手握綠表資格，是不少公屋家庭晉身業主的黃金入場券。但由確認資格、物色單位，到處理繁瑣的法律文件與按揭申請，過程環環相扣，當中更隱藏不少魔鬼細節與潛在陷阱。為了助您順利「上車」，本文將提供最全面的【2025綠表買居屋終極攻略】，手把手帶您走過完整的6大申請步驟，從申請「准買證」到交還公屋單位，一步步清晰指引；更會深入剖析首期計算、95%高成數按揭的秘訣，並拆解最新政府擔保期政策下的按揭陷阱，助您避開彎路，穩妥實現置業夢。
綠表買居屋資格、優勢與評估
在深入了解整個綠表買居屋流程之前，第一步當然是確認自己是否手握這張珍貴的「入場券」。這張入場券就是綠表資格。擁有它，就等於在置業路上得到一個絕佳的起步優勢。下面，我們會詳細拆解綠表買居屋資格的各項細節，和分析它與白表申請的分別，讓你全面評估自己的市場優勢。
誰符合綠表買居屋資格？
想知道自己是否符合綠表買居屋資格，其實定義相當清晰。簡單來說，綠表資格主要是提供給香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下，特定公共房屋的住戶或準住戶。
核心綠表資格類別詳解
符合資格的申請人類別主要包括以下幾種：
* 房委會或房協轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
* 房委會轄下中轉房屋的認可居民。
* 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書-只適用於出售綠表置居計劃單位》的申請者。
* 持有房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
* 受政府清拆計劃或天災影響，並已獲核實符合資格入住公屋的家庭。
* 離婚或分戶後，獲核實資格入住公屋的公屋住戶。
* 長者租金津貼計劃的受惠者。
「家有長者優先選樓計劃」資格
如果你的申請家庭組合中，包含年滿60歲的年長親人，便有機會參加「家有長者優先選樓計劃」。這個計劃的目的是鼓勵年輕家庭照顧長者，所以會預留一部分單位配額給這些合資格的家庭申請者。他們在攪珠和揀樓次序上都會獲得優先處理，大大增加成功選購心儀單位的機會。
綠表 vs 白表：關鍵分別一覽
經常聽到人討論綠表和白表，兩者最大的分別在於申請人的背景和市場定位。綠表是為現有公屋住戶而設的「內部通道」，而白表則開放給符合特定入息和資產限額的非公屋居民申請。
申請資格與配額比例比較
綠表申請人主要是公屋住戶，他們的目標是「租轉買」，所以過往對入息和資產審查較為寬鬆。白表申請人則需要嚴格符合每期居屋計劃公佈的入息和資產上限。在一手居屋的配額方面，房委會通常會設定一個固定比例，例如綠表佔四成，白表佔六成。雖然白表的配額較多，但申請人數也遠超綠表，競爭非常激烈。
購買權利與按揭優勢對比
綠表和白表的最大分別，體現在購買權利上。綠表申請人除了可以購買新落成的一手居屋，還可以在「居屋第二市場」購買未補地價的二手單位。白表申請人需要抽中「白居二」配額，才能進入這個市場。在按揭方面，綠表更是佔盡優勢，這一點我們下面會詳細說明。
綠表買家的獨有市場優勢
手持綠表，等於在資助房屋市場中擁有三大「特權」，讓置業過程更順暢，財務安排也更具彈性，直接影響到綠表買居屋首期的預算。
免補地價購買一手居屋、綠置居及居屋第二市場單位
綠表買家最大的優勢，就是可以在不同市場購買單位時都毋須補回地價差額。無論是抽籤購買全新的居屋或「綠置居」單位，還是在居屋第二市場自由物色心儀的二手單位，成交價已經是扣除地價折扣後的價格，大大減輕了置業的財政負擔。
高達95%按揭成數與豁免壓力測試
由於有房委會作為擔保方，銀行願意為綠表買家提供極具吸引力的按揭條件。購買房委會轄下的一手或二手居屋，按揭成數最高可達95%，意味著買家最低只需準備樓價5%作為首期。同時，申請按揭時普遍可以豁免銀行的壓力測試，這對於收入不穩定或剛好在壓力測試邊緣的申請人來說，是一個非常重要的幫助。
一手市場優先揀樓權利
在一手居屋銷售中，房委會為綠表和白表申請者設立了不同的申請隊伍。綠表申請者，特別是參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭，會比普通白表申請者有更優先的揀樓次序。這意味著他們有更大機會，在單位選擇還很充足的時候，挑選到樓層、坐向和景觀都最理想的單位。
【步驟全拆解】2025綠表買居屋申請流程 (附時間線及文件清單)
想掌握2025年最新的綠表買居屋流程其實並不複雜，只要將整個過程拆解成幾個清晰的步驟，就能按部就班地實現置業目標。這個流程涵蓋了從確認綠表買居屋資格到最後交還公屋單位的每一個環節。現在，我們就一步步為你詳細解說。
第一步：申請「購買資格證明書」(准買證)
這份「購買資格證明書」，坊間常稱為「准買證」，可以把它想像成你在居屋第二市場的「入場券」。你必須先持有這份有效文件，才能與業主簽訂任何買賣合約。這是檢視你是否符合綠表買居屋資格的第一關。
申請文件及費用清單
申請時，你需要準備好以下幾項：
1. 已填妥的申請書正本。
2. 申請費港幣900元，必須以劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。記得在支票背面寫上申請人的香港身份證號碼。
3. 如果你是持有《綠表資格證明書》的申請人類別，需要提交該證明書的正本。
各類申請人遞交流程及地點
遞交申請的方式，會根據你的身份類別而有所不同。
* 公共租住房屋住戶：直接將文件交到你所屬的屋邨辦事處，職員會協助核實資格。
* 持有有效《綠表資格證明書》人士：你需要親身前往位於樂富的房委會客戶服務中心，遞交申請文件。
網上申請選項：「智方便+」數碼簽署流程
為了方便市民，現在也可以選擇網上申請。你和年滿18歲的家庭成員，只需要擁有已啟用數碼簽署功能的「智方便+」帳戶，就可以透過網上系統提交申請和進行數碼簽署，整個過程更快捷。
關鍵要點：證明書有效期為12個月，不能延期
必須注意，「購買資格證明書」由發出日期起計，有效期為12個月。這個有效期是固定的，在任何情況下都不能延長。如果在有效期內未能簽訂臨時買賣合約，你就需要重新遞交申請並再次繳付費用。
第二步：物色心儀單位與簽訂臨時買賣合約
拿到「准買證」後，就可以正式開始你的尋寶之旅，在居屋第二市場物色心儀的單位。
尋找樓盤前的準備：確認賣方持有「可供出售證明書」
在你與業主議價前，有一個非常重要的準備功夫。你必須先確認賣方同樣持有有效由房委會發出的「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。這是確保該單位可以合法在居屋第二市場轉讓的證明。
議價與簽署臨時買賣合約
當你找到合適的單位，並且與業主達成價格共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。整個過程與私人市場相似，但必須使用房委會指定的標準合約範本。
支付臨時訂金（細訂）
簽署臨時買賣合約的同時，你需要向賣方支付一筆臨時訂金，通常稱為「細訂」，金額一般為樓價的3%至5%。
第三步：申請「提名信」- 流程的法律核心
簽訂臨約後，接下來的步驟是整個綠表買居屋流程中最關鍵的法律環節：申請「提名信」。沒有這封信，交易就無法繼續。
申請時機與方式：簽署臨約後一個月內由律師代辦
申請「提名信」必須在簽署臨時買賣合約後的一個月內，透過你委託的律師向房委會提交。這一步不能由買家自行處理，必須經由律師代辦。
必須提交的六大文件清單
你的律師會協助準備及提交以下文件：
1. 賣方的「可供出售證明書」正本。
2. 你的「購買資格證明書」正本。
3. 臨時買賣合約副本。
4. 一份由你在律師見證下簽署的聲明書。
5. 申請費港幣1,070元（須以銀行本票或律師樓支票支付）。
6. 由律師就此申請所作出的承諾書。
時間規劃建議：預留至少5個工作天處理
房委會處理「提名信」的申請，一般需要至少5個工作天。因此，建議你與賣方商討，將簽訂正式買賣合約的日期，安排在簽署臨約後的12至14天，以預留充足時間處理。
第四步：簽訂正式買賣合約與支付加付訂金 (大訂)
當律師收到房委會發出的「提名信」後，就代表你的買家資格已獲最終確認。這時，買賣雙方就可以簽訂正式的買賣合約。簽署正約時，你需要支付一筆加付訂金，即是「大訂」。通常，「細訂」與「大訂」合計為樓價的10%。
第五步：完成交易與簽訂轉讓契據
這是交易的最後直路，一切順利的話，你很快就能拿到新居的鎖匙。
買方最終驗樓
在正式成交日之前，你會安排一次最終驗樓（俗稱「收樓」），確保單位的狀況與合約訂明的一致。
銀行發放按揭貸款，支付樓價尾數
成交當日，你申請的按揭銀行會將貸款餘額直接支付給賣方的代表律師，用以結清樓價的尾數。這也是計算綠表買居屋首期後，剩餘需要貸款的部分。
業權轉移及收取單位鎖匙
律師會處理好轉讓契據的簽署和註冊事宜，完成後，單位的業權就正式轉移給你。恭喜你，可以在律師樓收取單位鎖匙，正式成為業主。
第六步：交還原有公屋單位 – 最後責任
作為綠表買家，完成置業夢想的同時，也有一項最後的責任需要履行。
遞交「遷出通知書」的時限與要求
在簽訂轉讓契據當日，你必須向房屋署遞交「遷出通知書」，正式通知將會交還現居的公屋單位。
60天內必須遷離並交還單位
由簽訂轉讓契據當日起計算，你必須在60天內清空並交還原有的公屋單位予房屋署，讓資源能夠流轉給其他有需要的家庭。
延期遷出的申請及罰則
如果因特殊情況（例如新居需要裝修）而未能在限期內遷出，可以向房屋署申請延期，但延期期間需要繳付懲罰性的佔用費，金額相當可觀。所以，妥善規劃好搬遷時間非常重要。
綠表買居屋首期與按揭攻略：解鎖95%高成數貸款
在整個綠表買居屋流程中，大家最關心的環節之一，想必就是綠表買居屋首期計算與按揭安排。擁有綠表買居屋資格的最大優勢，就是有機會承造高達95%的按揭，意味著首期最低只需樓價的5%，大大減輕上車的初期負擔。不過，要成功申請高成數按揭，當中有些關鍵細節必須了解清楚。
為何「首次發售日期」比「樓齡」更重要？
談到二手居屋按揭，很多人會直覺地認為「樓齡」是影響貸款額的主要因素，但事實並非如此。對於銀行來說，一個更重要的指標是單位的「首次發售日期」，因為這直接關乎到由香港房屋委員會（房委會）提供的按揭貸款擔保期。
房委會按揭貸款擔保期詳解
房委會提供的按揭擔保，是銀行願意批出高成數貸款的基石。這個擔保期並非由你買入單位當日計起，而是從整個屋苑的「首次發售日期」開始計算。簡單來說，房委會向銀行承諾，在擔保期內，假如業主斷供，房委會將會承擔單位的剩餘按揭貸款。
擔保期如何影響按揭成數及還款年期
擔保期剩餘的年期長短，直接決定了銀行可以批出的最高按揭成數和還款年期。在過去的政策下，擔保期最長只有30年。如果一個單位樓齡較高，剩餘的擔保期不足，銀行為控制風險，便可能削減按揭成數或縮短還款期，買家就需要準備更多首期資金。
【2025重大更新】政府放寬擔保期政策解析
好消息是，政府在2025年為二手市場的資助房屋按揭帶來了重大更新，大大放寬了這個限制，讓更多高樓齡的二手居屋也能受惠於高成數按揭。
第二市場居屋擔保期延長至最長50年
由2025年3月1日起，房委會為第二市場所提供的擔保期，由原來的最長30年，大幅延長至最長50年（由首次轉讓日期起計）。這項改動盤活了大量樓齡較高的二手居屋，讓綠表買家在選擇單位時有更大的彈性。
不同樓齡（首次轉讓日期起計）的最高按揭成數
在新政策下，按揭成數主要根據單位的「首次轉讓日期」分為兩個級別：
* 首次轉讓日期起計40年內： 綠表買家最高可承造95%按揭。
* 首次轉讓日期起計40年以上至50年： 最高按揭成數則為80%。
最長還款期延長至30年對供款的影響
同時，最長還款期亦由25年延長至30年。這意味著每月供款額可以攤分得更長，有助減輕每月的供款壓力，讓預算更鬆動。對於計劃綠表買居屋的家庭來說，這無疑是一個非常實際的好處。
綠表按揭的利率選擇與限制
雖然綠表買家在按揭成數上有優勢，但在利率選擇上卻會遇到一些限制。
為何普遍只能選擇P按（最優惠利率按揭）？
由於未補地價的居屋轉售限制多，銀行在風險評估上會比較審慎。因此，銀行普遍只會提供穩定性較高的P按（最優惠利率按揭），而較少提供波動性較大的H按（銀行同業拆息按揭）。這點在申請按揭前要有心理準備。
房委會單位 vs 房協單位的按揭成數差異
值得留意的是，只有經房委會出售的居屋單位，綠表買家才可享高達95%的按揭。如果購買的是房協（香港房屋協會）的資助房屋，例如「住宅發售計劃」單位，即使同樣是綠表資格，最高按揭成數也跟隨私樓或白表買家，一般最高為90%。
豁免壓力測試的真正含義
綠表買居屋的一大優勢是「豁免壓力測試」，但這句話的真正含義是什麼？它不代表銀行完全不審查你的還款能力。豁免的只是「利率上升2%後，供款佔入息比率不可超過60%」這項測試。銀行仍然會評估你的基本供款能力，確保你每月供款不超過家庭總收入的50%。所以，準備好入息證明文件依然是必須的。
專家秘訣與注意事項
掌握整個綠表買居屋流程只是基礎，想在置業路上走得更順暢，一些專家秘訣和注意事項絕對不可或缺。由揀樓前的價值評估，到與銀行的按揭溝通，再到簽約時的文件細節，每一步都隱藏著學問。
揀樓前必做功課：如何評估單位潛在價值？
揀樓不單是看單位間隔和裝修，更是一項對未來資產的投資評估。一個單位的潛在價值，由多個因素構成。首先是地點與交通，單位是否鄰近港鐵站或主要交通樞紐，直接影響日常通勤便利度和長遠升值潛力。其次是周邊配套，街市、商場、公園、診所等生活設施是否齊全，決定了居住的舒適度。
對於有子女的家庭，單位所屬的校網是一個非常重要的考慮因素。此外，不妨花時間研究一下該區的未來發展規劃，例如政府是否有新的基建項目，這些都可能為物業帶來升值空間。單位本身的質素，例如座向、景觀、採光和通風，同樣不能忽視。最後，查詢單位的「首次發售日期」，因為這關乎房委會的按揭擔保期，剩餘的擔保期越長，下一手買家承造高成數按揭就越容易，自然也影響單位的轉售價值。
避開按揭陷阱：與銀行溝通的關鍵問題
綠表買居屋其中一個最大優勢，就是高達九成半的按揭成數，這大大減輕了綠表買居屋首期的負擔。不過，在與銀行接洽時，主動提出關鍵問題，可以有效避開潛在的按揭陷阱。
建議直接向銀行職員查詢以下幾個核心問題：
* 確認貸款細節：「請問這個屋苑的首次發售日期是哪一年？根據這個日期，我可以申請到的最高按揭成數和最長還款年期是多少？」這個問題直接影響你的財務預算。
* 了解利率及優惠：「現時你們提供的P按（最優惠利率按揭）利率是多少？有沒有任何現金回贈或其他迎新優惠？」不同銀行的優惠方案可能有差異。
* 釐清入息要求：「雖然符合綠表買居屋資格可以豁免壓力測試，但銀行內部對入息證明文件（例如糧單、稅單）有什麼具體要求？」提早準備好文件，可以加快審批進度。
* 掌握審批時間：「整個按揭申請的審批流程，大概需要多長時間？」這有助你更好地規劃簽署正式買賣合約及成交的日期。
簽約前必須檢查的法律文件細節
簽署任何法律文件前，仔細核對是保障自己權益的最後防線。在律師的協助下，你仍需要特別留意以下幾點。
第一，在簽署臨時買賣合約時，必須反覆核對合約上的個人資料、單位地址、成交價、訂金金額及支付時間表等，確保所有資料準確無誤。同時，要確認賣方已持有有效的「可供出售證明書」。
第二，你的代表律師會為單位進行查冊，檢查業權是否完整，有沒有任何未解除的按揭或法定押記（俗稱釘契）。這一步是確保你購入的是一個產權清晰的單位。
第三，整個綠表買居屋的交易，都必須使用房委會指定的標準合約範本。切勿使用非官方版本的合約，任何未經房委會書面同意的修改，都可能導致合約無效，令交易告吹，甚至損失訂金。
綠表買居屋常見問題 (FAQ)
來到綠表買居屋流程的最後階段，相信你心中還有不少疑問。以下整理了一些最常見的問題，逐一為你拆解，讓你對整個過程有更全面的掌握。
在綠表買居屋過程中，律師扮演什麼角色？
在整個綠表買居屋流程中，律師的角色遠不止處理文書工作，而是保障你順利完成交易的關鍵人物。一位經驗豐富的律師，會為你處理以下核心事務：
- 查核業權與文件：律師會仔細審查賣方的「可供出售證明書」及買方的「購買資格證明書」，確保雙方都符合交易資格，並檢查單位業權是否清晰。
- 申請提名信：這是綠表買居屋獨有的步驟。律師會在你簽署臨時買賣合約後，代表你向房屋署（房署）申請「提名信」，這是完成交易的必備法律文件。
- 草擬及審閱合約：由臨時買賣合約、正式買賣合約到最終的轉讓契據，律師都會為你草擬和審閱，確保所有條款公平且符合法例。
- 處理款項：所有訂金、樓價尾數以及銀行按揭貸款，都會經由律師樓處理，確保資金安全交收。
由於資助房屋的買賣牽涉《房屋條例》的規管，程序比私人樓宇複雜，所以選擇一位熟悉居屋買賣的律師尤其重要。
綠表買居屋需要支付印花稅嗎？如何計算？
需要。與購買私人住宅一樣，綠表買居屋也需要支付從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty)。稅款的計算基準是物業的成交價或估價（以較高者為準），稅率則視乎買家的身份。
首次置業 vs 非首次置業的稅率差異
過去，首次置業和非首次置業的買家需繳付的稅率有很大分別。不過，根據最新的財政預算案，政府已撤銷所有住宅物業需求管理措施。
這代表由2025年2月28日起，無論你是否首次置業，購買綠表居屋都同樣採用「第二標準稅率」計算印花稅。簡單來說，稅率會根據樓價以階梯式遞增，例如樓價300萬或以下的稅款為100元。你可利用稅務局的網上計算機，輸入樓價以得出準確的應繳稅款。
綠表買居屋後，業權持有方式有何限制？
綠表居屋的業權持有方式並不像私樓那樣自由，它設有嚴格的限制。單位的業主必須是申請表上的申請人，同時可以加入申請表內其中一位年滿18歲的家庭成員，共同持有業權。
聯權共有（長命契）的唯一選擇
根據房署規定，所有以聯名方式持有的居屋單位，都必須採用「聯權共有」（Joint Tenancy）的方式，也就是俗稱的「長命契」。
在「長命契」下，所有聯名業主共同擁有整個單位業權。假如其中一位業主不幸離世，其業權會自動轉移至其他在生的聯名業主。這種方式不能透過遺囑將業權轉讓給非聯名業主的人。這與可自由分配業權份額的「分權共有」（Tenancy in Common）截然不同，而後者並不適用於未補地價的居屋。
在獲發「提名信」前家庭狀況有變（如結婚、新生兒）怎麼辦？
這是一個非常重要的問題。由遞交申請表開始，直至房署發出「提名信」為止，如果你的家庭狀況出現任何轉變，例如結婚、離婚、有新生嬰兒、或有家庭成員離世，你必須立即以書面形式通知房署。
房署在收到通知後，會重新審核你的「綠表買居屋資格」。如果家庭狀況變動後，你的家庭仍然符合申請資格，流程便可繼續。相反，如果變動導致你不符合資格（例如家庭總收入或資產超出上限），房署將不會發出「提名信」，整個交易便會終止，你更有可能因此損失已支付的訂金。
未補地價的居屋可以加名或轉名嗎？
一般情況下，未補地價的居屋是不可以隨意加名或轉名的。由於單位涉及政府的資助，業權轉讓受到《房屋條例》嚴格規管，目的是確保公共資源能用於指定的合資格人士身上。
不過，在一些非常特殊的法律或家庭情況下，業主可以向房署提出書面申請，例如：
- 因離婚或分居，並根據法庭命令需要轉移業權。
- 因其中一位聯名業主離世，辦理手續將其姓名從業權中移除。
- 業主希望將配偶的姓名加入業權之中。
所有申請都必須有充分的理據和證明文件，並由房署署長作最終批核。即使申請獲批，該業權變動亦會被視為一項物業交易，可能需要支付相關的印花稅及行政費用。