千辛萬苦抽中居屋或買入二手公屋，滿心歡喜準備上會，卻突然收到銀行一通電話通知「按揭唔批」？這臨門一腳的壞消息，足以令準業主的上車大計瞬間泡湯，甚至面臨撻訂風險。其實，公屋按揭被拒並非絕路。本文將化身你的「按揭軍師」，為你提供終極自救指南。我們將深入拆解銀行拒批公屋按揭的6大核心原因，從信貸評級、樓齡年期、入息證明到擔保期等逐一擊破，並教你善用3大關鍵策略，即使面對年期不足或入息困難等棘手問題，亦能成功逆轉，讓你的置業夢想順利實現。
按揭被拒？黃金72小時緊急自救指南
0-24小時：保持冷靜，釐清被拒真實原因
當收到公屋按揭唔批的消息時，心情難免會受影響，但這正是需要冷靜應對的關鍵時刻。第一件要做的事，就是立刻聯絡通知你的銀行職員。你需要有禮貌但堅定地，要求對方提供一個清晰、具體的拒批原因，不要只接受「綜合評分不足」之類模糊的答覆。你可以嘗試引導對方確認，問題是出於信貸評級、入息證明、物業樓齡影響公屋按揭年期，還是其他特定因素。準確了解癥結所在，是成功自救的第一步。
24-48小時：全面評估，準備反擊文件
釐清原因後，接下來的24小時就是你的「備戰」時間。你需要針對銀行的疑慮，全面檢視自己的財務狀況，並準備好補充文件。例如，如果銀行認為你的入息不穩定，你可以準備最近期的稅單、強積金供款紀錄或顯示固定入賬的銀行月結單，去證明還款能力。如果問題在於信貸評級，你應立即索取一份完整的信貸報告，檢查當中有沒有錯誤紀錄或可以即時清還的小額貸款，以改善評分。這一步的目標是，用實在的文件去回應銀行的每一個疑問。
48-72小時：制定策略，尋求專業第二意見
手持補充文件，現在你需要制定下一步的行動策略。你有幾個選擇，第一是回到原來的公屋按揭銀行，提交補充文件並要求重新審批。第二是，若然時間緊迫，更有效的方法是立即將申請轉向其他對公屋按揭政策較為寬鬆的銀行。不同銀行的審批準則和風險取態都有差異，這間拒絕不代表所有銀行都會拒絕。在這個階段，尋求專業按揭顧問的第二意見尤其重要。他們熟悉各間銀行的取態，能為你配對成功機會最高的選擇，節省你逐家叩門的寶貴時間。
拆解公屋按揭被拒6大核心原因
收到「公屋按揭唔批」的結果，確實令人沮喪。要解決問題，第一步是找出根源。銀行審批按揭申請時，會綜合評估多個環節，任何一個環節出現問題，都可能導致申請被拒。以下我們將逐一剖析六個最常見的核心原因，助你了解銀行決策背後的邏輯。
原因一：信貸評級不佳 (TU I至J級)
信貸評級（TU）是個人財務的「成績表」，它記錄了你過去的借貸與還款習慣。雖然公屋按揭有房委會作擔保，審批標準相對寬鬆，但公屋按揭銀行仍然會查閱申請人的信貸報告。如果你的評級跌至I級或J級，這等於向銀行發出了一個強烈的警號，意味著你過去有嚴重的拖欠還款紀錄，屬於高風險借款人。在這種情況下，即使有政府擔保，銀行基於風險管理的原則，絕大多數都會拒絕批出按揭。
原因二：申請人年齡或物業樓齡過高，導致按揭年期縮短
公屋按揭年期是銀行批核的關鍵考慮因素，它直接影響每月供款額。如果申請人年齡偏高，銀行會根據內部指引（例如以75或80減去申請人年齡）去計算最長還款期。假設一位65歲的申請人，其最長還款期可能只有10至15年。過短的年期會導致每月供款額大幅增加，如果超出其負擔能力，申請便會被拒。同樣，物業的樓齡也是一個重要因素，特別是樓齡數十年的「租者置其屋」單位。銀行會評估物業的剩餘價值與結構狀況，如果樓齡太高，銀行可能不願意批出長年期按揭，最終結果也是縮短按揭年期，甚至拒絕申請。
原因三：入息證明不足或不穩
公屋按揭的一大特點是申請人普遍只需「聲明」收入，而無需像私樓按揭般提交詳盡的入息證明文件。這個便利之處，有時卻會成為申請的障礙。如果申請人的職業收入不穩定，例如是自由工作者、以佣金為主要收入，或主要收取現金糧，銀行便難以單憑收入聲明來評估其還款能力。特別是當銀行發現申請人同時持有其他私人貸款時，在無法準確計算其總負債佔入息比率（DSR）的情況下，為控制風險，便傾向採取更審慎的態度。
原因四：房委會擔保期不足或已過
房委會的按揭擔保是銀行願意提供高成數公屋按揭成數的基石。這個擔保期由單位首次出售日起計，設有年期上限（舊有計劃為30年，新政策已延長）。購買二手公屋單位時，必須留意這個「剩餘擔保期」。例如，一個單位的首次出售日是25年前，其擔保期只剩下5年。如果你希望申請一個20年的按揭，銀行在失去政府擔保的情況下，將要獨自承擔餘下15年的貸款風險，這是銀行極不願意看見的。因此，剩餘擔保期不足是導致二手公屋按揭唔批的一個常見技術性原因。
原因五：申請人身份特殊（如處於破產期）
申請人的法律與財務身份必須清晰。如果申請人正處於破產期內，或者仍未解除破產令，在法律上是沒有資格申請任何信貸產品的，按揭申請自然會被即時拒絕。此外，如果申請人正參與債務重組（IVA）或債務舒緩計劃（DRP），即使未到破產階段，其信貸紀錄亦已嚴重受損，同樣會被銀行視為無法履行還款責任的高風險客戶。
原因六：申請文件不齊全或資料聲明有誤
這是一個不應忽視的行政細節。在提交申請文件時，任何錯漏都可能延誤審批，甚至導致申請失敗。常見的錯誤包括：表格漏簽名、個人資料填寫錯誤、未能提供所有指定文件副本等。更嚴重的是，如果在收入或現有債務等重要資料上作出不實聲明，一旦被銀行發現，除了申請會被立即拒絕外，更可能涉及法律責任。銀行審批過程非常嚴謹，任何資料上的矛盾都會引起警覺。
成功逆轉！3大策略應對按揭申請困局
當滿心歡喜準備上車，卻收到銀行通知「公屋按揭唔批」的消息，確實會感到徬徨。其實，這不代表置業之路就此終結。申請被拒絕，往往是銀行基於現有資料，認為貸款風險較高。只要我們能對症下藥，針對銀行的疑慮提出解決方案，絕對有機會扭轉局面。以下三大策略，就是你逆轉困局的實用錦囊。
策略一：主動補強文件，證明還款能力
公屋按揭申請的一大特點，是有房委會作擔保，所以銀行初步未必會嚴格要求申請人提交入息證明。不過，當申請被拒，特別是銀行質疑你的還款能力時，被動等待並不是辦法。這時候，我們應該化被動為主動，主動向銀行提交更詳盡的財務文件，建立一個更立體的還款能力證明。
你可以準備近期的稅單、連續三至六個月的糧單、顯示固定入息的銀行月結單，甚至其他資產證明，例如股票、基金結單等。這些文件能清晰地向銀行展示，你擁有穩定且足夠的收入，足以應付未來的按揭供款。這個舉動能有效消除銀行的疑慮，讓審批人員重新評估你的申請。
策略二：增加聯名借款人，延長按揭年期
另一個導致申請觸礁的常見原因是按揭年期。如果申請人年齡偏高，銀行計算出的公屋按揭年期可能會很短，導致每月供款額急升，超出入息要求。要解決這個問題，增加一位年輕的聯名借款人是非常有效的方法。
這位聯名借款人最好是有穩定收入的直系親屬，例如子女。當加入了年輕的借款人後，銀行便會以較年輕一方的年齡去計算最長的還款年期，年期得以延長，每月的供款壓力自然會大大降低。同時，聯名借款人的收入亦會一併計算，能進一步強化整個家庭的總還款能力。值得留意的是，聯名借款人與擔保人角色不同，前者能直接幫助延長按揭年期，是解決年齡問題的關鍵一步。
策略三：轉向對公屋按揭政策較寬鬆的銀行
俗語有云：「東家唔打，打西家」。這句話在申請按揭時同樣適用。每間公屋按揭銀行的審批準則和風險取態都存在差異。A銀行拒絕你的申請，不等於B銀行也會做出同樣的決定。有些銀行對申請人年齡、物業樓齡或信貸紀錄的標準會相對嚴格，而另一些中小型銀行為了拓展業務，其審批政策可能更具彈性。
因此，在收到拒絕通知後，切勿灰心。你可以立即著手向其他銀行查詢，尋求第二意見。在比較不同公屋按揭銀行的過程中，你會發現它們對於公屋按揭成數和年期的批核標準或有不同。多作嘗試，就有更大機會找到願意承造你按揭申請的銀行，成功搭上置業階梯。
預防勝於治療：置業前如何避免按揭被拒？
不想等到正式申請時才面對公屋按揭唔批的困境，最明智的做法，就是在決定置業前做好充足準備。與其事後補救，不如事前規劃，主動避開可能導致申請失敗的地雷，整個置業過程自然會順暢得多。
申請按揭前的財務健康檢查
在向任何公屋按揭銀行提交申請前，首要任務是為自己的財務狀況進行一次全面體檢。第一步，就是查閱個人的信貸報告（TU報告）。雖然公屋按揭有房委會作擔保，審批標準相對寬鬆，但是銀行依然會將信貸評級視為評估申請人還款責任心的重要指標。如果評級不理想，就應該及早處理報告中顯示的任何逾期還款或未清繳的債務，改善自己的信貸紀錄。同時，檢視自己手上是否持有多筆私人貸款或信用卡結欠，因為過高的總債務會直接影響銀行的信心，考慮在申請按揭前先整合或清還部分債務，有助提升成功率。
準確計算可負擔的按揭年期與供款
準確評估自己的負擔能力，是避免按揭申請出問題的第二個關鍵。公屋按揭年期是銀行批核的重要考慮因素，它會直接受申請人年齡和物業樓齡影響。普遍銀行會用一個簡單的準則，例如以75或80減去申請人年齡，來釐定最長的還款年期。舉例來說，一位60歲的申請人，最長可能只獲批15年還款期，這會導致每月供款額大幅增加。因此，在物色單位前，應該先根據心儀的公屋按揭成數、預計的貸款額和利率，以及自己年齡可獲批的按揭年期，初步計算出每月的供款額，確保金額在自己可持續負擔的範圍之內。這個簡單的步驟，可以幫助你建立一個更切實的置業預算，避免因超出負擔能力而被銀行拒絕。
公屋按揭常見問題 (FAQ)
大家在申請過程中，總會遇到各種疑問，特別是擔心公屋按揭唔批的問題。這裡整理了幾個最常見的查詢，希望能夠幫助你釐清思路，順利置業。
Q1：持有多筆私人貸款一定會導致「按揭唔批」嗎？
這並非絕對。銀行審批的核心，在於評估你的總還款能力。由於公屋按揭申請時，申請人普遍無需提交詳盡入息證明，銀行無法準確計算你的「供款與入息比率」(DSR)。如果你在同一間銀行持有多筆私人貸款，銀行會因為無法掌握你的全部財政狀況，而傾向採取較保守的審批態度。
解決方法其實很直接：主動向銀行提供你的入息證明，例如稅單、糧單或銀行月結單。這樣可以清晰展示你有足夠的還款能力，能夠同時應付現有貸款和新的按揭供款，從而大大提高獲批機會。
Q2：退休人士申請公屋按揭有何特別注意事項？
銀行明白退休人士沒有固定工作入息，但這不代表不能申請按揭。審批的關鍵在於證明你有持續的還款來源。你可以向銀行提供退休金、長俸、租金收入或資產證明（如股票、債券等），證明你有能力應付每月的供款。
另一個非常有效的方法，是增加一位有穩定收入的年輕直系親屬作為聯名借款人。這不僅能增強銀行的信心，更能以較年輕一方的年齡來計算公屋按揭年期，從而獲得更長的還款期，減輕每月供款壓力。
Q3：如果銀行只批出較短年期，我應該點做？
銀行批出的公屋按揭年期縮短，通常與申請人年齡或物業樓齡有關。較短的年期意味著每月供款額會增加，這確實會打亂原來的預算。
面對這種情況，你可以考慮以下三步：
第一，重新評估你的財政狀況，計算一下是否能夠負擔得起提高後的每月供款。
第二，嘗試增加一名較年輕的家庭成員作為聯名借款人，這是延長按揭年期最直接的方法。
第三，不要只停留在一間銀行。不同的公屋按揭銀行對年期計算的政策可能稍有不同，不妨向其他幾間銀行查詢，或許會有更理想的結果。
Q4：若因按揭被拒而未能如期成交，會有什麼後果？
這是一個非常嚴肅的問題，後果可以很嚴重。最直接的後果是，你將會損失已支付的訂金，也就是俗稱的「撻訂」。
除此之外，賣方有權追討因你未能完成交易所造成的損失。例如，若賣方其後以較低的價格將單位出售，他可以向你追討當中的差價。同時，你可能還需要承擔雙方的地產代理佣金及相關的法律費用。因此，在簽署正式買賣合約前，務必對自己的按揭申請有十足把握。