手持未補地價居屋，想出售、轉名或加按套現，卻對複雜的政策限制與程序感到困惑？作為綠表或白居二準買家，又應如何尋找心水單位？「補地價」金額究竟如何計算？未補價居屋的按揭申請與私樓有何不同？這些都是居屋業主與買家最關心的核心問題。本文將為你提供一份2025年終極指南，從法規定義、買賣流程、補價計算公式，到按揭審批準則及轉名手續，一文詳解5大關鍵操作，助你清晰掌握每個步驟，輕鬆處理未補地價居屋的各種事宜。
什麼是「居屋未補地價」？定義、限制與法律責任
核心定義：與「已補地價」居屋的根本區別
談及置業，你可能經常聽到「居屋未補地價」這個詞，它其實是指業主尚未向政府補回當年購入單位時所享有的地價折扣。簡單來說，政府當年以優惠價將單位出售，是為了資助合資格市民安居。這份資助並非無條件的禮物，而是附帶了轉讓限制，意味著單位的業權並不完全自由。只有在業主向政府繳付了這筆地價差額，即完成「補地價」後，單位才會被視為與私人樓宇無異的物業，可以在市場上自由流通。
補地價的本質：解除政府資助下的轉讓限制
補地價的真正意義，是業主向政府「買回」物業的完整業權。在未補地價的狀態下，物業的出售、出租和轉讓權益都受到《房屋條例》的嚴格規管。當業主支付了補價金額後，房屋署會發出「解除轉讓限制證明書」，業主將文件在土地註冊處登記後，就正式解除了所有政府資助下的限制。此後，這個單位就變成一個完全私有化的資產，業主可以全權決定如何處置，與一般私人樓宇再無分別。
權益對比：在出售、出租及按揭上的自由度差異
「未補」與「已補」地價，兩者在物業權益上有著天壤之別。在出售方面，居屋未補地價出售的途徑非常狹窄，只能在指定的「居屋第二市場」轉售給持有綠表或白居二資格的買家，目標客群有限。相反，已補地價的居屋則可在公開市場自由買賣，任何人士均可購買，叫價自然能更貼近市值。至於居屋未補地價出租，原則上是完全禁止的。而對於居屋未補地價按揭，雖然首次購買時可獲高成數按揭，但後續想加按套現或轉按則極為困難。即使是居屋未補地價轉名給家人，也僅限於離婚或家庭成員離世等特殊情況，並需向房屋署申請。完成補地價後，以上所有限制都會一掃而空，業主可自由出租、向任何銀行申請加按或轉按，享有與私樓業主同等的財務靈活性。
法律紅線：違規出售或出租的嚴重後果（罰款及監禁）
許多業主可能會問：居屋未補地價可以出租嗎？答案是絕對不可以。私下將未補地價居屋單位出售或出租，均屬刑事罪行。根據《房屋條例》，任何未經許可而進行的交易，業主與租客（或買家）均可能被檢控。一經定罪，最高可被判處罰款港幣五十萬元及監禁一年。這條法律紅線非常清晰，任何試圖繞過規則的操作都伴隨著極高的法律風險，絕對不值得嘗試。
如何出售及購買「未補地價居屋」？市場、資格及限制詳解
想了解手上的居屋未補地價單位如何操作，或者自己是否有資格購買，第一步就是要認識整個買賣流程的遊戲規則。這牽涉到特定的交易市場、嚴格的買家資格，還有政府設下的轉讓限制。以下會為你逐一拆解，讓你清晰掌握每個環節。
認識兩大交易市場：居屋第二市場 vs 自由市場
處理未補地價居屋，你會接觸到兩個截然不同的市場。它們的運作方式、樓價水平及買賣對象都有很大分別，理解兩者是做出正確決策的基礎。
居屋第二市場（居二市場）：毋需補地價的指定交易平台
居屋第二市場是專為未補地價的資助房屋而設的轉售平台。業主在這裡進行居屋未補地價出售，就不需要先向政府支付那筆數額不菲的地價差額。不過，這裡的買家並非任何人，而是持有「綠表」或「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）資格的特定人士。由於買家群體受限，居二市場的樓價通常會比市價有一定折讓，為合資格人士提供上車機會。
自由（公開）市場：補地價後與私樓無異的交易方式
當業主向房屋委員會（房委會）完成補地價手續，繳付了當年的折扣差價後，該居屋單位的轉讓限制就會被解除。這時，單位就能夠進入自由市場進行交易。在自由市場上，單位性質與一般私人樓宇無異，可以賣給任何人士，不再受買家資格限制。因此，其售價也能夠完全反映市場價值，與同區私樓看齊。
買家資格剖析：「綠表」與「白居二」有何分別？
要進入居二市場，買家必須手持「入場券」，這就是大家常聽到的「綠表」和「白居二」。兩者雖然都能購買未補地價居屋，但申請對象和背景完全不同。
綠表資格：申請對象與注意事項
綠表資格的申請對象主要是房委會或房屋協會轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。簡單來說，他們是以交還現有公屋單位為代價，換取購買資助房屋的資格。由於綠表持有人本身已是房屋政策的受助者，他們在申請居屋未補地價按揭時，通常能獲得較優惠的條件，例如最高可承造九成半按揭。
白居二資格：申請流程與揀樓要點
「白居二」則是為不符合綠表資格，但入息及資產符合指定上限的香港永久性居民而設。房委會每年會推出「白居二」計劃，合資格人士需要遞交申請並進行抽籤。中籤者會獲發一張「購買資格證明書」，有效期通常為一年。中籤者需要在這一年內，在居二市場物色心儀單位並簽訂買賣合約。由於名額有限且競爭激烈，成功抽中「白居二」就等於獲得了以折扣價入市的機會。
關鍵的轉讓限制期：不同年份購入居屋的政策差異
政府為了壓抑炒賣，對居屋的轉售設下了「轉讓限制期」，而且這個期限近年有收緊的趨勢。業主必須清楚自己單位首次購入的年份，才能確定適用的限制。
2018年前購入：5年轉讓限制
在2018年以前購入的居屋，轉讓限制期為5年。由首次轉讓契據日期起計，業主只要持有單位滿5年，便可以向房委會申請補地價，然後在自由市場出售。若在5年內想賣樓，則只能在居二市場轉售予合資格人士。
2019年及以後購入：10年轉讓限制
自2019年起，新居屋的轉讓限制變得更嚴格，由5年大幅延長至10年。業主必須持有單位滿10年，才能申請補地價並在自由市場放售。在首10年內，單位同樣只能在居二市場轉售。更嚴格的是，在購入單位的首兩年內，更只能以不高於原價的價格出售，大大限制了短期獲利空間。
【業主買家決策指南】快速定位您的角色與策略
了解以上規則後，無論你是業主還是準買家，都可以根據自己的身份，制定最適合的行動策略。
情境一：我是未補地價業主，如何釋放物業價值？
你的主要策略是在居二市場尋找合適的買家。由於不需要補地價，你可以用一個較市價吸引的價錢放售單位，加快成交速度。你需要留意自己單位的轉讓限制期，確定可以在何時以何種方式（例如原價或自訂價格）進行居屋未補地價出售。
情境二：我持有綠表資格，如何尋找安樂窩？
你的最大優勢是擁有直接進入居二市場的資格，並且在按揭申請上佔優。你可以專注在居二市場尋寶，物色樓齡較新、質素較佳的單位，因為這些單位仍處於政府擔保期內，有助你申請到年期最長、成數最高的按揭。
情境三：我是白居二中籤者，如何物色心水單位？
你的首要任務是在「購買資格證明書」的一年有效期內完成交易。建議在中籤後馬上行動，鎖定心儀地區，多看單位作比較。同時，要對自己的財務狀況有清晰預算，因為白居二買家最高只可申請九成按揭，並且需要通過銀行的壓力測試。及早與銀行溝通，了解自己的按揭能力，有助你在揀樓時作出更明智的決定。
如何計算「居屋補地價」金額？公式、實例與慳錢策略
處理居屋未補地價的單位時，最核心的問題往往是：「究竟要補多少錢？」這筆金額直接影響您後續的財務安排，無論是計劃居屋未補地價出售還是考慮其他資產配置。其實計算補價的原理相當直接，只要掌握了核心公式，您就能夠自己初步估算。
掌握核心計算公式：補價金額與買入價無關
許多業主有個常見的誤解，以為補地價金額是根據自己當年的買入價來計算。實際上，補價金額只與兩個關鍵因素掛鉤：補地價「當時」的物業市值，以及您「當年」買入單位時所享有的折扣率。換句話說，您的買入價是多少，並不直接影響最終的補價數目。
公式剖析：補價 = 補價時市值 × (購入時十足市值 – 購入價) ÷ 購入時十足市值
房屋署官方的計算公式看起來比較複雜。它將您申請補價時，由署方評估出的單位市值，乘以一個比率。這個比率就是您當年購入單位時的實際樓價，與當時十足市值的差額，再除以當時的十足市值。
簡化理解：補價 = 補價時市值 × 當年買入折扣率
其實，我們可以將上述公式簡化成一條更容易理解的算式。購入時的十足市值減去購入價，再除以十足市值，這個部分其實就是您當年買樓時政府提供的折扣率。所以，整個計算的核心就是用現時的市值，乘以當年的折扣率。
如何查閱準確折扣率：樓契的重要性
那麼，如何得知自己單位的準確折扣率？最權威的文件就是您手上的樓契（Deed of Assignment）。折扣率會清晰列明在樓契之內。千萬不要隨便假設或參考同屋苑其他單位的折扣率，因為即使是同一個屋苑，不同期數推售的單位，其折扣率也可能存在很大差異。
實例計算：不同折扣率下的補價金額演示
讓我們透過兩個具體案例，看看折扣率如何影響最終的補價金額。假設您的單位在申請補地價時，經評估後的市值為600萬港元。
案例一：高折扣率（如49% off）單位的補價試算
如果您的單位是近年（如2019年後）購入的新居屋，可能享有較高的折扣，例如49%（即以市價五一折買入）。
補價金額 = 600萬港元 × 49% = 294萬港元
在這個情況下，您就需要準備294萬港元來完成補地價程序。
案例二：低折扣率（如30% off）單位的補價試算
如果您的單位是早期購入的居屋，折扣率可能相對較低，例如30%（即以市價七折買入）。
補價金額 = 600萬港元 × 30% = 180萬港元
可以看到，在同樣的物業市值下，不同的折扣率會導致補價金額有超過100萬港元的差距。
補地價慳錢策略：把握最佳申請時機
既然補價金額與申請時的市值直接掛鉤，這就提供了一個節省開支的策略空間。補地價並非一定要在賣樓的當下才申請，您可以選擇一個對自己最有利的時機。
善用樓市週期：樓價回調時申請補地價的優勢
一個精明的策略，是在樓市處於調整期或相對低位時，主動向房屋署提出補地價申請。因為此時署方評估出的單位市值會比較低，乘以您固定的折扣率後，所需繳付的補價金額自然會減少。完成補地價後，您就解除了單位的轉讓限制。日後當樓市回升時，您便可以隨時在自由市場上，以更高的價格出售或出租單位，從而鎖定更大的利潤空間。
「未補地價居屋按揭」申請須知：政府擔保期與銀行準則
談及居屋未補地價按揭，其審批邏輯與一般私樓截然不同。銀行考慮的核心並非申請人的壓力測試，而是由房屋委員會提供的「政府擔保期」。這個擔保期直接決定了你能否順利申請居屋未補地價按揭，以及最終獲得的按揭成數和還款年期。接下來，我們將詳細拆解政府擔保期與樓齡如何影響你的按揭大計。
核心準則：政府擔保期如何影響按揭審批
每一間新落成的居屋，房委會都會為其提供一個由首次出售日起計，長達30年的按揭擔保期。這就像是政府為銀行提供了一重保障。因為有這個擔保，銀行承擔的風險相對較低，所以在審批未補地價居屋按揭時，可以豁免申請人的壓力測試，讓買家更容易上會。
「30年擔保期 – 樓齡」公式的實際應用
要計算心儀單位還剩下多少擔保期，方法十分簡單，只需套用一條公式：「30年政府擔保期 – 單位樓齡 = 剩餘擔保期」。舉例來說，一個樓齡為12年的居屋單位，其剩餘的政府擔保期就是18年（30年 – 12年 = 18年）。這個數字，是銀行決定批出多長還款期的重要依據。
對綠表（最高9成半）及白居二（最高9成）按揭的影響
綠表買家最高可申請九成半按揭，而白居二買家則最高可申請九成按揭。要成功獲得如此高的按揭成數，關鍵在於單位要有足夠長的剩餘擔保期。銀行批核的還款期，一般不能超過這個剩餘擔保期，而最長的還款年期普遍為25年。所以，如果剩餘擔保期充足，買家便能輕鬆取得最高按揭成數及最長還款期。
樓齡對按揭成數及年期的決定性影響
由此可見，樓齡是未補地價居屋按揭中最關鍵的變數。樓齡越高，剩餘擔保期就越短，直接影響銀行批核的取態。我們可以將居屋樓齡劃分為三個主要區間來理解其決定性影響。
樓齡19年或以下：最理想，可獲最高按揭成數及25年還款期
樓齡在19年或以下的單位，銀行普遍視為最理想的按揭申請。因為它們的剩餘擔保期仍然非常充裕（30年 – 19年 = 11年或以上），足以覆蓋銀行提供的最長25年還款期。因此，無論是綠表或白居二買家，通常都能順利獲批最高的按揭成數和最長的25年還款期，供款壓力最為輕鬆。
樓齡20至30年：按揭年期或需縮短，或影響按揭成數
當單位樓齡踏入這個區間，剩餘擔保期便會少於10年。此時，銀行批出的還款年期很大機會需要縮短，以確保整個貸款期都在政府擔保範圍內。例如，一個樓齡23年的單位，剩餘擔保期只有7年，銀行最多只會批出7年還款期。還款期縮短，代表每月的供款額會大幅增加。如果買家的還款能力無法應付，銀行或會要求買家降低按揭成數，增加首期支出。
樓齡30年以上：已過擔保期，銀行審批極度困難
樓齡超過30年的居屋，政府的按揭擔保期已經完結。銀行需要完全自行承擔所有風險，因此審批會變得極度嚴謹和困難。市場上只有極少數銀行願意承辦這類按揭，即使受理，批出的按揭成數通常不高，而且會要求申請人通過嚴格的入息審查，獲批機會相當渺茫。
轉按與加按套現的限制
除了首次購買，未補地價居屋在轉按與加按套現方面，同樣受到房委會的嚴格規管。業主不能像私樓業主一樣，隨意將物業抵押給銀行獲取資金。
平手轉按：不增加貸款額，獲批機會較高
如果業主只是希望轉到另一間能提供更優惠利率或現金回贈的銀行，而總貸款額維持不變（俗稱「平手轉按」），由於沒有增加業主的負債，房委會一般會批准。業主只需向房委會申請「重新按揭准許證明」，獲批機會較高。
加按套現：原則上不允許，僅限特殊財務困難情況
至於增加貸款額的「加按套現」，原則上房委會是不允許的。只有在業主面臨突發的嚴重財務困難時，方可作為特例申請，理由包括籌集醫藥費、家庭成員的教育開支、殮葬費，或因離婚、分居而需支付配偶樓價等。申請人必須提供充足證明，由房委會作最終審批。
補地價申請流程實戰：五大步驟、費用及專家提示
處理居屋未補地價的問題，其實就是一個清晰的流程。只要掌握了當中的步驟和竅門，將物業成功投放到自由市場並不是一件複雜的事。以下就為大家拆解整個補地價申請的實戰過程，由準備文件到最終完成交易，一步一步詳細解說。
第一步：向房署提交「評估補價申請書」
所需文件及費用
流程的第一步，是向房屋署（房署）正式提出申請。你需要準備好一份填妥的「評估補價申請書」、單位樓契副本，還有一張支付行政費用的劃線支票或銀行本票。這筆費用在現時來說是數千港元，建議在申請前到房署網站確認最新金額。將所有文件備妥後，親身交往或郵寄至房署的總辦事處即可。
按轉讓限制期選擇正確表格
這裡有一個小細節需要留意。房署提供了兩種不同的申請表格，主要是根據你的單位是否已過五年轉讓限制期來區分。記得要根據自己單位的購入年份，選擇正確的表格，這樣可以避免因填錯表格而延誤了申請進度。
第二步：房署委派測量師上門估價
估價重點：單位狀況及有否違規改動
遞交申請後，房署便會委派認可的測量師行聯絡你，預約時間上門視察單位。測量師的主要工作是評估單位的當時市值，他們會仔細檢查單位的基本狀況，例如維修保養情況，同時亦會特別留意單位內有沒有未經批准的改動，例如拆除了主力牆等違規結構。這些因素都會直接影響最終的估價結果。
專家提示：估價前避免進行大型裝修，以免推高估值
這是一個非常重要的實戰提示。很多人會以為將單位裝修得美輪美奐，可以提升價值，但在補地價這個環節卻是相反。因為補價金額是按估值乘以折扣率計算，一個裝修簇新的單位，估值自然會被評得更高，結果你需要繳付的補價金額亦會隨之增加。所以，最佳策略是在測量師完成估價後，才開始進行任何大型的翻新工程。
第三步：接收「評估補價通知書」
通知書有效期及上訴權利（28天內提出）
測量師完成估價後，大約一個月左右，你就會收到由房署發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位估值，以及計算後需要繳付的實際補價金額。如果你對估價結果有異議，認為估價過高，你有權在通知書發出後的28天內，以書面形式提出上訴。
第四步：繳付補價款項
繳款期限：通知書發出後兩個月內
假如你對估價沒有異議，就需要進入繳款程序。根據規定，你必須在「評估補價通知書」發出後的兩個月內，繳清所有補價款項。如果逾期未付，這次的申請就會作廢，之前繳付的行政費用也不會退還，所有程序都需要重新來過。
操作技巧：利用成交日買家資金完成補價
看到這裡，你可能會問，是否需要預先準備一大筆現金來支付補價？其實在實際操作上，大部分業主都會運用一個技巧來解決資金問題。普遍做法是，業主先在自由市場找到買家，簽訂臨時買賣合約，然後才正式啟動補地價申請。在成交當日，買家支付的樓價款項會經由律師樓處理，律師樓會直接從中扣起補價金額代為支付給房署，餘額才會交到你的手上。這就完美解決了資金周轉的問題，讓整個居屋未補地價出售的過程更順暢。
第五步：領取及登記「解除轉讓限制證明書」
完成法律程序，單位正式可在自由市場買賣
當房署確認收妥你的補價款項後，就會向你發出一份關鍵文件——「解除轉讓限制證明書」。收到這份證明書後，記得要盡快將它交到土地註冊處進行登記。完成登記手續後，你的居屋單位在地契上的轉讓限制便正式解除，從法律層面上，它已經與一般私人物業無異，可以名正言順地在自由市場上進行任何買賣或出租了。
常見問題 (FAQ)：處理未補地價居屋的棘手情況
處理居屋未補地價的物業時，業主和準買家經常會遇到一些特殊問題。這些情況涉及補地價責任、居屋未補地價出租的合法性，以及居屋未補地價轉名的可能性。以下將逐一解答這些常見的棘手情況。
問題一：補地價應由買家還是賣家負責？
在居屋未補地價出售的交易中，補地價由誰負責是一個關鍵的協商環節。市場上有兩種主要操作方式，各有其流程和風險。
慣例由賣家負責：操作流程與估價風險
市場上最常見的做法是由賣家負責補地價。在這個安排下，買賣雙方會協商一個「已補地價」的總成交價。操作流程通常是賣家在簽訂臨時買賣合約後，向房屋署申請評估補價。然後，在交易完成當日，律師樓會運用買家支付的首期和銀行批出的按揭款項，先支付補地價金額給房署，之後才將餘額交給賣家。
這種方式的主要風險由賣家承擔。因為最終的補價金額由房署評估決定，可能高於初步估算。如果成交價已鎖定，而實際補價金額增加，賣家最終收到的款項就會減少，影響實際利潤。
特殊情況由買家負責：現金要求及潛在法律風險
另一種較少見的情況，是買賣雙方協議由買家負責補地價。合約上會訂明一個未補地價的樓價，並附加條款說明補價費用由買家承擔。
這種安排對買家有極高的現金要求。因為補地價的款項不能納入居屋未補地價按揭的貸款額計算，買家必須準備充裕的現金，同時支付首期和全額補價費用。此外，估價風險也轉移至買家身上，如果房署的估價高於預期，買家的總支出便會增加。同時，這種交易結構可能引發稅務問題，買家應諮詢法律意見，確保印花稅以合法基礎計算。
問題二：「居屋未補地價可以出租嗎」？
很多人會問，「居屋未補地價可以出租嗎？」。關於這個問題，法律有非常清晰的規定。
法律嚴禁：違規出租的後果
根據《房屋條例》，任何未補地價的居屋單位，業主都不能將其出售、出租或以任何形式轉讓。將居屋未補地價出租是違法行為，一旦被發現，後果非常嚴重。業主最高可被判處罰款五十萬港元及監禁一年。政府提供資助房屋的原意是協助市民自置居所，而不是用作投資收租。
合法途徑：在特定情況下申請「出租許可證」
雖然全面出租是禁止的，但在極為特定的情況下，業主可以透過合法途徑將單位租出。房屋委員會設有「將未補價的資助出售單位出租給合資格的公屋申請人」計劃。業主必須符合嚴格條件，例如已擁有該單位十年或以上，並且單位沒有任何按揭。租客也必須是房署核實的合資格公屋輪候人士。這個計劃的租金回報和租客選擇都受到嚴格規管，與自由市場的出租概念完全不同。
問題三：「未補地價居屋可以轉名給家人嗎」？
「居屋未補地價轉名」是另一個家庭成員間常會考慮的問題。一般情況下，未補地價居屋不能隨意轉名，即使是轉給家人，同樣受到轉讓限制。不過，房署在某些特殊家庭狀況下，會豁免補地價要求，批准業權轉讓。
合法轉名情況：基於特定家庭狀況的豁免（如離婚、家庭成員離世）
房署只會在特定情況下考慮豁免補地價的轉名申請。常見的獲批情況包括：
1. 業主身故：業權可轉讓給在生的聯名業主或合法的遺產繼承人。
2. 夫婦離婚或分居：根據法庭命令，業權可轉讓給前配偶。
3. 家庭成員增減：因結婚、新生嬰兒等原因，申請將配偶或合資格成員加入成為聯名業主。
4. 特殊個人理由：例如業主因年邁、健康欠佳或永久離開香港等原因，申請將業權轉給另一位成年家庭成員。
申請程序：向房屋署提交申請及證明文件
要進行居屋未補地價轉名，業主必須主動向房屋署提交書面申請，並清楚列明轉名的原因。申請時需要附上相關證明文件，例如結婚證書、離婚令、死亡證或醫生證明等。房屋署會根據每個個案的具體情況進行審批，並擁有最終決定權，申請不一定會獲得批准。