樓價高企，想「上車」置業，單憑一人之力未必能通過壓力測試。與伴侶或家人聯名買樓，集合兩人收入和儲蓄，似乎是達成置業夢的捷徑。然而，聯名買樓牽涉複雜的業權問題、長遠的財務承擔，甚至影響日後再買樓的機會。由決定採用「長命契」還是「分權共有」、比較聯名業主與按揭擔保人的利弊，到日後如何透過「甩名」回復首置身份，每一步都充滿細節與陷阱。本文為你整合聯名按揭的十大必讀攻略，從基本概念、決策清單、利弊分析，到「甩名」的實際操作及成本計算，助你全面評估，作出最精明的置業決策。
聯名買樓是什麼？先懂兩種業權形式
決定申請聯名按揭買樓前，最重要的一步，是先清楚了解「聯名」背後的法律概念。簡單來說，聯名買樓就是指由兩個人或以上共同持有同一項物業的業權。不過，這份共同業權的持有方式，會直接影響到日後物業的出售、轉讓甚至繼承安排。在香港的法律框架下，聯名物業的業權主要分為以下兩種形式，兩者有著根本性的分別。
聯權共有 (長命契) vs 分權共有：有何分別？
聯權共有 (Joint Tenancy)，更為人熟知的稱呼是「長命契」。
在這種形式下，所有聯名人都被視為一個單一的整體，共同擁有物業的全部業權，並不存在份額的區分。它的核心特點有兩個。第一，任何關於物業的重大決定，例如出售、出租或申請轉按，都必須得到所有聯名業主的一致同意，並共同簽署法律文件才能生效。第二，也是它被稱為「長命契」的原因，就是具備「生存者權利」。當其中一位聯權共有人不幸離世，其物業權益會自動轉移給其他在生的聯名人。這個過程無需經過複雜的遺產承辦程序。正因為這種自動繼承的特性，聯權共有通常被視為適合有長遠共同承諾的夫妻。
分權共有 (Tenancy in Common) 則提供了另一種完全不同的安排。
在分權共有的形式下，每位聯名業主都擁有物業一個獨立且明確的業權份額。這些份額可以按出資比例或其他約定來劃分，例如各佔50%，或者一方佔70%、另一方佔30%。最重要的分別在於，每一位分權共有人都有權獨立處理自己持有的業權份額，包括將其出售、轉讓或進行單邊按揭，而不需要得到其他共有人的同意。此外，分權共有並沒有生存者權利。假如其中一位分權共有人離世，他所持有的業權份額並不會自動轉給其他共有人，而是會成為其個人遺產的一部分，並根據其遺囑或遺產繼承法來進行分配。因此，這種形式更適合生意夥伴、朋友或兄弟姊妹等非夫妻關係的聯名組合，以確保各自的資產能夠傳承給自己的後人。
【決策清單】我應選擇聯名買樓，還是用擔保人？
很多人在計劃置業時，第一時間想到的就是申請聯名按揭，認為這是合併二人入息、增強借貸能力最直接的方法。不過，在作出這個長遠決定前，其實還有另一個常見且更具彈性的選項值得考慮，就是由其中一方作物業持有人，另一方則擔任按揭擔保人。要釐清哪種方案更適合你的情況，不妨先透過以下幾個問題，進行一次全面的自我評估。
考慮聯名前，先問自己4個問題
問題一：聯名的主要目的是否只為通過入息審查？
如果考慮聯名買樓按揭，最核心的動機純粹是希望合併雙方收入，以滿足銀行的供款與入息比率要求，或是以往的聯名按揭壓力測試，那麼擔保人方案可能是一個更理想的選擇。擔保人的收入同樣可以與借款人合併計算，達到相同的借貸效果。其最大的好處在於日後的靈活性：當不再需要擔保時，例如借款人收入增加或透過轉按，解除擔保關係的程序相對簡單，成本也較低，並不需要處理複雜的業權轉讓手續。
問題二：我們未來有沒有再買一層樓的打算？
這是一個關乎長遠資產規劃的關鍵問題。一旦選擇聯名物業按揭，所有聯名業主都會被視為現有物業持有人。這意味著日後任何一方若想再購入另一層物業，便不符合首次置業的資格，申請按揭時可能會面對更嚴格的成數限制。相反，若採用擔保人方案，擔保人本身並非業主，其首次置業的身份得以保留。這為家庭未來的置業或投資部署，預留了更大的空間與彈性。
問題三：雙方是否清楚了解對個人信貸記錄的影響？
這是聯名業主按揭中最常被忽略的一點。假設一筆500萬的按揭貸款由兩人聯名申請，在他們的個人信貸報告上，並不是每人分擔250萬的債務，而是兩人的報告上都會各自完整顯示一筆500萬的按揭總負債。這會顯著提高個人的總負債水平，繼而影響日後獨立申請其他信貸產品（如私人貸款、信用卡或創業貸款）的審批額度與結果。
問題四：雙方是否有清晰的「退場機制」共識？
無論是情侶、家人還是生意夥伴，關係總有機會出現變化。選擇聯名持有物業，代表日後對物業的任何處置，例如出售、出租或加按，都必須獲得所有業主同意。若雙方意見不合，物業便可能陷入僵局。若要將其中一方的業權轉讓給另一方（即「甩名」），過程等同一次正式的物業買賣，牽涉律師費及印花稅等高昂成本。因此，在決定採用單名業主聯名按揭或共同聯名之前，雙方應坦誠溝通，對未來可能發生的情況有共同的理解及應對方案。
聯名買樓按揭的利弊：好處與潛在陷阱
決定申請聯名按揭，是不少伴侶或家人一同置業時的重要一步。這個選擇好像能集合兩人力量，讓上車之路更平坦，但當中其實隱藏著不少細節。它像一枚硬幣的兩面，既有好處，也有潛在的陷阱。了解清楚聯名物業按揭的利弊，才能作出最適合你們的決定。
聯名按揭的4大好處
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集合收入，更易通過入息審查
申請聯名買樓按揭，最直接的好處就是可以合併兩人的收入來計算供款能力。雖然政府已暫停聯名按揭壓力測試，但銀行仍然有「供款與入息比率」不超過50%的要求。如果其中一方收入不高，合併計算便能大大提高總收入，更容易滿足銀行的審批門檻，從而成功申請到更高的貸款額。 -
共同決策權，保障雙方權益
聯名持有物業，特別是在「聯權共有」（長命契）的形式下，為雙方提供了重要的業權保障。任何關於物業的重大決定，例如出售、加按或轉讓，都必須由所有聯名業主共同簽署法律文件才能生效。這確保了任何一方都不能在未經對方同意的情況下，單獨處置這項共同資產，對共同出資的雙方都公平。 -
自動繼承業權，簡化身後程序
「長命契」的另一大優勢是其自動繼承的特性。假如其中一位業主不幸離世，其持有的物業權益會自動轉移給在生的聯名業主。這個過程無需經過複雜和耗時的遺產承辦法律程序，大大簡化了手續，也避免了潛在的遺產紛爭，讓在生的一方能更快地處理物業事宜。 -
創造財務彈性，部署未來置業
長遠來看，聯名物業按揭在財務規劃上也可能帶來彈性。日後若有需要，其中一位業主可以透過「甩名」（即近親轉讓），將其業權轉售給另一位聯名業主。完成後，出售方就可恢復首次置業身份。雖然相關的額外印花稅已取消，但這個「首置」身份在申請高成數按揭或應對未來樓市政策變化時，仍然可能是一個優勢。
聯名按揭的4大壞處
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共同失去首次置業身份
聯名買樓最直接的代價，就是所有聯名業主會同時失去寶貴的首次置業身份。這意味著日後任何一方想再購買住宅物業，都不能再以首次置業者的名義入市。雖然政府已撤銷額外印花稅，但銀行對於非首次置業人士的按揭成數審批，通常會比較保守，這可能會影響未來的置業大計。 -
信貸紀錄互相綑綁，影響未來借貸
這是一個很容易被忽略的財務陷阱，聯名按揭的債務並不會在信貸報告中被平分。假設一筆500萬的聯名業主按揭，在兩位業主的個人信貸報告（TU）上，都會各自顯示一筆500萬的總負債，而不是每人250萬。這會顯著提高個人的總負債水平，當日後想獨立申請私人貸款或信用卡時，獲批的信貸額度可能會因此受到影響。 -
「甩名」程序複雜且有成本
雖然「甩名」可以恢復首置身份，但這個過程本身就是一項正式的物業交易，牽涉不少成本。當中包括支付給律師的法律文件費用、銀行的行政手續費，以及可能需要根據物業估值繳付的印花稅。在決定聯名前，必須將這些未來可能發生的潛在開支一併考慮進去。 -
關係生變時，物業處理易陷僵局
共同決策權既是保障，在關係轉差時也可能變成枷鎖。如果雙方無法就物業的處理方式（例如是否應該出售、以什麼價格出售）達成共識，物業就會陷入無法處理的僵局。任何一方都無法單獨行動，這項共同資產便可能被長時間凍結，無法變現或作其他用途。
聯名業主 vs 按揭擔保人：方案大比拼
考慮申請聯名按揭，除了直接成為聯名業主，其實還有一個十分普遍的替代方案，就是由其中一方做業主，另一方則擔任按揭擔保人。這兩種安排在靈活性和長遠財務規劃上有很大分別，選擇前必須了解清楚兩者的運作模式。
為何擔保人方案是更靈活的選擇？
許多人選擇聯名買樓按揭，最主要的目的就是合併二人的收入，用來通過銀行的入息審查，尤其是在過去需要進行聯名按揭壓力測試的時期。如果這也是你的主要考量，擔保人方案可能是更聰明的選擇。
操作上，物業可以只由其中一方（單名業主）持有和申請按揭，而另一方則作為擔保人，其收入同樣可以合併計算，達到與聯名業主按揭一樣的效果。這個方案最大的好處在於日後的靈活性。假如未來需要解除關係，擔保人要「甩身」遠比聯名業主「甩名」簡單和便宜。業主想移除擔保人，通常只需要在轉按時向新銀行提出申請即可，過程不涉及業權轉讓，因此完全沒有印花稅和高昂的律師費。相反，聯名物業按揭的業主想「甩名」，就等於一次正式的物業買賣，成本動輒數以萬計。
擔保人與共同借款人的法律責任分野
在決定採用擔保人方案時，有一個極其重要的細節需要注意，就是「擔保人」與「共同借款人」在法律責任上的分別。很多人以為兩者是同一回事，但實際上相差甚遠。
擔保人的法律責任屬於次要。意思是，假如借款人（即業主）無法償還貸款，銀行會先向借款人追討。只有在無法從借款人處收回欠款時，銀行才會轉向擔保人，要求其履行擔保責任，償還整筆按揭貸款。
共同借款人的法律責任則是主要而且平等的。銀行視業主和共同借款人為一體，兩人都要直接為整筆貸款負責。一旦出現拖欠供款，銀行有權立即向任何一方追討全部欠款，而無需先向業主追討。為了降低風險，銀行在審批按揭時，有時會要求擔保人同時簽署成為共同借款人。因此，簽署任何按揭文件前，必須清楚了解自己所擔當的角色，因為這將直接影響你未來需要承擔的法律責任。
「甩名」全攻略：如何恢復首置身份？
處理聯名按揭時，不少朋友會利用「甩名」這一步棋，為家庭的長遠資產規劃作出重要部署。這不僅是轉換業權的法律程序，更是一個可以讓其中一方恢復首次置業身份，為未來置業或投資鋪路的策略。想了解如何操作，便要先掌握當中的概念、流程和潛在成本。
什麼是「甩名」(近親轉讓)？
簡單來說，「甩名」是指聯名業主其中一方，將自己持有的物業業權，透過轉讓或買賣的形式，出售給另一位聯名業主。完成交易後，出售方就不再是該物業的業主，從而恢復了「首次置業」的身份，當日後再購買住宅物業時，便可以享受較低的印花稅率及更寬鬆的按揭成數。
在法律和稅務上，這個過程正式稱為「近親轉讓」。所謂「近親」，有嚴格的定義，一般指父母、配偶、子女或兄弟姊妹。只有在這些關係之間進行轉讓，才可享受到稅務上的優惠。
「甩名」步驟、時間及流程
「甩名」的過程，基本上等同於一宗二手的物業買賣交易，需要律師協助處理，整個流程大約需時一至兩個月。以下是關鍵的幾個步驟：
- 檢查罰息期：首先要查清楚原有聯名物業按揭的罰息期是否已過。如果在罰息期內轉讓業權，需要提早清還貸款，銀行會收取罰息，增加甩名成本。
- 釐定轉讓價：雙方需要協定一個業權轉讓的價格。這個價格並不能隨意訂立，因為它會直接影響印花稅的計算以及新按揭的審批，下文會再詳細說明。
- 申請新按揭：接收業權的一方（新業主），需要以個人名義向銀行申請全新的按揭。銀行會視其為新的買家，重新審核其入息、信貸紀錄等，這位單名業主必須能獨立通過銀行的入息要求。
- 簽訂法律文件：委託律師樓處理轉讓事宜，簽訂臨時買賣合約及正式買賣合約，並處理業權轉讓的法律文件。
- 繳付稅項及費用：在指定時間內繳付印花稅、律師費等相關費用，並完成交易。
「甩名」成本：印花稅及律師費要多少？
「甩名」的主要成本有兩項：印花稅和律師費。
- 印花稅：如果是近親轉讓，印花稅可以按照較低的「從價印花稅第二標準稅率」計算。稅款是根據所轉讓的業權份額價值來計算，而不是整個物業的價值。
- 例子：假設物業現時估值為800萬港元，丈夫將自己持有的50%業權轉讓給妻子。計算印花稅的基礎便是800萬的一半，即400萬港元。根據第二標準稅率，400萬物業的印花稅為9萬港元。
- 律師費：處理物業轉讓及新造按揭的律師費，一般介乎數千至萬多元不等，視乎交易的複雜程度和律師樓的收費標準。
【專家貼士】如何釐定轉讓價以順利獲批按揭？
釐定轉讓價是整個「甩名」過程中非常關鍵的一環。很多人會問，可否用象徵式的一元或者極低的價格轉讓，以節省印花稅？答案是不可行。
稅務局有權針對市場價值與成交價有重大差異的交易，重新評估物業市價並追收稅款差額。同時，銀行在審批新按揭時，如果發現轉讓價遠低於市場估價（例如低於10%以上），很大機會會質疑交易的真確性，從而拒絕批出按揭。
要順利獲批按揭，一個穩妥的專業做法是：
- 向多間銀行索取免費估價：先為物業向三至四間不同銀行進行網上或電話估價。
- 選取最低估價：在取得的估價中，選取最低的一個。
- 以最低估價作轉讓價：將這個最低的銀行估價，定為正式買賣合約上的轉讓價。
- 向同一銀行申請按揭：最後，向提供這個最低估價的銀行申請新的按揭。
由於轉讓價是根據該銀行的估價而定，銀行自然會認為價格合理，令整個單名業主聯名按揭的審批過程更加暢順。
實戰應用：真實個案與替代方案
理論之外，真實世界的應用更能幫助我們理解聯名按揭的實際操作與影響。以下我們透過一宗成功與一宗失敗的個案，剖析當中的關鍵決策，並介紹一種特殊的替代融資方案。
成功案例：夫婦善用聯名與甩名，實現資產增值
陳先生與陳太太結婚初期，決定申請聯名買樓按揭，購入他們第一個安樂窩。因為他們合併了兩人的收入，所以能夠順利通過銀行的入息審查，獲得較理想的貸款額。
數年後，他們的事業發展順利，薪金有所提升，同時樓價也增值不少。這時候，他們希望購入第二個單位作投資收租之用。為了實現這個目標，他們執行了一個精明的財務規劃。首先，陳先生透過「近親轉讓」（俗稱「甩名」），將他在第一個物業持有的業權轉讓給陳太太。交易完成後，陳太太成為該物業的唯一業主，而陳先生則恢復了首次置業的身份。
然後，陳先生以首置身份物色新物業。這讓他能夠申請較高成數的按揭，大大減輕了首期負擔。結果，這個家庭成功持有兩個物業，一個自住，一個收租，有效地利用按揭工具實現了資產增值。這個例子說明，妥善規劃的聯名業主按揭，可以成為家庭財富增長的踏腳石。
失敗案例：情侶聯名物業分手後的財務困境
阿傑與阿敏是一對未婚情侶，熱戀期間共同購入一個單位，並申請了聯名物業按揭。他們當時選擇了「聯權共有」（長命契），覺得這樣代表了彼此的承諾。
可惜，兩年後他們的關係破裂，決定分手。這個聯名物業隨即由「愛巢」變成了燙手山芋。阿傑希望盡快出售物業，取回資金開始新生活。但是阿敏認為當時樓市不景氣，不想虧本賣出，而且她暫時沒有搬遷的打算。
由於物業是聯權共有，任何出售決定都需要所有業主同意。他們無法達成共識，結果物業不能賣，也不能加按。更麻煩的是，這筆聯名按揭貸款完整地記錄在他們各自的信貸報告上，嚴重影響了他們日後各自申請貸款或按揭的能力。昔日的愛情證明，最終變成了一個困住雙方的財務枷鎖。
替代融資方案：什麼是單邊按揭？
除了常規的銀行按揭，市場上還存在一種稱為「單邊按揭」的融資方式，值得聯名物業的業主了解。
單邊按揭是指，在「分權共有」的物業中，其中一位業主可以將自己持有的業權份額，單獨抵押給財務機構以獲取貸款，而不需要得到其他聯名業主的同意。這種安排主要由財務公司提供，銀行一般不會承造。
它的好處是為個別業主提供了靈活的套現渠道，特別是在急需資金但又無法與其他業主達成共識去銀行申請加按的情況下。但是，它的弊端也相當明顯。第一，單邊按揭的利息遠高於傳統銀行按揭。第二，雖然申請時無需通知其他業主，但這筆按揭仍然需要在土地註冊處登記，任何人進行查冊都能夠發現，所以並非絕對保密。對於分權共有的業主來說，這是一個應急的選項，但使用前必須仔細權衡其高昂的成本與風險。
聯名買樓按揭常見問題 (FAQ)
申請聯名按揭的過程中有許多細節需要注意，我們整理了一些最常見的疑問，希望可以像朋友分享心得一樣，幫助你更清晰地了解整個流程。
其中一方失業，供款責任如何分配？
這是一個非常實際的問題。法律上，聯名業主按揭的債務屬於「共同及各別責任」。這句話的意思是，從銀行的角度看，每一位借款人都需要為整筆貸款負上百分之百的責任。銀行有權向任何一方或同時向雙方追討全部欠款，並不會理會你們私下如何協議分配供款。
所以，如果其中一方不幸失業，另一方就有法律責任繼續承擔全部的每月供款，確保按揭不會出現拖欠。否則，雙方的信貸紀錄都會同時受到負面影響。
聯名物業想加按套現，需要所有業主同意嗎？
是的，絕對需要。當你為聯名物業按揭申請加按或轉按時，銀行會視為一項全新的貸款申請。所有法律文件，包括按揭契，都必須由物業的全部聯名業主親自簽署才能生效。任何一方都不能在未經其他業主同意的情況下，單獨為整個物業向銀行申請加按套現。這項規定保障了所有業主的權益，確保物業不會被單方面抵押。
未婚情侶申請聯名按揭，銀行審批會更嚴格嗎？
銀行審批按揭的核心是評估風險。相比已婚夫婦，未婚情侶的關係在銀行眼中穩定性稍低，這可能會成為風險評估的一個考慮因素。雖然基本的審批標準，例如入息要求、信貸評分等，對所有申請人都一樣，但銀行可能會對未婚情侶的入息穩定性、工作前景等方面作更詳細的審查。不過，只要雙方都有穩定的收入和良好的信貸紀錄，成功申請聯名買樓按揭的機會還是很高的。
「甩名」會影響原有按揭的罰息期嗎？
會的，這點需要特別留意。「甩名」在法律上是一次正式的物業轉讓，這意味著原有的聯名按揭需要被完全清還，然後由承接業權的一方重新申請新的按揭。
如果原有的按揭貸款還在罰息期內（通常是首兩至三年），提早清還整筆貸款就會觸發罰息條款。銀行會根據按揭合約收取罰息，這可能是一筆不小的開支。所以在決定「甩名」前，務必先查清楚原有按揭的罰息期是否已過。
政府撤辣後，聯名買樓還有意義嗎？
政府撤銷額外印花稅後，「甩名」以恢復首置身份去節省稅款的誘因確實消失了。不過，聯名買樓的根本好處依然存在。
首先，即使聯名按揭壓力測試已經暫停，但合併二人收入依然能幫助申請人更容易滿足「供款與入息比率」的要求，從而獲取更高的貸款額。其次，聯名持有物業是對雙方財務貢獻的法律保障，確保雙方都擁有業權。對於長遠關係，例如夫婦，採用「長命契」的聯權共有方式，更提供了簡易的遺產繼承安排。所以，聯名買樓的意義從以往的稅務規劃，回歸到最基本的財務能力合併與業權保障之上。