居屋是不少香港家庭的安樂窩，許多人會選擇與家人聯名持有。然而，當關係或家庭狀況出現變化，例如離婚、分居、成員移民，甚至是其中一位業主不幸身故時，原本的聯名安排隨時變成燙手山芋。繁複的業權轉讓手續、與房委會的申請程序，以及棘手的銀行按揭問題，往往令人束手無策。
本文將為您提供一個全方位指南，從一開始選擇「長命契」或「分權共有」的根本區別，到因應各種情況的除名、轉名申請步驟，再到應對聯名業主身故後的繼承及按揭安排，我們將逐一拆解7大常見難題，並附上費用、時間及注意事項，助您清晰了解整個流程，妥善解決居屋聯名業權的各種問題。
成為居屋聯名業主前：兩種業權模式全解析
要成為一位居屋聯名業主，在簽署買賣合約時，你與其他業主需要作出的第一個重要決定，就是選擇業權的持有方式。這個選擇將會深遠地影響日後物業的繼承、買賣轉讓，甚至當居屋聯名業主身故時的處理手續。香港的物業聯名業權主要分為「聯權共有」與「分權共有」兩種，兩者在法律概念和實際操作上有很大分別。
聯權共有（Joint Tenancy / 長命契）
「聯權共有」就是大家常說的「長命契」，因為其獨特的繼承方式，所以成為了夫婦或關係非常緊密的家人之間最普遍的選擇。
核心特點：「生存者權」與業權自動繼承
它的核心法律概念是「生存者權」（Right of Survivorship）。在法律上，所有聯權共有人會被視為一個單一的業主，共同擁有整個物業的百分之百業權。假如其中一位業主不幸離世，他所持有的業權會自動、即時地轉移給其他在生的聯名業主，並且這個繼承安排的法律效力是優先於任何遺囑的。
優點：業主身故後手續相對簡便
這個模式的最大優點，是處理居屋聯名業主身故手續時非常直接。在生的業主只需要準備好身故者的死亡證明，再透過律師辦理一份業權轉移文件並在土地註冊處登記，就可以正式成為物業的擁有人。整個過程無需經過法院冗長的遺產承辦程序。
潛在風險：任何一方的債務均可能影響整個物業
不過，它的風險在於所有業主的業權是完全綑綁在一起的。如果任何一位聯名業主陷入財務困難，例如被債權人追討債務或甚至被頒令破產，債權人便有權向法院申請強制出售整個物業用作償債。這代表即使其他業主財務狀況良好，他們的業權亦會受到直接牽連。
分權共有（Tenancy in Common）
另一種模式是「分權共有」，這種方式強調的是每位業主擁有獨立且清晰的業權份額。
核心特點：業權份額獨立，可自由買賣或繼承
在分權共有的模式下，聯名業主會根據出資比例或其他協議，各自持有物業的一個指定份額，例如兩人各佔50%，或一人佔70%、另一人佔30%。每一位業主都可以獨立處理自己名下的業權份額，包括將其出售、轉讓，或透過遺囑將其留給指定的繼承人。
優點：資產處理靈活，債務風險互相隔離
這種模式的好處是資產處理的靈活性高，而且各業主的財務風險能夠有效隔離。如果其中一位持有30%業權的業主出現債務問題，其債權人只可以針對他所擁有的那30%業權份額採取法律行動，並不會影響到持有另外70%業權的業主。
缺點：業主身故後，需經遺產承辦處理其份額
它的主要缺點是業主身故後的處理程序相對複雜。因為業主的業權份額會被視為其個人遺產的一部分，所以必須透過法庭辦理遺產承辦手續，才能將該份額正式轉移給遺囑中指定的繼承人或法定繼承人，整個過程所需的時間和費用會比較多。
【決策懶人包】一張圖看懂「長命契」與「分權共有」
為了讓你更清晰地掌握兩者的分別，以下是一個快速比較：
比較一：業權繼承方式
- 長命契： 業權自動轉移給在生的聯名業主，手續簡單快捷。
- 分權共有： 業權份額列為個人遺產，需經法庭作遺產承辦，程序較繁複。
比較二：個人債務影響
- 長命契： 一人有債務，整個物業的業權都可能受牽連。
- 分權共有： 債務風險互相隔離，只會影響欠債業主個人的業權份額。
比較三：業權轉讓自由度
- 長命契： 任何關於物業的出售或按揭決定，都需要全體業主同意。
- 分權共有： 業主可以獨立轉讓或抵押自己名下的業權份額。
總結：何時應考慮更改業權持有方式
總括來說，選擇哪一種持有方式，很大程度取決於聯名業主之間的關係、信任度及各自的財務狀況。如果日後因為關係轉變（例如離婚）或有新的財務規劃需要，業主也可以向房委會申請更改業權的持有方式。不過，這通常會牽涉到居屋聯名業主除名費用以及指定的法律程序，我們會在後續章節詳細說明。
居屋聯名除名及業權變更：5大常見情況申請指南
成為居屋聯名業主後，人生總會遇上不同變化。家庭成員的狀況改變，可能就需要考慮業權轉讓或除名。不過，未補地價的居屋業權轉讓，並不像私樓般自由，必須符合房屋委員會（房委會）的特定條件，並經過酌情審批。以下會為你詳細拆解整個申請流程，讓你對各種情況都有個清晰的了解。
申請業權轉讓的兩大先決條件
在深入探討各種情況前，首先要清楚所有申請都必須滿足兩個基本前提。這是房委會審批的大原則，任何申請都不能偏離這兩個框架。
交易性質：必須為「無償轉讓」
簡單來說，居屋的業權轉讓必須是「送贈」性質，不能涉及任何金錢交易。業主是將自己的業權無條件地轉贈予另一位家庭成員，而非賣給他。唯一的例外是因業主破產，由破產管理署署長或受託人按法律程序轉讓業權，這種情況則不受此限。
承讓人資格：必須為戶籍內已登記的家庭成員
接收業權的一方，必須是單位戶籍內已登記的家庭成員。這項規定的目的，是確保資助房屋資源留在核心家庭成員手中，防止業權轉移給非認可的第三方。
情況一：因婚姻狀況改變而除名（離婚／分居）
因離婚或分居而需要進行居屋聯名業主除名，是其中一個最常見的申請理由。雙方分開後，處理聯名物業是必須面對的一步。
申請條件及所需證明文件（如法庭絕對判令）
申請時，你需要向房委會清楚交代業權轉讓的原因。最重要的證明文件，就是由法庭頒佈的離婚證明，例如「絕對判令」（Decree Absolute）。這份文件能清晰證明雙方的婚姻關係已經正式結束，房委會一般都會接納這個理由。
申請步驟：由遞交申請(HD7)到完成法律手續
首先，業主需要填妥「業權轉讓申請書(HD7)」，連同所需文件副本一併交給房委會。房委會審批後，會發出一封「業權轉讓同意書」。收到同意書後，你便可以聘請律師處理後續的法律文件，例如草擬轉讓契約。最後，完成所有法律手續後，記得要通知相關的屋邨辦事處更新紀錄。
情況二：因家庭成員變化而轉名（移民／結婚遷出）
除了婚姻狀況，家庭結構的轉變，例如成員移民或結婚搬走，亦是申請業權轉讓的常見原因。
業主移民或永久離港的業權轉讓安排
如果其中一位聯名業主決定移民或需要永久離開香港，他可以申請將名下業權轉贈予戶籍內的其他家庭成員。申請時需要提供相關證明，例如外國的居留簽證或入境批准信，以證明其永久離港的意圖。
業主婚後遷出單位，將業權轉予其他家庭成員
另一種情況是業主結婚後，會搬離單位與配偶同住。在這種情況下，該業主也可以申請將業權轉讓給仍然居住在單位內的其他家庭成員。房委會通常會要求提供結婚證明以及新住址證明等文件。
為承認家庭成員的財務貢獻而加名
有時，在購買居屋時，可能有家庭成員（例如子女）付出了大部分首期或一直幫忙供樓。為了正式承認他們的貢獻，業主可以申請將其加入成為聯名業主。申請時，需要提交有力的財務證明，例如銀行轉賬紀錄或按揭還款紀錄，證明該成員的確有重大的財務付出。
情況三：因特殊情況而轉名（年邁／病危／破產）
面對一些無法預計的特殊情況，例如年紀老邁、健康出現嚴重問題或陷入財困，房委會亦設有酌情處理的機制。
年長業主的業權傳承規劃
當年屆65歲或以上，部分業主會開始思考資產傳承。他們可以基於年邁的理由，申請將業權轉贈予戶籍內的家庭成員，作為一種提早的資產規劃安排。
業主病危的特殊業權轉讓處理
若業主不幸患上嚴重疾病，例如癌症等危疾，情況危急，亦可申請將業權轉讓。申請時必須附上由註冊醫生發出的證明文件，詳細說明病情。這是相對特殊的處理方式，讓業主在生前能安心處理好物業事宜。
業主破產對聯名業權的法律影響
如果其中一位聯名業主被法庭頒佈破產令，其業權份額將會由破產管理署或其委任的受託人接管。受託人有權將該業權份額轉讓，用以償還債務。這種情況下的轉讓，是按法律程序進行，不受「無償轉讓」的限制。
居屋除名費用及按揭影響
處理居屋聯名業主除名，除了要符合房委會的規定，亦涉及一系列費用和對現有按揭的影響，這些都是需要預先規劃的開支。
房委會官方費用：申請費與行政費
向房委會遞交業權轉讓申請時，需要支付一筆申請費。這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。若申請獲批，當律師將轉讓契約草稿交予房委會的法律事務分處審批時，還需要再支付一筆行政費用。
額外開支：律師費及印花稅（如適用）
整個業權轉讓過程必須經由律師處理，所以律師費是免不了的開支。另外，雖然家庭成員之間的業權轉讓（送贈契）有機會豁免印花稅，但實際情況需要由稅務局根據個別個案評估，建議先向律師查詢清楚。總括而言，整個居屋聯名業主除名費用，需要預留一筆資金應付這些雜項開支。
對現有按揭的影響：是否需要銀行重新審批或轉按
這是一個非常關鍵的環節。當居屋聯名業主按揭的借款人資料有變動，例如由兩位變成一位，銀行有權要求重新審批按揭。留下的業主需要證明自己有足夠的還款能力，可能要重新進行壓力測試。如果無法通過，銀行有權拒絕申請，甚至要求提早還清貸款（call loan）。因此，在遞交申請給房委會前，最好先向承按銀行查詢清楚，了解清楚對居屋聯名業主按揭的具體影響。
【突發應對】居屋聯名業主身故：繼承及按揭處理指南
面對居屋聯名業主身故的狀況，確實令人措手不及。在處理傷痛的同時，還需要面對一系列法律及行政手續。處理居屋聯名業主身故手續的關鍵，在於當初購買物業時所選擇的業權持有方式。香港的聯名物業主要分為「聯權共有」（長命契）與「分權共有」兩種，而政府出售的居屋，規定必須以「長命契」形式由聯名業主共同持有，這點大大簡化了業權繼承的流程。
「長命契」業主身故的處理程序
由於居屋聯名業主採用的是「長命契」，其最大特點是「生存者權益」。當其中一位業主離世，其物業權益會自動轉移給在世的另一位或多位聯名業主。整個過程不需經過冗長的遺產承辦程序，也凌駕於遺囑之上。在世業主只需按照以下三個核心步驟處理。
第一步：通知房署及提交死亡證
首要行動是必須立即通知房屋署，這是處理程序中不可或缺的一環。在世業主需要帶同身故業主的死亡證副本，前往所屬屋邨的租約事務管理處辦理戶籍資料變更，將已故業主從戶籍中正式移除。這個步驟是後續所有法律和銀行程序的基礎。
第二步：在世業主辦理業權繼承（轉名契）
下一步是處理法律上的業權轉移。在世業主需要自行聘請律師，辦理一份新的「轉名契」（Deed of Assignment）。律師會協助準備相關法律文件，並將已故業主的死亡證註冊到土地註冊處。完成後，土地註冊處的紀錄會更新，正式確立在世業主為物業的唯一擁有人。這項手續涉及的律師費，可視為處理居屋聯名業主身故的一項主要費用。
第三步：通知銀行更新按揭貸款人資料
如果單位仍有按揭貸款，完成業權轉移後，必須盡快通知承造按揭的銀行。你需要向銀行提交已故業主的死亡證及已更新的土地註冊處文件副本。銀行的角色是更新其內部紀錄，將已故業主從居屋聯名業主按揭的貸款人名單中移除。這個步驟對維持按揭供款的正常運作十分重要。
重點注意：身故後是否需要重新壓力測試？
這是在世業主最關心的財務問題。一般情況下，由於在世業主本來就是原有按揭合約的共同借款人之一，並且是基於「生存者權益」自動繼承全部業權，銀行通常不會要求在世業主就現有的居屋聯名業主按揭重新進行入息審查或壓力測試。換言之，你可以繼續按照原有的條款和利率繼續供款，財務上的即時壓力相對較小。
「分權共有」業主身故的處理程序
雖然居屋強制使用「長命契」，但了解「分權共有」的處理方式有助於更全面地理解業權問題。假如物業是以分權共有形式持有，情況會變得非常複雜。
已故業主業權的遺產承辦流程
在分權共有的模式下，已故業主的業權份額會被視為其個人遺產的一部分。這份業權不會自動轉移給在世的聯名業主，而是需要根據已故業主的遺囑或遺產法進行分配。整個過程必須經過法庭的遺產承辦程序，由遺產執行人或管理人處理，需時較長，法律費用也更高。
對在世業主及按揭的潛在影響
這對在世業主帶來極大的不確定性。首先，你可能會與一位素未謀面的遺產繼承人共同持有物業業權。其次，如果物業有按揭，銀行會因為貸款人結構出現根本性改變，而極有可能要求重新審批整筆按揭貸款。新的繼承人與在世業主需要共同接受銀行的入息審查和壓力測試，若未能通過，銀行有權要求提早清還全部貸款。
【真實個案】從案例學習聯名業主身故處理技巧
透過真實個案，可以更清晰地了解整個流程的實際操作。
案例分析：配偶離世後，在世業主一個月內順利完成手續
陳太與丈夫早年以「長命契」聯名買入一個居屋單位。去年陳先生因病突然離世，陳太在悲痛之餘，亦要處理居屋聯名業主身故的後續事宜。她首先帶同丈夫的死亡證到屋邨辦事處更新戶籍。然後，她委託律師辦理業權轉移，律師在兩星期內便為她辦妥所有文件並完成土地註冊。最後，陳太拿著更新後的業權文件通知按揭銀行。銀行職員核實資料後，只更新了貸款人紀錄，並向她確認按揭供款條件不變。整個居屋聯名業主身故手續，由通知房署到更新銀行紀錄，陳太在一個月內便順利完成，讓她可以專心處理其他家庭事務。
居屋聯名業主常見問題 (FAQ)
居屋「長命契」可以轉為「分權共有」嗎？
答案是可以的。從法律層面來看，任何一位「長命契」的聯權共有人，都有權單方面結束聯權共有的關係。做法是透過律師準備一份「分割通知書」，並且送達給所有其他的聯名業主。當其他業主收到通知書後，業權在法律上就已經由「聯權共有」轉為「分權共有」。不過，為了清楚界定各方的業權份額並且在土地註冊處有正式記錄，最穩妥的做法是所有業主共同簽署一份「分割契據」，清楚列明每個人所佔的業權比例，然後再進行註冊，這樣可以避免日後出現任何爭議。
整個居屋聯名除名申請過程需要多長時間？
整個居屋聯名業主除名的申請過程，可以分為兩個主要階段。第一階段是向房屋委員會遞交申請。根據官方指引，房委會在大約六星期內會發出書面回覆，但這個時間是從他們收齊所有必需文件後才開始計算。所以，你準備文件和房委會審批的時間加起來，通常需要一至兩個月。第二階段是在取得房委會的「業權轉讓同意書」後，你需要聘請律師處理轉名契等法律文件，然後到土地註冊處登記。這個法律程序一般也需要數星期至一個月。總括來說，整個過程由開始申請到最終完成，預計需要三至四個月的時間，實際時間會因為個案的複雜程度和文件往來的速度而有所不同。當中涉及的居屋聯名業主除名費用，也需要在過程中逐步支付。
房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期是多久？
房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期為一年。你必須在這一年之內，完成所有後續的法律手續，包括簽署轉讓契據和到土地註冊處完成註冊。如果超過一年期限還未完成，這份同意書就會自動失效。到時候，你就需要重新向房委會遞交申請，並且再次繳付相關的申請費用，整個程序需要重頭來過。所以，收到同意書後，最好盡快聯絡律師辦理後續事宜。
如果其中一位聯名業主破產，會否影響另一位的業權？
這個問題的答案，完全取決於你們當初選擇的業權持有方式。假如是以「聯權共有」（長命契）持有物業，情況會比較嚴重。因為在法律上，所有業主被視為一個整體，共同擁有整個物業。如果其中一位業主破產，其債權人有權向法庭申請出售整個單位來償還債務，這將會直接影響到另一位沒有財政問題的業主。相反，如果物業是以「分權共有」的方式持有，每位業主都擁有獨立的業權份額。那麼，當其中一位業主破產，債權人原則上只能針對該名業主所持有的業權份額採取行動，而不能強制出售另一位業主的份額。這也突顯了當初選擇合適的業權持有方式是何等重要。