揭契等法律文件是必須的。費用視乎交易的複雜程度，市場上一般由數千至一萬多元不等。
- 其他費用： 包括向房委會申請「提名信」的費用、土地註冊處的註冊費等，雖然金額不大，但亦應計算在內。
- 裝修及添置傢俬費用： 買入二手樓後，或多或少都需要進行翻新或維修，這筆開支的彈性很大，應根據個人需要和能力提早規劃。
總括而言，在準備首期以外，建議額外預留相等於樓價約10%的資金，用作支付以上各項雜費及應付突發開支，這樣整個置業計劃就更加穩妥。
買入後須知：轉售限制與補地價安排
成功透過居二市場上車，固然值得高興。不過，理解買入後的責任與限制，是整個居二市場意思中相當重要的一環。因為物業是以低於市價的居二市場價購入，所以業主日後想轉售或出租單位，就需要遵守由房屋委員會訂立的特定規則。
不同年份購入單位的轉售限制
為了確保資助房屋資源能真正幫助有需要的人士自置居所，政府為單位設立了轉售限制期。這個限制會根據你買入單位的首次出售日期而有所不同，清楚了解這一點，對你日後的財務規劃十分關鍵。
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2022年及之後首次出售的單位： 限制最為嚴格。由首次轉讓契據日期起計，首5年內，業主只能以不高於原價的價錢，將單位售回給房屋委員會。由第6年起，才可以在居二市場自行定價，轉售給其他綠表或白居二資格的買家。若想在公開市場自由出售或出租，就需要等到15年後，並補妥地價。
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2019年至2021年首次出售的單位： 限制相對寬鬆一些。首2年內，業主可以在居二市場以不高於原價轉售。由第3年起，便可在居二市場自行定價出售。如果想補地價並在公開市場轉售，則需要等待10年。
補地價：解鎖單位價值的關鍵一步
經常聽到的「補地價」，究竟是什麼？簡單來說，政府當年是以免地價的折扣優惠，將單位出售予合資格人士。補地價就是業主向政府繳付當年獲豁免的地價差額，用以解除單位的轉讓限制。完成補地價後，你的單位就等同於一般私人樓宇，可以自由在市場上出售、出租或轉讓給任何人士，不再局限於居二市場的合資格買家。
補地價金額如何計算？
補地價的金額並不是當年買入時的折扣金額，而是與單位轉售時的市值掛鈎。計算方法是將單位在轉售時的市值，乘以當初購入單位時的折扣率。
- 計算公式： 評估補價時的單位市值 x (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值
舉一個例子，假設一個單位當時的十足市值是600萬，你以6折，即360萬的居二市場價買入，折扣率就是40%。若干年後，你想補地價出售，當時單位的市值已升至800萬。你需要補的地價就是：
800萬 (現時市值) x 40% (當年折扣率) = 320萬
由此可見，樓價升得愈高，需要補的地價金額亦會相應增加。
補地價的申請流程
當業主決定補地價時，可以向房屋署遞交「評估補價申請書」。房屋署會委派測量師為單位進行估價，以釐定當時的十足市值，並計算出應繳的補價金額。收到「評估補價通知書」後，業主需要在指定期限內繳付全數金額。整個流程一般可以委託律師代為處理，確保所有文件及程序正確無誤。
居二市場常見問題 (FAQ)
相信大家對居二市場意思有了基本概念後，心中可能還有不少疑問。我們整理了幾個大家最常問的問題，希望可以幫到正在做功課的你。
Q1: 「居二市場」的樓價，真的比市價便宜很多嗎？
是的，居二市場價通常會比周邊已補地價的私人樓宇或自由市場居屋明顯便宜。主要原因是這些單位並未向政府補回地價，所以樓價反映的是扣除了地價成本後的價值。另外，購買資格設有特定門檻，買家群組僅限於綠表及白居二的合資格人士，市場流通量及潛在買家數目不及自由市場，這些因素都直接影響了居二市場的定價。
Q2: 購買樓齡較高的居二單位，申請按揭會有困難嗎？
這是一個非常重要的問題。雖然房委會為居二單位提供按揭擔保，讓買家較易申請高成數按揭，但這個擔保期是有年期限制的。關鍵在於，擔保期是由屋苑的「首次發售日期」開始計算，而不是由你買入單位的那天起計。假如一個屋苑的首次發售日是30年前，而政府提供的擔保期是50年，那麼剩餘的擔保期就只有20年。這會直接影響銀行最終批核的按揭年期。所以，在選擇樓齡較高的居二單位時，最好先向銀行查詢清楚按揭的詳情。
Q3: 買入居二單位後，可以出租嗎？
答案非常清晰：不可以。所有未補地價的資助房屋，包括透過居二市場購入的單位，都受到轉讓限制，嚴禁出租、分租或以任何形式讓出業權。業主必須在單位內居住。如果被發現違規出租，即屬違法行為，房屋委員會有權要求業主繳付補價，甚至可能面臨罰款或檢控，後果相當嚴重。
Q4: 如果日後想賣樓，一定要補地價嗎？
不一定，你有兩個選擇。第一個選擇是在居二市場轉售，將單位賣給下一位合資格的綠表或白居二買家。這個情況下，你就不需要補地價，整個交易流程會與你當初買入時相似。第二個選擇是，如果你希望將單位在自由市場放售，賣給任何沒有資格限制的人士，你就必須先向政府申請評估，並繳付補價。完成補地價手續後，你的單位就等同於私人物業，可以自由買賣或出租。
Q5: 什麼是「提名信」？為什麼這麼重要？
「提名信」可說是居二市場交易中，最具代表性的一份文件。當買賣雙方簽訂臨時買賣合約後，必須由律師將文件交予房屋委員會，申請這份提名信。你可以把它理解為房委會發出的「官方批准書」，用來確認買方的資格符合規定，並正式「提名」這位買家去購買該指定單位。律師樓收到提名信後，才可以進行簽署正式買賣合約及之後的法律程序。所以，沒有提名信，交易就無法合法地完成。